Wohnungen ab 5

Viele Herausforderungen kurzfristig

Der kürzlich von Savills veröffentlichte Immobilienmarktbericht für Ho-Chi-Minh-Stadt für das vierte Quartal 2023 zeigt, dass das Wohnungssegment mit vielen kurzfristigen Herausforderungen konfrontiert ist.

Demnach wird das Primärangebot im Jahr 2023 lediglich 10.700 Einheiten erreichen, den niedrigsten Wert der letzten zehn Jahre. Allein im vierten Quartal 2023 betrug das Primärangebot 7.600 Einheiten, unverändert gegenüber dem Vorquartal, jedoch 5 % weniger als im Vorjahr. Das Neuangebot macht 37 % des Primärangebots aus. Davon entfielen 88 % des neuen Angebots auf zwei herausragende Projekte, The Privia und die nächste Phase, The Glory Heights. Gleichzeitig verzeichnete der Bericht für das Quartal keine neuen Lieferungen von Klasse A.

Darüber hinaus ist das Volumen der Wohnungstransaktionen in den letzten 10 Jahren stetig um jährlich 7 % zurückgegangen. Angesichts des knappen Angebots und der hohen Verkaufspreise verzeichnete der Markt im Jahr 2023 lediglich 6.200 Transaktionen. Allein im vierten Quartal verbesserte sich die Transaktionslage mit 3.000 Einheiten, was einem Anstieg von 52 % gegenüber dem Vorquartal und 120 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Das im Jahr 2023 verzeichnete Primärangebot ist das niedrigste der letzten 10 Jahre.

Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, kommentierte: „Die kurzfristigen Herausforderungen im Wohnungssegment liegen weiterhin im knappen Angebot an Neubauimmobilien und den hohen Verkaufspreisen. Sobald sich die Kaufstimmung verbessert und es nicht mehr so ​​viele alternative Anlagemöglichkeiten gibt, wird sich der Immobilienmarkt erholen.“

Die Absorptionsrate verbesserte sich im Quartalsvergleich um 14 Prozentpunkte und im Jahresvergleich um 23 Prozentpunkte auf 40 %. Das neue Angebot machte 78 % des Transaktionsvolumens aus und wurde zu 84 % absorbiert. Diese Projekte verkaufen sich gut, da vor dem Start klare Rechtsdokumente vorliegen, lange Zahlungsfristen gelten, Bankkredite gewährt werden und die Preise zwischen 2 und 5 Milliarden VND/Einheit erschwinglich sind. Ohne Berücksichtigung des Neuangebots blieben die Markttransaktionen schwach: Es wurden lediglich 670 Einheiten verkauft, was einer Absorptionsrate von 14 % entspricht.

Bericht über Wohnungstransaktionen nach Savills-Daten.

Ein positiver Punkt in den Daten von Savills ist, dass das Neuangebot im Jahr 2024 im Vergleich zu 2023 voraussichtlich um das Vierfache steigen wird. Auf Klasse B entfallen 44 % des Marktanteils, auf Klasse A 37 % und auf Klasse C lediglich 19 %. Bis 2026 werden voraussichtlich 40.800 Einheiten aus 116 Projekten zum Verkauf freigegeben.

Bezahlbare Wohnungen gibt es nur in den Provinzen rund um Ho-Chi-Minh-Stadt.

Ebenfalls laut Savills-Bericht kehrten die Primärverkaufspreise im vierten Quartal 2023 auf das Niveau von 2020 von 69 Millionen VND/m2 zurück, ein Rückgang von 36 % gegenüber dem Vorquartal und 45 % gegenüber dem Vorjahr, nachdem viele teure Projekte ihr Produktportfolio vorübergehend schließen mussten. Darüber hinaus sind Produkte unter 2 Milliarden VND im letzten Jahr vollständig vom Markt verschwunden. Angebote im Preisbereich von 2 bis 5 Milliarden VND führen den Markt mit fast 90 % an.

Im Zeitraum von 2024 bis 2026 wird das Angebot an Wohnungen im Preisbereich von 2 bis 5 Milliarden VND deutlich zurückgehen, während Produkte im Bereich von 5 bis 10 Milliarden VND auf den Markt kommen und diesen dominieren werden. Käufer in Ho-Chi-Minh-Stadt können die benachbarten Provinzen erkunden, um günstigere Wohnmöglichkeiten zu finden. Bis 2024 werden Binh Duong, Dong Nai und Long An voraussichtlich 96 % des Angebots an Wohnungen mit einem Preis unter 5 Milliarden VND ausmachen.

Einer Studie von Savills aus dem Jahr 2023 zufolge, die 30 Projekte der Grade A und B untersuchte, blieben die Mietrenditen im Jahresvergleich mit 4,8 % stabil, das Wachstum der Vermögenswerte ging jedoch im Jahresvergleich um 1,9 Prozentpunkte auf 2,9 %/Jahr zurück. Infolgedessen sank die Gesamtrendite aus Wohnungsinvestitionen im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 1,7 Prozentpunkte auf etwa 7,7 % pro Jahr.

Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin und Leiterin der Forschung bei S22M Savills HCMC, analysierte: „Die Investitionsgewinne aus Wohnungen in HCMC tendieren im Zeitraum 2019–2023 leicht zurück. Unseren Daten zufolge verzeichneten Gebiete wie der alte Distrikt 2, Distrikt 3 und Distrikt 10 in letzter Zeit die höchsten Investitionsgewinne.“

Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin, Leiterin Forschung und S22M Savills HCMC

Im letzten Jahrzehnt ist das Angebot an neuen Wohnungen in 22 Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt um 253.000 Einheiten zurückgegangen. Insbesondere das Angebot im Gebiet des alten Bezirks 9 ging um 21 % zurück, bei einer jährlichen Preissteigerungsrate von 15 %. Auch im Bezirk 1 ging das Angebot um 2 % zurück, allerdings kam es im Vergleich zum Vorjahr zu einem deutlichen Preisanstieg von 39 %.

Dieser Experte sagte außerdem, dass die Gesamtgewinne zwar in den letzten fünf Jahren zurückgegangen seien, aber immer noch höher seien als die Einlagenzinsen. Dies zeigt, dass Wohnungen weiterhin ein rentabler Anlagekanal sind. Kurzfristig ist mit steigenden Mietrenditen zu rechnen, da die Zahl der übergebenen Wohnungen zurückgeht und die Kautionszinsen niedrig bleiben.

Quelle: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html