Die Wohnungspreise explodieren, wann werden sie wieder sinken?

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Laut dem Immobilienmarktbericht für das erste Quartal 2024 von PropertyGuru Vietnam stiegen die Wohnungspreise im ersten Quartal weiter an. Nach 6 Jahren betrug der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi 70 %.

Anfang 2018 betrug der Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt 27 bzw. 31 Millionen VND/m2. Nach sechs Jahren lag der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi bei 70 % und übertraf damit Ho-Chi-Minh-Stadt (Preisanstieg von 55 %).

Laut einem Bericht von PropertyGuru Vietnam werden die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 weiterhin um 2-5 % steigen.

Insbesondere stieg der Verkaufspreis für Luxuswohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt (über 55 Millionen VND/m2) um 5 %; Im mittleren Preissegment (Preis 35–55 Millionen VND/m2) stieg der Preis im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 2 %.

Die Wohnungspreise im Zentrum der Großstädte steigen weiter (Foto: Cong Hieu).

Experten zufolge können die Immobilienpreise nicht weiter steigen. Sollte sich das Szenario von vor über zehn Jahren wiederholen, würden die Immobilienpreise sinken, wenn die Zahl der bezahlbaren Wohnbauprojekte zunimmt und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ausgeglichen ist.

Herr Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group, räumte ein, dass der Grund für den Anstieg der Wohnungspreise neben den gestiegenen Inputkosten auch darin liege, dass die Unternehmen in zu viele Rechtsverfahren verstrickt seien, was zu einer Verlängerung der Zeitspanne führe und dazu, dass das Angebot nicht der Nachfrage entspreche.

Allerdings heißt es laut Herrn Que nicht, dass die Wohnungspreise nicht auch sinken können, nur weil sie steigen. Der Beweis dafür ist, dass es in der Vergangenheit, im Zeitraum 2008 – 2010, Apartmentprojekte mit Preisen von 50 – 70 Millionen VND/m2 gab. Als jedoch zwischen 2011 und 2013 kostengünstige gewerbliche Wohnprojekte auf den Markt kamen, die im Schnitt 11 bis 15 Millionen VND/m2 kosteten, kühlten die Wohnungspreise auf dem Markt sofort ab.

Beispielsweise lag der durchschnittliche Verkaufspreis des Apartmentprojekts Indochina Plaza in der Xuan Thuy Street (Cau Giay, Hanoi) im Jahr 2010 bei 50 bis 60 Millionen VND/m2. Doch als 2013 das Angebot zunahm, lag der Preis für viele Wohnungen in dieser Gegend bei nur noch 30–35 Millionen VND/m2. Nach mehr als 10 Jahren liegt der Preis für Wohnungen hier nun bei etwa 100 Millionen VND/m2.

Angesichts der aktuellen Entwicklungen erklärte der Vertreter der G6 Group, dass die Immobilienpreise ab 2026 sinken könnten, wenn sich das alte Szenario wiederholt. Der Grund dafür sei, dass die Verfahren für Wohnungsbauprojekte im Allgemeinen und für Sozialwohnungsprojekte im Besonderen abgeschlossen würden, wodurch das Angebot etwa ein Jahr später zunehmen und die Immobilienpreise sinken würden.

Nach Angaben der Vietnam Association of Realtors (VARS) dürfte das Wohnungsangebot in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nach einer langen Phase des Rückgangs wieder steigen. Grund dafür seien die Erholung des Marktes und die Bemühungen staatlicher Verwaltungsbehörden, rechtliche Hindernisse für Projekte abzubauen.

Insbesondere das Angebot an Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen wird in naher Zukunft auf den Markt kommen. Allerdings ist für die Lieferung dieser Produkte vor der Markteinführung Zeit nötig, da die rechtlichen Verfahren abgeschlossen sein müssen, und sie stammen überwiegend aus abgelegenen Gebieten.

Daher prognostiziert VARS, dass die Wohnungspreise im Zentrum der Großstädte kurzfristig weiter steigen werden, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Segment. Gleichzeitig dürften die Ankaufs- und Wiederverkaufspreise hochwertiger Luxusprojekte leicht sinken.

Bis Mitte 2025 könnten die Immobilienpreise jedoch nachgeben, wenn gesetzliche Dokumente im Immobiliensektor in Kraft treten, die die Schwierigkeiten für Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen lindern sollen.

„ Das Angebot an Sozialwohnungen wird zunehmen und die Wohnungspreise werden auf ein Niveau sinken, das für Menschen mit echtem Wohnbedarf besser geeignet ist “, sagte VARS.

Laut Frau Duong Thuy Dung, Senior Director von CBRE Vietnam, können die Wohnungspreise nicht ewig steigen. Die Preise für Wohnungen werden so lange steigen, bis sie die „Erträglichkeitsgrenze“ und die Bezahlbarkeit für Eigenheimkäufer erreichen.

Viele Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise ab Mitte 2025 sinken werden.

Der deutlichste Beweis für diese Realität sei laut Frau Dung, dass sich die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt, nachdem sie von 2017 bis 2019 kontinuierlich gestiegen waren und einen Höchststand erreicht hatten, bis 2022 stabilisiert hätten.

„Die Preise für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt sind so hoch geworden, dass die Leute sie sich nicht mehr leisten können“, kommentierte Frau Dung.

Frau Dung geht davon aus, dass die Preise auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi weiter steigen werden, bis sie einen Durchschnittspreis von 100 bis 200 Millionen VND/m2 erreichen, wonach sie zum Stillstand gezwungen sein werden.

„ Diese Preiserhöhung hängt natürlich von der Lage und Qualität des jeweiligen Projekts ab. Projekte, die derzeit bei 70 Millionen VND/m² liegen, werden weiter steigen, bis sie 100-120 Millionen VND/m² erreichen. Projekte, die derzeit bei 30-40 Millionen VND/m² liegen, können je nach Qualität der Wohnung und Ruf des Investors auf 50-60 Millionen VND/m² steigen“, sagte Frau Dung.

Darüber hinaus wird sich nach Ansicht von Experten mit dem Inkrafttreten des Bodengesetzes das Wohnungsangebot erhöhen und die Immobilienpreise werden sich abkühlen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), betonte, dass das ein halbes Jahr früher in Kraft getretene Bodengesetz von 2024 die Entwicklung des Marktangebots fördern und dadurch die Immobilienpreise senken werde.

In letzter Zeit hat der anhaltende Wohnungsmangel zu einem ungewöhnlich hohen Preisanstieg in Hanoi geführt. Selbst in den Vororten liegen die Angebotspreise bei 60 bis 70 Millionen VND/m², was dem Grundstückspreis entspricht. Im Zentrum gibt es ein Projekt mit einem Wert von fast 300 Millionen VND/m2.

Einer Studie von PropertyGuru Vietnam zufolge werden in den jüngsten Neubauprojekten nur etwa 20.000 bis 30.000 Wohnungen pro Jahr gebaut, während die normale Nachfrage bei bis zu 70.000 bis 80.000 Wohnungen pro Jahr liegt.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), vertritt die gleiche Ansicht und analysiert weiter: Das bald in Kraft tretende Landgesetz wird dazu beitragen, viele Projekte schnell von Hindernissen zu befreien, sodass sie umgesetzt und abgeschlossen werden können. Von da an wird das Marktangebot zunehmen und dazu beitragen, den aktuellen Angebots-Nachfrage-Druck zu verringern. Die Immobilienpreise werden schrittweise auf ein angemessenes Niveau sinken, das dem Einkommen der Menschen besser entspricht.

Darüber hinaus besteht bei einem leichteren Zugang der Investoren zu Grundstücken aufgrund der kürzeren rechtlichen Abwicklungsdauer auch die Möglichkeit, dass die Kosten für die Projektentwicklung sinken. Die Produktpreise können sich ändern.

Chau Anh

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Quelle