Kann das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken den Immobilienmarkt kontrollieren?

Experten gehen davon aus, dass das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken kurzfristig zu einer Verknappung des Angebots auf dem Markt führen wird, sich langfristig jedoch stabilisieren wird.

Laut dem neuen Gesetzentwurf, der von der Nationalversammlung verabschiedet wurde, treten am 1. August 2024 drei Gesetze zum Immobilienmarkt in Kraft: das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023. Der Termin liegt fünf Monate vor dem zuvor beschlossenen 1. Januar 2025. Dies dürfte einen „Schub“ darstellen und zu einer baldigen Stabilisierung und Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen.

Dementsprechend verbietet das Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2023 die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken in Bezirken, Kreisen und Städten der Sonderklasse, Stadtgebiete des Typs I, II und III. So wird die neue Regelung die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in insgesamt 105 Städten und Gemeinden bundesweit nicht mehr erlauben; 81 Städte und Gemeinden erhöhen sich gegenüber den aktuellen Regelungen. Diese Regelung gilt nur für Immobilienprojekte, nicht für Privatgrundstücke oder Haushalte, die Grundstücke zum Zwecke der Schenkung, Vererbung oder Übertragung an andere abtrennen müssen.

Das Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2023 verbietet die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken in Bezirken, Kreisen und Städten der Sonderklasse, Stadtgebiete des Typs I, II und III. Foto: Le Toan

Um das Landgesetz von 2024 in die Praxis umzusetzen, erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt am 31. Oktober eine Entscheidung zur Landaufteilung (Entscheidung 100), die es Haushalten und Einzelpersonen ermöglicht, deren Land die Bedingungen erfüllt, aufzuteilen. Darüber hinaus hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Umsetzung des Gesetzes zum Immobiliengeschäft gerade die Entscheidung Nr. 83 erlassen, die es Immobilienprojekten, deren Infrastrukturinvestitionen abgeschlossen sind, verbietet, Grundstücke aufzuteilen und zu verkaufen.

Dementsprechend beschloss das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, „die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken im gesamten Gebiet, einschließlich fünf Vorstadtbezirken, zu verbieten, mit Ausnahme von für die Umsiedlung reserviertem Land; bei Wohnbauprojekten müssen die Investoren den Bau abgeschlossen haben, bevor sie die Grundstücke übertragen dürfen.“

Zu diesem Thema gab es viele Meinungen, da man der Ansicht war, dass derartige Regelungen dem Gesetz über das Immobiliengeschäft aus dem Jahr 2023 zuwiderlaufen. Sie betonten, dass die Regelung, die die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, zwar langfristig Vorteile bringen könne, derzeit jedoch nicht wirklich geeignet scheine, da der Markt gerade eine schwierige Phase durchgemacht habe und das Interesse der Menschen an Grundstücken nachgelassen habe, sodass dieser Markt stagniere.

Einige Experten stimmen dem jedoch zu und meinen, dass die Verordnung des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, die die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken wie oben beschrieben verbietet, angemessen sei und gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2023 vollständig in seiner Zuständigkeit liege.

Rechtsanwalt Tran Xuan Tien, Leiter der Anwaltskanzlei Dong Doi, teilte seine Ansichten zu diesem Thema mit und sagte, dass es in letzter Zeit vielerorts zu einer großflächigen Aufteilung und Trennung von Land gekommen sei, was zu Preisinflation, Landhortung und Landaufgabe geführt habe. Viele Gemeinden haben diese Aktivität verboten, als sie ungewöhnliche Entwicklungen bemerkten.

Rechtsanwalt Tien erklärte, dass das Verbot von Parzellierungs- und Grundstücksverkaufsprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt zunächst zu einer Verknappung des Landangebots führen könne. Auf lange Sicht werde die neue Regelung jedoch dazu beitragen, viele Probleme im Zusammenhang mit der wahllosen Parzellierung und Trennung von Grundstücken zu lösen, die Zahl illegaler Bauvorhaben zu verringern und die rechtlichen Risiken bei der Transaktion dieser Art von Grundstücken zu reduzieren.

In einem Gespräch mit der Zeitung „Cong Thuong“ erklärte der ehemalige stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Dang Hung Vo, dass die Entscheidung von Ho-Chi-Minh-Stadt, die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in der ganzen Stadt zu verbieten (mit Ausnahme von Umsiedlungsprojekten), eine richtige Entscheidung sei, die mit der Verbesserung der Urbanisierungsqualität und der Verringerung der Anhäufung von ungenutztem Geld von Menschen auf unbewohntem Land im Einklang stehe.

Experten zufolge ist die Nachfrage nach Grundstücken stets sehr hoch, es mangelt jedoch am Angebot offizieller Projekte auf dem Markt. Darüber hinaus haben viele Spekulanten die Gelegenheit genutzt, um durch einen Preiswettbewerb die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben und so Chaos auf dem Markt zu verursachen. Gleichzeitig erwerben sie Land, teilen es in Parzellen auf und geben ihnen sogar dieselben Namen wie legitimen Projekten, um Käufer und Verkäufer anzulocken.

„Daher ist eine Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken notwendig, um Spekulationen einzuschränken. Denn Grundstücke müssen vor dem Verkauf erst für den Bau von Häusern genutzt werden, wodurch der Gesamtwert des Produkts steigt. Langfristig wird eine Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken dazu beitragen, dass sich der Markt transparent und nachhaltig entwickelt, Spekulationen verhindert und Landverschwendung begrenzt wird“, sagte Herr Vo.

Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, stimmte dieser Ansicht zu und sagte, dass die neue Regelung dabei helfen werde, Investoren auszuschalten, die lediglich Grundstücke für Projekte anfragen und diese dann in Parzellen zum Verkauf aufteilen, was dem Land nicht zu wirtschaftlicher Effizienz verhelfe.

„Das neue Gesetz hat die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken für Investoren streng geregelt, aber die Aktivitäten der Grundstücksaufteilung und der Preissteigerung aufgrund der Infrastruktur erfordern noch strengere Verwaltungsvorschriften. Dementsprechend muss die Umsetzung des Bodengesetzes von 2024 und des Immobiliengeschäftsgesetzes von 2023 klarer und detaillierter sein, um die Situation der Aufblähung der virtuellen Grundstückspreise zu beseitigen“, bemerkte Herr Dinh.

Quelle: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html