Das überarbeitete Landgesetz 2024 wurde gerade von der Nationalversammlung verabschiedet und tritt am 1. August in Kraft. Einer der Punkte, der für viele von Interesse ist, ist die Regelung zur Ausstellung von Landnutzungsrechtszertifikaten (gemeinhin als „Rote Bücher“ bekannt) für Grundstücke ohne Landnutzungsrechtsdokumente.
Präventivjagd
Insbesondere Artikel 138 des geänderten Bodengesetzes legt fest, dass Haushalte und Einzelpersonen, die Land ohne Dokumente nutzen, ohne gegen Bodengesetze zu verstoßen, und die vor dem 1. Juli 2014 nicht ohne entsprechende Befugnis zugeteilt wurden, für die Ausstellung von Landnutzungsrechtszertifikaten in Betracht gezogen werden. In diesem Gesetz werden auch viele Fälle festgelegt, die für die Erteilung von Zertifikaten für Landnutzungsrechte in Betracht gezogen werden.
Viele meinen, mit Inkrafttreten der oben genannten Regelung werde das Problem der Erteilung von Nutzungszertifikaten für Grundstücke gelöst, die ursprünglich von den Vorfahren hinterlassen wurden und dauerhaft genutzt werden. Besonders in ländlichen Gebieten kommen diese Fälle noch immer häufig vor.
Angesichts des schleppenden Immobilienmarkts sind die meisten Investitionskanäle unattraktiv. Einige sind das Risiko eingegangen, in ländlichen Gebieten Grundstücke ohne Eintragung in das Grundbuch zu kaufen, in der Erwartung, dass sich der Verkaufspreis um ein Vielfaches erhöhen würde, wenn das Landgesetz in Kraft tritt und die Grundstücke in das Grundbuch eingetragen werden.
Viele Menschen möchten in der Gemeinde Quang Khe im Bezirk Dak G'long in der Provinz Dak Nong Land ohne Eintragung im Grundbuch kaufen.
In einem Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong sagte Herr Bui Cong, ein Immobilienmakler in der Provinz Dak Nong, dass er in den vergangenen Monaten von vielen Kunden „Aufträge“ erhalten habe, die landwirtschaftliche Grundstücke ohne rote Listen kaufen wollten. Laut Herrn Cong fragen die Kunden hauptsächlich nach Grundstücken mit grünen Büchern (Waldland), Grundstücken ohne rote Bücher, die sich jedoch im Besitz langjähriger Bewohner befinden, oder Grundstücken mit Auszügen (Grundstücksgrenzen wurden vermessen und eingezeichnet). „Ich habe gerade den Verkauf von zwei Grundstücken an zwei Kunden in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi vermittelt. Sie kauften Ackerland ohne Genehmigung und errichteten nach dem Kauf sofort Pfähle, um die Grenze zu markieren. Sie sagten, sie hätten es gekauft, um auf die Genehmigung zu warten, wenn das neue Gesetz ab dem 1. August in Kraft tritt“, sagte Herr Cong.
Laut Herrn Cong sind Wald- und Ackerland ohne Eintragung in die Roten Listen derzeit sehr günstig, nur 400 - 500 Millionen VND/ha (10.000 m2). Während Grundstücke mit rotem Buch 2–3 Mal höher liegen.
„Früher hatten alle Angst, wenn es um Ackerland ohne Zertifikat ging, weil sie befürchteten, dass sie den Papierkram nicht erledigen könnten. Nur die Einheimischen kauften und verkauften es untereinander, um es zu bewirtschaften. In letzter Zeit sind viele Leute auf die Jagd gegangen und haben mir befohlen, es zu finden. Vielleicht wissen sie, dass das neue Gesetz die Ausstellung von Zertifikaten erlaubt und der Preis für diese Art von Land zu niedrig ist, deshalb wollen sie so viel kaufen“, betonte Herr Cong.
Auch Frau Kim, eine Angestellte einer Immobilienmaklerfirma in Binh Phuoc und Tay Ninh, sagte, dass sie in letzter Zeit von vielen Leuten kontaktiert worden sei, die sie um den Kauf großer landwirtschaftlicher Grundstücke gebeten hätten. Manche hätten sogar darum gebeten, Land ohne rotes Grundstücksbuch zu kaufen, solange der Preis gut sei. „Letzte Woche hat mein Unternehmen ein Grundstück von mehr als 12 Hektar besichtigt und abgeschlossen, auf dem Durian und andere Obstbäume im Bezirk Loc Ninh in der Provinz Binh Phuoc wachsen. Der Preis liegt bei mehr als 7 Milliarden VND. Von diesen 12 Hektar verfügen nur 3 Hektar über Zertifikate, für den Rest wurden keine Zertifikate ausgestellt“, sagte Frau Kim.
Ein riskanter Trend
Rechtsanwalt Nguyen Phuong Lien von der Anwaltskanzlei SENLAW sagte, das neue Landgesetz stehe kurz vor dem Inkrafttreten und würde die Ausstellung von Zertifikaten an die Bevölkerung erleichtern. Allerdings ist der Kauf eines Grundstücks ohne Zertifikat eine riskante und abenteuerliche Form der Investition. Menschen und Investoren müssen die Vor- und Nachteile abwägen, wenn sie aufgrund dieses Trends Grundstücke kaufen oder verkaufen. „Land ohne Rechtsdokumente ist oft viel billiger als Land mit staatlich anerkannten Rechten. Es birgt jedoch viele Risiken. Wenn beispielsweise Land ohne Rechtsdokumente gekauft wird, ist es für den Käufer schwierig, den Ursprung des Landes, Informationen über das Grundstück und den Planungsstatus zu überprüfen. Da es kein Zertifikat für das Landnutzungsrecht gibt, ist es für den Käufer außerdem schwierig sicherzustellen, dass das Land nicht umstritten oder übergriffen ist, ob es zu sich überschneidenden Landverkäufen oder Eigentumskonflikten kommt. In diesem Fall ist der Käufer auf die Ehrlichkeit des Verkäufers angewiesen. Andernfalls werden die Grundrechte des Käufers als Landnutzer eingeschränkt, da er das Land nicht übertragen, verschenken, erben, verpfänden, den Nutzungszweck ändern oder pachten kann. Wenn er auf dem Land bauen möchte, muss er außerdem auf den Abschluss der Verfahren warten, um die Umwandlung des Nutzungszwecks zu beantragen und das Zertifikat für das Landnutzungsrecht auszustellen ...“ – analysierte Anwalt Lien.
Dr. Pham Anh Khoi, Generaldirektor der Real Estate Financial Services Company (FINA), ist in der Immobilienbranche tätig und erklärte, dass die Gesetze zum Immobilien- und Grundstücksgeschäft erst nach dem 1. August in Kraft treten würden. Erst anhand ihrer Anwendung könne man die Wirksamkeit der Entscheidung mancher Leute beurteilen, „Abkürzungen zu nehmen“ und Grundstücke ohne rotes Grundbuch zu kaufen.
„Jeder weiß, dass landwirtschaftliche Flächen, insbesondere Flächen ohne Zertifikat, sehr billig sind. Wenn ihnen ein Zertifikat erteilt wird, steigt der Preis um ein Vielfaches. Allerdings ist niemand sicher, ob diese Flächen ohne Zertifikat Gegenstand von Planungen sind, umstritten sind oder für ein Zertifikat in Betracht gezogen werden oder nicht.
Bei der Nutzung landwirtschaftlicher Flächen besteht großes Potenzial für Investitionen in Hochtechnologien für die landwirtschaftliche Produktion und eine Steigerung der Wirtschaftlichkeit. „Wer landwirtschaftliche Flächen oder Grundstücke ohne Genehmigung kauft, um später den Nutzungszweck zu ändern oder das Land in Parzellen zum Verkauf aufzuteilen, wird es schwer haben und wird im Bodengesetz und anderen Gesetzen im Zusammenhang mit Immobilien nicht ermutigt“, kommentierte dieser Experte.
Tatsächlich haben Immobilien- und Finanzexperten Personen mit ungenutztem Geld und Immobilieninvestoren wiederholt empfohlen, Investitionen in Immobilien in abgelegenen und vorstädtischen Provinzen sorgfältig zu überlegen. Vor einer Investition müssen Wirtschaftlichkeit, Auslastung, Nutzenpotenzial, Cashflow, Rentabilität, Liquidität..., insbesondere aber vorhersehbare Risiken berücksichtigt werden.
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Quelle: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm
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