Kleine Häuser sind auf dem Vormarsch, große Grundstücke sind ein Problem

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Das am 28. November verabschiedete (geänderte) Gesetz über Immobiliengeschäfte legt fest, dass Landnutzungsrechte nicht an Einzelpersonen übertragen werden können, die in Bezirken, Kreisen und Städten der Sonderklasse sowie der städtischen Gebiete der Klassen I, II und III Häuser bauen oder Land in Parzellen zum Verkauf aufteilen. Dieses Gesetz tritt offiziell am 1. Januar 2025 in Kraft.

Nach Ansicht von Investoren und Experten wird diese Regelung den Immobilienmarkt stark beeinflussen.

Herr Giang Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Trading Floor, sagt voraus, dass in der kommenden Zeit kleine Häuser knapp werden und große Häuser und Grundstücke schwer zu verkaufen sein werden.

Reihenhäuser mit einer Fläche von etwa 30 m² und einem Preis von 2–3 Milliarden VND ziehen seit langem immer Kunden an, da ihre Finanzen für die Mehrheit der Menschen geeignet sind, insbesondere für diejenigen mit echtem Wohnbedarf.

„ Häuser mit einer Fläche von 30 bis 40 Quadratmetern waren schon immer rar. Jetzt, da es Vorschriften zur Verschärfung der Parzellierung gibt, werden Häuser mit etwa 30 Quadratmetern wirklich selten und bei vielen Menschen begehrt, darunter bei denen, die dort wohnen müssen, und bei Investoren “, sagte Herr Tuan.

Kleine Häuser mit 30 Quadratmetern werden voraussichtlich immer mehr Kunden anziehen. (Foto: Ngoc Vy).

Gleichzeitig wird es sehr schwierig sein, große Grundstücke zu verkaufen, denn wenn sie nicht in Parzellen aufgeteilt werden, müssen sie das ganze große Grundstück verkaufen. Der Gesamtpreis ist hoch, während die Zahl der Kunden mit reichlich Geld nicht groß ist.

In letzter Zeit sind viele Investoren auf der Suche nach Grundstücken mit einer Fläche von mehreren hundert Quadratmetern mit der Absicht, diese in kleinere Parzellen aufzuteilen und an Menschen mit echtem Bedarf zu verkaufen. Viele Grundbesitzer haben mit dem oben beschriebenen Trick, „Land aufzuteilen, um Land zu verkaufen“, große Gewinne erzielt. Mit Inkrafttreten der Regelung zur Verschärfung der Losaufteilung wird diese Art der Geschäftsabwicklung allerdings nicht mehr möglich sein.

Herr Nguyen Huu Cau, ein Immobilienmakler im Bezirk Hoang Mai (Hanoi), sagte, dass bei einer Verschärfung der Parzellierung das Risiko „unverkaufter“ Grundstücke bestehen könne, da große Grundstücke mit hohen finanziellen Kosten verbunden seien. Aufgrund großer finanzieller Ressourcen und geringer Liquidität sind nicht alle Kunden bereit, Geld für große Grundstücke auszugeben. Dieser Typ ist nur für diejenigen geeignet, die geschäftlich tätig werden möchten, indem sie Privatunterkünfte, Resorts oder Farmstays eröffnen. Aber diese Kundendatei ist klein.

Mittlerweile gibt es viele Kunden, die kleine Grundstücke mit Finanzmitteln zwischen mehreren hundert Millionen und zwei Milliarden kaufen möchten. Sie wollen das Land behalten, auf positive Informationen warten, den Preis erhöhen und dann verkaufen.

„ Ein 200 m² großes Grundstück kostet etwa 8–10 Milliarden VND. Wird es in kleinere Parzellen von etwa 40 m² aufgeteilt, können Investoren leicht viele Interessenten ansprechen und verkaufen, da sie nur über ein Budget von etwa 3 Milliarden VND verfügen. Deshalb werden große Grundstücke leicht unverkauft bleiben. Investoren mit großen Grundstücken, die noch keine Zeit hatten, die Nutzungsrechte zu erwerben, werden Schwierigkeiten haben, ihre Grundstücke zu verkaufen oder müssen sie zu einem niedrigen Preis verkaufen “, sagte Herr Cau.

Laut Herrn Cau liegt der Gewinn beim Kauf eines großen Grundstücksfonds und dessen anschließender Aufteilung in kleinere Teile zum Weiterverkauf zwischen 30 und 50 Prozent. Aus diesem Grund wird diese Form der Aufteilung von vielen Investoren „bevorzugt“.

„ Die Preise für kleine Grundstücke werden in naher Zukunft sicherlich steigen “, kommentierte Herr Cau.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan in der südlichen Region, analysierte dieses Problem und sagte voraus, dass der Landsektor mit Schwierigkeiten konfrontiert sein werde, wenn dieses Gesetz offiziell in Kraft tritt.

Herr Tuan erklärte, dass derzeit 90 % der Grundstückstransaktionen auf dem Markt auf kostenlose Parzellierungsprodukte von Einzelpersonen und kleinen Immobilienunternehmen zurückzuführen seien, die Modelle zur Selbstparzellierung von Grundstücken entwickeln.

Laut Herrn Tuan ist es für Privatpersonen immer einfacher, eine Grundstücksaufteilung zu beantragen, als für Unternehmen, Projekte umzusetzen und Lizenzen zu beantragen. Da dieser Typ eine Preisvielfalt und eine kleine Fläche aufweist, lässt er sich leicht liquidieren. Bei Investoren, die große Grundstücke kaufen und aufteilen, ist der Verkauf sehr beliebt, da die Form des Kaufs und Verkaufs frei ist und kaum eine formelle Projektplanung erforderlich ist.

Herr Tuan sagte, dass eine Verschärfung der Parzellierung auch bedeute, dass es aufgrund des knappen und sich verengenden Angebots an Grundstücken zu Problemen bei der Grundstücksvergabe kommen werde. Aufgrund des knappen Angebots sind Käufer zudem schwer zu erreichen.

Diese Person sagt voraus, dass Investoren, die große Grundstücke besitzen, möglicherweise gezwungen sein könnten, zu „reduzierten Preisen“ zu verkaufen. Die Quelle der preisreduzierten Waren werden Investoren sein, die Land mit der Absicht gekauft haben, die Grundstücke gewinnbringend aufzuteilen und zu unterteilen. Bei geringer Liquidität sind die Grundbesitzer gezwungen, die Preise zu senken.

Aufgrund ihres hohen Wertes wird es für groß angelegte Landprodukte jedoch schwierig sein, Abnehmer zu finden, und die Käufer könnten versuchen, den Landbesitzern den Preis abzupressen. Aufgrund der geringeren Liquidität auf dem Grundstücksmarkt wird der Markt im Kontext der anhaltenden Rezession auch mit größeren Schwierigkeiten konfrontiert sein.

Chau Anh

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Quelle