"Welle" der Landrückgabe
In diesen schwierigen Zeiten war der Immobilienmarkt im Land im Allgemeinen und in den südlichen Provinzen im Besonderen mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert. Die Schwankungen der Marktwirtschaft hatten starke Auswirkungen auf eine Reihe von Geschäfts- und Handelssektoren in Ho-Chi-Minh-Stadt. Es kam zu einer „Welle“ von Rückgaben von Mieträumen, Wohnungen, Büros usw., worunter dieser Sektor litt.
Laut einem Bericht von batdongsan.com ist die Nachfrage nach Miethäusern an der Straße in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum gleichen Zeitraum um 40 % zurückgegangen, wobei vorläufige Statistiken einen Rückgang von 45 – 50 % in den Bezirken 7, 3 und Phu Nhuan zeigen. Es wird davon ausgegangen, dass der Mietmarkt nach den schweren Auswirkungen der Covid-19-Pandemie stark zurückgegangen ist und Einkaufszentren, Mietshäuser und Geschäftshäuser allesamt vor der Liquidation stehen.
An vielen Mietobjekten im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt hängen Schilder, die auf die Suche nach Kunden gehen.
Derzeit herrscht in den südlichen Provinzen wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong eine Flaute bei den Mietwohnungen. In der Vo Thi Sau Straße (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) gibt es vor vielen Häusern und Geschäften eine Reihe von Telefonnummern und Adressen für die Miete von Räumlichkeiten, die günstige Miete von Räumlichkeiten, Direktverkäufe usw.
Auch einige Straßen wie Tu Xuong, Nam Ky Khoi Nghia, Le Quy Don und Nguyen Dinh Chieu (Bezirk 3, Ho-Chi-Minh-Stadt) sind mit Bannern der Vermieter bedeckt, haben aber immer noch keine Mieter und es herrscht keine Aktivität.
Im Gespräch mit Reportern sagte Herr Pham Nhat Phuc (wohnhaft im Bezirk 3, Eigentümer der Räumlichkeiten): „Seit der Covid-19-Epidemie haben viele Geschäftsinhaber begonnen, die Räumlichkeiten zurückzugeben. Ich habe mehr als 200 Quadratmeter Grundfläche zu vermieten, aber seit fast drei Monaten biete ich sie zur Miete an, aber niemand hat darauf geachtet. Das liegt nicht daran, dass die Miete teuer ist, sondern daran, dass fast jeder in meiner gesamten Gegend die Räumlichkeiten zurückgegeben hat.“
Frau Huong, die in Go Vap, Ho-Chi-Minh-Stadt lebt, erzählte auch: „Ich habe ein Haus in der Hoang Sa Street, Bezirk 1, mit einer Fläche von über 60 m2 und 3 Stockwerken. Zuvor habe ich es für etwa 30 Millionen/Monat sowohl geschäftlich als auch privat vermietet. Der Mieter zahlte jedoch, da das Geschäft nicht rentabel war. Es hat über zwei Monate gedauert, bis ich einen Mieter gefunden habe. Da sie jedoch vermietet haben, musste ich den Preis senken, um das auszugleichen."
Ein weiterer Fall betrifft Herrn Tran Thanh Tung, der im Bezirk Binh Thanh lebt und eine Mietfläche von über 100 Quadratmetern in der Straße D5 im Bezirk Binh Thanh besitzt. Anfang dieses Jahres gab der Mieter das Haus jedoch zurück. Während dieser Zeit wurde das Haus zur Vermietung angeboten, aber er hat noch immer keinen neuen Mieter gefunden.
Die Rendite von Räumlichkeiten hat große Auswirkungen auf das Segment der Mietimmobilien.
Den Aufzeichnungen des Reporters zufolge ist in den zentralen Gebieten von Ho-Chi-Minh-Stadt zwar immer noch eine „Welle“ der Rückgabe von Räumlichkeiten im Gange, die Mietpreise sind jedoch kaum gesunken. Das Gebiet in der Le Loi Street, Bezirk 1 mit einer Fläche von über 100 m2 wird zu einem Preis von 50 Millionen/Monat (über 2.000 USD/Monat) zur Miete ausgeschrieben. Frontbereich an der Hai Ba Trung Straße, Bezirk 1, Mietpreis beträgt 40 Millionen/Monat (fast 2.000 USD/Monat) für eine Fläche von 150 m2.
In vielen der schönsten Straßen im Stadtzentrum, wie etwa Pasteur oder Nguyen Hue, gibt es aufgrund fehlender Mieter immer noch viele geschlossene oder leerstehende Geschäftsräume, aber die Mieten sind immer noch astronomisch hoch und liegen mit 3.500 – 20.000 USD/Monat im Plus.
Frau Le Thi Hoa, wohnhaft in der Provinz Binh Thuan, eröffnete ein Lebensmittelgeschäft im Bezirk 3, konnte sich aber nicht halten und sagte: „Seit 2019 habe ich ein Lebensmittelgeschäft in der Le Quy Don Street, Bezirk 3, eröffnet und miete Räumlichkeiten für mehr als 30 Millionen pro Monat. Da der Vermieter jedoch seit der Pandemie die Miete nicht gesenkt hat und die Kunden daher nicht gut verkaufen, bin ich gezwungen, die Räumlichkeiten zurückzugeben und mein Geschäft aufzugeben, um einen anderen Job zu finden.
Der „Schlüssel“ zur Trendwende im Mietimmobilienmarkt
Tatsächlich ist die Flaute bei den Geschäftsräumen auf viele Faktoren zurückzuführen, der wichtigste davon ist der Mietpreis. Die Mietkosten für die Räumlichkeiten werden auf Grundlage des Grundstückspreises für die Fläche dieser Räumlichkeiten berechnet.
In jüngster Zeit hat der Immobilienmarkt ein rasantes Wachstum erlebt, was zu hohen Immobilienpreisen und entsprechend hohen Mietkosten geführt hat. Inzwischen haben viele Leute, die Räumlichkeiten gekauft haben, Bankkredite mit hohen Zinsen in Anspruch genommen. Als der Markt oder die Wirtschaft stagnierte, waren Dienstleistungsunternehmen aufgrund fehlender Kunden betroffen, sodass die Notwendigkeit, Räumlichkeiten zurückzugeben, allmählich immer weiter verbreitet ist.
Experten erwarten und schätzen weiterhin das Mietsegment, das dem Markt auch im Jahr 2024 Vorteile bringen wird.
In einem Gespräch mit Nguoi Dua Tin äußerte sich Nguyen Hong Hai, Vorstandsvorsitzender der VNO Group: „Derzeit ist bei Betrachtung der allgemeinen Situation zu erkennen, dass der Mietmarkt mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hat. Viele Geschäftsinhaber entscheiden sich dafür, ihre Geschäfte zu schließen und die Räumlichkeiten zurückzugeben.“ Da nun auch der Immobiliensektor betroffen ist und die Industrie Umsatzeinbußen hinnehmen muss, ist das Mietflächensegment in einer noch schwierigeren Lage.
Laut Herrn Hai sind die Vermieter, die ihre Räumlichkeiten zurückgeben, nicht nur von der Konjunktur betroffen, sondern haben auch mit vielen anderen Gründen zu kämpfen, wie etwa ungünstigen Geschäftsentwicklungen, einem Richtungswechsel, der Abwicklung von Online-Geschäften, der Anmietung virtueller Büros usw. „Anstatt das Geschäft wie bisher auszubauen, schrumpfen die Investoren nach und nach, reduzieren unrentable Geschäftsstandorte oder reduzieren ihre Gewinne, um Kosten zu senken, und konzentrieren sich mehr auf Investitionen an einem Standort.“ Dies ist im Geschäftsleben unvermeidlich“, informierte Herr Hai.
Im Bau befindliche Bürogebäude in Ho-Chi-Minh-Stadt versprechen im Jahr 2024 ein großes Angebot für dieses Segment zu schaffen.
Allerdings wird der Markt für Büro-, Geschäfts- und Mietwohnungen im Jahr 2023 mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert sein. Die Daten zeigen jedoch, dass dieser Markt ab dem dritten Quartal 2023 weiterhin dynamisch sein und die Aufmerksamkeit der Anleger auf sich ziehen wird.
Frau Pham Ngoc Thien Thanh, stellvertretende Direktorin der Forschungs- und Beratungsabteilung von CBRE, sagte, dass der Büromarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2023 durch die Eröffnung von zwei neuen Bürogebäuden im Gebiet Thu Thiem in der Stadt Thu Duc, The Mett und The Hallmark, mit einer Gesamtmietfläche von etwa 85.000 m2 an Dynamik gewonnen habe.
Dank dieses neuen Angebots beträgt die gesamte vermietbare Bürofläche in Ho-Chi-Minh-Stadt nun etwa 1,6 Millionen Quadratmeter. Die Mehrzahl der großen Leasingtransaktionen in diesem Quartal betraf neue, hochwertige Gebäude, die im Jahr 2020 oder später fertiggestellt wurden.
Auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien zur Miete in Ho-Chi-Minh-Stadt erreichten die Mietpreise im zentralen Bereich für Erdgeschosswohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2023 mehr als 200 – 350 USD/m2/Monat.
Das Angebot an Mietobjekten steigt.
Nguyen Hong Hai, Vorstandsvorsitzender der VNO Group, sagte: „Derzeit besteht der wichtigste Schlüssel darin, dass die Miete angemessen wird. Um Mieter zu halten, ist es daher notwendig, die Miete auf das tatsächliche Niveau der Immobilie zu senken.“ Allerdings müssen Hausbesitzer die jeweilige Lage sowie ihre finanzielle Leistungsfähigkeit abwägen, um einen angemessenen Preis zu erzielen. Durch die Akzeptanz niedrigerer Mieten als bisher können langjährige Mieter gehalten und das Leerstandsrisiko verringert werden. Zudem werden Zeiten ohne Einnahmen während der Suche nach neuen Mietern vermieden. Darüber hinaus sollten Vermieter ihren Mietern günstige Konditionen hinsichtlich der Zahlungspläne schaffen, damit deren Cashflow flexibel bleibt.“
Laut Herrn Hai haben die Mieter und Eigentümer der Einkaufszentren viel Geld in die zu vermietenden Räumlichkeiten und Stockwerke investiert und brauchen daher Kunden, die diese vermieten möchten. Auch im Jahr 2024 wird es sicherlich noch Herausforderungen geben, aber wenn es gelingt, die Interessen von Vermietern und Mietern auszugleichen, alle Parteien an einem Strang zu ziehen und die Preise je nach Region und Lage anzupassen, stehen die Chancen im Mietsektor weiterhin offen.
Die Immobilienexpertin Pham Thu Hoa sagte: „Auch wenn der Markt im Jahr 2023 mit Schwierigkeiten zu kämpfen hat, zahlen Mieter und Investoren zwar viel Miete, verfolgen aber dennoch unterschiedliche Geschäftsstrategien.“ Im Jahr 2024 wird Ho-Chi-Minh-Stadt zahlreiche Programme zur Förderung des Tourismus umsetzen, Dienstleistungen zur Anziehung von Touristen erwerben und die spezifischen Mechanismen der Stadt stark weiterentwickeln. Dies ist auch eine Chance für die Unternehmen, zurückzukehren; auch der Bürosektor und der Sektor der Einzelhandelsflächenvermietung werden zulegen.
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