Die „Preisspitzen“ von Reihenhäusern an der Straße
Während das Angebot an Stadthäusern und Villen in städtischen Gebieten gering ist, sind gewerblich genutzte Stadthäuser mit Straßenfront in Ho-Chi-Minh-Stadt noch seltener; selbst dieser Haustyp ist schon seit langer Zeit nicht mehr auf dem Markt. Aufgrund der Angebotsknappheit steigt das Preisniveau kontinuierlich an, was viele Menschen fragen lässt: Warum ist der Preis so „schwindelerregend“?
Im letzten Jahrzehnt kam es auf dem Immobilienmarkt im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt zu „Quantensprüngen“ bei den Preisen dieser Produktlinie im Bezirk 2 (jetzt Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt). Dass gewerblich genutzte Reihenhäuser mit Straßenfront in Thu Thiem, An Khanh, An Phu oder Thao Dien ihren Wert im Vergleich zum Erstverkauf um das Vier- bis Sechsfache steigern, ist keine Seltenheit mehr. In einigen Stadtgebieten des 2. Bezirks kam es innerhalb von ein bis zwei Jahren zu Preissteigerungen von 100 bis über 200 Prozent, was zu einem deutlich anderen Immobilienpreisniveau in diesem Gebiet führte.
SOHO-Reihenhäuser für Gewerbeimmobilien an der Frontseite von Do Xuan Hop sind gerade auf den Markt gekommen.
Beispielsweise kosteten Reihenhäuser in der Nguyen Co Thach Street im zweiten Bezirk im Jahr 2015 etwa 30–40 Milliarden VND. Bis 2021 stieg der Zweitpreis auf 100–130 Milliarden VND/Einheit. Derzeit liegen die Preise für Reihenhäuser zur Straßenseite hier, je nach Gegend, zwischen 200 und 400 Milliarden VND.
Ein weiteres Projekt in Distrikt 2 hat sich im Vergleich zum Zeitpunkt des Erstverkaufs im Jahr 2015 ebenfalls um etwa das Zwei- bis Dreifache verteuert. Aktuell werden Zweitwohnungen hier für 45-55 Milliarden VND/Einheit gehandelt (je nach Gebiet).
Oder in der Vo Nguyen Giap Street, Thao Dien, Bezirk 2, sind die gewerblichen Reihenhäuser des Masteri An Phu-Projekts im Vergleich zum Zeitpunkt des Erstverkaufs (2018) um etwa 30–50 % im Preis gestiegen. Derzeit werden Zweitwohnungen zu Preisen zwischen 26 und 34 Milliarden VND pro Wohnung zum Verkauf angeboten.
Bei einem Shophouse-Projekt in Thu Duc City sind die Lagerbestände des Investors ausgelaufen, lediglich Zweitprodukte werden zu 35–35 Milliarden VND/Einheit gehandelt (für Einheiten mit einer Fläche von 140–180 m²). Im Jahr 2020 liegt der Verkaufspreis hier bei 14–16 Milliarden VND/Einheit. Die Vermietungsquote liegt aktuell bei über 90 %.
Vor Kurzem wurde im Bezirk An Phu, Distrikt 2, eine begrenzte Anzahl gewerblicher SOHO-Reihenhäuser in The Global City auf den Markt gebracht und erhielt positive Aufmerksamkeit. Dies ist auch eine seltene Primärproduktlinie, die im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt auftaucht. Der Preis jedes Geschäftshauses liegt hier zwischen 30 und 50 Milliarden VND/Einheit bei einer Nutzfläche von 350–650 m².
Laut Aufzeichnungen beträgt der Preisunterschied zwischen gewerblich genutzten Reihenhäusern mit Straßenfront und normalen Reihenhäusern in Projekten im Stadtgebiet je nach Projekt 20–70 % mehr. Trotz des hohen Preises ist die Nachfrage in diesem Segment recht groß. Die meisten Projekte, die den Vorteil einer Nähe zur U-Bahn-Linie oder den dynamischen, wachsenden Straßen im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt haben, wurden in der Vergangenheit recht gut verkauft und weisen derzeit eine stabile Mieterauslastung auf.
Zwar sind die Preisschwankungen derzeit nicht so stark wie im Zeitraum 2015–2018, dennoch hat die straßenseitige Reihenhaussiedlung für Investoren immer noch ihren Reiz. Die Knappheit der Produkte ist einer der Gründe, die für Attraktivität sorgen und das Preisniveau kontinuierlich ansteigen lassen. Dieser Typ macht lediglich etwa 5–7 % des gesamten Warenkorbs des Projekts aus. Gleichzeitig sind Reihenhäuser zur Straßenseite aufgrund ihrer hohen Rentabilität, der Erfüllung sowohl des Nutzungsbedarfs als auch des geschäftlichen Verwertungswerts sowie der langfristigen Vermögensbildung für viele Investoren interessant.
Herr Le Quoc Kien, ein erfahrener Immobilieninvestor in Ho-Chi-Minh-Stadt, äußerte sich zu diesem Segment und sagte, dass auf lange Sicht, wenn die Projekte mit Bewohnern gefüllt sind, diese dazu neigen werden, lieber vor Ort einzukaufen, als in Einkaufszentren oder Geschäfte und Restaurants weit weg von ihrem Wohnort zu gehen. Daher ist der Typ der straßenseitigen Reihenhäuser für Gewerbetreibende in städtischen Gebieten interessant.
Das Angebot wird voraussichtlich weiterhin knapp sein, die Preise werden weiter steigen
Im ersten Quartal 2024, so Savills, Im Segment der Reihenhäuser und Villen, einschließlich der gewerblichen Reihenhäuser in Ho-Chi-Minh-Stadt, sank das Primärangebot auf den niedrigsten Stand der letzten zehn Jahre.
Das Angebot ist seit drei Jahren beschränkt, vor allem aufgrund regulatorischer Hürden, was zu begrenzten neuen Projekten führt. Das gesamte Primärangebot auf dem Markt beträgt derzeit 762 Einheiten. Produkte mit einem Preis von über 30 Milliarden VND machen 76 % des Marktanteils aus. Insbesondere befinden sich 85 % der Primärversorgung in der Stadt Thu Duc.
Es wird erwartet, dass die Kosten für Immobilien am 1. August 2024, wenn das Grundstücksgesetz 2024 in Kraft tritt, steigen werden, was zu einem weiteren Preisanstieg führen wird. Wenn außerdem das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 in Kraft tritt, könnte die Zahl der Investoren, die die Anforderungen für die Projektumsetzung erfüllen, sinken, was das Angebot noch weiter einschränken würde. Gewerbeimmobilien in Reihenhäusern bilden hier keine Ausnahme, insbesondere wenn es bei diesem Produkt an neuem Angebot mangelt.
Branchenexperten zufolge müssen künftige Immobilienprojekte strengere Auflagen erfüllen, um den gesetzlichen Verkaufsstandards zu entsprechen, und Investoren werden sich mehr Zeit für die Verkaufsvorbereitung nehmen. Es ist unwahrscheinlich, dass es auf dem kommenden Markt zu einer Angebotsexplosion kommt. Aus diesem Grund dürfte die Zahl neu genehmigter Projekte gering sein. Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten, die zu diesem Zeitpunkt zum Verkauf angeboten werden, gelten als vorteilhaft.
Auch künftig wird das Angebot an straßenseitigen Reihenhäusern knapp bleiben.
In jüngster Zeit sind auf dem Immobilienmarkt im Osten insbesondere und in Ho-Chi-Minh-Stadt im Allgemeinen Anzeichen einer Rückkehr der Nachfrage zu erkennen, was teilweise auf die Auswirkungen von Gesetzen zurückzuführen ist, die voraussichtlich bald in Kraft treten und zu steigenden Immobilienpreisen führen werden. Dadurch wird die Psychologie der Käufer gefördert, Geld auszugeben, bevor die Gesetze in Kraft treten.
Insbesondere bei gewerblich genutzten Stadthäusern riet Herr Le Quoc Kien Investoren außerdem, Faktoren wie die Lage, das Projekt und den Ruf des Investors sorgfältig zu berücksichtigen. Bisher waren Ladenhäuser im Projekt eine „Rarität“ – das ist das Kriterium und der größte Wettbewerbsvorteil dieses Typs. Daher müssen Investoren berücksichtigen, ob die Shophouse-Ratio des Projekts die Knappheitskriterien erfüllt oder nicht.
Darüber hinaus müssen Investoren die Rechtmäßigkeit des Projekts und die umliegende Bevölkerungsdichte sorgfältig prüfen und sich über das Potenzial zur Steigerung des geistigen Eigentums durch Infrastrukturplanung und lokale Entwicklung informieren.
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Quelle: https://thanhnien.vn/nha-pho-khu-dong-tphcm-di-theo-tien-do-ha-tang-du-bao-tiep-tuc-tang-gia-1852406260921532.htm
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