Marktbewegung

Das deutlichste Zeichen zu Beginn des dritten Quartals 2024 ist, dass sich der Markt zu erholen beginnt, da die Unternehmen kontinuierlich neue Projekte starten. Allerdings war der Markt auch im vierten Quartal noch mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert.

Der Immobilienmarkt im Süden wird im vierten Quartal voraussichtlich mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert sein.

Der Markt beginnt sich zu erholen

In den ersten acht Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der Markt im Vergleich zum Zeitraum 2022–2023 deutliche Anzeichen einer Erholung, allerdings ungleichmäßig zwischen den Segmenten.

Landsegment

Im Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung wurden in den ersten acht Monaten des Jahres 2024 im Grundstückssegment 14 zum Verkauf stehende Projekte verzeichnet (drei neue Projekte, 11 Projekte in der nächsten Eröffnungsphase).

Das Angebot auf dem Markt erreichte 787 Produkte, ein Rückgang von 46 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 (1.454 Parzellen).

Die Absorptionsrate des neuen Angebots erreichte etwa 30 %, was 237 erfolgreich gehandelten Produkten entspricht, was einem Rückgang von 58 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 (559 Transaktionen) entspricht.

Reihenhaus-/Villensegment

Im August 2024 wurden auf dem Markt für Reihenhäuser und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung 16 Projekte zum Verkauf verzeichnet (3 neue Projekte, 13 Projekte in der nächsten Eröffnungsphase).

Das Marktangebot erreichte 1.333 Produkte und verzeichnete damit eine Verdoppelung im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 (659 Produkte).

Die Absorptionsrate des neuen Angebots erreichte 61 %, was 817 erfolgreich gehandelten Produkten entspricht, einer 3,5-fachen Steigerung gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023.

Wohnungssegment

Im Wohnungssegment von Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung wurden innerhalb von 8 Monaten 30 Projekte zum Verkauf eröffnet, darunter 7 neue Projekte, bei den übrigen handelt es sich um die nächsten Phasen bereits eröffneter Projekte.

Das Neuangebot auf dem Markt erreichte 2023 5.378 Einheiten, ein Rückgang von 24 % im Vergleich zum Vorjahr. Dabei handelt es sich hauptsächlich um die nächste Projektphase, die sich vor allem auf Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong konzentriert.

Die Absorptionsrate erreichte 76 % des neu eingeführten Angebots mit 4.086 erfolgreichen Transaktionen, was einem Rückgang von 22 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Resort-Immobilien

Im Segment der Ferienimmobilien hat der Markt kurzfristig kaum Anzeichen einer Besserung gezeigt. Obwohl das Angebot in einigen Segmenten (Resortvillen und Condotels) zugenommen hat, ist der Verbrauch noch immer recht bescheiden und nur lokal auf einige wenige Projekte konzentriert.

Im Wohnimmobiliensegment hat sich das Erstverkaufspreisniveau im Vergleich zum Jahresbeginn kaum verändert. Die Liquidität auf dem Sekundärmarkt zeigte Anzeichen einer Erholung, konzentrierte sich jedoch hauptsächlich auf Projekte, die übergeben wurden, deren rechtliche Verfahren abgeschlossen sind und die eine verkehrsgünstige Anbindung an das Stadtzentrum bieten. Im Segment der Ferienimmobilien sind die Zweitverkaufspreise stark gefallen, viele Investoren akzeptieren Verluste von 20 %, sogar 30 %, aber eine Liquidation ist immer noch sehr schwierig.

Marktherausforderungen im vierten Quartal

Das globale Wirtschaftswachstum wird im Jahr 2024 im Vergleich zu 2023 voraussichtlich zurückgehen. Die Weltbank prognostiziert für 2024 ein globales Wirtschaftswachstum von 2,4 %, den niedrigsten Wert seit drei aufeinanderfolgenden Jahren. Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) prognostiziert für 2024 ein globales BIP-Wachstum von 2,9 %, also weniger als die 3,1 % im Jahr 2023.

Was den Handel betrifft, prognostiziert der Internationale Währungsfonds (IWF), dass das Welthandelswachstum im Jahr 2024 3,3 % erreichen wird und damit unter dem Durchschnitt von 4,9 % im Zeitraum 2000–2019 liegt. Steigende Handelsspannungen und eine geoökonomische Fragmentierung dürften das globale Handelswachstum auch 2024 belasten, da die einzelnen Länder im Jahr 2023 rund 3.000 Beschränkungen verhängt haben (1.100 im Jahr 2019).

Bis Ende 2023 belief sich die globale Gesamtverschuldung auf 313.000 Milliarden US-Dollar und die globale Schuldenquote auf 330 %. Dies ist ein Rekordhoch und alarmierend für die Weltwirtschaft.

Was den Markt betrifft, so war das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im letzten Jahrzehnt ein schwieriges Problem. Das neue Angebot konzentriert sich vor allem auf das gehobene und luxuriöse Segment. Es mangelt an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen, um den tatsächlichen Wohnbedarf der Mehrheit der Bevölkerung zu decken. Darüber hinaus ist die Marktnachfrage zwar gestiegen, bleibt aber niedrig (sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt). Es gibt viele Gründe, warum sich der Immobilienmarkt langsamer erholt hat als erwartet. Als Hauptgrund für den Erholungsprozess gilt die abwartende Haltung der Anleger. Dies zeigt sich deutlich in der Realität: Obwohl die Zinssätze niedrig bleiben, erreichten die Bankeinlagen in den ersten drei Monaten des Jahres immer noch einen Rekordwert von 14 Millionen Milliarden VND.

Was die Rechtspolitik betrifft, so üben Schwierigkeiten bei der Projektlizenzierung weiterhin Druck auf die Unternehmen aus und sorgen dafür, dass weniger neue Produkte auf den Markt kommen, typischerweise in den ersten drei Monaten des Jahres. Darüber hinaus hat es in der Rechtsregelung in letzter Zeit keine nennenswerten Fortschritte gegeben, insbesondere bei Projekten mit verstreutem Land. Statistiken zufolge gibt es derzeit allein in Ho-Chi-Minh-Stadt 126 Projekte, deren Rechts- und Baufortschritt durch die Frage des verstreuten öffentlichen Landes beeinträchtigt wird. Obwohl dieses Problem im Dekret 148/2020/ND-CP bzw. aktuell im Landgesetz von 2024 geregelt ist, konnte es nicht vollständig geklärt und gelöst werden. Darüber hinaus gibt es viele Probleme bei der Berechnung der Landnutzungsgebühren, die bundesweit für 60–70 % der rechtlichen Probleme bei Projekten in der Vergangenheit verantwortlich sind.

Das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz wurden verabschiedet, es bedarf jedoch noch weiterer Rundschreiben und Verordnungen, um eine wirksame Umsetzung in der Praxis sicherzustellen.

Viele Immobilienunternehmen haben in Bezug auf das Kapital Schwierigkeiten, insbesondere solche mit einer hohen Anleiheverschuldung. Laut Statistik wird der Betrag der im Jahr 2024 fälligen Unternehmensanleihen mehr als 300.000 Milliarden VND erreichen, wovon allein auf Immobilienanleihen mehr als 130.000 Milliarden VND entfallen.

Dies ist in der aktuell schwierigen Liquiditätssituation des Immobilienmarktes eine sehr hohe Zahl. Darüber hinaus stagniert die Rechtmäßigkeit der Projekte, was es für Unternehmen schwierig macht, neue Kredite von Banken zu erhalten.

Marktbewegung

Für eine Erholung des Immobilienmarktes ist die Unterstützung durch positive Signale aus der Wirtschaft unabdingbar. Dementsprechend wird für Vietnam für das Jahr 2024 ein Wirtschaftswachstum von 6 bis 6,5 % prognostiziert, wobei gemäß der Resolution Nr. 108/NQ-CP der regulären Regierungssitzung im Juni 2024 und der Online-Konferenz der Regierung mit den Kommunen ein Wert von 7 % angestrebt wird. Dies gibt der Wirtschaft im Allgemeinen und dem Immobilienmarkt im Besonderen Schwung.

Darüber hinaus ist auch das positive Signal vom Import-Export-Umsatz ein bemerkenswerter Lichtblick, da der Gesamtwert der Import-Export-Waren des ganzen Landes in den ersten acht Monaten des Jahres 2024 511,11 Milliarden USD erreichte, was einem Anstieg von 16,7 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 entspricht. Davon erreichten die Exporte 265,09 Milliarden USD, die Importe 246,02 Milliarden USD und der Handelsüberschuss 19,07 Milliarden USD. Dadurch entsteht ein Handelsüberschuss und die Devisenquellen des Landes nehmen zu.

Auf dem Kapitalmarkt bleiben die Zinssätze für Inlandskredite gemäß der Anweisung der Staatsbank zwar leicht steigend, aber niedrig.

Aus Marktsicht ist das Erholungsszenario des Immobilienmarktes in Innenstädten, bestehenden neuen Stadtgebieten, dicht besiedelten Gebieten, voll ausgestatteten Einrichtungen oder Arten von Gewerbeimmobilien, die Cashflow aus der Vermietung nutzen können, deutlicher zu beobachten ...

Bei der Betrachtung des aktuellen Marktes konzentriert sich das Transaktionsvolumen hauptsächlich auf bezahlbaren Wohnraum, der den tatsächlichen Wohnungsbedarf deckt, der in Großstädten stets hoch ist, zentrumsnah liegt, über vollständige Rechtsdokumente verfügt und einen klaren Baufortschritt aufweist. Dies spiegelt sich teilweise im herausragenden Transaktionsvolumen von Wohnungsprodukten der Klassen B und C in Ho-Chi-Minh-Stadt und den benachbarten Provinzen wider, das in den ersten fünf Monaten dieses Jahres 62 % des gesamten Verbrauchs des neuen Angebots auf dem gesamten Markt ausmachte.

Dies ist teilweise darauf zurückzuführen, dass die Anleger eine konsequente Verkaufspolitik mit zahlreichen Anreizen zugunsten der Kunden, Zahlungsaufteilungsrichtlinien, Unterstützung bei Tilgungs- und Zinstilgungsfristen, Eröffnungsgeschenken usw. verfolgen, um die Marktnachfrage angesichts allgemeiner Schwierigkeiten anzukurbeln.

Die geringe Nachfrage könnte bis zum Ende dieses Jahres anhalten. Dementsprechend werden Wohnimmobilien in großen, dicht besiedelten Städten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi weiterhin die Aufmerksamkeit des Marktes auf sich ziehen und sich auf die benachbarten Provinzen ausbreiten. Insbesondere das Segment der Wohnungen wird seine führende Position in Bezug auf Angebot und Nachfrage des gesamten Marktes behaupten, während auch die Segmente Grundstücke und Reihenhäuser/Villen in bestehenden, dicht besiedelten Wohngebieten mit synchroner Infrastruktur in der kommenden Zeit voraussichtlich bemerkenswerte Höhepunkte aufweisen werden.

Obwohl die Tourismusbranche positive Anzeichen gezeigt hat und in den ersten acht Monaten des Jahres 2024 insgesamt 11,4 Millionen internationale Besucher anzog, was einem Anstieg von 45,8 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 entspricht, ist die Erholung des Ferienimmobilienmarkts noch nicht wirklich angemessen. Diese Immobiliensegmente stehen weiterhin vor zahlreichen Herausforderungen, ihre Erholung verläuft langsam und es ist unwahrscheinlich, dass es kurzfristig zu Durchbrüchen kommt.

Nach der unvermeidlichen Anpassungsphase von 2020 bis Anfang 2023 verfügt der Immobilienmarkt über solide Voraussetzungen für eine nachhaltige Entwicklung in der langfristigen Vision. Dementsprechend dürfte der Markt in den letzten Monaten des Jahres 2024 noch gewisse Lichtblicke aufweisen, diese werden sich aber weiterhin nur auf moderatem Niveau bewegen. Deutlichere Anzeichen einer Besserung dürften Mitte 2025/Anfang 2026 zu sehen sein, wenn der derzeitige Rückstand vollständig abgebaut ist.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html