بنك الدولة يحتاج إلى تعديل التعميم

[إعلان 1]

أصدرت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) للتو وثيقة عن بنك الدولة الفيتنامي (SBV) تؤكد أنه لا يقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن المستقبلية في التعميم رقم 22/2023 / TT-NHNN (تعديل واستكمال عدد من مواد التعميم رقم 41/2016 / TT-NHNN).

لا يزال هناك الكثير من سوء الفهم

وبناءً على ذلك، تعتقد HoREA أنه على الرغم من أنها ساعدت في البداية مشتري المنازل في المستقبل على الشعور بمزيد من الأمان، فإن "المشاكل القانونية" التي يفرضها التعميم رقم 22 لا تزال قائمة.

على وجه التحديد: تنص الفقرة (أ)، البند 11، المادة 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل في البند 1، المادة 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN) فقط على اللوائح التي تنطبق على حالات الإسكان التجاري "المكتمل للتسليم"، أي الإسكان التجاري "المتاح"، ولكنها لا تشمل حالات قروض الائتمان لشراء الإسكان التجاري "غير المكتمل للتسليم"، أي الإسكان التجاري "المستقبلي".

وبحسب رابطة المطورين العقاريين في أستراليا، لا يمكن تفسير مفهوم "المنزل المكتمل للتسليم" بحيث يشمل "الإسكان المستقبلي" الذي تقبله البنوك التجارية كضمان للقروض لشراء هذا المنزل ذاته.

علاوة على ذلك، أكد إعلان البنك المركزي أن "التعميم 41/2016/TT-NHNN الذي ينظم نسبة أمان رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية ليس وثيقة توجه عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

لكن في الواقع، يحتوي التعميم 41 (المعدل والمكمل في الفقرة 1 من المادة 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN) على لوائح قانونية لا تتعلق بـ "اللوائح الخاصة بنسبة أمان رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية"، ولكنها تتعلق بـ "عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

وتنص المادة 2 من البند 11 على وجه التحديد على "منح قروض مضمونة بالعقارات للأفراد لشراء المساكن التي تفي بالشروط"، على غرار الأحكام الواردة في منشورات بنك الدولة "التي توجه عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية".

" وجدت الجمعية أنه إذا كان التعميم 41 ينظم فقط "نسبة أمان رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية"، فليس من الضروري وجود لوائح قانونية تنظم "شروط" "قرض الرهن العقاري المنزلي هو قرض مضمون بالعقارات للأفراد لشراء منزل" في البند 11، المادة 2 لأن هناك بالفعل تعميمات من البنك المركزي لتوجيه عمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية "، أثارت وثيقة HoREA هذه المسألة.

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للرابطة، فإن الوثيقة "بعض المعلومات المتعلقة باللوائح الخاصة بنسبة سلامة رأس المال للبنوك وفروع البنوك الأجنبية" التي أصدرها بنك الدولة الفيتنامي مؤخراً ليست "وثيقة قانونية" مثل النشرات الدورية، وبالتالي فهي ذات قيمة لتوفير المعلومات فقط.

في هذه الأثناء، يجب على البنوك وفروع البنوك الأجنبية الاستناد إلى قانون مؤسسات الائتمان والنشرات الدورية للبنك المركزي لإجراء عمليات منح الائتمان.

تواجه قروض الرهن العقاري المستقبلية صعوبات. (صورة توضيحية: كونغ هيو)

ينبغي تعديل المنشورات واستكمالها بشكل واضح.

في مواجهة الصعوبات المذكورة أعلاه، تعتقد HoREA أنه قبل أن يدخل التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يوليو 2024، فإنه يحتاج إلى تعديل واستكمال قريبًا لدعم سوق العقارات في عملية التعافي والتنمية الشفافة والآمنة والصحية والمستدامة. وفي الوقت نفسه، ينبغي تهيئة الظروف للمؤسسات الائتمانية لمراجعة والموافقة على القروض المقدمة للأفراد لشراء "المساكن التجارية المستقبلية" المضمونة (المرهونة) بهذا المسكن.

ويتفق العديد من الخبراء الآخرين أيضًا على أن بنك الدولة يحتاج إلى تعديل التعميم لجعله واضحًا وشفافًا من الناحية القانونية بدلاً من مجرد الإعلان عن المعلومات والرد على آراء الجمهور.

TS. وقال لي دانج دوآنه المدير السابق للمعهد المركزي للإدارة الاقتصادية إن الاقتراض والإقراض يجب أن يتوافق مع قوانين الائتمان ويجب أن يكون لدى البنك المركزي تعليمات مكتوبة واضحة. قبل إصدار التعميم، ينبغي تقديم مثل هذه التوجيهات حتى تتمكن الأطراف المعنية من المشاركة في التعليق لتجنب سوء الفهم والمناقشات غير الضرورية.

أكد الأستاذ المشارك الدكتور دين ترونج ثينه أنه من الضروري عدم حظر القروض لشراء المساكن في المستقبل. ولكن البنك المركزي لم يصدر حتى الآن وثيقة قانونية بشأن هذه المسألة، تلزم البنوك التجارية بتحسين قدرتها على التقييم وتقييم نفسها لاتخاذ القرارات.

ويوصي الخبراء بتوضيح التعميم بشأن الاقتراض لشراء المنازل المستقبلية. (توضيح)

وحلل خبير اقتصادي آخر قائلا: إن مؤسسات الائتمان غالبا ما تلتزم بالمراسيم والتعميمات التي يصدرها البنك المركزي ذات القيمة القانونية الواضحة. إذا لم يوضح التعميم رقم 22 المفاهيم، فسوف يتسبب ذلك في سوء الفهم والارتباك والشك لدى الشركات والأشخاص، وسوف تشعر مؤسسات الائتمان بالارتباك وحتى بالتردد في الإقراض.

إذا لم يحظر بنك الدولة الإقراض لشراء المساكن في المستقبل، فيجب عليه اتخاذ إجراءات لتقنين ذلك لإزالة الصعوبات لجميع الأطراف بعد دخول التعميم حيز التنفيذ .

أعرب ممثلو العديد من شركات العقارات أيضًا عن ارتباكهم بشأن القواعد الجديدة. وقال أحد قادة الأعمال في هانوي: "إذا لم ينظم البنك المركزي الأمور بشكل واضح، فلن يكون لدينا أساس قانوني للتعامل مع البنك. في ظل الظروف الحالية التي تشهد صعوبة في الوصول إلى رأس المال الائتماني، فإن تعديل وتوضيح التعميم لحماية الشركات أمر ضروري للغاية.

وفي وثيقة حديثة، أكد البنك المركزي أن اللائحة الجديدة لا تقيد حقوق مشتري المنازل في المستقبل ولا تتعارض مع اللوائح الحالية.
"لا ينطبق شرط اكتمال المنزل بموجب عقد شراء المنزل إلا على قروض الرهن العقاري للمنزل (والتي تخضع لعامل مخاطرة أقل من القروض الأخرى المضمونة بالعقارات).
في حالة احتياج منظمة أو فرد إلى بناء أو شراء منزل مستقبلي ورهن المنزل المستقبلي، فسيكون ذلك في حالة قرض مضمون بالعقارات وفقًا لما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 2 من التعميم 41 وسيتم تطبيق معامل المخاطر المقابل وفقًا لما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 9 من التعميم 41.
على وجه التحديد، فإن المنظمات والأفراد الذين يحتاجون إلى شراء منزل وتأمين (رهن) هذا المنزل المستقبلي سوف يطبقون معامل مخاطرة يتراوح بين 30-120% اعتمادًا على نسبة الضمان (LTV) التي يتم حسابها من خلال نسبة رصيد القرض إلى قيمة الضمان. وفي حالة عدم وجود معلومات عن نسبة الضمان، فإن معامل المخاطرة هو 150%.

كونغ هيو

[إعلان رقم 2]
مصدر