Immobilienmarkt Ho Chi Minh Stadt - Teil 1: Rechtliche Probleme, Mangel an Angebot

Lektion 1: Rechtliche Probleme, mangelndes Angebot

Laut der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) sorgen Fördermaßnahmen sowie die Unterstützung von Unternehmen und Verwaltungsbehörden nicht nur für starke Erholungschancen, sondern gestalten auch die Marktstruktur im Sinne einer langfristigen Entwicklungsvision um.

Verbleibende Herausforderungen

Laut einem Bericht des Statistikamts von Ho-Chi-Minh-Stadt werden die Einnahmen aus dem Immobiliensektor im Jahr 2024 199.155 Milliarden VND erreichen und damit 60,3 % der Gesamteinnahmen aus „sonstigen Dienstleistungen“ ausmachen, mit einer positiven Wachstumsrate von 6,7 %. Laut der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) kann dieses Wachstum jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Schwierigkeiten in den letzten vier Jahren anhielten und viele Projekte ins Stocken gerieten oder sich verzögerten.

Die Bemühungen der Regierung und des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, rechtliche Hindernisse aus dem Weg zu räumen, haben jedoch zu bestimmten Ergebnissen geführt, beispielsweise zur Lösung von 64 Projekten im Jahr 2024, von denen 8 Projekte abgeschlossen wurden. Allerdings sind noch über 100 weitere Projekte ungelöst, was die Versorgung des Marktes mit neuem Angebot erheblich behindert.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, sagte, dass die Tatsache, dass bei über 100 Projekten ungelöste Rechtsprobleme bestehen, nicht nur die Versorgung mit neuem Wohnraum blockiert, sondern auch die Produktstruktur auf dem Markt ernsthaft beeinträchtigt. Das Segment der Luxuswohnungen dominiert weiterhin, während die Nachfrage nach Wohnungen der mittleren und erschwinglichen Preisklasse steigt.

Darüber hinaus hat die Verzögerung bei der Genehmigung von Sozialwohnungsprojekten schwerwiegende soziale Folgen. Gering- und Mittelverdiener haben keinen Zugang zu bezahlbarem Wohnraum, was die Ungleichheit beim Zugang zu städtischen Ressourcen verschärft.

Bemerkenswert ist, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2024 nur 12 Wohnungsbauprojekte für Investitionen genehmigt wurden, was deutlich weniger ist als die durchschnittliche Anzahl von 60 Projekten pro Jahr vor der COVID-19-Pandemie. Davon wurde lediglich ein Sozialwohnungsprojekt genehmigt, was auf eine erhebliche Stagnation in der Entwicklung des bezahlbaren Wohnungsbaus hindeutet.

Darüber hinaus wurden für keine Projekte Grundstücke zugeteilt oder gepachtet und nur für zwei gewerbliche Wohnbauprojekte wurde eine Baugenehmigung erteilt. Komplizierte Rechtsverfahren, von der Investitionsgenehmigung über die Genehmigung der Detailplanung 1/500 bis hin zur Grundstücksbewertung, stellen weiterhin große Hindernisse für die Marktentwicklung dar.

Andererseits wird der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt auch durch eine Reihe inkonsistenter Rechtsvorschriften beeinträchtigt. Die Regelungen zur Projektprüfung im Rahmen des Bodengesetzes, des Wohnungsgesetzes und der dazugehörigen Verordnungen haben noch keine wirklich günstigen Bedingungen für die Beseitigung rechtlicher Hindernisse geschaffen. Die Umsetzung neuer Mechanismen wie Dekret 115/2024/ND-CP und Änderungen des Planungs- und Investitionsgesetzes dürften einen Wendepunkt darstellen, für ihre praktische Umsetzung wird jedoch noch mehr Zeit benötigt.

Darüber hinaus stehen Immobilienunternehmen derzeit aufgrund des Mangels an Investitionskapital unter großem Druck. Schätzungen zufolge könnte der Gesamtwert der bis 2025 fälligen Unternehmensanleihen im Immobiliensektor 180.000 Milliarden VND erreichen. Dies führt dazu, dass viele Unternehmen laufende Projekte verzögern oder stoppen, wodurch ein Teufelskreis entsteht, der den Markt stagnieren lässt.

Unausgewogenes Angebot, steigende Immobilienpreise

Im Jahr 2024 werden auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt nur noch 31 gewerbliche Wohnbauprojekte mit insgesamt 31.167 Wohnungen im Bau sein, was einen starken Rückgang im Vergleich zum vorherigen Jahresdurchschnitt darstellt. Bemerkenswert ist, dass nur vier Projekte mit insgesamt 1.611 Wohnungen, alle im oberen Segment, für die Kapitalbeschaffung in Frage kommen. Erstmals in der Geschichte des Marktes ist das Angebot im mittleren und bezahlbaren Wohnungssegment komplett ausgeschöpft.

Darüber hinaus entwickelt sich in der Immobilienproduktstruktur eine Art „umgekehrte Pyramide“, wobei Luxuswohnungen in elf Monaten des Jahres 2024 100 % des Angebots ausmachen, verglichen mit 70,6 % im Jahr 2020. Gleichzeitig ist bezahlbarer Wohnraum – das Segment mit der größten Nachfrage – vollständig vom Markt verschwunden.

Dieses gravierende Ungleichgewicht hat zu einem unkontrollierten Anstieg der Immobilienpreise geführt. Der Durchschnittspreis für Luxuswohnungen erreichte 9,39 Milliarden VND pro Einheit, ohne die auf dem Sekundärmarkt anfallenden Kosten. In zentralen Gebieten wie Distrikt 1 und Distrikt 3 steigen die Immobilienpreise weiter an, während es in Thu Duc City und dem Distrikt Binh Chanh immer noch an neuen Projekten mangelt, was die Kluft zwischen den Immobilienpreisen und der Bezahlbarkeit für die Menschen vergrößert.

Darüber hinaus prognostiziert das Bauministerium, dass die Immobilienpreise mit der Anpassung der Grundstückspreisliste im Jahr 2024 im Jahr 2025 weiter um 15 bis 20 % steigen könnten. Dieser Preisanstieg verringert nicht nur die Chancen auf Wohneigentum für die Mittel- und Untereinkommensgruppen, sondern vergrößert auch die Ungleichheit beim Zugang zu Wohnraum in großen städtischen Gebieten wie Ho-Chi-Minh-Stadt.

Trotz vieler Schwierigkeiten ist mit einer Erholung des Immobilienmarktes in Ho-Chi-Minh-Stadt zu rechnen, wenn die rechtlichen Fragen gründlich geklärt werden. Gebiete wie Binh Chanh, Nha Be und Thu Duc City mit großen Grundstücksfonds und einer verbesserten Verkehrsinfrastruktur könnten zu wichtigen Wachstumsmotoren werden.

Schlüsselprojekte wie die U-Bahn-Linie 1, die Schnellstraße Ho-Chi-Minh-Stadt – Moc Bai und die Ringstraße 3 sollen nicht nur dazu beitragen, das Zentrum mit den Vororten zu verbinden, sondern auch Entwicklungsmöglichkeiten für Satellitenstädte wie Long An, Dong Nai und Binh Duong schaffen.

Um diese Potenziale nutzen zu können, müssen jedoch bald rechtliche Engpässe behoben werden. Ho-Chi-Minh-Stadt muss den Verbindungsmechanismus zwischen Verwaltungsbehörden stärken und die Bearbeitungszeit für Investitionsprojekte verkürzen. Gleichzeitig muss der Schwerpunkt auf die Überwachung der Immobilienpreise und die Ausbalancierung der Produktstruktur auf dem Markt gelegt werden, um eine nachhaltige Entwicklung sicherzustellen.

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Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406