In den südlichen Provinzen wurden im April lediglich drei Reihenhäuser auf dem Primärmarkt - der erstmals von Investoren zum Verkauf freigegeben wurde - gehandelt, der niedrigste Stand seit Jahresbeginn.
Der Direktor einer Immobilienagentur mit Sitz im 5. Bezirk, die über 100 Angestellte hat, sagte, die Zahl der Transaktionen für Reihenhäuser und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt sei so stark gesunken, dass bei vielen Projekten überhaupt kein Produkt verkauft werden konnte. Den Aufzeichnungen der Vertriebsetagen zufolge wurden in einem Superprojekt mit vorgefertigten Flachbauten ganz in der Nähe des neuen Stadtgebiets Thu Thiem in den letzten vier Monaten zwei Einheiten verkauft (die vom Investor selbst verkauften Produkte nicht mitgerechnet, da für diese Einheiten kein Verkaufsteam vorhanden ist).
Insbesondere in einem Fertighausprojekt in Thu Duc City kam es seit Jahresbeginn nur zu sporadischen Transaktionen: Alle 7 bis 14 Tage wurde eine Einheit verkauft. „Früher schloss von 10 Kunden, die sich das Produkt anschauten, nur einer ein Geschäft ab. Jetzt können von 30 Kunden, die sich das Produkt anschauen, nur 0,5 bis 1 Geschäft abgeschlossen werden. Viele schauen sich das Produkt nur an, treffen aber keine Entscheidung“, sagte der Direktor der oben genannten Immobilienetage.
Laut VnExpress kosten Flachbauten und vorgefertigte Stadthäuser in Ho-Chi-Minh-Stadt 15 bis 20 Milliarden VND pro Einheit und zielen auf Käufer mit einem guten Cashflow ab (50 % Kredit, 50 % Barzahlung). Derzeit ist es sehr schwierig, Käufer zu erreichen, da die Kreditzinsen noch immer hoch sind. Auch dieser Abschnitt in Duc Hoa (Long An) mit einer Frontlage und einem Preis von 10 Milliarden VND hatte letzten Monat einen wählerischen Käufer. Auf den Märkten Bien Hoa und Nhon Trach (Dong Nai) stagniert der Handel mit Villen und Stadthäusern in Projekten mit Preisen zwischen 12 und 16 Milliarden VND oder mehr pro Einheit seit vielen Wochen.
Die oben genannten Entwicklungen werden auch im Bericht der DKRA Group (einem auf Immobiliendienstleistungen spezialisierten Unternehmen) dargelegt. Dementsprechend wurden im April nur drei Stadthäuser und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung aus dem Primärkorb verkauft. Dies ist der niedrigste Liquiditätsstand, der seit Ende 2022 monatlich verzeichnet wurde, und der niedrigste Stand seit einem halben Jahrzehnt auf Quartalsbasis.
Diese Einheit gab an, dass die Marktnachfrage sehr gering sei und im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur 0,3 % entspreche. In Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong gab es letzten Monat keine Transaktionen. Bei Projekten, die im April zum Verkauf angeboten werden, beträgt der Preis im Vergleich zum vorherigen Verkaufsstart durchschnittlich 8–10 % (Abstand ca. 6 Monate). Einige Investoren haben die Politik verfolgt, auf dem Markt für Reihenhäuser bis zu 20 % Rabatt zu gewähren und sich zu einer Neuvermietung innerhalb von 12 Monaten zu verpflichten, um den Primärmarkt anzukurbeln. Es sind jedoch keine Änderungen zu verzeichnen.
Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: Quynh Tran
Herr Chau, ein Immobilienmakler, der seit mehr als zehn Jahren in Ho-Chi-Minh-Stadt und Dong Nai tätig ist, sagte, dass nicht nur der Primärmarkt mit Schwierigkeiten zu kämpfen habe, sondern dass es auch auf dem Sekundärmarkt (wo Investoren kaufen und weiterverkaufen) an Kunden mangele. Obwohl es auf dem Zweitmarkt für Stadthäuser und Villen in Vororten viele Fälle gibt, in denen die Preise um 15–25 % reduziert wurden, weil die alten Eigentümer finanziell überfordert waren und ihre Immobilien verkauften, halten die Käufer die Preise noch immer für unattraktiv.
Laut Herrn Chau sind die Einheimischen nicht daran interessiert, Reihenhäuser in Bauprojekten in der Provinz zu kaufen, da diese Produkte lediglich dem Bedarf an zukünftigem Wohnraum dienen und nicht für geschäftliche Zwecke genutzt werden können, wenn es derzeit nur wenige Einwohner gibt. Mittlerweile sind die Käufer von Fertighäusern in den Vororten überwiegend Investoren aus Ho-Chi-Minh-Stadt, die derzeit allerdings finanziell schwach sind oder lieber ihr Bargeld behalten.
Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Direktor des Forschungs- und Entwicklungsunternehmens DKRA Group, bestätigte, dass diese Situation bereits seit mehr als vier Monaten andauere und Anzeichen einer Verschlechterung zeige.
Laut Herrn Thang unterliegen Fertighäuser in Projekten auf dem Sekundärmarkt derzeit starken Schwankungen, da viele Investoren, die Bankkredite aufnehmen (mithilfe einer finanziellen Hebelwirkung), aufgefordert sind, zum Break-Even-Preis zu verkaufen, Gewinne zu kürzen oder sogar die Preise zu senken, um die Verluste zu begrenzen. Allerdings ist die Verkaufsnachfrage hoch, die Kaufkraft jedoch sehr gering.
Laut Herrn Thang liegt der Grund für die stagnierende Liquidität bei Reihenhäusern zunächst einmal im extrem hohen Wert der Vermögenswerte. Der Verkaufspreis vorgefertigter Häuser in Projekten beträgt in den Randprovinzen rund 10 Milliarden VND pro Einheit und in Ho-Chi-Minh-Stadt bis zu einer Million USD, sodass kapitalkräftige Investoren noch immer vorsichtig sein sollten.
Der zweite Grund liegt darin, dass die zweite Preissenkungswelle kein Ende zu nehmen scheint, was bei den Käufern Angst vor weiteren Preisrückgängen auslöst und zu einer abwartenden Haltung führt.
Darüber hinaus halten auch ungeklärte Rechtsfragen, ein nicht überzeugender Ruf der Investoren, nicht den Zusagen entsprechende Projektfortschritte und die langsame wirtschaftliche Erholung Käufer vom Markt fern.
Herr Thang prognostizierte, dass die Liquidität von Reihenhäusern in den kommenden Monaten aufgrund des eingefrorenen Marktes und der geringen Kaufstimmung weiter zurückgehen könnte.
Vu Le
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