Viele Herausforderungen kurzfristig
Der kürzlich von Savills veröffentlichte Immobilienmarktbericht für Ho-Chi-Minh-Stadt für das vierte Quartal 2023 zeigt, dass das Wohnungssegment mit vielen kurzfristigen Herausforderungen konfrontiert ist.
Demnach wird das Primärangebot im Jahr 2023 nur noch 10.700 Einheiten erreichen, den niedrigsten Wert der letzten zehn Jahre. Allein im vierten Quartal 2023 lag das Primärangebot bei 7.600 Einheiten und blieb damit gegenüber dem Vorquartal unverändert, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ging es jedoch um 5 % zurück. Das Neuangebot macht 37 % des Primärangebots aus. Davon führten zwei herausragende Projekte, The Privia und die nächste Phase, The Glory Heights, 88 % des neuen Angebots an. Gleichzeitig verzeichnete der Bericht für das Quartal keine neuen Lieferungen von Klasse A.
Darüber hinaus ist auch das Transaktionsvolumen bei Wohnungen in den letzten zehn Jahren stetig zurückgegangen, und zwar jährlich um 7 %. Vor dem Hintergrund des knappen Angebots und der hohen Verkaufspreise verzeichnete der Markt im Jahr 2023 nur 6.200 Transaktionen. Allein im vierten Quartal verbesserte sich die Transaktionssituation mit 3.000 Einheiten, was einem Anstieg von 52 % gegenüber dem Vorquartal und 120 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Das im Jahr 2023 verzeichnete Primärangebot ist das niedrigste der letzten 10 Jahre.
Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, kommentierte: „Die kurzfristigen Herausforderungen im Wohnungssegment liegen nach wie vor in der Verknappung des Angebots an neuen Wohnungen und den hohen Verkaufspreisen. Wenn sich die Stimmung der Eigenheimkäufer verbessert und es nicht allzu viele alternative Anlagemöglichkeiten gibt, wird sich der Immobilienmarkt erholen.“
Die Absorptionsrate verbesserte sich im Quartalsvergleich um 14 Prozentpunkte und im Jahresvergleich um 23 Prozentpunkte auf 40 %. Das neue Angebot machte 78 % des Transaktionsvolumens aus und wurde zu 84 % absorbiert. Diese Projekte verkaufen sich gut dank klarer rechtlicher Verfahren vor der Markteinführung, langer Zahlungsfristen, Unterstützung durch Bankkredite und erschwinglicher Preise von 2–5 Milliarden VND/Einheit. Ohne Berücksichtigung des Neuangebots blieben die Markttransaktionen mit lediglich 670 verkauften Einheiten schwach, was einer Absorptionsrate von 14 % entspricht.
Bericht über Wohnungstransaktionen nach Savills-Daten.
Ein positiver Punkt in den Daten von Savills ist, dass sich das Neuangebot im Jahr 2024 im Vergleich zu 2023 voraussichtlich vervierfachen wird. Auf Klasse B entfallen 44 % des Marktanteils, auf Klasse A 37 % und auf Klasse C lediglich 19 % des Marktanteils. Bis 2026 werden voraussichtlich 40.800 Einheiten aus 116 Projekten zum Verkauf freigegeben.
Bezahlbare Wohnungen gibt es nur in den Provinzen rund um Ho-Chi-Minh-Stadt.
Ebenfalls dem Bericht von Savills zufolge kehrten die Primärverkaufspreise im vierten Quartal 2023 auf das Niveau von 2020 von 69 Millionen VND/m2 zurück, was einem Rückgang von 36 % gegenüber dem Vorquartal und 45 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, nachdem viele teure Projekte ihr Produktportfolio vorübergehend schließen mussten. Darüber hinaus sind Produkte unter 2 Milliarden VND im letzten Jahr vollständig vom Markt verschwunden. Das Angebot im Preisbereich von 2–5 Milliarden VND ist mit fast 90 % marktführend.
Im Zeitraum von 2024 bis 2026 wird das Angebot an Wohnungen im Preisbereich von 2–5 Milliarden VND deutlich zurückgehen, während Produkte im Bereich von 5–10 Milliarden VND auftauchen und den Markt dominieren werden. Käufer in Ho-Chi-Minh-Stadt können die benachbarten Provinzen erkunden, um günstigere Wohnmöglichkeiten zu finden. Bis 2024 werden Binh Duong, Dong Nai und Long An voraussichtlich 96 % des Angebots an Wohnungen mit einem Preis unter 5 Milliarden VND ausmachen.
Einer Studie von Savills aus dem Jahr 2023 zufolge, die sich auf 30 Projekte der Grade A und B erstreckte, blieben die Mietrenditen im Jahresvergleich mit 4,8 % stabil, das Wachstum der Vermögenswerte ging jedoch im Jahresvergleich um 1,9 Prozentpunkte auf 2,9 %/Jahr zurück. Infolgedessen sank die Gesamtrendite aus Wohnungsinvestitionen im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 1,7 Prozentpunkte auf etwa 7,7 % pro Jahr.
Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin und Forschungsleiterin bei S22M Savills HCMC, analysierte: „Die Anlagegewinne aus Wohnungen in HCMC tendieren im Zeitraum 2019–2023 dazu, leicht zurückzugehen. Laut unseren Daten haben Gebiete wie der alte Bezirk 2, Bezirk 3 und Bezirk 10 im Laufe der Zeit die höchsten Investitionsrenditen erzielt.“
Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin, Leiterin Forschung und S22M Savills HCMC
Im letzten Jahrzehnt ist das Angebot an neuen Wohnungen in 22 Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt um 253.000 Einheiten zurückgegangen. Insbesondere das Angebot im alten Bezirk 9 ging um 21 % zurück, bei einer jährlichen Preissteigerungsrate von 15 %. Das Angebot im Bezirk 1 ging ebenfalls um 2 % zurück, erlebte jedoch im Vergleich zum Vorjahr einen deutlichen Preisanstieg von 39 %.
Dieser Experte sagte außerdem, dass die Gesamtgewinne zwar in den letzten fünf Jahren zurückgegangen seien, aber immer noch höher seien als die Einlagenzinsen. Dies zeigt, dass Wohnungen weiterhin ein rentabler Anlagekanal sind. Kurzfristig ist mit steigenden Mietrenditen zu rechnen, da die Zahl übergebener Wohnungen zurückgeht und die Kautionszinsen niedrig bleiben.
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