Immobilienmarkt tritt in den Erholungszyklus ein

Laut den Ergebnissen einer Umfrage des Institute for Economic – Financial – Real Estate Research (BDS) – Dat Xanh Services (DXS –FERI) im März 2024 unter 1.152 als Immobilienmakler tätigen Personen erwarteten die meisten Befragten eine baldige Erholung des Immobilienmarktes.

Die Nachfrage nach Wohnraum steigt

Konkret glauben 38 %, dass sich der Immobilienmarkt in diesem Jahr erholen wird, rund 50 % erwarten eine Erholung des Marktes im ersten Halbjahr 2025. Zum Zeitpunkt der Umfrage kehrten rund 13 % der Makler, die ihre Stelle gekündigt hatten, in die Branche zurück, und es wird erwartet, dass 55 % der Makler, die ihre Stelle gekündigt hatten, in naher Zukunft zurückkehren werden.

Wohnungen stehen bei den Kunden stark im Fokus, da der Immobilienmarkt in eine Erholungsphase eintritt. Foto: TAN THANH

Die Umfrageergebnisse zeigen auch, dass die meisten Kunden derzeit diejenigen sind, die ein Haus zum Wohnen kaufen müssen (58 %), gefolgt von denen, die ein Haus als langfristige Investition und zur Vermietung kaufen (34 %), nur sehr wenige sind am kurzfristigen „Surfen“ interessiert (3 %). Der Grund für ihre Kauf- und Verkaufsentscheidung zu diesem Zeitpunkt liegt im „günstigen“ Cashflow, also niedrigen Zinsen und vielen Vorzugskonditionen der Anleger.

Einer weiteren Studie, ebenfalls von DXS-FERI, zufolge ist das Segment Wohnungen weiterhin die marktführende Produktlinie. Davon macht die Nachfrage nach Wohnungen mit einem Preis von unter 2,5 Milliarden VND einen hohen Anteil aus (bis zu 68 %), gefolgt von Wohnungen mit einem Preis von unter 3,5 Milliarden VND (22 %).

Experten zufolge ist jetzt der Zeitpunkt gekommen, an dem alle Beteiligten bereit für das „Rennen“ sind und den neuen Zyklus des Immobilienmarktes begrüßen. In diesem Rennen kommt der Gruppe der Investoren eine Vorreiterrolle zu. Sie konkurrieren um die Markteinführung von Produkten und starten Projekte, um das Angebot auf dem Markt zu erhöhen. Allerdings starteten nicht alle Investoren gleichzeitig, sondern die Gruppe der ausländischen Unternehmen „verließ die Startlinie und übernahm vorübergehend die Führung“, während inländische Investoren und neue Unternehmen, die auf den Markt kommen, sich erst in der Phase des „Neustarts“ befinden.

Unseren Aufzeichnungen zufolge haben die Investoren seit Ende 2023 bis heute weiterhin gute Konditionen für Produkte im „Korb“ früherer Verkäufe beibehalten, jedoch aufgrund der gestiegenen Nachfrage der Käufer nach neuen Projekten die Vorzugskonditionen für Produkte im „Korb“ neuer Produkte schrittweise reduziert.

Ein weiterer Preisrückgang ist unwahrscheinlich

In Bezug auf die Marktentwicklungen im ersten Quartal 2024 kommentierte Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor der Verkaufsabteilung von CBRE Vietnam, dass 2024 ein entscheidendes Jahr für den Immobilienmarkt sei, bevor neue Gesetze (geändertes Grundstücksgesetz, geändertes Immobiliengeschäftsgesetz und geändertes Wohnungsgesetz – PV) in diesem Bereich in Kraft treten.

Da es ein entscheidendes Jahr ist, sind sich Investoren und Kunden nicht sicher, was passieren wird. Allerdings weisen die Preise in einigen Segmenten (Wohnungen, Grundstücke usw.) aus vielen Gründen einen Aufwärtstrend auf, beispielsweise aufgrund der Zeit des billigen Geldes, der Markterwartungen, der gestiegenen Inputkosten für Projekte usw.

„Meiner Meinung nach sollten Immobilienkäufer frühzeitig einsteigen, da die Preise kaum noch sinken werden. Zögern sie, werden sie keine guten Grundstücke mehr finden. Was Grundstücke betrifft, so schränkt das neue Gesetz die Parzellierung ein. Das Angebot ist begrenzt, sodass die Preise kaum noch sinken werden“, so Herr Kiet.

Herr Luu Quang Tien, stellvertretender Direktor von DXS-FERI, sagte außerdem, dass die Primärimmobilienpreise ab 2024 aufgrund des Drucks stark steigender Inputkosten aufgrund neuer Vorschriften tendenziell allmählich steigen würden. Zögernde Kunden und Investoren verpassen möglicherweise die Chance, gleich zu Beginn der „Welle“ günstig Immobilien zu erwerben. „Für kluge und entschlossene Investoren bieten sich immer Chancen“, betonte Herr Tien.

Dr. Pham Anh Khoi, Direktor von DXS-FERI, schätzte, dass der Immobilienmarkt viele positive Anzeichen zeige und sich auf dem Weg der Erholung befinde. Er prognostiziert, dass der Markt allmählich vom „U“-Tief aufsteigen wird. Die Geschwindigkeit der Erholung hänge von Makro- und Mikrofaktoren ab, von denen das Marktvertrauen der wichtigste sei.

Laut diesem Experten besteht das Idealszenario für das Wohnungssegment im zweiten Quartal 2024 darin, dass das Angebot im gleichen Zeitraum um 30–40 % steigt, die Zinssätze zwischen 8 und 10 % schwanken, die Verkaufspreise um 10–20 % steigen und die Absorptionsrate 40–50 % erreicht.

2024 ist ein entscheidendes Jahr für den Markt, da er sich auf einen neuen Entwicklungszyklus vorbereitet. In jedem Konjunkturzyklus gibt es das Phänomen, dass „die nächste Welle die vorherige Welle überrollt“. Das bedeutet, dass eine Reihe alter Marken zurückgehen oder vom Markt verschwinden und eine Reihe neuer Immobilienmarken entstehen, die sich im neuen Entwicklungszyklus etablieren. Wer zu diesem Zeitpunkt noch über gute Ressourcen verfügt, wird sich durchsetzen und einen starken Durchbruch erzielen.

Nach einem vierjährigen Reinigungsprozess sind nur noch etwa 20 % der Unternehmen übrig, bei denen es sich meist um bekannte Namen handelt, die das Potenzial haben, im neuen Zyklus echte Veränderungen für die gesamte Branche herbeizuführen“, analysierte Dr. Pham Anh Khoi.

Das Wohnungsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt geht weiterhin stark zurück

Laut CBRE standen in Hanoi im ersten Quartal 2024 2.300 Wohnungen und 30 neue Flachbauten zum Verkauf, ein Anstieg von 11 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Gleichzeitig beträgt das Wohnungsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt nur noch 500 Einheiten, das ist der niedrigste Wert in einem Quartal der letzten 15 Jahre und liegt nur bei 17 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Der Bericht von Savills Vietnam zeigt auch, dass das Primärangebot im Segment der gewerblichen Wohnungen, Reihenhäuser und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2024 weiterhin stark zurückging, und zwar um 35 % im Vergleich zum Vorquartal und um 28 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum auf 4.922 Einheiten, nachdem bei neun Projekten der Verkauf aufgrund unvollständiger gesetzlicher Anforderungen oder Anpassungen der Verkaufsrichtlinien vorübergehend eingestellt wurde.

Auch die Wohnungstransaktionen verliefen ruhig: Im Quartal wurden nur 1.116 Einheiten verkauft, 63 % weniger als im Vorquartal, aber 29 % mehr als im gleichen Zeitraum im Jahr 2023. Davon waren Produkte der Klasse C (Economy) bei den Käufern beliebt – sie machten 61 % der Verkäufe aus, gefolgt von Wohnungen der Klasse B (Mittelklasse) mit 37 %.

Quelle: https://nld.com.vn/bat-dong-san-buoc-vao-chu-ky-hoi-phuc-196240418193642831.htm