هل تريد الاستثمار تحتاج إلى 1.5 مليار دونج على الأقل؟

[إعلان 1]

لا تزال العديد من قطاعات العقارات قاتمة، لكن الشقق في هانوي شهدت ارتفاعًا مستمرًا في الأسعار، وحافظت على زيادة بنسبة 13٪ سنويًا. ارتفع متوسط سعر إيجار الشقق في هانوي بنسبة 4.5% خلال العام الماضي.

وقال السيد تران كوانج ترونج، مدير تطوير الأعمال في شركة وان هاوسينج، إن الاستثمار في الشقق للإيجار في هانوي لا يزال قناة استثمارية جذابة في الوقت الحالي.

شقة للإيجار بربح مرتفع، الحد الأدنى للاستثمار المطلوب هو 15 مليار دونج، الصورة 1 — السيد تران كوانج ترونج، مدير تطوير الأعمال في شركة OneHousing. (الصورة: ML)

ومع انخفاض أسعار الفائدة المصرفية وتشجيع العديد من السياسات على التعافي، يبدأ سوق العقارات في الترحيب بتدفقات رأس المال مرة أخرى. يقوم المستثمرون بوضع نسبة كبيرة من تدفقات رأس المال في قناة العقارات الإيجارية. برأيك ما هو السبب الذي يجعلك تعتقد أن هذه القناة الاستثمارية ستجلب لك الأرباح على المدى الطويل؟

- بحسب تعداد السكان لعام 2019، من المتوقع أن يزداد عدد سكان العاصمة بنحو 200 ألف نسمة سنوياً، أي ما يعادل مساحة حي كبير. معظم هؤلاء الأشخاص يستأجرون المنازل، مما يخلق طلبًا كبيرًا على المساكن الإيجارية في هانوي. وبحلول عام 2019، كان لدى فيتنام حوالي 120 ألف عامل أجنبي يعملون، وقد زاد هذا العدد بمعدل 17% سنويا.

يبلغ متوسط سعر إيجار الشقق في هانوي حوالي 10 ملايين دونج شهريًا، وهو ما يمثل زيادة في متوسط سعر الإيجار بنسبة 4.5٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ومن الواضح إذن أن إنتاج قطاع الشقق يتمتع دائمًا بفرصة مشرقة لأن العرض أقل من الطلب.

تحظى الشقق بطلب جيد على الإيجار، إلا أن هناك وجهة نظر مفادها أن شراء العقارات السكنية هو أصل سلبي وسوف يفقد قيمته تدريجيا في المستقبل. هل تتفق مع هذا الرأي؟

- المستثمر في شقة للإيجار يهتم بقضيتين، الأولى هي ما إذا كانت تكلفة رأس المال يمكن أن تزيد في المستقبل، والثانية هي كيفية تدفق النقد الإيجاري. وفيما يتعلق بالسعر وهامش زيادة السعر لنوع الشقق الإيجارية، تتمتع شقق هانوي بأعلى هامش ربح إيجار بين قطاعات العقارات.

في هانوي، يبلغ الربح من تأجير الشقق في عام 2022 4.4%، أي 1.7 مرة أعلى من العائد الإيجاري للمنازل المطلة على الشارع. وفي الجزء الغربي من هانوي وحده، تتراوح أرباح الإيجار ما بين 5% إلى 6%.

وبفضل هذا المعدل من العائد، يتجنب مالك الشقة التضخم الذي يتراوح بين 4% و4.5% سنويا إذا احتفظ بالنقود، كما يستفيد أيضا من نسبة ارتفاع رأس المال في المستقبل. كما هو الحال في هانوي، من عام 2018 إلى عام 2022، ارتفعت أسعار الشقق بمعدل 13٪ سنويًا.

وفقا لملاحظاته، في هانوي، ما هي المناطق التي تتمتع بإمكانيات تأجير جيدة؟ لماذا؟

- تستقطب المنطقة الغربية عدداً كبيراً من المستأجرين، لا سيما المباني في مدينة فينهومز الذكية، بعائد إيجاري يبلغ نحو 5.5%، وهو أعلى من متوسط السوق بأكمله (نحو 4.4%). ويظهر هذا أن التدفق النقدي الإيجاري لهذه المدينة أعلى من المشاريع الأخرى في المنطقة.

السبب وراء النمو الجيد الذي تشهده المنطقة الغربية مرتبط بعوامل. أولاً، تقوم الدولة بالموافقة على كافة الهيئات والدوائر والوزارات الخاصة بالمنطقة الغربية. كما بدأ بناء مجمع السفارة الأمريكية باستثمار قدره 1.2 مليار دولار في شارع فام فان باخ في أبريل 2023. وفي المستقبل، سيتم إنشاء مكاتب تمثيلية للوحدات المرتبطة بالولايات المتحدة، مع التركيز بشكل أكبر على هذه المنطقة.

وفي الغرب، تعد بعض المشاريع في هذه المنطقة الأكثر طلباً في قطاع الإيجار. إن العديد من المستأجرين الأجانب على استعداد لإنفاق ما بين 1000 إلى 2000 دولار على الإقامة، وهو أمر ليس بالأمر الكبير.

عادةً، المناطق التي يستأجر فيها الأجانب ستكون أسعار الإيجار فيها جيدة، مما يعني أن مستوى الأسعار في تلك المنطقة سيرتفع. وعندما يرتفع الإيجار، فهذا يعني أن سعر العقارات هناك سوف يرتفع أيضاً، وهذا هو منطق العقارات السكنية.

شقة للإيجار بربح مرتفع، الحد الأدنى للاستثمار المطلوب 15 مليار دونج، الصورة 2 — ولغرض الاستثمار في الشقق المخصصة للإيجار، يجب على العملاء أيضاً أن يكون لديهم رأس مال نقدي لا يقل عن 1.5 مليار دولار. (الصورة: CP)

تختلف القدرة المالية للمستثمرين، برأيك ما هو نوع الشقة الأسهل للتأجير؟ ما هو مقدار رأس المال الذي يحتاجه المستثمر لشراء شقة للإيجار؟

- شقق الاستوديو وشقق غرفة نوم واحدة للعزاب الشباب وشقق غرفة نوم واحدة + غرفتي نوم ستكون مناسبة لعدد كبير من المستأجرين، بما في ذلك العائلات التي لديها زوجات وأطفال صغار. أما بالنسبة للطبقة العليا، على سبيل المثال، كبار الخبراء أو المستشارين أو الرؤساء التنفيذيين للشركات الذين يأتون بزوجاتهم وأطفالهم إلى العمل، فهم على استعداد لاختيار استئجار الفلل والشقق الفندقية... وللاستثمار في الشقق للإيجار، يجب على العملاء أيضًا أن يكون لديهم الحد الأدنى من حقوق الملكية بقيمة 1.5 مليار أو أكثر. اعتمادًا على قيمة الشقة واستثمارات الأثاث الإيجاري المختلفة، ستكون حقوق الملكية مختلفة أيضًا.

بين أشكال الاستثمار العقاري كالترفيق أو الإحتفاظ الطويل الأمد، لماذا يعد الاستثمار للإيجار هو الأنسب في هذا الوقت يا سيدي؟

- أعتقد أن هذه القصة لا تزال تتعلق بتوقعات العملاء في كل نقطة زمنية. سوف يعرف المستثمر الذكي أنه بدلاً من وضع كل البيض في سلة واحدة، ينبغي عليه أن يضع بيضه في سلال عديدة. ينبغي عليهم أن يمتلكوا منتجات استثمارية عقارية طويلة الأجل حتى يتمكنوا في المستقبل فقط من الاستفادة من ارتفاع رأس المال. لكن مع هذا النوع يجب على المستثمرين شراء العقارات بسعر جيد وبوضع قانوني واضح.

أما بالنسبة لأولئك الذين يمتلكون عددًا من العقارات للإيجار بتدفق نقدي شهري، فإن لديهم أغراضًا واضحة جدًا، مثل: الحصول على أموال لتعليم أبنائهم، أو مصروف شهري عند التقاعد، أو السفر... وهناك أيضًا من لديهم عقلية استثمارية منهجية للغاية، وهي بناء سلسلة من الشقق في العديد من المشاريع؛ يحتوي كل مشروع على حوالي 3 - 5 شقق لجلب التدفق النقدي الشهري إلى ما يصل إلى 300 - 500 مليون.

في الاستثمار العقاري، كل شيء يتعلق بقيمة الأصول. العقارات التي تجلب التدفق النقدي هي العقارات. لذا، لا يهم مقدار ما تملكه، بل ما يهم هو مقدار التدفق النقدي الذي يجلبه لك عقارك.

شكرا على المحادثة!

[إعلان 2]
مصدر