Hanoi verschärft die Parzellierung und Landaufteilung: Werden die Immobilienpreise steigen?

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Gemäß dem Beschluss 61/2024/QD-UBND des Volkskomitees von Hanoi vom 27. September 2024 gelten in Hanoi ab dem 7. Oktober neue Vorschriften zur Mindestwohnfläche für die Grundstücksaufteilung.

Dementsprechend müssen Wohngrundstücke in Bezirken und Städten in Grundstücke von mindestens 50 Quadratmetern, einer Länge von über vier Metern und einer Breite an Verkehrsstraßen von vier Metern oder mehr aufgeteilt werden. Die Mindestfläche für die Parzellentrennung beträgt bei Gemeinden im Flachland 80 m2, bei Gemeinden im Mittelland 100 m2 und bei Gemeinden im Bergland mindestens 150 m2.

Herr Nguyen The Diep, Mitglied der Vietnam Real Estate Association, kommentierte, dass dies langfristig ein unvermeidlicher Trend sei, der in vielen Ländern gleichzeitig umgesetzt werde, um die Markttransparenz zu verbessern. Von einer verschärften Grundstücksaufteilung sind nicht nur kleine Bevölkerungsgruppen betroffen. Denn nicht nur in Hanoi, sondern auch in Städten des Typs II und III ist die Zahl der Investoren, die am Grundstücksmarkt teilnehmen, riesig. Da dieser Typ über eine gute Liquidität und eine hohe Nachfrage verfügt, „horten“ manche Anleger Waren und verkaufen sie zu hohen Preisen weiter.

Experten zufolge könnte diese Regelung neben den Vorteilen auch das Immobilienangebot in Hanoi verringern und zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise führen. Konkret wird durch die neue Regelung das Angebot an kleinen, bezahlbaren Wohnungen eingeschränkt, was dazu beitragen wird, dass die Wohnungspreise nur schwer weiter sinken oder sogar steigen können.

Viele Menschen befürchten, dass die Grundstückspreise nach der neuen Regelung steigen werden. (Illustration: Chau Anh).

Die gleiche Ansicht vertritt auch Dinh Minh Tuan, Direktor von PropertyGuru Vietnam in der südlichen Region. Er sagt, dass eine Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken dazu beiträgt, die Rechte der Immobilienkäufer zu sichern und die Transparenz des Immobilienmarktes zu verbessern. Dadurch werde die Grundlage für nachhaltige Entwicklungsschritte in der Zukunft geschaffen. Allerdings wies Herr Tuan auch darauf hin, dass die neue Regelung erhebliche Auswirkungen auf den Grundstücksmarkt sowohl hinsichtlich des Angebots als auch der Verkaufspreise haben könnte.

Derzeit handelt es sich bei über 90 % des zum Verkauf stehenden Landangebots um Produkte, die von Einzelpersonen in Parzellen aufgeteilt, getrennt und dann zum Verkauf bereitgestellt werden. Daher könnte eine Verschärfung der neuen Vorschriften zwar die grassierende Landparzellierung eindämmen, das Angebot auf dem Markt würde jedoch ebenfalls „schrumpfen“, was zu einem Anstieg der Verkaufspreise führen würde.

Laut Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, ist die Nachfrage nach Grundstücken stets sehr hoch, während es auf dem Markt an Angebot aus offiziellen Projekten mangelt. Diese Regelung zur Verschärfung der Parzellierung und des Landverkaufs ist zwar notwendig, wird aber im nächsten Jahr zu starken Schwankungen auf dem Grundstücksmarkt führen, da das Angebot knapp wird und die Preise in die Höhe getrieben werden könnten.

Die neuen Parzellierungsvorschriften in Hanoi führen nicht nur zu steigenden Preisen, sie zwingen Käufer auch dazu, viel mehr Geld auszugeben, um sich dort ein Haus kaufen zu können. Beispielsweise benötigt der Käufer für ein 30 m² großes Haus, dessen Preis 150 Millionen VND/m² beträgt, 4,5 Milliarden VND. Beträgt die Mindestgrundstücksgröße jedoch 50 Quadratmeter, müssen die Leute bei gleichem Preis 7,5 Milliarden VND bezahlen, um ein Grundstück zu kaufen.

Herr Pham Duc Toan, CEO von EZ Property, sagte auch, dass Grundstücke von 30 bis 40 m2 für viele Menschen ein beliebtes Segment seien, da sie erschwinglich seien und mit mehreren Stockwerken bebaut werden könnten, um die Nutzfläche zu vergrößern. In letzter Zeit haben viele Investoren in den Kauf von Grundstücken mit einer Fläche von 90–120 m² investiert, diese dann in viele kleine Grundstücke aufgeteilt und diese mit großem Gewinn verkauft. Wenn die Mindestfläche für die Parzellierung erhöht wird, müssen sie mehr Aufwand und Kapital aufwenden, um ein ausreichend großes Grundstück zu kaufen, was zu höheren Preisen für die Grundstücke nach der Parzellierung und Unterteilung führen wird.

„ Diese Regelung könnte den Landhandel kurzfristig einschränken, das Angebot auf dem Markt einschränken und die Preise für bereits parzelliertes Land in die Höhe treiben. Darüber hinaus könnte sie großen Druck auf Menschen ausüben, die Wohnraum und Land benötigen, insbesondere angesichts der Immobilienpreise in Hanoi, die in letzter Zeit stark gestiegen sind und auf einem hohen Niveau verharren “, prophezeite Herr Toan.

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