ماذا يستفيد المستثمرون من مشروع BT Trieu Son؟

[إعلان 1]

أرض رخيصة؟

مشروع الطريق المروري الذي يربط الطريق الإقليمي 514 والطريق السريع الوطني 47C، منطقة تريو سون هو مشروع برأس مال استثماري أولي إجمالي يزيد عن 79 مليار دونج، ويتم تنفيذه من خلال المشروع المشترك لشركة Tien Dat Construction Joint Stock Company - شركة Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited). هذا هو أحد المشاريع الأخيرة في مقاطعة ثانه هوا التي تم تنفيذها في شكل شراكة بين القطاعين العام والخاص، عقد البناء والنقل، قبل أن يتم "إنهاء" هذا النوع رسميًا (اعتبارًا من 1 يناير 2021) بسبب العديد من أوجه القصور، والمخاطر العالية للسلبية، مما تسبب في خسارة كبيرة لأصول الدولة.

لتنفيذ هذا المشروع، خططت مقاطعة ثانه هوا في البداية لاستخدام 5 قطع أرض جميلة، بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 28 هكتارًا في بلدة تريو سون والبلديات المجاورة في منطقة تريو سون لتسديد المدفوعات المقابلة للمشروع.

العقارات - ثانه هوا: ما الذي يكسبه المستثمرون من مشروع بي تي تريو سون؟ — يتم تنفيذ مشروع طريق المرور الذي يربط الطريق الإقليمي 514 والطريق السريع الوطني 47C في منطقة تريو سون.

وعلى هذا الأساس، خصصت اللجنة الشعبية الإقليمية لثانه هوا في 27 نوفمبر 2020 المرحلة الأولى من الأرض للمشروع المشترك للمقاول، شركة بي تي تريو سون المحدودة، بمساحة إجمالية قدرها 198،998.8 متر مربع (حوالي 20 هكتارًا)، في القرارات رقم 5086/QD-UBND، القرار رقم 5085/QD-UBND، القرار 5084/QD-UBND. ولم يتم تسليم قطعتي الأراضي المتبقيتين من أصل خمس قطع أراضي كان من المقرر سداد ثمنها لشركة Trieu Son BT Company Limited حتى الآن.

ومع ذلك، قررت مقاطعة ثانه هوا مؤخرًا رسميًا تعديل الدفع المقابل من 5 مناطق إلى 3 مناطق فقط من الأراضي المذكورة أعلاه، وهو ما يعادل تخفيضًا قدره 9.3 هكتارًا بسبب "الدفع المقابل الزائد"، بعد مراعاة ضمان مبدأ التكافؤ وفقًا لأحكام قانون إدارة واستخدام الأصول العامة لعام 2017، والمراسيم الحكومية وغيرها من الأحكام القانونية ذات الصلة.

وبالتوازي مع تخصيص الأراضي، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا أيضًا قرارًا بشأن الموافقة على أسعار محددة للأراضي كأساس لتحديد رسوم استخدام الأراضي المدفوعة لميزانية الدولة.

على سبيل المثال، في 3 نوفمبر 2021، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا أسعارًا محددة للأراضي كأساس لتحديد رسوم استخدام الأراضي المدفوعة لميزانية الدولة لتنفيذ مشروع منطقة نام كونغ تشيو السكنية الجديدة في بلدة تريو سون، منطقة تريو سون (المرحلة 1). وعليه، فإن السعر المحدد للأرض المقابل لمساحة الأرض المخصصة من قبل الدولة برسوم استخدام الأراضي، بعد خصم التكاليف (باستثناء تكاليف إزالة الموقع) في هذا الموقع المحسوبة لكل متر مربع هو 2،201،099 دونج/م2.

يتم تحديد سعر الأرض المحدد المذكور أعلاه بشرط أن يستثمر المستثمر في كافة البنى التحتية الفنية وفقاً لمشروع الاستثمار والتخطيط التفصيلي المعتمد لمساحة الأرض المخصصة لتنفيذ المشروع وتخصص الدولة الأرض برسوم الانتفاع لمساحة 34029.3 متر مربع من الأراضي السكنية. ومن الجدير بالذكر أنه مؤقتًا، باستخدام المساحة والسعر فقط في مشروع نام كونغ تشيو، جمعت الدولة بشكل أساسي أكثر من 74 مليار دونج، وهو ما يعادل حوالي 93% من رأس المال المقابل على إجمالي رأس المال الاستثماري لمشروع BT المذكور أعلاه.

العقارات - ثانه هوا: ما الذي يكسبه المستثمرون من مشروع بي تي تريو سون؟ (الشكل 2). — تتمتع أرض نام كونغ تشيو بموقع جميل للغاية، وهي مقسمة إلى 330 قطعة أرض وأعمال مرافق في منطقة تريو سون، ثانه هوا. (الصورة: لام لينه لاند)

وبالعودة إلى مسألة تحديد أسعار الأراضي المقابلة لمساحة الأرض المخصصة من قبل الدولة من خلال رسوم استخدام الأراضي التي تم جمعها في مشروع منطقة نام كونغ تشيو السكنية الجديدة، وفقًا للسيدة فام ثي ثو هونغ، وهي خبيرة تقييم أسعار ممارسة، هناك العديد من الطرق لتحديد ذلك، ومع ذلك، في الحالة المذكورة أعلاه، سيتم تحديد أسعار الأراضي وفقًا لطريقة الفائض ويكون سعر السوق المعادل في ذلك الوقت مجرد أساس للإدخال.

وعلى وجه التحديد، يتم تحديد سعر الأرض بطريقة الفائض الأساسي عن طريق أخذ إيرادات التطوير مطروحًا منها تكاليف التطوير. حيث أن الإيرادات هي في الأساس الأموال المكتسبة بعد تنفيذ المشروع، وتشمل تكاليف التطوير الأساسية تكاليف الاستثمار في البنية التحتية، وتكاليف الطوارئ، وتكاليف إدارة المشروع، وتكاليف الإعلان عن المبيعات... والتكاليف "الناعمة" مثل المزايا التجارية، والتكاليف الأخرى وفقًا للأنظمة... إلى جانب أرباح المستثمرين.

مشروع مشترك "يحقق نجاحا كبيرا" في مشروع BT Trieu Son؟

وفقًا للسجلات الفعلية، فإن مشروع المنطقة السكنية الجديدة Nam Cong Cheo (الاسم التجاري هو مشروع Trieu Son New Central) منذ افتتاحه للبيع أصبح على الفور منتجًا "ساخنًا" في العديد من الصحف ووسائل الإعلام، ويسعى إليه أصحاب العقارات.

وفقًا للمقدمة الواردة من إحدى الوحدات المذكورة أعلاه، يتمتع مشروع المنطقة السكنية الجديدة نام كونغ تشيو بالعديد من عوامل الموقع الجغرافي المواتية، وهو مناسب جدًا للعملاء الذين يخططون لشراء الأراضي للأغراض السكنية والتجارية. على وجه التحديد، يقع شمال المشروع بجوار الطريق الإقليمي 514 المتصل بالطريق السريع الوطني 47 الذي يربط مدينة ثانه هوا بمطار ثو شوان الدولي؛ يحد الغرب الطريق المزدوج بطول 36 مترًا والذي يربط الطريق السريع الوطني 47C مع طريق Nghi Son - Sao Vang السريع؛ يحد الجنوب منطقة التخطيط لمنطقة Xuan Hung الحضرية الراقية التي تبلغ مساحتها 20 هكتارًا ... من المشروع، يستغرق الأمر 20 دقيقة فقط للناس للوصول إلى مدينة Thanh Hoa؛ يقع على بعد 15 دقيقة من مطار Tho Xuan وفي دائرة نصف قطرها 500 متر يوجد المركز الثقافي والرياضي والمستشفى وسوق Giat والمركز الإداري لمنطقة Trieu Son وسوبر ماركت المدينة والحديقة الصناعية المشتركة بين البلديات بمساحة 50 هكتارًا...

العقارات - ثانه هوا: ما الذي يكسبه المستثمرون من مشروع بي تي تريو سون؟ (الشكل 3). — تتمتع أرض نام كونغ تشيو بموقع خاص في منطقة تريو سون كما وصفتها وسائل الإعلام. (الرسم البياني: أرض لام لينه)

في الواقع، في ظهر يوم 15 يوليو/تموز، كان نجوي دوا تين حاضراً في موقع مشروع منطقة نام كونغ تشيو السكنية الجديدة في منطقة تريو سون، بصفته "سمسار أرض" (سمسار عقارات مستقل). الأرض لها واجهة واسعة جدًا، حوالي 300 متر على طول الطريق المركزي لمدينة دات، في حين أن العمق معتدل، وقريب من مراكز المرافق كما هو معلن.

في الموقع، اقترب نجوي دوا تين من امرأة في منتصف العمر كانت تبيع المياه مقابل مشروع تريو سون نيو سنترال وكانت على استعداد للعمل كـ "وسيط أرض" وقالت إن الموقع يكلف من 14 إلى 25 مليون دونج للمتر المربع، اعتمادًا على الموقع.

"إذا كنت ترغب في الشراء هنا، فالأمر جيد، حوالي 1.4 إلى 2.5 مليار دونج لكل قطعة أرض. وأضافت "إذا لم يكن الأمر كذلك، لا يزال لدي قطعة أرض اشتريتها بالمزاد العام الماضي، على بعد كيلومترات قليلة، أيضًا على هذا الطريق ولكن بعيدًا عن المركز، بمساحة 100 متر مربع، عندما اشتريتها بالمزاد كان سعرها قرابة 1.7 مليار، الآن أصبحت 2 مليار بالضبط، سأبيعها".

وأعرب نجوي دوا تين عن اهتمامه بشراء الأراضي في مشروع نام كونغ تشيو، واستمر في التعرف على شخص يُدعى توني، الذي قيل إنه "قريب" لمدير إحدى شركات المشاريع المشتركة التي تستثمر في مشروع بي تي. وبما أن هذا الشخص كان في رحلة عمل، فقد تم تقديمه إلى شخص يُدعى كوونج، والذي كان يعمل في المشروع.

وأفاد السيد كوونج أن قطعة الأرض التي يمتلكها تقع في الشارع، وقد اشتراها بموجب حصة دبلوماسية، ويبلغ سعر البيع حوالي 25.5 مليون دونج للمتر المربع، أي ما يعادل حوالي 2.5 مليار دونج.

"الأرض هنا جميلة، وقطعتي ليست متشابكة، وتمكنت من شرائها بموجب حصة دبلوماسية. "ومع ذلك، إذا اشتريت قطعة الأرض الخاصة بي، فيجب عليك بناء أربعة طوابق للحصول على الشهادة. أما القطع الأرضية المتبقية بالداخل فلا داعي للبناء، يمكنك شراؤها والحصول على الشهادة على الفور"، كما قال السيد كوونج.

العقارات - ثانه هوا: ما الذي يكسبه المستثمرون من مشروع بي تي تريو سون؟ (الشكل 4). — تحدث السيد كوونج عن الأرض التي يملكها في مشروع نام كونغ تشيو.

وبحسب السيد كوونج، فإن مبلغ المال الذي تم جمعه من بيع 330 قطعة أرض كان كبيرًا، ولكن لتنفيذ المشروع، كان على الشركة أيضًا دفع تكاليف إخلاء الموقع لحوالي 120 فدانًا من حقول الأرز، كل فدان يبلغ سعره 60 مليون دونج، أي ما يعادل حوالي أكثر من 7 مليارات دونج. وفي الوقت نفسه، يتعين على الشركة أيضًا استثمار عشرات المليارات من دونج في البنية التحتية التقنية، ورأس مال استثماري في مشروع BT، والأهم من ذلك في التكاليف "الناعمة" الأخرى.

وهكذا، مع موقع نام كونغ تشيو، إلى جانب الموقعين المتبقيين، إذا حالفهم الحظ، فإن المشروع المشترك لشركة تيان دات للإنشاءات المساهمة - شركة فيت ثانه المساهمة، وهما مقاولان مألوفان عند "الفوز" بالعديد من المشاريع في مقاطعة ثانه هوا، يمكن أن "يفوز بشكل كبير" تمامًا في أحد مشاريع بي تي النهائية بعد خصم التكاليف ذات الصلة.

[إعلان رقم 2]
مصدر