Hanoi verschärft die Parzellierung und Landaufteilung: Werden die Immobilienpreise steigen?

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Gemäß der Entscheidung 61/2024/QD-UBND des Volkskomitees von Hanoi vom 27. September 2024 gelten in Hanoi ab dem 7. Oktober neue Vorschriften zur Mindestwohnfläche bei der Grundstücksaufteilung.

Demzufolge müssen Wohngrundstücke in Bezirken und Städten in Grundstücke von mindestens 50 Quadratmetern, einer Länge von über vier Metern und einer Breite von vier Metern oder mehr an Verkehrsstraßen aufgeteilt werden. Für Gemeinden im Flachland beträgt die Mindestfläche für die Parzellentrennung 80 m², für Gemeinden im Mittelland 100 m² und für Gemeinden im Bergland mindestens 150 m².

Herr Nguyen The Diep, Mitglied der Vietnam Real Estate Association, kommentierte, dass dies langfristig ein unvermeidlicher Trend sei, der in vielen Ländern gleichzeitig umgesetzt werde, um die Markttransparenz zu verbessern. Von einer Verschärfung der Grundstücksaufteilung sind nicht nur kleine Bevölkerungsgruppen betroffen. Denn nicht nur in Hanoi, sondern auch in Städten des Typs II und III ist die Zahl der Investoren, die am Grundstücksmarkt teilnehmen, enorm. Da dieser Typ über eine gute Liquidität und eine hohe Nachfrage verfügt, „horten“ einige Anleger Waren und verkaufen sie zu hohen Preisen weiter.

Experten gehen jedoch davon aus, dass diese Regelung neben den Vorteilen auch das Angebot an Immobilien in Hanoi verringern und zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise führen könnte. Konkret wird durch die neue Regelung das Angebot an kleinen, bezahlbaren Wohnungen eingeschränkt und damit dazu beigetragen, dass die Wohnungspreise nur schwer sinken oder sogar steigen werden.

Viele Menschen befürchten, dass die Grundstückspreise nach der neuen Regelung steigen werden. (Illustration: Chau Anh).

Dinh Minh Tuan, Direktor von PropertyGuru Vietnam in der südlichen Region, teilt diese Ansicht und sagte, dass eine Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken dazu beitrage, die Rechte der Immobilienkäufer zu sichern und die Transparenz des Immobilienmarktes zu verbessern. Dadurch würden Impulse für nachhaltige Entwicklungsschritte in der Zukunft geschaffen. Herr Tuan wies jedoch auch darauf hin, dass die neue Regelung erhebliche Auswirkungen auf den Grundstücksmarkt sowohl hinsichtlich des Angebots als auch der Verkaufspreise haben könnte.

Derzeit handelt es sich bei über 90 % des zum Verkauf stehenden Landangebots um Produkte, die von Einzelpersonen in Parzellen aufgeteilt, getrennt und dann zu Verkaufsprojekten ausgebaut werden. Daher könnte die Verschärfung der neuen Vorschriften zwar die grassierende Landaufteilung eindämmen, das Angebot auf dem Markt würde jedoch auch „schrumpfen“, was zu einem Anstieg der Verkaufspreise führen würde.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, ist die Nachfrage nach Grundstücken immer sehr hoch, während es auf dem Markt an Angebot aus offiziellen Projekten mangelt. Daher wird diese Regelung zur Verschärfung der Parzellierung und des Landverkaufs, obwohl notwendig, im nächsten Jahr zu starken Schwankungen auf dem Grundstücksmarkt führen, da das Angebot knapp wird und die Preise in die Höhe getrieben werden könnten.

Die neuen Parzellierungsvorschriften in Hanoi führen nicht nur zu steigenden Preisen, sie zwingen Käufer auch dazu, viel mehr Geld auszugeben, um sich dort ein Haus kaufen zu können. Beispielsweise benötigt der Käufer für ein 30 m² großes Haus mit einem Preis von 150 Millionen VND/m² 4,5 Milliarden VND. Wenn die Mindestgrundstücksgröße jedoch 50 Quadratmeter beträgt, müssen die Leute bei gleichem Preis 7,5 Milliarden VND für den Kauf aufbringen.

Herr Pham Duc Toan, CEO von EZ Property, sagte auch, dass Grundstücke von 30 bis 40 m² für viele Menschen ein beliebtes Segment seien, da sie erschwinglich seien und mit mehreren Stockwerken bebaut werden könnten, um die Nutzfläche zu vergrößern. In letzter Zeit haben viele Investoren in den Kauf von Grundstücken mit einer Fläche von 90–120 m² investiert, diese dann in viele kleine Grundstücke aufgeteilt und diese mit großem Gewinn verkauft. Wenn die Mindestfläche für die Parzellierung erhöht wird, müssen sie mehr Aufwand und Kapital aufwenden, um ein ausreichend großes Grundstück zu kaufen, was zu höheren Preisen für die Grundstücke nach der Parzellierung und Unterteilung führen wird.

„ Diese Regelung könnte den Landhandel kurzfristig einschränken, das Angebot auf dem Markt begrenzen und die Preise für bereits parzelliertes Land in die Höhe treiben. Darüber hinaus könnte sie großen Druck auf Menschen ausüben, die Wohnraum und Land benötigen, insbesondere angesichts der Immobilienpreise in Hanoi, die in letzter Zeit stark gestiegen sind und auf hohem Niveau verharren “, prognostizierte Herr Toan.

Chau Anh

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