Einzelhandelsflächen stehen leer, die Preise sind immer noch astronomisch hoch

Unverkauft und kein Rabatt

Einem aktuellen Bericht von Cushman & Wakefield zufolge belegt die Dong Khoi Street (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) den 13. Platz auf der Liste der Straßen mit den teuersten Einzelhandelsflächen der Welt. Die Fifth Avenue in New York (USA) ist der teuerste Ort der Welt, gefolgt von der Via Monte Napoleone in Mailand (Italien), und die Tsim Sha Tsui Street in Hongkong (China) ist die drittteuerste der Welt. Dem Bericht zufolge beträgt der Mietpreis für Räumlichkeiten in der Dong Khoi Street umgerechnet 350 USD/m²/Monat. Diese Zahl stieg im gleichen Zeitraum um 17 % und im Vergleich zur Zeit vor der Covid-19-Pandemie um 40 %. So sind die Mietpreise in der Dong Khoi Straße höher als in den teuersten Straßen in München (Deutschland), Amsterdam (Niederlande) oder Bangkok (Thailand), wodurch die Dong Khoi Straße im Ranking der teuersten Einkaufsstraßen der Welt auf Platz 13 landet.

Auch wenn sie nicht vermietet werden können, sind die Mieten für viele Räumlichkeiten noch immer recht hoch.

Neben der Dong Khoi Street gehört auch die Trang Tien Street (Hanoi) zu den teuersten Einzelhandelsflächen zur Miete im asiatisch-pazifischen Raum. Die Mietpreise sind hier im gleichen Zeitraum um 20 % und im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie um 50 % gestiegen und liegen nun bei fast 300 USD/m²/Monat. Mit dieser Zahl verbessert sich die Trang Tien Street im Vergleich zum Vorjahr um drei Plätze auf Platz 17 in der Region.

Obwohl es so teuer ist, sahen wir beim Betrachten einer Reihe von Straßen und „goldenen“ und „diamantenen“ Standorten im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Trai, Nguyen Dinh Chieu usw. viele geschlossene Mietobjekte mit Schildern, auf denen „Vermieten“ stand. Erwähnenswert ist, dass es Reihenhäuser an der Straßenseite gibt, die seit vielen Jahren geschlossen sind, deren Eigentümer sich jedoch weigern, den Mietpreis zu senken.

Wir gaben uns als Mieter aus und kontaktierten über einen Makler namens Khuong die Telefonnummer, die an einem Haus in der Dong Khoi Straße angebracht war. Uns wurde ein 200 m² großes Haus mit einem Erdgeschoss und sieben Stockwerken vorgestellt, dessen Mietpreis 30.000 USD/Monat oder etwa 700 Millionen VND/Monat betrug. Als wir sagten, dass die Wirtschaftslage schlecht sei, und um einen Rabatt baten, wurde uns ein Preisnachlass von 25.000 USD pro Monat „festgelegt“. „Dieser Raum steht seit vier Monaten leer. Wenn Sie es ernst meinen, dann legen Sie den Preis fest, er kann nicht weiter gesenkt werden“, sagte Herr Khuong.

Die Miete ist hoch, daher verkaufen die Ladenbesitzer auch zu hohen Preisen, sodass viele ausländische Kunden nur einmal kommen und nie wiederkommen. Unternehmen und Vermieter müssen diese Tatsache erkennen, um sich zu ändern und durch die Senkung der Mietpreise internationale Besucher zurückzugewinnen. Um die Mieten zu senken, müssen allerdings die Bankzinsen deutlich gesenkt werden.

Herr Hoang Tuan Anh (Immobiliengeschäft)

Der Makler Kha hat 2 Räumlichkeiten in der Nguyen Hue Street (Bezirk 1) vorgestellt, darunter ein 12 m breites und 25 m langes Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von etwa 700 m², angeboten mit 25.000 USD/Monat oder mehr als 600 Millionen VND/Monat. Bei einer Miete müssen die Kunden eine Kaution von 3 Monaten im Voraus hinterlegen und einen 3-Jahres-Vertrag unterzeichnen. Gleich nebenan befindet sich eine Gewerbefläche von ca. 1.100 m², mit 2 Straßenfronten, der Mietpreis beträgt ca. 45.000 USD/Monat, also mehr als

1 Milliarde VND/Monat. Es ist bekannt, dass dieser Raum von einem Restaurantbesitzer für 38.000 USD/Monat gemietet wird. Aufgrund von Geschäftsverlusten gab der Restaurantbesitzer die Räumlichkeiten Anfang 2023 zurück und standen bis jetzt leer. „Die wirtschaftliche Lage ist schwierig, viele Menschen verlieren Geld und müssen ihre Räumlichkeiten zurückgeben. Große Räumlichkeiten wie diese sind sehr schwer zu vermieten. Wenn Sie aufrichtig sind, können Sie eine weitere Preissenkung aushandeln“, sagte der Makler.

Für eine Fläche direkt an der Ecke Nguyen Thi Minh Khai – Cach Mang Thang 8 mit einer Nutzfläche von über 1.100 m² wird laut Makler Dat ein Mietpreis von rund 1 Milliarde VND/Monat angegeben. Auf unsere Nachfrage nach einer Preissenkung, da die Räumlichkeiten seit fast zwei Jahren leer stehen, bekräftigte Dat: „Sie stehen zwar leer, aber aufgrund der günstigen Lage können wir den Preis nicht senken. Wenn Sie sie mieten, handeln Sie einfach einen Preisnachlass aus, und morgen treffen wir uns direkt mit dem Vermieter.“

In der Le Loi Street (Bezirk 1), der „Milliarden-Dollar-Straße“ der Stadt, hängen an vielen leerstehenden Mietshäusern Schilder mit Telefonnummern, die sich darüber kreuzen. Als ich anrief, um mich nach einem Platz zu erkundigen, sagte der Vermieter, der Preis betrage 400 Millionen VND/Monat für ein 400 m² großes Haus mit 3 Stockwerken. Ein Immobilienmakler sagte, dass die Mietpreise für Räumlichkeiten im Zentrum des 1. Kreises trotz der großen Zahl leerstehender Immobilien immer noch sehr hoch seien. Die Mietpreise für die Räumlichkeiten liegen hier je nach Gegend und Lage zwischen 200 und 600 Millionen VND/Monat. Große Grundstücke stehen schon seit längerem leer, die Eigentümer reduzieren den Preis jedoch nicht.

Hoher Preis, dennoch Verlust im Vergleich zu Bankkreditzinsen

Nach Einschätzung von Savills verzeichnete das Angebot im dritten Quartal 2023 zwar einen leichten Rückgang, die Auslastung der zu vermietenden Einzelhandelsflächen blieb jedoch im Vergleich zum Vorquartal unverändert bei 91 %. Davon entfallen 91 % des Gesamtangebots auf das Gebiet außerhalb des Zentrums von Ho-Chi-Minh-Stadt. Was die Mietpreise angeht, sind die meisten Vermieter im Zentrum weiterhin zuversichtlich, dass die Mieten dort stabil hoch sind und dreimal höher sind als außerhalb des Zentrums.

Trotz schleppender Geschäftstätigkeit und hoher Mieteinnahmen stiegen die Mietpreise in dieser zentralen Gegend laut einem Bericht von CBRE Vietnam immer noch um 1 bis 1,5 % pro Jahr. Bemerkenswert ist, dass nicht nur die Preise hoch sind, sondern dass es im Zentrum auch viele Schwierigkeiten und Probleme gibt, beispielsweise bei der Erlangung von Gewerbelizenzen, Lizenzen zur Brandverhütung und -bekämpfung usw. Daher werden Einzelhändler in den Randgebieten nach mehr Platz suchen, um dort innerhalb kurzer Zeit temporäre Einzelhandelsgeschäfte zu eröffnen. Daher ist die Innenstadt noch immer verlassen.

Herr Hoang Tuan Anh, der im Immobiliensektor tätig ist, analysierte: Der Grund, warum die Mietpreise hoch sind, die Vermieter sie aber nicht senken, liegt darin, dass sie das Haus zuvor für 400 – 600 Millionen VND/m² gekauft haben, ein 200 m² großes Haus kostet etwa 100 Milliarden VND. Wenn der durchschnittliche Mietpreis 5 %/Jahr/Immobilie beträgt, beläuft sich das monatliche Einkommen auf 416 Millionen VND. In der Zwischenzeit zahlt der Hausbesitzer der Bank 10 % Zinsen pro Jahr oder etwa 800 Millionen VND und verliert dadurch etwa 400 Millionen VND pro Monat. Beim Kauf einer Immobilie rechnen Hausbesitzer mit einem Anstieg der Immobilienpreise, wie er bereits vor zehn Jahren der Fall war. Dies ist jedoch unmöglich, da die Immobilienpreise im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit so hoch sind wie in China und Singapur. höher als Europa, Amerika; um ein Vielfaches höher als in Thailand, Malaysia oder auf den Philippinen. Wenn die Immobilienpreise nicht steigen und die Mieten über längere Zeit Verluste machen, wird der Vermieter wahrscheinlich verkaufen müssen.

„Es besteht jedoch das Paradoxon, dass gewerbliche Mieter derzeit nicht 416 Millionen VND/Monat für eine 200 m² große Ladenfläche zahlen können. Hohe Immobilienpreise und hohe Bankzinsen bedeuten, dass jeder Geld verliert, weshalb Ladengeschäfte im Zentrum lange Zeit geschlossen bleiben. Sehen Sie sich die Gegend um den Ben-Thanh-Markt an, der hauptsächlich von ausländischen Kunden besucht wird. Die hohen Mieten bedeuten, dass die Ladenbesitzer auch zu hohen Preisen verkaufen, sodass viele ausländische Kunden nur einmal kommen und nicht wiederkommen. Unternehmen und Vermieter müssen dies erkennen, um sich zu ändern und durch die Senkung der Ladenmieten internationale Kunden zur Rückkehr zu bewegen. Um die Mieten zu senken, müssen jedoch auch die Bankzinsen drastisch gesenkt werden“, analysierte Herr Hoang Tuan Anh.

Dr. Su Ngoc Khuong, stellvertretender Direktor des Instituts für Informatik und angewandte Wirtschaftswissenschaften, sagte, dass das Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt hauptsächlich für Geschäfte mit Produktgruppen bestimmt sei, die internationale Touristen bedienen. Sinken die Gästezahlen und damit auch die Einnahmen, entfällt für den Pächter die Einnahmequelle und er ist gezwungen, die Räumlichkeiten zurückzugeben. Aufgrund der Umsatzrückgänge schränken sie die weitere Expansion von Kettenunternehmen ein. Die Unternehmen werden die Kostenfrage berücksichtigen. Wenn die Miete zu hoch ist, sind sie gezwungen, sich einen anderen Standort zu suchen, um die Räumlichkeiten zu bezahlen, oder einige Filialen zu schließen.

Einer Studie von Savills zufolge entfallen 37 % der gesamten Einzelhandelsmietfläche auf die Gastronomiebranche, gefolgt von der Modebranche mit 24 % Marktanteil. Auf die restlichen Branchen wie Gesundheit, Schönheit und Unterhaltung entfallen jeweils 13 %.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/mat-bang-ban-le-de-trong-gia-van-tren-troi-185231123233108938.htm