يواجه السكن الاجتماعي حالة متناقضة من حيث النقص و"التوفر".

صعوبة فوق صعوبة

تظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) أنه منذ عام 2018، كان المعروض من الإسكان يتجه إلى الانخفاض بشكل خطير. أصبح عدد مشاريع الإسكان الجديدة المعتمدة محدودا بشكل متزايد. وفي الوقت نفسه، يواجه ما يقدر بنحو 1200 مشروع تبلغ قيمتها نحو 30 مليار دولار أميركي صعوبات في التنفيذ. منذ نهاية عام 2022، تم تفكيك حوالي 500 مشروع فقط.

منذ عام 2018، كان المعروض من المساكن يتجه نحو الانخفاض بشكل خطير. (الصورة: باوتشينفو)

إن العرض المحدود من السكن، والنقص الشديد في السكن بأسعار معقولة، والتكاليف المرتفعة في جميع مراحل تنفيذ المشروع،... كل هذا يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات، وخاصة الشقق في المدن الكبرى، بشكل مستمر دون إظهار أي بوادر توقف. يعد السكن الاجتماعي الفرصة الوحيدة تقريبًا بالنسبة لغالبية الناس للحصول على منزل أحلامهم.

وفي الآونة الأخيرة، بذلت الدولة جهوداً كبيرة في إصدار سياسات لجذب الشركات للمشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي وتحسين المعروض من قطاع الإسكان الاجتماعي. ومع ذلك، لا تزال هذه السياسات تعاني من العديد من العيوب ونقص الاتساق، مما يخلق العديد من الاختناقات التي تجعل من الصعب على المستثمرين الوصول إلى السكن الاجتماعي.

في الحدث الذي أعلن فيه عن تقرير الربع الثالث من عام 2023 لشركة VARS، قال السيد نجوين هوانج نام، عضو مجموعة عمل أبحاث السوق في VARS، والمدير العام لشركة G-Home، إن الآلية القانونية المتعلقة بالإسكان الاجتماعي معقدة للغاية. إن التقدم بطلب الحصول على تصريح بناء لمشروع ما يستغرق وقتا طويلا، ويستغرق وقتا أطول حتى من مشروع الإسكان التجاري. للحصول على رخصة البناء، يجب على مطوري الإسكان الاجتماعي قضاء ما لا يقل عن عامين في استكمال الإجراءات.

وبناءً على ذلك، ورغم أن اللوائح الحالية توفر حوافز لمشاريع الإسكان الاجتماعي للإعفاء من رسوم استخدام الأراضي، إلا أنه قبل ذلك لا تزال مشاريع الإسكان الاجتماعي بحاجة إلى "الخضوع" لعملية تقييم الأراضي - ولا تزال هناك حاليًا العديد من المشاكل والخلافات المتعلقة بأساليب التقييم. وفي الوقت نفسه، لا يجوز للمستثمر أن يخصم بل يتعين عليه أن يدفع م3 (قيمة الدفع إلى الموازنة العامة للدولة نقداً التي اقترحها المستثمر في وثائق العطاء بالإضافة إلى التزامات المستثمر تجاه الموازنة العامة للدولة وفقاً للقانون الحالي). علاوة على ذلك، لا يزال يتعين على المستثمرين الدفع مقدمًا لتطهير الأرض. وسيتم بعد ذلك خصم هذا المبلغ من مشروع آخر أو تعويضه بسعر الأرض.

ناهيك عن أن مشروع الإسكان الاجتماعي يستغرق بعد مرور عامين من إجراءات الاستثمار نحو عامين آخرين لبناء المنازل وتسليمها للعملاء. بعد ذلك، يتعين على المستثمرين تخصيص ما لا يقل عن 20% من مساحة الإسكان الاجتماعي للإيجار في مشاريع الإسكان الاجتماعي، ولا يمكنهم البيع إلا بعد 5 سنوات من الاستخدام.

تستغرق هذه العملية ما يصل إلى 9 سنوات، وبعدها يتم تدقيق المشروع. وبعد الانتهاء من التدقيق فقط، ستحصل الشركة على ربح ثابت بنسبة 10%. وفي الوقت نفسه، طوال عملية تنفيذ المشروع بأكملها، لا تكون المؤسسة نفسها متأكدة من النفقات التي سيتم تسجيلها على أنها معقولة وصالحة، والرسوم التي لن يتم تسويتها أو رفضها. لذلك، فإن مشاريع الإسكان الاجتماعي تكون دائمًا في حالة من "الحظ أو سوء الحظ" كما في حالة "المقامرة".

ولا تتوقف الصعوبات عند هذا الحد، بل إن الوصول إلى رأس المال يشكل أيضًا عقبة كبيرة أمام المستثمرين. وبحسب الأبحاث فإن أغلب المشاريع العقارية التي يتم الاستثمار فيها وبنائها في فيتنام تتكون من حوالي 20% من رأس المال النقدي، و30% يتم تعبئتها من العملاء وما يصل إلى 50% تعتمد على مؤسسات الائتمان. ومع ذلك، كانت هناك حالات واجه فيها المستثمرون صعوبة في الحصول على القروض بسبب نقص الضمانات، وذلك ببساطة لأن "قيمة الأرض المخصصة لتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي تبلغ 0 دونج" بسبب الإعفاء التفضيلي من رسوم استخدام الأراضي. في الوقت الحالي، لا توجد أي حوافز، فقط صعوبات غير مرئية للشركات.

هناك الكثير من الصعوبات والعقبات والنواقص، مما يجعل تحقيق الهدف المنشود من مشروع بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية يبدو صعبا للغاية.

الشخص الذي يحتاج إلى الشراء لا يستطيع الشراء.

وقد أدت الصعوبات في عملية التنفيذ إلى جعل العرض في السوق نادرًا بشكل متزايد، ولكن السوق لا يزال يعاني من ظاهرة النقص وعدم بيع المساكن الاجتماعية. على الرغم من أن الطلب على السكن الاجتماعي ضخم ومتزايد مع سرعة التوسع الحضري واتساع الفجوة بين معدل الزيادة في أسعار العقارات والدخل.

. يعد السكن الاجتماعي فرصة لغالبية الناس للحصول على مكان للعيش، لكنه يواجه حاليًا العديد من الصعوبات. (الصورة: باوتشينفو)

مع وصول معدل التحضر إلى 41.5% في عام 2022، وزيادته إلى حوالي 50% في عام 2030. يتعين على فيتنام أن تضيف حوالي 70 مليون متر مربع من المساكن الحضرية كل عام. وبحسب وزارة البناء والإسكان، فإن الطلب على السكن الاجتماعي لذوي الدخل المنخفض وعمال المناطق الصناعية في المحليات في الفترة 2021 - 2030 يبلغ نحو 2.4 مليون وحدة.

وهكذا، حتى لو تم تنفيذ مشروع بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية بالكامل، فإن العرض لن يكون كافياً لتلبية الطلب. وفي الوقت نفسه، تشير الأرقام الحالية إلى أننا لا نزال بعيدين عن هدف المشروع، على الرغم من أن كافة المستويات من المركزية إلى المحلية تبذل جهوداً كبيرة لتنفيذه.

وبحسب أبحاث VARS في المناطق التي تُطرح فيها مشاريع الإسكان الاجتماعي للبيع، فقد سجلت العديد من المشاريع عددًا كبيرًا من المهتمين والطلبات على جميع منتجاتها تقريبًا بمجرد طرحها في السوق، بينما سجلت بعض المحليات التي تضم مناطق معالجة الصادرات والمتنزهات الصناعية التي تضم مئات الآلاف من العمال المهاجرين مبيعات "بطيئة" على الرغم من عرضها للبيع عدة مرات.

وفي أغسطس/آب الماضي، قالت اللجنة الشعبية لمقاطعة باك نينه في تقرير أرسلته إلى وزارة البناء، إنه على الرغم من أن مقاطعة باك نينه استثمرت في بناء عشرات الآلاف من مساكن العمال، إلا أنه يبدو أن العمال العاملين في المقاطعة غير مهتمين بشراء مساكن العمال.

وبناءً على ذلك، من بين مشاريع الإسكان العمالي السبعة المكتملة أو المكتملة جزئيًا في باك نينه، والتي توفر للسوق حوالي 4000 شقة مكتملة، فإن عدد العمال العاملين في المناطق الصناعية المسجلين لشراء المنازل صغير جدًا.

وذكر التقرير أن أصحاب المشاريع أعلنوا مؤخرا عن 1681 وحدة سكنية للعمال للبيع، لكن لم يتم بيع سوى عدد قليل منها، وحاليا هناك 7 مشاريع متبقية منها 1324 وحدة.

وأوضح السيد نجوين هوانج نام أن السبب الرئيسي هو أن من يحتاجون إلى الشراء لا يستطيعون الشراء في حين أن السياسة موجهة إلى من لا يحتاجون إلى الشراء.

"إن القانون المتعلق بالإسكان الاجتماعي صارم للغاية على المشترين، والعديد من المحافظات تبيع للعمال فقط. تبيع العديد من المحافظات فقط للعاملين في المنطقة الصناعية. حتى أن بعض المحافظات تبيع فقط للعاملين في المناطق الصناعية ولكن في منطقة واحدة فقط. وفي الوقت نفسه، أشار السيد نام إلى أن ارتباط العمال بالمحلية ليس بالضرورة مرتفعا.

لذلك، لضمان الأمن الاجتماعي، والقضاء على ظاهرة نقص السكن الاجتماعي وعدم بيعه، فمن الضروري مواصلة البحث وإصدار الآليات والسياسات لتشجيع الشركات الخاصة على المشاركة في الاستثمار في تطوير السكن الاجتماعي. وفي الوقت نفسه، توسيع نطاق المستفيدين من سياسات الإسكان، وخاصة السكن الاجتماعي. ويجب تعديل المستفيدين من سياسات دعم السكن الاجتماعي (الإيجار، الاستئجار، الشراء) بمعايير بسيطة وسهلة التحديد، وتقليل متطلبات الوثائق والإجراءات الإدارية مثل حالة السكن، ومستوى الدخل، وما إلى ذلك.

علاوة على ذلك، من الضروري تغيير طريقة التفكير في تطوير السكن الاجتماعي. تحتاج مشاريع الإسكان الاجتماعي إلى تحسين الجودة، وضمان الظروف المناسبة للناس للعيش على المدى الطويل. لتحسين الجودة مع ضمان أسعار معقولة، ينبغي للمستثمرين تحقيق الأرباح وتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي بمقاييس مناسبة.

كما يتعين تغيير القواعد التي تنظم المستفيدين من سياسات الإسكان الاجتماعي لتكون أكثر ملاءمة. فالإسكان الاجتماعي ليس معروضاً للبيع للأثرياء، بل ينبغي أن يستهدف أيضاً أولئك الذين يتمتعون بدخل خاضع للضريبة ومدخرات، ولكنهم لا يستطيعون الحصول على المساكن التجارية التي يبلغ سعرها حالياً حداً أعلى. لأن إذا كان الناس لديهم دخل منخفض للغاية، وأسر فقيرة، وأسر قريبة من الفقر، وأقل من مستوى الاضطرار إلى دفع ضريبة الدخل الشخصي، فهذا يعني أن هؤلاء الناس ليس لديهم ما يكفي من المال لتغطية نفقات معيشتهم، وليس لديهم مدخرات. ولذلك، فإنهم لا يستطيعون شراء السكن الاجتماعي أيضًا.

ن.جيانج

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html