Trotz ihrer Ersparnisse zögern die Kunden noch, bei Banken Kredite für den Kauf von Häusern in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt aufzunehmen.

Hohe Immobilienpreise, „rote Augen“ auf der Suche nach einem Haus unter 2 Milliarden VND in Großstädten

Die Familie von Herrn Quang Anh ( Ha Nam ) hatte bereits vor zwei Jahren vor, eine Wohnung zu kaufen, traute sich jedoch bis heute nicht, das Geld dafür aufzubringen. Im Jahr 2022 hat seine Familie etwa 1 Milliarde VND gespart und plant, eine Wohnung für etwa 2,5 Milliarden VND zu kaufen. Der Restbetrag wird von der Bank geliehen. Allerdings waren die Bankzinsen damals hoch und lagen zwischen 10 und 12 % pro Jahr. Deshalb legte er seinen Plan, ein Haus zu kaufen, vorerst auf Eis und wartete auf sinkende Zinsen.

Bislang sind die Hypothekenzinsen der Banken während der Vorzugsphase auf 6–8 % pro Jahr gesunken, doch Herr Quang Anh traut sich immer noch nicht, ein Haus zu kaufen, weil die Preise zu stark gestiegen sind.

„Ich beobachte den aktuellen Preis für eine Zweizimmerwohnung in Hanoi , der bei rund 4 Milliarden VND liegt. Die Ersparnisse meiner Familie betragen derzeit rund 1,2 Milliarden VND, was nur für 30 % der Anzahlung reicht. Die restlichen 70 % muss ich mir von der Bank leihen. Das Gesamteinkommen meiner Familie von rund 35 Millionen VND/Monat reicht nur, um die monatlichen Zinsen an die Bank zu zahlen, sodass kein Geld für den Lebensunterhalt übrig bleibt“, sagte er.

Herr Quang Anhs Plan, ein Haus zu kaufen, liegt seiner Aussage nach wegen der hohen Immobilienpreise noch immer auf Eis. Er plant, in die Vororte zu ziehen, um dort ein günstigeres Haus zu finden und so den finanziellen Druck zu verringern.

Ebenso sagte Herr Hung, ein Angestellter eines Medienunternehmens (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi), dass seine Familie seit Anfang dieses Jahres beabsichtige, ein Haus zu kaufen. Er habe Ersparnisse in Höhe von 2 Milliarden VND zur Verfügung und wolle den Restbetrag voraussichtlich bei der Bank leihen.

Nachdem Herr Hung eine Zeit lang die Preise untersucht hatte, wurde ihm klar, dass die Immobilienpreise zu stark gestiegen waren. Wenn Sie kaufen, müssen Sie 4 Milliarden VND ausgeben, wovon 2 Milliarden VND ein Bankdarlehen sind. Der Vorzugszinssatz beträgt im ersten Jahr etwa 7–8 %/Jahr. „Meine Familie muss also jeden Monat etwa 30 Millionen VND an Tilgung und Zinsen zahlen. Nach Ablauf der Zinsvergünstigungsphase wird sich der monatliche Betrag, den meine Familie zahlen muss, deutlich erhöhen“, sagte er.

„Meine Familie verdient fast 40 Millionen VND im Monat. Wenn wir die Hälfte des Hauswerts von der Bank leihen müssten, stünden wir unter großem Druck, die Schulden jeden Monat zurückzuzahlen. Deshalb legt meine Familie den Plan, ein Haus zu kaufen, vorerst auf Eis und wartet, bis sich der Preis anpasst“, fügte er hinzu.

Frau Ngoc (Bezirk 1, HCMC) sagte, ihr Budget für den Kauf eines Hauses betrage etwa 4 Milliarden VND, wovon etwa 2 Milliarden Ersparnisse seien und weitere 2 Milliarden VND von der Bank geliehen seien. Sie wollte eine 2-Zimmer-Wohnung in der Gegend um den 7. Kreis kaufen. Sie und ihr Mann suchten nach einigen Wohnungen, die ihren Kriterien entsprachen, zögerten jedoch, weil sie die Preise im Vergleich zum tatsächlichen Wert der Wohnung für immer noch hoch hielten.

Sie fragte sich: „Vielleicht werden die Immobilienpreise gerade jetzt in die Höhe getrieben. Mein Mann und ich werden warten, bis sich der Markt ändert und das Angebot vielfältiger wird, um mehr Auswahl zu haben.“ Ihrer Meinung nach kämen zu wenige neue Projekte auf den Markt.

Die Immobilienpreise sind in letzter Zeit kontinuierlich gestiegen, insbesondere im Wohnungssegment, wie Umfragen vieler Wohneinheiten zeigen. Laut Savills Vietnam erreichte der Preis für Erstwohnungen in Hanoi im dritten Quartal 69 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorquartal und 28 % gegenüber dem Vorjahr. Der Verkaufspreis für alte Wohnungen stieg auf 51 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 10 % im Quartalsvergleich und 41 % im Jahresvergleich.

Bemerkenswert ist, dass Wohnungen mit Preisen über 4 Milliarden VND 70 % aller verkauften Wohnungen ausmachten, ein starker Anstieg im Vergleich zu nur 2 % im Jahr 2020. Gleichzeitig ist das Segment der Wohnungen mit Preisen unter 2 Milliarden VND fast vom Markt verschwunden und macht nur noch 1 % des Gesamtangebots aus.

Laut Daten von CBRE Vietnam verzeichnete das Verkaufspreisniveau für Wohnungen in Hanoi im dritten Quartal sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiterhin einen Aufwärtstrend. Auf dem Primärmarkt beträgt der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi 64 Millionen/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren) und ist damit 3 % niedriger als in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Auf dem Sekundärmarkt behielt der durchschnittliche Verkaufspreis seinen Aufwärtstrend aus dem Vorquartal bei und erreichte 46 Millionen VND/m2 (ohne Mehrwertsteuer und Wartungsgebühren), was einem Anstieg von 5,5 % gegenüber dem Vorquartal und fast 26 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Anstieg der Zweitwohnungspreise zeigt keine Anzeichen eines Abflauens und liegt derzeit nur etwa 2 Millionen/m2 vom Zweitwohnungspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt entfernt.

Im Bericht des Bauministeriums heißt es, dass die Verkaufspreise von Wohnungen nicht nur bei neu eröffneten Projekten gestiegen seien, sondern auch bei vielen Altwohnungen, die schon seit vielen Jahren genutzt werden. Dementsprechend haben Eigenheimkäufer die Mentalität, auf sinkende Preise zu warten.

Die Kreditzinsen sind zwar gesunken, doch viele Menschen möchten für den Kauf von Häusern und Grundstücken immer noch keinen Bankkredit aufnehmen, weil sie meinen, der Zinssatz sei im Vergleich zu ihrer Fähigkeit, die Schulden zurückzuzahlen, immer noch zu hoch (Foto: Manh Quan).

Niedrige Zinsen schrecken weiterhin vor Krediten zurück

Seit Beginn dieses Jahres gehören Wohnungsbaudarlehen zu den Maßnahmen der Banken, um angesichts allgemeiner Schwierigkeiten das Kreditwachstum zu steigern. Viele Banken haben gleichzeitig neue Kreditpakete aufgelegt, mit denen Privatpersonen mittel- und langfristig Häuser kaufen können. Die Zinssätze liegen bei 5 bis 6 Prozent pro Jahr und sind damit gleich hoch oder nur 1 bis 2 Prozent höher als bei Spareinlagen mit einer Laufzeit von 12 Monaten.

Dieser Zinssatz gilt während der ersten 6-36 Monate der langfristigen Kreditlaufzeit und wird von vielen Bankvertretern als „beispiellos niedrig“ bezeichnet.

Einer Umfrage von Reportern von Dan Tri zufolge wendet die Agribank in der Gruppe der „Big 4“ (vier Banken mit staatlichem Kapital) für mittel- und langfristige Kredite zum Kauf eines Hauses, für den Lebensunterhalt und für Immobiliengeschäfte einen festen Zinssatz von 6 %/Jahr für die ersten 6 Monate, 6,5 %/Jahr für die ersten 12 Monate (Mindestlaufzeit des Kredits 3 Jahre) und 7 %/Jahr für die ersten 24 Monate (Mindestlaufzeit des Kredits 5 Jahre) an.

Der Hypothekenzinssatz bei BIDV beträgt für Kunden in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt mindestens 5 %/Jahr für die ersten 6 Monate (36-monatige Laufzeit) oder 5,5 %/Jahr für die ersten 12 Monate (60-monatige Laufzeit). Für Kunden außerhalb dieser beiden Städte beträgt der Mindestzinssatz für Eigenheimdarlehen 6 %/Jahr, festgeschrieben für 24 Monate, oder 7 %/Jahr für die ersten 36 Monate.

VietinBank bietet Kredite für den Bau und die Renovierung von Eigenheimen mit folgenden Zinssätzen an: 6,2 %/Jahr, fest für die ersten 18 Monate; 6,7 %/Jahr, fest für 24 Monate; 8,2 % fest für 36 Monate. Zu der Zinsbindungsfrist kommt noch der Zinssatz hinzu, der mit einer zeitlichen Marge belastet ist.

Bei der Vietcombank betragen die Zinssätze für Kredite unter 24 Monaten in den ersten 6 Monaten 5,5 %/Jahr; 5,7 %/Jahr für die ersten 12 Monate bei Krediten über 24 Monate; 6,5 %/Jahr fest für die ersten 2 Jahre; 8,5 %/Jahr fest für die ersten 3 Jahre. Nach der Vorzugsperiode entspricht der Zinssatz dem 12-Monats-Einlagenzinssatz der Vietcombank plus 3,5 %/Jahr.

Einige Privatbanken bieten auch Vorzugszinsen für Eigenheimdarlehen an. Bei der VPBank beträgt der Hypothekenzinssatz 4,6 %/Jahr mit einer Bindungsfrist von 3 Monaten. 5,9 %/Jahr, fest für 6 Monate; 7,2 %/Jahr, fest für 12 Monate; 9,8 %/Jahr, fest für 18 Monate; 10,3 %/Jahr, fest für 24 Monate. Gilt für Kredite mit einer Mindestlaufzeit von 48 Monaten. Die Zinsspanne beträgt nach der Aktion 3,5 %/Jahr.

Bei der Eximbank beträgt der feste Zinssatz 3,5 %/Jahr für die ersten zwei Monate; 7,5 %/Jahr für die nächsten 22 Monate. Der Zinssatz für Darlehen nach der Vorzugsregelung errechnet sich aus dem Basiszinssatz zuzüglich einer Marge von 3 %/Jahr. Derzeit liegt der variable Zinssatz dieser Bank bei etwa 10–11 %/Jahr.

Einem früheren Bericht der VCBS Securities Company zufolge stiegen die Geschäftskredite für Immobilien allein im ersten Halbjahr dieses Jahres um mehr als 10 %, während die Hypothekenkredite für Verbraucher lediglich um mehr als 1 % zunahmen.

Zur Erklärung des langsamen Wachstums der privaten Wohnungsbaudarlehen führte diese Abteilung an, dass sich die Nachfrage nach Eigenheimen aufgrund des begrenzten Wohnungsangebots nicht erholt habe. Gleichzeitig hat der starke Anstieg der Immobilienpreise in letzter Zeit auch bei Investoren und Eigenheimkäufern Besorgnis ausgelöst.

Experte: Notwendigkeit, die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus stark zu fördern

Der Ökonom Dinh The Hien sagte, dass der Immobilienkanal in der Vergangenheit nur ein geringes Risiko mit sich gebracht habe, da der Markt noch in den Kinderschuhen steckte und die Preise niedrig waren. Derzeit verzeichnen jedoch alle Segmente, von Reihenhäusern über Wohnungen bis hin zu vorstädtischen Grundstücken, einen sehr starken Anstieg. Daher ist das Risiko einer Investition in Immobilien höher.

Für echte Bewohner gilt, so Herr Hien: Wenn der Käufer ein Haus lange beobachtet hat, den genauen Preis kennt und der Eigentümer es nun günstiger als den Durchschnittspreis verkauft, kann er es kaufen. Bei einem finanziellen Niveau von 2 Milliarden VND müssen die Leute jedoch beim Kauf eines Hauses mindestens 1 bis 2 Milliarden VND mehr von der Bank leihen.

Angesichts der allgemeinen Wirtschaftslage und der sich nicht wirklich verbessernden Immobilienmärkte muss auch die Aufnahme eines Kredits für den Kauf einer Wohnung hinsichtlich der Finanzierbarkeit sorgfältig kalkuliert werden. Kommt es zu einer Unterbrechung des Cashflows, wirkt sich dies auf die Schuldentilgung aus und birgt Risiken für den Käufer.

Was die Eigenschaften betrifft, die noch nicht vollständig verstanden sind, sollten Käufer ihre Pläne unterbrechen und sich die Zeit nehmen, sie zu beobachten und zu lernen. „Ich denke, dass die Immobilienpreise von jetzt an bis 2028 um maximal 5 % pro Jahr steigen werden. Wenn Käufer dennoch frühzeitig kaufen möchten, müssen sie sich bei der Suche nach einer Immobilie anstrengen. Käufer müssen Kriterien wie Wohnungen oder Häuser in Gassen und ein finanzielles Niveau festlegen, das die Rückzahlung während der gesamten Kreditlaufzeit gewährleistet“, sagte er.

Auch wenn sie nicht sofort ein Zuhause finden, sollten Hauskäufer laut Herrn Hien nicht zu voreilig sein, sondern Ruhe bewahren. Hören Sie nicht auf den Hype der Broker, wenn Sie jetzt nicht kaufen, wird der Preis weiter stark steigen.

Experten raten Anlegern außerdem, bei der Aufnahme von Kapital die finanzielle Effizienz anhand aller Faktoren zu berechnen, wie etwa Darlehenszinsen, Quelle der regelmäßigen Tilgung von Kapital und Zinsen, Darlehenslaufzeit, Rückzahlungszeitraum, Hypothekenoptionen usw.

Die Zinsen für Eigenheimkredite sind bei vielen Banken gesunken (Foto: Manh Quan).

Herr Pham Duc Toan, ein Immobilienexperte, sagte, dass trotz der niedrigen Zinsen viele Menschen noch immer zögern würden, Häuser zu kaufen, weil die Preise zu stark gestiegen seien. Darüber hinaus haben viele Unternehmen immer noch mit Schwierigkeiten zu kämpfen. Arbeitnehmer, die ein Haus kaufen möchten, befürchten außerdem, dass sich ein Rückgang ihres Einkommens negativ auf die Rückzahlung ihrer Schulden auswirken könnte.

Die Bankzinsen sind günstig, aber die Beantragung eines Eigenheimkredits dauert etwa 10 bis 20 Jahre. Manche befürchten daher, dass die steigenden Zinsen in der nächsten Zeit zu finanziellem Druck führen könnten.

Ihm zufolge konzentrieren sich Wohnungen in Hanoi derzeit hauptsächlich auf das Preissegment von 60–70 Millionen VND/m2. So kostet eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von etwa 70 Quadratmetern mehr als 4 bis 5 Milliarden VND, ohne die Kosten für die Inneneinrichtung.

Um ein Haus zu kaufen, muss ein Haushalt über Ersparnisse in Höhe von mindestens 30 % der Anzahlung verfügen, was etwa 1,5 Milliarden VND entspricht. Den verbleibenden Betrag, der 70 % des Hauswerts entspricht, also 2,5 bis 3 Milliarden VND, muss der Hauskäufer von der Bank leihen. Obwohl die Zinssätze derzeit niedrig sind, müssen Eigenheimkäufer für die Aufnahme einer so hohen Summe etwa 35 bis 40 Millionen VND pro Monat zahlen.

„Bei den aktuellen Immobilienpreisen muss ein Haushalt meiner Meinung nach über ein hohes Einkommen von mindestens 60 Millionen VND pro Monat verfügen, um ein Haus auf Raten kaufen zu können. Bei einem Haushalt mit geringerem Einkommen wird der Hauskauf sehr schwierig oder sogar unmöglich“, sagte Herr Toan.

Dieser Person zufolge muss die Regierung zur Lösung des Wohnungsproblems die Entwicklung von Sozialwohnungen stark fördern. Dadurch wird den Menschen der Zugang zu Wohnraum erleichtert. Insbesondere in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bedarf es spezifischer Mechanismen zur Förderung sozialer Wohnungsbauprojekte.

Quelle: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm