Gemäß Artikel 23, Klausel 5 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2023 dürfen Investoren in Immobilienprojekte Anzahlungen von höchstens 5 % des Verkaufspreises verlangen; Mietkauf von Häusern, Baulichkeiten und Baugrundstücken in Baulichkeiten, wenn alle Voraussetzungen zur ordnungsgemäßen Inbetriebnahme vorliegen.
Neben den Regelungen zu Einlagen regelt Artikel 25 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2023 auch die Zahlung für den Kauf und Verkauf sowie die Vermietung von Häusern auf dem Papier. Demnach leisten die Parteien mehrere Raten, wobei die erste Rate 30 % der Vertragssumme inklusive Anzahlung (die alte Regelung sah keine Anzahlung vor) nicht übersteigen darf.
Nachzahlungen müssen sich nach dem Baufortschritt richten, dürfen jedoch 70 % des Auftragswertes nicht übersteigen, wenn Haus, Bauleistung und Wohnfläche im Bauzustand noch nicht übergeben sind. Handelt es sich beim Verkäufer um eine Organisation mit ausländischer Beteiligung, darf der Betrag 50 % des Vertragswerts nicht übersteigen. Wenn dem Käufer oder Leasingnehmer kein Red Book/Pink Book erteilt wurde, können maximal 95 % des Auftragswertes eingetrieben werden. Der Restbetrag wird bei Aushändigung des rosa Buches an den Käufer ausgezahlt.
Die Anzahlung ist der erste Schritt im Kauf- und Verkaufsprozess, der vor dem Abschluss eines Vertrags erfolgt. Zuvor gab es noch keine Regelungen für Einlagen beim Immobilienkauf. Daher war die Situation auf dem Einlagenmarkt nicht einheitlich, was einige potenzielle Risiken barg. Viele Anleger akzeptieren Einlagen und Reservevereinbarungen mit großen Geldbeträgen. Einige Projekte, die nicht einmal für den Verkauf künftiger Wohnungen geeignet sind, werden weiterhin zum Verkauf angeboten und fordern die Kunden auf, eine Anzahlung zu leisten, um weiteres Kapital aufzubringen.
Tatsächlich haben viele Wohnbauprojekte Anzahlungen und Abschlagszahlungen von Kunden über Maklerfirmen oder direkt vom Investor eingezogen. Der Investor setzte das Projekt jedoch später nicht oder nur halbherzig um und brach es dann ab, so dass die Hauskäufer warten mussten.
Die Regelungen zur Immobilienkaution sollen die Rechte des Eigenheimkäufers schützen und eine zu hohe Kaution verhindern, da dies zu betrügerischem Verhalten führen und dem Käufer Schaden zufügen kann. Ziel dieser Regelung ist es auch, die Umsetzung von Immobilienprojekten strenger zu kontrollieren und die Situation einzuschränken, in der Investoren mit schwacher Finanzkraft „Diebe mit bloßen Händen fangen“ oder „das Land behalten und auf den richtigen Zeitpunkt warten“ …
Aus Sicht der Investoren herrscht in vielen Immobilienunternehmen „Unruhe“, denn faktisch betreiben die meisten von ihnen bereits seit Jahren „ihr eigenes Fett“. Sie mobilisieren Kapital von Hauskäufern für Investitionen… deshalb haben viele Kunden 95 % des Hauskaufpreises bezahlt, wissen aber nicht, wann sie die Hausdokumente erhalten…
Oder schlimmer noch: Der Investor steckt in der Klemme, weil der Kunde nicht weiß, wann er das Haus bekommt! Es gibt sogar Fälle, in denen Anleger Kapital ohne Einlage und mit einer Bankgarantie aufnehmen. Das bedeutet, dass Kunden und Immobilienentwickler gemeinsam investieren und „den Gewinn einstreichen und den Verlust tragen“, die „Zunge“ jedoch immer beim Kunden liegt!
Um schrittweise einen gesunden Immobilienmarkt aufzubauen, sollten zusätzlich zu den aktuellen Regulierungen weitere Beschränkungen und Sanktionen eingeführt werden, die der Realität des Einlagengeschäfts und der Kapitalmobilisierung angemessen sind. So sollen einerseits die legitimen Rechte der Kunden geschützt und andererseits Investoren herausgefiltert werden, die „Diebe mit bloßen Händen fangen“.
DONG GIA
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Quelle: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html
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