اعتمادًا على غرض الاستثمار أو الاستقرار، ينصح الخبراء بالتفكير بعناية، فشراء منزل في مدينة هوشي منه سيكون أسهل في الحصول على الموافقة على قرض بنكي.
مرحبا أيها الخبير، عائلتي تعمل حاليًا في مدينة هوشي منه ولكنها تفكر في شراء منزل في كان ثو ليكون لديها مكان للعيش فيه في المستقبل، لأنه في الواقع في مدينة هوشي منه من الصعب جدًا توفير ما يكفي من المال للشراء وفقًا لاحتياجاتنا. ويتراوح دخل الأسرة بين 45 و60 مليون دونج شهريا، وتنفق الأسرة نحو 25 مليونا منها على الطعام والمواصلات و5 ملايين على الإيجار وإرسال الطفل إلى المدرسة.
بحسب الخبراء، هل يجب عليّ شراء منزل بقيمة 2.5 مليار دونج ورهن الكتاب الأحمر لاقتراض 1.5 مليار دونج من البنك؟ ليس لدي حاليًا أي ديون لأدفعها، ولا استثمارات أخرى، ولدي فائض قدره 700 مليون دونج نقدًا. شكرًا!
ترونغ نهان
العقارات في الشرق على طول شارع فو نجوين جياب، مدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه)، فبراير 2024. الصورة: كوينه تران
مستشار:
يسعدني أنك قدمت معلومات كاملة إلى حد ما عن وضعك المالي والاعتبارات التي تفكر فيها في المرحلة الحالية. في الواقع، فإن امتلاك منزل، وخاصة المنزل الأول، يعد دائمًا خطة كبيرة ومصدر قلق للعديد من العائلات الشابة. ومن ثم فإن الموارد المالية اللازمة لشراء هذا المنزل تشكل أيضاً مشكلة تتطلب دراسة متأنية. ومع ذلك، فإن حقيقة أن عائلتك لديها رصيد نقدي قدره 700 مليون دونج تُظهر أنك قمت بالتحضير لخطة شراء منزلك. بناءً على المعلومات التي قدمتها، لدي بعض النصائح كما يلي.
قبل أن ننظر إلى مصادر التمويل لشراء منزل، دعونا نراجع القسم الخاص بإدارة النفقات والمدخرات . بحسب المعلومات فإن معدل الادخار الحالي لعائلتك على الدخل يتراوح ما بين 44-58%، وهو ما يعتبر معدل ادخار جيد جداً مقارنة بالعديد من العائلات التي استشرناها. ولكنني لم أرك تذكر إجراءات الحماية المالية للأسرة. في الواقع، هناك دائمًا مخاطر وعدم يقين في الحياة، لذا تحتاج عائلتك إلى عقود تأمين على الحياة لحماية أموالها وصحتها، وخاصةً معيلها.
بالإضافة إلى ذلك، عليك أيضًا الاحتفاظ بصندوق احتياطي للتعامل مع المواقف غير المتوقعة التي قد تنشأ. وبحسب الخبراء، إذا كانت عائلتك تمتلك بالفعل تأمينًا على الحياة، فيمكن الحفاظ على صندوق الاحتياطي عند مستوى 75 مليون دونج (أي ما يعادل 3 أشهر من النفقات). وفي الحالة المعاكسة، من الضروري الاحتفاظ باحتياطي مالي قدره 150 مليون دولار (أي ما يعادل 6 أشهر من الإنفاق). يمكنك سحب الأموال الموجودة في صندوق الاحتياطي الخاص بك من الرصيد النقدي الحالي لعائلتك وإيداعها في البنك لكسب الفائدة والقدرة على استخدامها بسرعة عند الحاجة إليها. ومع ذلك، يتعين أيضًا تعديل صندوق الاحتياطي عندما تشهد عائلتك تغييرات في النفقات الشهرية.
بعد إنشاء صندوق الاحتياطي، سنناقش الآن ما إذا كان ينبغي لنا شراء منزل بقيمة 2.5 مليار دونج ورهن الكتاب الأحمر لاقتراض 1.5 مليار أم لا . في السياق الحالي والمتوقع بحلول نهاية الربع الثاني، وفقًا لخبراء FIDT، فإن سوق العقارات لا يزال غير قادر على تحقيق الكثير من التحسن، مما يعني أن الأسعار لا يمكن أن تتعافى وتنمو. لذلك فإن شراء منزل للعيش فيه في هذا الوقت يعد خيارًا مناسبًا أيضًا. أنت تتطلع إلى شراء منزل بقيمة 2.5 مليار دونج، وقد اقترضت منها 1.5 مليار دونج ولديك 700 مليون دونج نقدًا، ويتبقى لديك 300 مليون دونج. وليس من الواضح ما إذا كان لديك أي مصادر تمويل أخرى. عند التفكير في شراء منزل، عليك الانتباه إلى الأمور التالية.
إذا كنت تشتري منزلاً في مدينة هوشي منه، بسعر 2.5 مليار دونج، فيجب عليك اختيار المناطق الضواحي مثل نها بي، وتو دوك، وهوك مون أو النظر في الشقق ذات الأسعار المتوسطة. عند شراء منزل، بالإضافة إلى الموقع، يجب عليك الاهتمام بشرعية المنزل وتخطيطه حتى يمكن إجراء الاقتراض والرهن العقاري في البنك بسلاسة أكبر. إذا كنت تشتري شقة، يجب عليك التأكد ما إذا كانت الشقة التي تشتريها تحتوي على كتاب وردي أم لا. بعض الشقق لا يوجد بها كتب وردية حاليا، مما قد يسبب لك بعض الإزعاج في عملية الاقتراض، أو يمكنك فقط الاقتراض من البنوك المرتبطة بالمستثمر. في الوقت نفسه، عند شراء شقة، يجب عليك أيضًا الانتباه إلى خصائص هذا القطاع، والذي عادة ما يزيد في القيمة فقط خلال السنوات الخمس إلى الست الأولى، بعد 6 سنوات يكون نمو الأسعار بطيئًا.
إذا كنت تشتري في كان ثو، فأنت بحاجة إلى تحديد أهدافك المستقبلية بشكل أكثر وضوحًا، سواء كنت ترغب في العودة للعيش أو الاستثمار. إذا قمت بالاستثمار في هذا الوقت، فإن معدل العائد الذي تحصل عليه عند الاستثمار في العقارات يكون منخفضًا للغاية مقارنة بقنوات الاستثمار الأخرى مثل الاستثمار في الأسهم أو شهادات الصناديق. لذلك، أنصحك بعدم شراء العقارات في كان ثو في هذا الوقت، وبدلاً من ذلك يمكنك اختيار الاستثمار في الأسهم (إذا كان لديك فهم للسوق المالية) أو الاستثمار في شهادات الصناديق لتحسين الكفاءة. لأن الأسهم وشهادات الصناديق تتمتع في الوقت الحالي بإمكانيات نمو جيدة.
إذا كنت تشتري منزلًا للإقامة المستقبلية، يجب أن تعلم أن بعض البنوك، وخاصة البنوك ذات أسعار الفائدة المنخفضة، غالبًا ما لا تقبل الرهن العقاري الإقليمي عند الإقراض. لذلك، وفقًا لتوصياتنا، إذا كنت بحاجة إلى شراء منزل للعيش فيه، فيجب أن تفكر في الشراء في مدينة هوشي منه لتناسب احتياجات عملك بالإضافة إلى الحصول على قرض بنكي بسهولة.
على هذا الأساس، إذا اقترضت لشراء منزل في مدينة هوشي منه، فإن البنوك عادة ما تقرضك حدًا أقصى قدره 70-80% من قيمة المنزل (أي أن الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكنك اقتراضه يتراوح بين 1.75 إلى 2 مليار دونج)، لذا يمكنك اقتراض 1.5 مليار دونج بالكامل. في الوقت الحالي، تعتبر أسعار الفائدة المصرفية منخفضة للغاية مقارنة بالسنوات الأخيرة. تقدم العديد من البنوك في السوق حزم قروض بأسعار فائدة ثابتة تفضيلية لمدة سنة واحدة أو 3 سنوات أو 5 سنوات. ولكن سأعطيك متوسط سعر الفائدة الذي تطبقه البنوك عادة، وهو 8-11% سنويا، حتى يكون لديك منظور أكثر شمولا.
إذا كان متوسط سعر الفائدة هو 8٪ سنويًا، فأنت تقترض 1.5 مليار دونج، على مدى فترة 25 عامًا، فإن الدفعة الشهرية التي يتعين عليك سدادها هي حوالي 15 مليونًا، وهو ما يمثل 45-75٪ من الفائض الحالي (الدخل مطروحًا منه النفقات) للأسرة. إذا كان معدل الفائدة 11% سنويًا، فسوف يتعين عليك دفع متوسط 19 مليون دونج شهريًا، وهو ما يمثل 55-95% من الفائض. مع أرقام السداد الشهرية في خيارات أسعار الفائدة المذكورة أعلاه، أعتقد أنك قادر على سداد الدين. ومع ذلك، عليك أن تأخذ بعين الاعتبار أنه بعد الحفاظ على صندوق الاحتياطي، فإن رصيدك النقدي المتبقي يبلغ 550-625 مليون دونج فقط، وهذا يعني أنه إذا اشتريت منزلاً مقابل 2.5 مليار دونج واقترضت 1.5 مليار دونج من البنك، فسوف يظل لديك نقص قدره 375-450 مليون دونج.
أريد أيضًا أن أناقش الحالة التي لا يكون لديك فيها أي مصدر آخر للتمويل وتحتاج إلى اقتراض ما يصل إلى 1.9 مليار لتتمكن من امتلاك المنزل. توصيتي هي أن يتم تمديد مدة قرضك إلى 30 عامًا. ومن ثم، إذا كان معدل الفائدة 8% سنويا، فإن المبلغ الذي تدفعه كل شهر هو حوالي 18 مليونا، وهو ما يمثل 52-90% من الفائض الحالي. في حالة معدل الفائدة 11% سنويًا، فإن المبلغ الذي تدفعه كل شهر هو ما يقرب من 23 مليون دونج. ومع ذلك، بمجرد شراء منزل، فلن تضطر إلى إنفاق 5 ملايين على الإيجار، لذا أعتقد أنك لا تزال قادرًا على سداد هذا الدين.
وأخيرا، كما ذكرنا، عندما تشتري منزلا، فإن المصاريف الشهرية لعائلتك ستنخفض بمقدار 5 ملايين دونج، ولكن تكلفة سداد القروض المصرفية سترتفع، لذا يجب عليك بعد ذلك تعديل صندوق الاحتياطي الخاص بك بما يتناسب مع احتياجات عائلتك. في هذه المرحلة، يتعين عليك استخدام أي فائض متبقي لبناء صندوق الاحتياطي الخاص بك حتى يصل إلى المستويات التي أوصيت بها أعلاه. عندما يكون لديك ما يكفي من الأموال الاحتياطية، الفائض المتبقي بعد سداد القروض المصرفية الشهرية، يجب عليك الاستثمار في قنوات أخرى مثل الادخار، واستثمار الأسهم، وشهادات الصناديق لتنويع فئات الأصول التي تمتلكها.
ما سبق هو نصيحتي بشأن الخيارات التي يمكنك أخذها في الاعتبار عند شراء منزل لعائلتك. نأمل أن تختار الخيار الصحيح!
الدكتورة نجوين ثي نهو كوينه
محاضر في جامعة المصرفية في مدينة هوشي منه
خبير التخطيط المالي الشخصي في FIDT
[إعلان رقم 2]
رابط المصدر
تعليق (0)