Grundstückspreise „folgen“ der nördlichen Hochgeschwindigkeitsstrecke

Nach Informationen über die Planung des Bahnhofs Ngoc Hoi, dem Hauptbahnhof der Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke, schossen die Grundstückspreise in dieser Gegend in die Höhe. Mit einem Budget von 3 – 4 Milliarden VND ist es für Investoren schwierig, ein Grundstück mit einem Parkplatz vor der Tür zu kaufen.

Nach Informationen über die Planung des Bahnhofs Ngoc Hoi, dem Hauptbahnhof der Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke, schossen die Grundstückspreise in dieser Gegend in die Höhe. Mit einem Budget von 3 – 4 Milliarden VND ist es für Investoren schwierig, ein Grundstück mit einem Parkplatz vor der Tür zu kaufen.

Die Planung des Bahnhofs Ngoc Hoi lässt die Grundstückspreise in dieser Gegend in die Höhe schnellen. Auf dem Foto: Gesamtperspektive des Ngoc Hoi-Komplexes.

Über 100 Millionen VND/m2

Seit 2004 genehmigt der Premierminister die Investitionspolitik für das Projekt der Stadtbahnlinie Nr. 1, Abschnitt Ngoc Hoi – Yen Vien. Allerdings ist dieses Gebiet nach rund zwei Jahrzehnten immer noch „inaktiv“ und der Räumungsprozess stagniert. Die düstere Atmosphäre hier wurde erst wirklich zerstreut, als das Verkehrsministerium den Bahnhof Ngoc Hoi als Teil des Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsbahnsystems anerkannte.

Die oben genannten Informationen haben zu einem Aufschwung des Immobilienmarktes im Bezirk Thanh Tri (Hanoi) geführt, insbesondere in der Gemeinde Ngoc Hoi, wo sich der Bahnhof befindet. Nach Angaben der Anwohner kam es in dieser Gegend zu Jahresbeginn zu einem starken Preisanstieg, der auf die allgemeine Grundstückssucht in den Vororten von Hanoi zurückzuführen war. Dann trieben neue Informationen über die Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke die Preise für Wohngrundstücke rund um die Baustelle des Bahnhofs weiter in die Höhe.

Konnten Käufer Ende des ersten Quartals 2024 noch Grundstücke mit direkter Autoabstellanlage für etwa 60 Millionen VND/m² finden, so ist der Preis mittlerweile auf fast 80 Millionen VND/m² gestiegen. Für Grundstücke an Hauptstraßen liegt der Preis bei über 110 Millionen VND/m2.

Bei wichtigen nationalen Projekten kann der Baufortschritt viele Jahre dauern. Wenn Anleger also Geld leihen müssen, laufen sie Gefahr, Verluste zu machen.

„In der Gegend um den Bahnhof Ngoc Hoi, die ein Finanzvolumen von 3 bis 4 Milliarden VND hat, ist es für Investoren sehr schwierig, Grundstücke mit vor der Tür geparkten Autos zu kaufen. Wenn es welche gibt, sind sie meist klein oder weisen schlechtes Feng Shui auf“, sagte Makler Xuan Thanh.

Das Angebot an Wohnimmobilien auf dem Markt ist relativ begrenzt. Bei Grundstücken mit schöner Lage und breiten Alleen wird die Liquidität wöchentlich berechnet. In den Händen erfahrener „Surfer“ können Grundstücke hier bereits nach kurzer Zeit Gewinne von mehreren hundert Millionen Dong abwerfen.

„Die Gemeinden Ngoc Hoi und die benachbarten Gemeinden Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe und Khanh Ha sind die Gebiete mit dem größten Interesse im Bezirk Thanh Tri. Insbesondere die Gemeinden Dai Ang und Lien Ninh werden in naher Zukunft die am weitesten entwickelten Gebiete sein, wenn 2028 und 2029 zwei weitere Stadtgebiete hinzukommen“, sagte Herr Thanh.

Laut CBRE sind Immobilien in der Nähe von Bahnhöfen durchschnittlich 10 bis 20 Prozent teurer als in anderen Gegenden. Im Falle einer Krise auf dem Immobilienmarkt könnten sich gut an die U-Bahn angebundene Wohnprojekte schneller erholen.

Vorsicht beim Kauf von Grundstücken, die in der Planungsphase stecken

In einem Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu sagte Herr Nguyen Huu Cuong, Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club (HNREA), dass es ganz natürlich sei, dass mit der Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur auch die Immobilienpreise steigen. Dieser Trend war auch im Fall der vierten Ringstraße zu beobachten, als Investoren sich beeilten, Grundstücke rund um die Strecke abzusuchen, um der Planung zuvorzukommen.

„Es ist normal, dass die Grundstückspreise als Reaktion auf offizielle Planungsinformationen von Regierungsbehörden steigen, insbesondere im Fall des Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsbahnsystems. Dies ist ein Schlüsselprojekt, daher sind nicht nur Immobilieninvestoren, sondern alle von den Informationen rund um dieses großartige Projekt begeistert“, sagte Herr Cuong.

Der Vorsitzende der HNREA betonte jedoch auch, dass Käufer den Planungsumfang des Projekts klar definieren müssten, um einer Baugenehmigungspflicht zu entgehen. Dies wird einer der Faktoren sein, die den „Gewinn oder Verlust“ des Grundstücks bestimmen. Darüber hinaus müssen Investoren auch prüfen, ob das Grundstück vom technischen Infrastruktursystem oder von sozialen Projekten des Staates profitiert.

Dies kann durch Detailplanung, Regionalplanung, 1/2.000-Planung, 1/500-Planung ermittelt werden. Wenn der Investor sicher ist, dass das Grundstück nicht von der Planung betroffen ist, gilt dies als Teilerfolg. Andernfalls sind die potenziellen Risiken sehr hoch. Es gab sogar Fälle, in denen der Verkäufer Planungsgrenzwerte gefälscht hat, um Betrug zu begehen“, warnte Herr Cuong.

Neben dem Planungsfaktor wies der Experte von HNREA auch darauf hin, dass Investoren ihre finanzielle Gesundheit, den Nutzungszweck des Grundstücks und ihren eigenen Mut berücksichtigen müssen. Laut Herrn Cuong werden die aus dem Projekt hervorgehenden Grundstücke für mittel- und langfristige Investoren geeignet sein und nicht zu stark von der finanziellen Hebelwirkung abhängen.

„Käufer müssen ihre Zahlungsfähigkeit abwägen und dürfen sich nicht von Emotionen beeinflussen lassen. Bei wichtigen nationalen Projekten kann der Baufortschritt viele Jahre dauern. Wenn Investoren also Kredite aufnehmen müssen und sich kurzfristiges „Surfen“ nicht zutrauen, laufen sie Gefahr, Verluste zu machen“, warnte Herr Cuong.

Ähnlich äußerte sich Herr Ngo Xuan Chuc, Investor und Leiter eines Immobilienmaklers in Hanoi. Er erklärte, der Markt habe zunächst immer positiv auf Planungsinformationen reagiert, weshalb die Immobilienpreise „schwindelerregend“ gestiegen seien. Nach dieser Preiserhöhung wird sich die Marktstimmung wieder stabilisieren und das Preisniveau allmählich einpendeln, an manchen Orten mit ungewöhnlich hohen Preisen sogar nach unten korrigieren.

„Der Bahnhof Ngoc Hoi ist der größte Bahnhof im Norden, und der Planungsumfang kann angepasst und erweitert werden. Sollten Investoren das Pech haben, innerhalb der Planungsphase ein Grundstück zu erwerben, bedeutet das Verlust. Selbst nach der neuen Grundstückspreisliste wird die Entschädigungshöhe nie dem Marktpreis entsprechen. Im aktuellen Grundstückspreisrahmen beträgt die Entschädigung weniger als ein Drittel des tatsächlichen Preises“, erklärte Herr Chuc offen.

Nach Aussage dieses Investors handelt es sich um ein sehr umfangreiches Projekt, sodass die Räumung des Geländes nicht über Nacht erfolgen kann. Die Projektimplementierung kann daher länger dauern als erwartet. Anleger mit geringem Kapital, die Geld von Banken leihen müssen, sollten daher sorgfältig überlegen und sich nicht von der Angst, etwas zu verpassen (FOMO) heimsuchen lassen und aufgrund von Gerüchten Geld anlegen.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html