انخفاض حاد في الطلب على الاستثمار في العقارات الآسيوية

[إعلان 1]

تشير بيانات Savills Prospects إلى أن جمع الأموال للاستثمار العقاري في منطقة آسيا والمحيط الهادئ من المتوقع أن ينخفض بنسبة 6% في عام 2022. ويقارن هذا بانخفاض بنسبة 15% في أمريكا الشمالية وانخفاض بنسبة 28% في أوروبا. ويشكل إجمالي رأس المال الاستثماري في آسيا أيضًا حصة أكبر من إجمالي رأس المال المعبأ عالميًا.

وقال السيد سيمون سميث، مدير الأبحاث في سافيلز آسيا والمحيط الهادئ: "ستظل أنشطة الاستثمار صعبة في حين أن هناك العديد من حالات عدم اليقين الجيوسياسي على نطاق عالمي.

الطلب على الاستثمار في العقارات الآسيوية يتراجع بشكل حاد. — انخفض الطلب على الاستثمار في العقارات الآسيوية بشكل حاد. (الصورة: TN)

ومع ذلك، فإن آفاق النمو في قطاع العقارات في آسيا تظل قوية، مما يجعل المنطقة جذابة للمستثمرين، كما قال السيد سيمون.

إن الاستثمار العقاري اليوم أصبح أكثر خطورة بسبب وجود عدد لا يحصى من العوامل التي يمكن أن تؤثر على كفاءة الاستثمار مثل التضخم وعدم الاستقرار القانوني والجيوسياسي وتباطؤ النمو أو التغيرات في عادات المستهلكين واحتياجاتهم. يحتاج مستثمرو العقارات إلى إدراك المخاطر بشكل دقيق لاتخاذ القرارات الصحيحة.

وأشار السيد سيمون أيضًا إلى مجموعات المخاطر التي يتعين على مستثمري العقارات في منطقة آسيا والمحيط الهادئ في هذا الوقت الانتباه إليها، بما في ذلك: المخاطر الهيكلية، والمخاطر الدورية، ومخاطر السوق.

الأول هو المخاطر الهيكلية، فقد جلب التحول الرقمي بالفعل تغييرات كبيرة في بنية السوق في معظم المناطق. إن الحوسبة السحابية والتسوق الإلكتروني ومقاطع الفيديو عبر الإنترنت وشبكات التواصل الاجتماعي تجعلنا نشارك في المزيد من الأنشطة عبر الإنترنت كل يوم.

وقد تسارع هذا الاتجاه بشكل أكبر خلال فترة الوباء، ومن المتوقع أن ينمو بشكل أسرع في الفترة المقبلة.

على سبيل المثال، في كوريا الجنوبية - إحدى أكبر أسواق التسوق عبر الإنترنت في العالم - من المتوقع أن يتم دفع 37% من المعاملات عبر الإنترنت في عام 2022، ومن المتوقع أن يرتفع هذا الرقم إلى 45% في السنوات الخمس المقبلة.

وفي الأسواق الأخرى، تعتبر التجارة الإلكترونية مجالاً واعداً للغاية، بل وسيكون لديه مجال كبير للتطوير. وسوف يؤدي نمو تجارة التجزئة عبر الإنترنت إلى زيادة اهتمام المستثمرين بقطاعي مراكز البيانات والخدمات اللوجستية، مما يؤدي إلى تغيير وجه تجارة التجزئة، وخاصة تجارة التجزئة غير المتصلة بالإنترنت.

ثانياً، هناك المخاطر الدورية، حيث يشكل التضخم خطراً دورياً يواجهه مستثمرو العقارات ليس فقط في آسيا بل في مختلف أنحاء العالم.

لقد أدى الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة في الماضي إلى ارتفاع أسعار العقارات. ومن الجانب الإيجابي، يتراجع التضخم. وفي أستراليا، انخفض التضخم إلى 6.8% في مارس/آذار 2023 من ذروته البالغة 8.4% في ديسمبر/كانون الأول 2022.

ومع ذلك، فإن أسعار الفائدة المرتفعة، إلى جانب ارتفاع تكاليف المواد والعمالة، ستظل تشكل قضايا رئيسية ينبغي للمستثمرين أن يشعروا بالقلق بشأنها. وتشكل أسعار الفائدة المرتفعة أيضًا مخاطر على النمو.

وفقًا لصندوق النقد الدولي، من المتوقع أن يتباطأ نمو الناتج المحلي الإجمالي العالمي إلى 2.7% في عام 2023، من 3.2% في عام 2022 و6% في عام 2021. وإذا استمرت أسعار الفائدة المرتفعة، فإن خطر تباطؤ النمو سيظل قائمًا.

ثالثا، هناك خطر المشاكل التي تواجه السوق الداخلية. يواجه سوق العقارات دائمًا خطر العرض الزائد، وهو السبب الرئيسي وراء غياب الإثارة في هذا القطاع. يشكل العرض الزائد مشكلة في العديد من الأسواق والقطاعات المختلفة. على سبيل المثال، سوق التجزئة في الصين.

علق السيد جيمس ماكدونالد، مدير الأبحاث والسياسات في سافيلز الصين، قائلاً: "إن العرض الزائد من مساحات البيع بالتجزئة في بعض المواقع في الصين يصل إلى مستويات قياسية، مع وصول معدلات الشواغر في الأسواق الرئيسية في الأشهر الأولى من عام 2023 إلى رقم مزدوج.

لا تزال العديد من الأماكن تمتلك إمدادات كبيرة موجودة وحتى إمدادات كبيرة في المستقبل. وفي الوقت نفسه، لا تزال مساحات البيع بالتجزئة تتعرض للضغوط بسبب الطفرة في التجارة الإلكترونية.

بالإضافة إلى ذلك، تشمل مخاطر السوق الأخرى الإطار القانوني. وفي الصين أيضًا، يتعين على المستثمرين العقاريين إيلاء المزيد من الاهتمام للسياسات الحكومية. ورغم التحركات لتخفيف القيود المالية، فإن أزمة العقارات في البلاد لا تظهر أي دلائل على قرب انتهائها.

وفي الوقت نفسه، في البلدان النامية مثل إندونيسيا، يتعين على المستثمرين الاهتمام بشفافية السوق. والأمر التالي هو الاستقرار السياسي، على سبيل المثال، لا يزال عدم الاستقرار السياسي في تايلاند يشكل عائقاً كبيراً أمام الاستثمار.

وفي فيتنام، شهدت الأشهر الأولى من العام دعماً واضحاً من الحكومة في حل الصعوبات في قطاع العقارات من خلال المراسيم والقرارات الصادرة حديثاً. علاوة على ذلك، خفض البنك المركزي في شهر مارس/آذار أسعار الفائدة التشغيلية بهدف استقرار السوق النقدية ودعم الاقتصاد لتسريع النمو.

وفقًا للسيد تروي غريفيث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام: "من المتوقع أن يكون لهذه السياسات تأثير إيجابي على السوق، إلا أن السوق يحتاج إلى وقت لاستيعابها. ومن المتوقع أن تتحسن التوقعات مع بداية الربع الثالث من عام ٢٠٢٣".

ويتمثل التحدي الأكبر في هيكل الصفقة والوثائق القانونية، وخاصة بالنسبة للمشاريع قيد التطوير. وهذه أيضًا قضية تحتاج إلى التدخل والدعم بإطار قانوني واضح، وبالتالي تسريع أنشطة الاستثمار الأجنبي في فيتنام.

ومن الواضح أن كل سوق لديه مخاطر استثمارية منفصلة. غالبًا ما تتداخل مجموعات المخاطر، ولا يتم فصلها بشكل واضح. ولحل هذه الصعوبات، هناك حاجة إلى اتخاذ تدابير متزامنة والحصول على المشورة من خبراء ذوي خبرة في السوق. ونظراً للوضع الحالي للسوق، يحتاج المستثمرون إلى التنسيق مع الوحدات المهنية لإعداد السيناريوهات مسبقاً لتقليل تأثير المخاطر على قراراتهم الاستثمارية.

[إعلان 2]
مصدر