Ho-Chi-Minh-Stadt muss auf „Variationen“ reagieren

Ho-Chi-Minh-Stadt verlangt offiziell, dass es Investoren in Immobilienprojekten in der Region nicht gestattet ist, Grundstücke im Projekt aufzuteilen und an Organisationen und Einzelpersonen zu verkaufen, damit diese ihre eigenen Häuser bauen können. Viele Meinungen besagen, dass Ho-Chi-Minh-Stadt einen Plan braucht, um mögliche „Abweichungen“ zu verhindern.

Am 1. August 2024 tritt das Gesetz über Immobiliengeschäfte in Kraft, das die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in städtischen Gebieten untersagt.

Eine Delegation vor Ort inspiziert die Verwaltung des staatlichen Landes im Bezirk Binh Chanh, Ho-Chi-Minh-Stadt. (Foto: Thanh Dao).

Zur Umsetzung des Gesetzes zum Immobiliengeschäft hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vor Kurzem den Beschluss Nr. 83/2024 über Vorschriften zur Bestimmung von Gebieten erlassen, in denen Investoren in Immobilienprojekte und Wohnungsbauinvestitionsprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Organisationen und Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in diesem Gebiet ihre eigenen Häuser bauen können.

Mit dieser Entscheidung regelt Ho-Chi-Minh-Stadt offiziell das Verbot der Grundstücksaufteilung und des Grundstücksverkaufs, um dieser seit langem schmerzhaften Situation zu begegnen. Insbesondere ist es Investoren in Immobilienprojekte in der Region nicht gestattet, Grundstücke des Projekts aufzuteilen und an Organisationen und Einzelpersonen zu verkaufen, damit diese ihre eigenen Häuser bauen können. Gemäß dieser Regelung ist es neben den Bezirken und Distrikten auch in fünf Vorstadtbezirken, darunter Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi und Nha Be, nicht gestattet, Land in Parzellen aufzuteilen oder zu verkaufen.

Mittlerweile regelt die Stadt lediglich die Landaufteilung und lässt Haushalte und Einzelpersonen mit Grundstücken, die die Bedingungen erfüllen, für die Landaufteilung in Betracht.

Parzellierung und Verkauf von Grundstücken verhindern

In Bezug auf den Inhalt der Entscheidung 83/2024 des Volkskomitees von Ho Chi Minh-Stadt kommentierte Rechtsanwalt Nguyen Van Hau - Mitglied des Zentralkomitees der Vietnamesischen Vaterländischen Front, stellvertretender Vorsitzender der Anwaltskammer von Ho Chi Minh-Stadt, dass die neue Entscheidung von Ho Chi Minh-Stadt wird erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt der Stadt haben, unter anderem direkte Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit von Unternehmen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, sowie auf die jüngste wahllose Parzellierung und Veräußerung von Grundstücken.

Das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken wird vielen Städten dabei helfen, das Problem der „ungeordneten Planung“ und der „Preisinflation“ auf dem Immobilienmarkt zu lösen. (Foto: Dai Doan Ket).

Rechtsanwalt Hau sagte außerdem voraus, dass es nach der Veröffentlichung der Entscheidung 83/2024 zwangsläufig zu unterschiedlichen Meinungen seitens der Bevölkerung, der Geschäftswelt und der Immobilienunternehmen kommen werde.

Gemäß Absatz 6, Artikel 31 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2023 lautet eine der Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten für Grundstücke mit technischer Infrastruktur in einem Immobilienprojekt an Privatpersonen zum Eigenheimbau: „ Das Grundstück darf nicht in einem Bezirk, Kreis oder einer Stadt eines Sonderstadtgebiets des Typs I, Typs II oder Typs III liegen und unterliegt nicht der Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Investition in Wohnungsbauprojekte gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes. Für die übrigen Gebiete bestimmt das Volkskomitee der Provinz auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten die Gebiete, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Privatpersonen zum Eigenheimbau übertragen dürfen .“

Rechtsanwalt Nguyen Van Hau prognostiziert, dass die neue Entscheidung von Ho-Chi-Minh-Stadt große Auswirkungen auf den Immobilienmarkt der Stadt haben wird.

So räumte Rechtsanwalt Nguyen Van Hau ein, dass Ho-Chi-Minh-Stadt die Bestimmungen des Gesetzes zum Immobiliengeschäft konkretisiert habe. Die Einzelheiten des oben genannten Inhalts richten sich nach Artikel 2 des Beschlusses Nr. 83/2024 . Insbesondere Investoren in Immobilienprojekte und Wohnungsbauinvestitionsprojekte in ganz Ho-Chi-Minh-Stadt. Die Übertragung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten oder Wohnungsbauinvestitionsprojekten an Organisationen oder Einzelpersonen, die ihre eigenen Häuser bauen, ist nicht zulässig.

Mit Ausnahme von Investoren von Immobilienprojekten, Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit Umsiedlungszielen unter Verwendung von Grundstücken in Gemeinden, Städten und Stadtbezirken ist es ihnen unter Gewährleistung der Bedingungen gemäß den Vorschriften gestattet, das Nutzungsrecht an Grundstücken mit technischer Infrastruktur in Immobilienprojekten, Wohnungsbauinvestitionsprojekten mit Umsiedlungszielen unter Verwendung von Grundstücken an Einzelpersonen zum Bau ihrer eigenen Häuser zu übertragen.

Rechtsanwalt Nguyen Van Hau verglich den Inhalt des Gesetzes über Immobiliengeschäfte mit der Entscheidung Nr. 83/2024 und sagte: Durch diese Entscheidung des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt wurden die Bestimmungen des Gesetzes über Bereiche, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur zum Selbstbau von Häusern an Einzelpersonen übertragen dürfen, erheblich eingeschränkt.

„Dies wird jedoch nicht als illegal angesehen, weil „Das Gesetz zum Immobiliengeschäft hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt ermächtigt, über Gebiete zu entscheiden, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese ihre eigenen Häuser bauen können, und zwar auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten“, sagte Rechtsanwalt Hau .

Insgesamt werden die jüngsten Regelungen des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt der „Lokomotive“ des ganzen Landes dabei helfen, viele Probleme zu lösen, die mit der Situation der wahllosen Parzellierung und des Verkaufs von Land und der damit einhergehenden Zerstörung der Planung zusammenhängen. Gleichzeitig, Minimieren Sie nicht nur die Situation, in der Menschen willkürlich und ohne Genehmigung bauen, sondern tragen Sie auch dazu bei, die rechtlichen Risiken für Eigenheimkäufer zu verringern, indem Sie von Immobilienprojektinvestoren in der Region verlangen, gleichzeitig die Qualität ihrer Produkte zu verbessern . Darüber hinaus steht der Beschluss 83/2024 auch im Einklang mit dem Projekt „ Investition – Umbau von Bezirken zu Bezirken (oder Städten im Rahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt) im Zeitraum 2021–2030“ , das die Stadt durchführt. Insbesondere werden sich die Bezirke bis 2030 auf Investitionen in den Infrastrukturausbau konzentrieren, um städtische Ziele zu erreichen und zu Städten im Rahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt zu werden.

Umgang mit „Varianten“

Unmittelbar nach Erlass des Beschlusses 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt schickte die Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Petition an das Volkskomitee der Stadt, in der sie zahlreiche Bedenken äußerte.

In einem Gespräch mit Reportern der Zeitung Dai Doan Ket am Morgen des 1. November erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Vereinigung auch ein Dokument an das Komitee der Vaterländischen Front Vietnams in Ho-Chi-Minh-Stadt geschickt habe, in dem vorgeschlagen werde, die Gebiete festzulegen, in denen Investoren für Immobilien- und Wohnungsbauprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, um in Gemeinden (ausgenommen Städte) in fünf Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt Häuser zu bauen.

Laut Herrn Le Hoang Chau ist Ho-Chi-Minh-Stadt im Gesetz über Immobiliengeschäfte und im Wohnungsbaugesetz von 2023 ein besonderes Stadtgebiet. Daher ist nur in Fällen, in denen sich Grundstücke in Bezirken, Distrikten und Städten eines besonderen Stadtgebiets (einschließlich 16 Distrikten und Thu Duc City) befinden, festgelegt, dass Investoren keine Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, um ihre eigenen Häuser zu bauen.

Zuvor hatte der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, dem Bauministerium und dem Komitee der Vaterländischen Front von Ho-Chi-Minh-Stadt ein Dokument geschickt, in dem empfohlen wurde, dass die Parzellierung und der Verkauf von Grundstücken in Gemeinden in fünf Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin erlaubt bleiben sollten. Denn wenn wir die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in fünf Bezirken verbieten, steht dies nicht im Einklang mit den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte und des Wohnungsgesetzes.

Daher hat der Verband dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vorgeschlagen, detaillierte Vorschriften zur Bestimmung der Gebiete zu erlassen, in denen Investoren in Immobilien und Wohnprojekte Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese in Kommunen eigene Häuser bauen können. Städte in fünf Bezirken der Stadt sind davon ausgenommen.

Zu den „Nachwirkungen“ der Entscheidung 83/2024 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt sagte Rechtsanwalt Nguyen Van Hau, Mitglied des Zentralkomitees der Vietnamesischen Vaterländischen Front und stellvertretender Vorsitzender der Rechtsanwaltskammer von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Umsetzung dieser Entscheidung dazu führen könnte, dass das Landangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt noch knapper wird und nicht mehr den Bedürfnissen der Bevölkerung entspricht. Daher ist es wahrscheinlich, dass die Preise für zuvor aufgeteiltes Land in naher Zukunft stark steigen und die Zahl der Käufer aufgrund mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit begrenzt sein wird.

Ingenieur Tran Van Phuong, Leiter eines Immobilienmaklers in Thu Duc City, vertritt die gleiche Meinung und sagte: „Wenn die Vorschriften die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken verbieten, muss sich Ho-Chi-Minh-Stadt auf die Möglichkeit vorbereiten, dass Investoren, Organisationen und Einzelpersonen das Gesetz umgehen, um Grundstücke aufzuteilen.“ Insbesondere ermöglicht der Spielraum der neuen Regelungen zur Grundstücksaufteilung weiterhin, dass Haushalte und Einzelpersonen, die über Grundstücke verfügen, die die Voraussetzungen erfüllen, bei der Grundstücksaufteilung berücksichtigt werden. Wenn man zulässt, dass sich die Parzellierung und der Verkauf von Grundstücken weiter verschlechtern, wird sich dies in eine negativere Richtung entwickeln und den Immobilienmarkt im Allgemeinen beeinträchtigen.

Aufgrund der Lage neben dem 7. Bezirk Nha Be ist die Urbanisierungsrate in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit sehr hoch.

In Bezug auf die Urbanisierung erklärte der Architekt Nguyen Van Bieu, Direktor der Bhomes Company Limited, dass die neue Regelung neben Bezirken und Distrikten auch vorsieht, dass Grundstücke in fünf Vorstadtdistrikten, darunter Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi und Nha Be, nicht in Parzellen aufgeteilt oder verkauft werden dürfen. „Wir alle wissen, dass im Laufe der Jahre die Urbanisierungsrate mancher Orte wie Binh Chanh (insbesondere des Gebiets Trung Son) und Nha Be (Gebiet Phuoc Kien) trotz ihrer Einstufung als Vorstadtbezirke rapide zugenommen hat. Moderne städtische Infrastruktur: Vielerorts ist der Infrastrukturausbau sogar schneller und die Bevölkerungsdichte höher als in manchen zentralen Bezirken“, analysierte der Architekt Nguyen Van Bieu.

Vertreter einiger Unternehmen und Privatpersonen äußerten gegenüber Reportern der Zeitung „Dai Doan Ket“ ihre Besorgnis darüber, dass zwar keine Fälle mehr vorkommen, in denen kleine Immobilienunternehmen landwirtschaftlichen Flächen von Privatpersonen kaufen und dann illegal „Projekte“ zum Weiterverkauf entwerfen, die Situation bei Projekten zur Aufteilung von Grundstücken zum Verkauf jedoch brachliegt, ohne dass auf dem Land Infrastruktur gebaut wird, und dass sogar Projekte auf Eis gelegt werden. Wenn es keine Lösung gibt, wird dies auch dazu führen, dass der Immobilienmarkt der „Lokomotivenstadt“ in einem Zustand der „Entführung und Aufgabe der Grundstücke“ bleibt, ohne dass die eigentlichen Ursachen der Probleme gelöst werden.

Quelle: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html