يواجه السكن الاجتماعي حالة متناقضة من حيث النقص و"التوفر".

[إعلان 1]

صعوبة تلو الأخرى

تظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) أن المعروض من المساكن كان يميل إلى الانخفاض بشكل خطير منذ عام 2018. أصبح عدد مشاريع الإسكان الجديدة المعتمدة محدودا بشكل متزايد. وفي الوقت نفسه، يواجه ما يقدر بنحو 1200 مشروع تبلغ قيمتها نحو 30 مليار دولار أميركي صعوبات في التنفيذ. منذ نهاية عام 2022، تم تفكيك حوالي 500 مشروع فقط.

الاقتصاد - السكن الاجتماعي مفقود وغير مباع: ما هو الحل؟ — منذ عام 2018، كان المعروض من المساكن يتجه إلى الانخفاض بشكل خطير. (الصورة: باوتشينفو)

إن العرض المحدود من السكن، والنقص الشديد في السكن بأسعار معقولة، والتكاليف المرتفعة في جميع مراحل تنفيذ المشروع،... كل هذا يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات، وخاصة الشقق في المدن الكبرى، بشكل مستمر دون إظهار أي علامات على التوقف. يعد السكن الاجتماعي الفرصة الوحيدة تقريبًا بالنسبة لغالبية الناس للحصول على منزل أحلامهم.

وفي الآونة الأخيرة، بذلت الدولة جهوداً كبيرة في إصدار سياسات لجذب الشركات للمشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي وتحسين المعروض من شريحة الإسكان الاجتماعي. ومع ذلك، لا تزال هذه السياسات تعاني من العديد من العيوب ونقص الاتساق، مما يخلق العديد من الاختناقات التي تجعل من الصعب على المستثمرين الحصول على السكن الاجتماعي.

في الحدث الذي تم فيه الإعلان عن تقرير الربع الثالث من عام 2023 لشركة VARS، قال السيد نجوين هوانج نام، عضو مجموعة عمل أبحاث السوق في VARS والمدير العام لشركة G-Home، إن الآلية القانونية المتعلقة بالإسكان الاجتماعي معقدة للغاية. إن التقدم بطلب للحصول على تصريح بناء لمشروع ما يستغرق وقتًا طويلاً، حتى أكثر من مشروع الإسكان التجاري. للحصول على رخصة البناء، يجب على مطوري الإسكان الاجتماعي قضاء عامين على الأقل في استكمال الإجراءات.

وبناءً على ذلك، وعلى الرغم من أن اللوائح الحالية توفر حوافز لإعفاء مشاريع الإسكان الاجتماعي من رسوم استخدام الأراضي، إلا أنه قبل ذلك لا تزال مشاريع الإسكان الاجتماعي بحاجة إلى "الخضوع" لتقييم الأراضي - ولا تزال هناك حاليًا العديد من المشاكل والخلافات المتعلقة بأساليب التقييم. وفي الوقت نفسه، لا يجوز للمستثمر الخصم ولكن لا يزال يتعين عليه دفع M3 (قيمة الدفع إلى ميزانية الدولة نقدًا المقترحة من قبل المستثمر في وثائق العطاء بالإضافة إلى التزامات المستثمر تجاه ميزانية الدولة وفقًا للقانون الحالي). علاوة على ذلك، لا يزال يتعين على المستثمرين الدفع مقدمًا لتطهير الأرض. سيتم بعد ذلك خصم هذا المبلغ من مشروع آخر أو تعويضه بسعر الأرض.

ناهيك عن أن مشروع الإسكان الاجتماعي، بعد مرور عامين على إجراءات الاستثمار، يستغرق نحو عامين آخرين لبناء المنازل وتسليمها للعملاء. بعد ذلك، يتعين على المستثمرين الاحتفاظ بما لا يقل عن 20% من مساحة السكن الاجتماعي للإيجار في مشاريع الإسكان الاجتماعي، ولا يمكنهم البيع إلا بعد 5 سنوات من الاستخدام.

تستغرق هذه العملية ما يصل إلى 9 سنوات، وبعدها يتم تدقيق المشروع. وبعد الانتهاء من التدقيق فقط، ستحصل الشركة على ربح ثابت بنسبة 10%. وفي الوقت نفسه، طوال عملية تنفيذ المشروع بأكملها، لا تكون المؤسسة نفسها متأكدة من النفقات التي سيتم تسجيلها على أنها معقولة وصالحة، والرسوم التي لن يتم تسويتها أو رفضها. ولذلك فإن شركات الإسكان الاجتماعي تكون دائمًا في حالة من "الحظ أو سوء الحظ" كما في حالة "المقامرة".

ولا تتوقف الصعوبات عند هذا الحد، بل إن الوصول إلى رأس المال يشكل أيضًا عقبة كبيرة أمام المستثمرين. وبحسب الأبحاث فإن أغلب المشاريع العقارية التي يتم الاستثمار فيها وبنائها في فيتنام تتكون من حوالي 20% من رأس المال النقدي، و30% يتم تعبئتها من العملاء وما يصل إلى 50% اعتمادًا على مؤسسات الائتمان. ومع ذلك، كانت هناك حالات واجه فيها المستثمرون صعوبة في الحصول على القروض بسبب نقص الضمانات، وذلك ببساطة لأن "قيمة الأرض المخصصة لتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي تبلغ 0 دونج" بسبب الإعفاء التفضيلي من رسوم استخدام الأراضي. في الوقت الحالي، لا توجد حوافز، فقط صعوبات غير مرئية للشركات.

هناك الكثير من الصعوبات والعقبات والنقائص، مما يجعل تحقيق الهدف المنشود من مشروع بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية يبدو صعبا للغاية.

الشخص الذي يحتاج إلى الشراء لا يستطيع الشراء.

وقد أدت الصعوبات في عملية التنفيذ إلى جعل العرض في السوق نادرًا بشكل متزايد، ولكن السوق لا يزال يعاني من ظاهرة النقص وعدم بيع المساكن الاجتماعية. على الرغم من أن الطلب على السكن الاجتماعي ضخم ومتزايد مع سرعة التوسع الحضري واتساع الفجوة بين معدل الزيادة في أسعار العقارات والدخل.

الاقتصاد - السكن الاجتماعي مفقود وغير مباع: ما هو الحل؟ (الشكل 2). — . يعد السكن الاجتماعي فرصة لغالبية الناس للحصول على مكان للعيش، لكنه يواجه حاليًا العديد من الصعوبات. (الصورة: باوتشينفو)

ومن المتوقع أن يصل معدل التحضر إلى 41.5% في عام 2022، وسيرتفع إلى حوالي 50% في عام 2030. ويتعين على فيتنام أن تضيف سنويا حوالي 70 مليون متر مربع من المساكن الحضرية. وبحسب وزارة البناء، فإن الطلب على السكن الاجتماعي لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية في المحليات في الفترة 2021 - 2030 يبلغ نحو 2.4 مليون وحدة.

وبالتالي، حتى لو تم تنفيذ مشروع بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية بالكامل، فإن العرض لن يكون كافيا لتلبية الطلب. وفي الوقت نفسه، تشير الأرقام الحالية إلى أننا ما زلنا بعيدين عن هدف المشروع، على الرغم من أن كافة المستويات من المركزية إلى المحلية تبذل جهوداً كبيرة لتنفيذه.

وبحسب أبحاث VARS في المناطق التي تُعرض فيها مشاريع الإسكان الاجتماعي للبيع، فقد سجلت العديد من المشاريع عددًا كبيرًا من المهتمين والطلبات على جميع منتجاتها تقريبًا بمجرد طرحها في السوق، في حين سجلت بعض المناطق التي تضم مناطق معالجة الصادرات والمجمعات الصناعية التي تضم مئات الآلاف من العمال المهاجرين مبيعات "بطيئة" على الرغم من عرضها للبيع عدة مرات.

وفي أغسطس/آب الماضي، قالت اللجنة الشعبية لمقاطعة باك نينه في تقرير أرسلته إلى وزارة البناء، إنه على الرغم من استثمار مقاطعة باك نينه في بناء عشرات الآلاف من مساكن العمال، إلا أنه يبدو أن العمال العاملين في المقاطعة غير مهتمين بشراء مساكن العمال.

وبناءً على ذلك، بين مشاريع الإسكان العمالي السبعة المكتملة أو المكتملة جزئيًا في باك نينه، والتي توفر للسوق حوالي 4000 شقة مكتملة، فإن عدد العمال العاملين في المناطق الصناعية المسجلين لشراء المنازل صغير جدًا.

وذكر التقرير أن أصحاب المشاريع أعلنوا مؤخرا عن 1681 وحدة سكنية للعمال للبيع، لكن لم يتم بيع سوى عدد قليل جدا منها. في الوقت الحالي، لا يزال لدى 7 مشاريع 1,324 وحدة متبقية.

وأوضح السيد نجوين هوانج نام أن السبب الرئيسي هو أن من يحتاجون إلى الشراء لا يستطيعون الشراء في حين أن السياسة موجهة نحو من لا يحتاجون إلى الشراء.

قانون الإسكان الاجتماعي صارم للغاية على المشترين، فالعديد من المحافظات تبيع السكن للعمال فقط. كما تبيعه للعمال في المناطق الصناعية فقط. بل إن بعض المحافظات تبيعه للعمال في المناطق الصناعية فقط، ولكن في منطقة واحدة فقط. وفي الوقت نفسه، فإن الصلة بين العمال والمنطقة ليست بالضرورة قوية، كما أشار السيد نام.

ومن ثم، ولضمان الأمن الاجتماعي والقضاء على ظاهرة نقص السكن الاجتماعي وعدم بيعه، فإنه من الضروري مواصلة البحث وإصدار الآليات والسياسات لتشجيع المؤسسات الخاصة على المشاركة في الاستثمار في تطوير السكن الاجتماعي. وفي الوقت نفسه، توسيع نطاق المستفيدين من سياسات الإسكان، وخاصة الإسكان الاجتماعي. يجب تعديل المستفيدين من سياسات دعم الإسكان الاجتماعي (الإيجار، الاستئجار، الشراء) بمعايير بسيطة وسهلة التحديد، وتقليل متطلبات الوثائق والإجراءات الإدارية مثل حالة السكن، ومستوى الدخل، وما إلى ذلك.

علاوة على ذلك، من الضروري تغيير طريقة التفكير في تطوير الإسكان الاجتماعي. تحتاج مشاريع الإسكان الاجتماعي إلى تحسين الجودة، وضمان الظروف المناسبة للناس للعيش على المدى الطويل. لتحسين الجودة مع ضمان أسعار معقولة، ينبغي للمستثمرين تحقيق الأرباح وتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي بمقاييس مناسبة.

ويجب أيضًا تغيير اللوائح الخاصة بالمستفيدين من سياسات الإسكان الاجتماعي لتصبح أكثر ملاءمة. إن الإسكان الاجتماعي ليس مخصصًا للبيع للأغنياء، بل يجب أن يستهدف أيضًا أولئك الذين لديهم دخل خاضع للضريبة ومدخرات، ولكنهم لا يستطيعون الوصول إلى المساكن التجارية بأسعار مرتفعة. لأن إذا كان دخل الناس منخفضاً للغاية، أو أسرهم فقيرة، أو أسر قريبة من الفقر، أو أقل من مستوى دفع ضريبة الدخل الشخصي، فهذا يعني أن هؤلاء الأشخاص ليس لديهم ما يكفي من المال لتغطية نفقات معيشتهم، وليس لديهم مدخرات. ولذلك، فإنهم لا يستطيعون شراء السكن الاجتماعي أيضًا.

ن.جيانج

[إعلان 2]
مصدر