وبحسب الغرض من الاستثمار أو الاستقرار، ينصح الخبراء بالتفكير ملياً، فشراء منزل في مدينة هوشي منه سيكون أسهل للحصول على موافقة على قرض بنكي.
مرحبا أيها الخبير، عائلتي تعمل حاليًا في مدينة هوشي منه ولكنها تفكر في شراء منزل في كان ثو ليكون لديها مكان للعيش في المستقبل، لأنه في الواقع في مدينة هوشي منه من الصعب جدًا توفير ما يكفي من المال للشراء وفقًا لاحتياجاتنا. ويتراوح دخل الأسرة بين 45 و60 مليون دونج شهريا، وتنفق حوالي 25 مليونا منها على الطعام والمواصلات و5 ملايين على الإيجار وإرسال الطفل إلى المدرسة.
بحسب الخبراء، هل يجب عليّ شراء منزل بقيمة 2.5 مليار دونج ورهن الكتاب الأحمر لاقتراض 1.5 مليار دونج من البنك؟ ليس لدي حاليًا أي ديون لأدفعها، ولا استثمارات أخرى، ولدي فائض قدره 700 مليون دونج نقدًا. شكرًا!
ترونغ نهان
العقارات في الشرق على طول شارع فو نجوين جياب، مدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه)، فبراير 2024. الصورة: كوينه تران
مستشار:
يسعدني أنك قدمت معلومات كاملة إلى حد ما حول وضعك المالي والاعتبارات التي تفكر فيها في المرحلة الحالية. في الواقع، فإن امتلاك منزل، وخاصة المنزل الأول، يعد دائمًا خطة كبيرة ومصدر قلق للعديد من العائلات الشابة. ومن ثم فإن الموارد المالية اللازمة لشراء هذا المنزل تشكل أيضًا مشكلة تتطلب دراسة متأنية. ومع ذلك، فإن حقيقة أن عائلتك لديها رصيد نقدي قدره 700 مليون دونج تُظهر أنك قمت بالتحضير لخطة شراء منزلك. بناءً على المعلومات التي قدمتها، لدي بعض النصائح كما يلي.
قبل أن ننظر إلى مصادر التمويل لشراء منزل، دعونا نراجع القسم الخاص بإدارة النفقات والمدخرات . وبحسب المعلومات فإن معدل الادخار الحالي لعائلتك من الدخل يتراوح بين 44-58%، وهو ما يعتبر معدل ادخار جيد جدًا مقارنة بالعديد من العائلات التي استشرناها. ولكنني لم أرك تذكر إجراءات الحماية المالية للأسرة. في الواقع، هناك دائمًا مخاطر وعدم يقين في الحياة، لذا تحتاج عائلتك إلى عقود التأمين على الحياة لحماية أموالها وصحتها، وخاصةً معيل الأسرة.
بالإضافة إلى ذلك، عليك أيضًا الاحتفاظ بصندوق احتياطي للتعامل مع المواقف غير المتوقعة التي قد تنشأ. وبحسب الخبراء، إذا كانت عائلتك تمتلك بالفعل تأمينًا على الحياة، فيمكن الحفاظ على صندوق الاحتياطي عند 75 مليون دونج (ما يعادل 3 أشهر من النفقات). وفي الحالة المعاكسة، من الضروري الاحتفاظ باحتياطي مالي قدره 150 مليون دولار (ما يعادل 6 أشهر من الإنفاق). يمكن أخذ الأموال الموجودة في صندوق الاحتياطي من الرصيد النقدي الحالي لعائلتك وإيداعها في البنك لكسب الفائدة والقدرة على استخدامها بسرعة عند الحاجة إليها. ومع ذلك، يجب أيضًا تعديل صندوق الاحتياطي عندما تكون لدى عائلتك تغييرات في النفقات الشهرية.
بعد إنشاء صندوق الاحتياطي، سنناقش الآن ما إذا كان ينبغي لنا شراء منزل بقيمة 2.5 مليار دونج ورهن الكتاب الأحمر لاقتراض 1.5 مليار دونج أم لا . في السياق الحالي، والمتوقع بحلول نهاية الربع الثاني، وفقًا لخبراء FIDT، فإن سوق العقارات لا يزال غير قادر على تحقيق الكثير من التحسن، مما يعني أن الأسعار لا يمكن أن تتعافى وتنمو. ولذلك فإن شراء منزل للعيش فيه في هذا الوقت يعد خيارًا مناسبًا أيضًا. أنت ترغب في شراء منزل بقيمة 2.5 مليار دونج، وقد اقترضت منه 1.5 مليار دونج، ولديك 700 مليون دونج نقدًا، ويتبقى لديك 300 مليون دونج. ليس من الواضح ما إذا كان لديك أي مصادر تمويل أخرى. عند التفكير في شراء منزل، عليك الانتباه إلى الأمور التالية.
إذا كنت تشتري منزلاً في مدينة هوشي منه، بسعر 2.5 مليار دونج، فيجب عليك اختيار المناطق الضواحي مثل نها بي، وتو دوك، وهوك مون أو النظر في الشقق ذات الأسعار المتوسطة. عند شراء منزل، بالإضافة إلى الموقع، يجب عليك الاهتمام بشرعية المنزل وتخطيطه حتى يمكن إجراء الاقتراض والرهن العقاري في البنك بسلاسة أكبر. إذا كنت تريد شراء شقة، يجب عليك التأكد ما إذا كانت الشقة التي تشتريها تحتوي على كتاب وردي أم لا. بعض الشقق لا يوجد بها كتب وردية حاليا، مما قد يسبب لك بعض الإزعاج في عملية الاقتراض، أو يمكنك الاقتراض فقط من البنوك المرتبطة بالمستثمر. في الوقت نفسه، عند شراء شقة، يجب عليك أيضًا الانتباه إلى خصائص هذا القطاع، والذي عادة ما يزيد في القيمة فقط خلال السنوات الخمس إلى الست الأولى، وبعد 6 سنوات يكون نمو الأسعار بطيئًا.
إذا كنت ترغب في الشراء في كان ثو، فأنت بحاجة إلى تحديد أهدافك المستقبلية بشكل أكثر وضوحًا، سواء كنت ترغب في العودة للعيش أو الاستثمار. إذا قمت بالاستثمار في هذا الوقت، فإن معدل العائد الذي تحصل عليه عند الاستثمار في العقارات يكون منخفضًا للغاية مقارنة بقنوات الاستثمار الأخرى مثل الاستثمار في الأسهم أو شهادات الصناديق. لذلك، أنصحك بعدم شراء العقارات في كان ثو في هذا الوقت، وبدلاً من ذلك يمكنك اختيار الاستثمار في الأسهم (إذا كان لديك فهم للسوق المالية) أو الاستثمار في شهادات الصناديق لتحسين الكفاءة. لأن الأسهم وشهادات الصناديق تتمتع حالياً بإمكانات نمو جيدة.
إذا كنت تشتري عقارًا لإقامة مستقبلية، يجب أن تعلم أن بعض البنوك، وخاصة البنوك ذات أسعار الفائدة المنخفضة، غالبًا لا تقبل قروض الرهن العقاري الإقليمية عند الإقراض. لذلك، وفقًا لتوصياتنا، إذا كنت بحاجة إلى شراء منزل للعيش فيه، فيجب أن تفكر في الشراء في مدينة هوشي منه لتناسب احتياجات عملك بالإضافة إلى الحصول على قرض بنكي بسهولة.
على هذا الأساس، إذا اقترضت لشراء منزل في مدينة هوشي منه، فإن البنوك غالبًا ما تقرضك ما يصل إلى 70-80% من قيمة المنزل (أي أن الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكنك اقتراضه يتراوح من 1.75 إلى 2 مليار دونج)، لذا يمكنك اقتراض ما يصل إلى 1.5 مليار دونج بالكامل. في الوقت الحالي، أسعار الفائدة المصرفية منخفضة للغاية مقارنة بالسنوات الأخيرة. تقدم العديد من البنوك في السوق حزم قروض بأسعار فائدة ثابتة تفضيلية لمدة سنة واحدة أو 3 سنوات أو 5 سنوات. ولكن سأعطيك متوسط سعر الفائدة الذي تطبقه البنوك عادة، وهو 8-11% سنويا، حتى يكون لديك منظور أكثر شمولا.
إذا كان متوسط سعر الفائدة 8% سنويًا، فإنك تقترض 1.5 مليار دونج، على مدى 25 عامًا، والدفعة الشهرية التي يتعين عليك سدادها هي حوالي 15 مليونًا، وهو ما يمثل 45-75% من الفائض الحالي (الدخل مطروحًا منه النفقات) للأسرة. إذا كان معدل الفائدة 11% سنويًا، فسوف يتعين عليك دفع متوسط 19 مليون دونج شهريًا، وهو ما يمثل 55-95% من الفائض. مع أرقام السداد الشهرية في خيارات أسعار الفائدة المذكورة أعلاه، أعتقد أنك ستتمكن من سداد الدين. ومع ذلك، عليك أن تأخذ بعين الاعتبار أنه بعد الحفاظ على صندوق الاحتياطي، فإن رصيدك النقدي المتبقي يبلغ 550-625 مليون دونج فقط، وهو ما يعني أنه إذا اشتريت منزلًا مقابل 2.5 مليار دونج، واقترضت 1.5 مليار دونج من البنك، فسوف يظل لديك نقص قدره 375-450 مليون دونج.
وأود أيضًا أن أناقش الحالة التي لا يكون لديك فيها أي مصدر آخر للتمويل وتحتاج إلى اقتراض ما يصل إلى 1.9 مليار دولار لتتمكن من امتلاك المنزل. توصيتي هي أن يتم تمديد مدة قرضك إلى 30 عامًا. ثم إذا كان معدل الفائدة 8% سنويا، فإن المبلغ الذي تدفعه كل شهر هو حوالي 18 مليون، وهو ما يمثل 52-90% من الفائض الحالي. في حالة معدل الفائدة 11٪ سنويًا، فإن المبلغ الذي تدفعه كل شهر هو ما يقرب من 23 مليون دونج. ومع ذلك، بمجرد شراء منزل، فلن تضطر إلى إنفاق 5 ملايين على الإيجار، لذا أعتقد أنك لا تزال قادرًا على سداد هذا الدين.
وأخيرًا، كما ذكرنا، عندما تشتري منزلًا، ستنخفض نفقات عائلتك الشهرية بمقدار 5 ملايين دونج، لكن تكلفة سداد قروض البنك سترتفع، لذا يجب عليك بعد ذلك تعديل صندوق الاحتياطي الخاص بك ليناسب احتياجات عائلتك. في هذه المرحلة، عليك استخدام أي فائض متبقي لبناء صندوق الاحتياطي الخاص بك حتى يصل إلى المستويات التي أوصيت بها أعلاه. عندما يكون لديك ما يكفي من أموال الاحتياطي، الفائض المتبقي بعد سداد القروض المصرفية الشهرية، يجب عليك الاستثمار في قنوات أخرى مثل الادخار، واستثمار الأسهم، وشهادات الصناديق لتنويع فئات الأصول التي تمتلكها.
ما سبق هو نصيحتي بشأن الخيارات التي يمكنك النظر فيها لشراء منزل لعائلتك. أتمنى أن تختار الخيار الصحيح!
الدكتورة نجوين ثي نهو كوينه
محاضر في جامعة المصارف في مدينة هوشي منه
خبير التخطيط المالي الشخصي في FIDT
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)