Seien Sie vorsichtig, wenn Sie in Grundstücke ohne rotes Buch investieren

Das überarbeitete Landgesetz 2024 wurde gerade von der Nationalversammlung verabschiedet und tritt am 1. August in Kraft. Einer der Punkte, der viele Menschen interessiert, ist die Regelung zur Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten (allgemein bekannt als „rote Bücher“) für Grundstücke ohne Landnutzungsrechtsdokumente.

Präventivjagd

Insbesondere Artikel 138 des geänderten Bodengesetzes legt fest, dass Haushalte und Einzelpersonen, die Land ohne Dokumente nutzen, ohne gegen Bodengesetze zu verstoßen und denen das Land vor dem 1. Juli 2014 nicht ohne entsprechende Genehmigung zugeteilt wurde, für die Ausstellung von Landnutzungsrechtszertifikaten in Betracht gezogen werden. In diesem Gesetz sind auch viele Fälle aufgeführt, die für die Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten in Betracht gezogen werden.

Viele Meinungen besagen, dass mit dem Inkrafttreten der oben genannten Regelung das Problem der Erteilung von Landnutzungszertifikaten für Fälle gelöst sein wird, in denen die Landnutzung ursprünglich von den Vorfahren hinterlassen wurde und dauerhaft genutzt wird. Diese Fälle kommen vor allem in ländlichen Gebieten immer noch häufig vor.

Angesichts des schleppenden Immobilienmarktes sind die meisten Investitionskanäle unattraktiv. Manche sind das Risiko eingegangen, in ländlichen Gebieten Grundstücke ohne Grundbucheintrag zu kaufen, in der Erwartung, dass sich der Verkaufspreis um ein Vielfaches erhöhen würde, wenn das Landgesetz in Kraft tritt und die Grundstücke in die Grundbucheintragung aufgenommen würden.

Viele Menschen möchten in der Gemeinde Quang Khe im Bezirk Dak G'long in der Provinz Dak Nong Land ohne Rotes Buch kaufen.

Im Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong sagte Herr Bui Cong, ein Immobilienmakler in der Provinz Dak Nong, dass er in den letzten Monaten von vielen Kunden „Bestellungen“ erhalten habe, die landwirtschaftliche Grundstücke ohne rote Listen kaufen wollten. Laut Herrn Cong fragen die Kunden hauptsächlich nach Grundstücken mit grünen Büchern (Waldland), Grundstücken ohne rote Bücher, die sich aber im Besitz langjähriger Bewohner befinden, oder Grundstücken mit Auszügen (Grundstücksgrenzen wurden vermessen und eingezeichnet). „Ich habe gerade den Verkauf von zwei Grundstücken an zwei Kunden in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi vermittelt. Sie kauften Ackerland ohne Genehmigung und markierten die Grenze sofort nach dem Kauf mit Pfählen. Sie sagten, sie hätten das Land gekauft, um auf die Genehmigung zu warten, wenn das neue Gesetz ab dem 1. August in Kraft tritt“, sagte Herr Cong.

Laut Herrn Cong sind Wald- und Ackerland ohne Eintragung in die roten Bücher derzeit sehr günstig, nur 400 – 500 Millionen VND/ha (10.000 m2). Während Land mit rotem Buch 2-3 Mal höher ist.

„Früher hatten alle Angst, wenn es um landwirtschaftliche Flächen ohne Zertifikat ging, weil sie befürchteten, den Papierkram nicht erledigen zu können. Nur die Einheimischen kauften und verkauften die Flächen untereinander, um sie zu bewirtschaften. In letzter Zeit sind viele Leute auf die Suche gegangen und haben bei mir bestellt, damit ich sie finde. Vielleicht wissen sie, dass das neue Gesetz die Ausstellung von Zertifikaten erlaubt und der Preis für diese Art von Land zu niedrig ist, deshalb wollen sie so viel davon kaufen“, betonte Herr Cong.

Auch Frau Kim, eine Angestellte einer Immobilienmaklerfirma in Binh Phuoc und Tay Ninh, sagte, dass sie in letzter Zeit von vielen Leuten kontaktiert worden sei, die große Landflächen für landwirtschaftliche Zwecke kaufen wollten. Manche hätten sogar darum gebeten, Land ohne rotes Buch zu kaufen, solange der Preis stimmt. „Letzte Woche hat mein Unternehmen ein über 12 Hektar großes Grundstück im Bezirk Loc Ninh in der Provinz Binh Phuoc, auf dem Durian und andere Obstbäume wachsen, im Wert von über 7 Milliarden VND konsultiert und geschlossen. Von diesen 12 Hektar haben nur 3 Hektar Zertifikate, für den Rest wurden noch keine ausgestellt“, sagte Frau Kim.

Ein riskanter Trend

Rechtsanwalt Nguyen Phuong Lien von der Anwaltskanzlei SENLAW sagte, das neue Landgesetz stehe kurz vor dem Inkrafttreten und ermögliche die Vergabe von Zertifikaten an die Bevölkerung. Allerdings ist der Kauf eines Grundstücks ohne Zertifikat eine riskante und abenteuerliche Form der Geldanlage. Menschen und Investoren müssen beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken im Zuge dieses Trends die Vor- und Nachteile abwägen. Grundstücke ohne Rechtsdokumente sind oft deutlich günstiger als Grundstücke mit staatlich anerkannten Rechten. Allerdings birgt der Kauf von Grundstücken ohne Rechtsdokumente viele Risiken. So ist es für den Käufer beispielsweise schwierig, Herkunft, Grundstücksinformationen und Planungsstatus zu überprüfen. Da keine Nutzungsrechtsbescheinigung vorliegt, kann er sich nur schwer vergewissern, dass das Grundstück nicht umstritten ist oder übergriffen wird, ob sich Grundstücksverkäufe überschneiden oder Eigentumskonflikte bestehen. In diesem Fall ist der Käufer auf die Ehrlichkeit des Verkäufers angewiesen. Andernfalls sind seine Grundrechte als Landnutzer eingeschränkt, da er das Grundstück nicht übertragen, verschenken, vererben, verpfänden, die Nutzung ändern oder pachten kann. Wenn er auf dem Grundstück bauen möchte, muss er zudem den Abschluss der Verfahren zur Umnutzung und Ausstellung der Nutzungsrechtsbescheinigung abwarten.

Dr. Pham Anh Khoi, Generaldirektor der Real Estate Financial Services Company (FINA), ist in der Immobilienbranche tätig und erklärte, dass die Gesetze zum Immobilien- und Grundstücksgeschäft erst nach dem 1. August in Kraft treten und angewendet werden würden. Erst dann könne man die Wirksamkeit der Entscheidung mancher Leute beurteilen, „Abkürzungen zu nehmen“ und Grundstücke ohne rotes Grundbuch zu kaufen.

„Jeder weiß, dass landwirtschaftliche Flächen, insbesondere solche ohne Zertifikat, sehr günstig sind. Erhält ein Zertifikat, steigt der Preis um ein Vielfaches. Allerdings ist niemand sicher, ob für diese Flächen ohne Zertifikat überhaupt Planungs- oder Streitgebiete vorliegen oder ob sie für ein Zertifikat in Betracht gezogen werden.

Wenn landwirtschaftliche Flächen für den Anbau genutzt werden, besteht großes Potenzial für Investitionen in Hochtechnologien für die landwirtschaftliche Produktion und eine Steigerung der wirtschaftlichen Effizienz. „Wer landwirtschaftliche Flächen oder Grundstücke ohne Genehmigung kauft, um später den Nutzungszweck zu ändern oder das Land in zu verkaufende Parzellen aufzuteilen, wird es schwer haben und wird im Bodengesetz und anderen Gesetzen im Zusammenhang mit Immobilien nicht gefördert“, kommentierte dieser Experte.

Tatsächlich haben Immobilien- und Finanzexperten Personen mit ungenutztem Kapital und Immobilieninvestoren wiederholt empfohlen, sorgfältig zu überlegen, bevor sie in Immobilien in abgelegenen und vorstädtischen Provinzen investieren. Vor einer Investition müssen Wirtschaftlichkeit, Auslastung, Nutzenpotenzial, Cashflow, Rentabilität, Liquidität…, insbesondere aber vorhersehbare Risiken berücksichtigt werden.

Quelle: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm