هل تريد الاستثمار تحتاج إلى 1.5 مليار دونج على الأقل؟

[إعلان 1]

لا تزال العديد من قطاعات العقارات قاتمة، لكن الشقق في هانوي شهدت ارتفاعًا مستمرًا في الأسعار، وحافظت على زيادة بنسبة 13% سنويًا. ارتفع متوسط سعر إيجار الشقق في هانوي بنسبة 4.5% خلال العام الماضي.

وقال السيد تران كوانج ترونج، مدير تطوير الأعمال في شركة وان هاوسينج، إن الاستثمار في الشقق للإيجار في هانوي لا يزال قناة استثمارية جذابة في هذا الوقت.

شقة للإيجار بربح مرتفع، الحد الأدنى للاستثمار المطلوب 15 مليار دونج، الصورة 1 — السيد تران كوانج ترونج، مدير تطوير الأعمال في شركة OneHousing. (الصورة: ML)

ومع انخفاض أسعار الفائدة المصرفية وتشجيع العديد من السياسات على التعافي، يبدأ سوق العقارات في الترحيب بتدفقات رأس المال مرة أخرى. يقوم المستثمرون بوضع نسبة كبيرة من تدفقات رأس المال في قناة العقارات الإيجارية. برأيك ما هو السبب الذي يجعلك تعتقد أن هذه القناة الاستثمارية ستجلب الأرباح على المدى الطويل؟

- وفقًا لتعداد السكان لعام 2019، من المتوقع أن يزيد عدد سكان العاصمة بنحو 200 ألف نسمة سنويًا، وهو ما يعادل منطقة كبيرة. ويستأجر معظم هؤلاء الأشخاص منازل، مما يخلق طلبًا كبيرًا على المساكن الإيجارية في هانوي. اعتبارًا من عام 2019، كان لدى فيتنام حوالي 120 ألف عامل أجنبي يعملون، وقد زاد هذا العدد بمعدل 17% سنويًا.

يبلغ متوسط سعر إيجار الشقق في هانوي حوالي 10 ملايين دونج شهريًا، وهو متوسط زيادة في سعر الإيجار بنسبة 4.5% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ومن الواضح إذن أن إنتاج قطاع الشقق يحظى دائمًا بفرصة مشرقة لأن العرض أقل من الطلب.

تحظى الشقق بطلب جيد على الإيجار، ومع ذلك لا يزال هناك رأي مفاده أن شراء العقارات السكنية هو أصل سلبي وسوف يفقد قيمته تدريجيا في المستقبل. هل تتفق مع هذا الرأي؟

- المستثمر في شقة للإيجار يهتم بأمرين، الأول هو ما إذا كانت تكلفة رأس المال يمكن أن تزيد في المستقبل، والثاني هو كيفية التدفق النقدي للإيجار. وفيما يتعلق بالسعر وهامش زيادة السعر لنوع الشقق الإيجارية، تتمتع شقق هانوي بأعلى هامش ربح إيجاري بين قطاعات العقارات.

في هانوي، يبلغ الربح من تأجير الشقق في عام 2022 4.4%، وهو أعلى بنحو 1.7 مرة من العائد الإيجاري للمنازل المطلة على الشارع. وفي الجزء الغربي من هانوي وحده، تتراوح أرباح الإيجار ما بين 5% إلى 6%.

بفضل هذا المعدل من العائد، يتجنب مالك الشقة التضخم الذي يتراوح بين 4% و4.5% سنوياً إذا احتفظ بالنقود، كما يستفيد أيضاً من نسبة ارتفاع رأس المال في المستقبل. كما هو الحال في هانوي، من عام 2018 إلى عام 2022، ارتفعت أسعار الشقق بمعدل 13% سنويًا.

بحسب ملاحظاته، في هانوي، ما هي المناطق التي تتمتع بإمكانيات تأجير جيدة؟ لماذا؟

- تستقطب المنطقة الغربية عدداً كبيراً من المستأجرين، لا سيما المباني في فينهومز سمارت سيتي، بعائد إيجاري يبلغ نحو 5.5%، وهو أعلى من متوسط السوق بأكمله (حوالي 4.4%). وهذا يدل على أن التدفق النقدي الإيجاري لهذه المدينة أعلى من المشاريع الأخرى في المنطقة.

السبب وراء النمو الجيد في المنطقة الغربية يتعلق بعوامل، أولها موافقة الدولة على جميع الهيئات والإدارات والوزارات في المنطقة الغربية. كما بدأ بناء مجمع السفارة الأمريكية باستثمارات تبلغ 1.2 مليار دولار في شارع فام فان باخ في أبريل 2023. وسيتم في المستقبل إنشاء مكاتب تمثيلية للوحدات ذات الصلة مع الولايات المتحدة، مع التركيز بشكل أكبر على هذا المجال.

وفي الغرب، تعد بعض المشاريع في هذه المنطقة الأكثر طلبًا في قطاع الإيجار. إن العديد من المستأجرين الأجانب على استعداد لإنفاق ما بين 1000 دولار إلى 2000 دولار على الإقامة، وهو أمر ليس بالأمر الكبير.

عادة، المناطق التي يستأجر فيها الأجانب ستكون أسعار الإيجار فيها جيدة، مما يعني أن مستوى الأسعار في تلك المنطقة سيرتفع. وعندما يرتفع الإيجار، فهذا يعني أن سعر العقارات هناك سيرتفع أيضاً، وهذا هو منطق العقارات السكنية.

شقة للإيجار بربح مرتفع، الحد الأدنى للاستثمار المطلوب 15 مليار دونج، الصورة 2 — وللاستثمار في الشقق المخصصة للإيجار، يجب على العملاء أيضًا أن يكون لديهم حد أدنى من حقوق الملكية بقيمة 1.5 مليار أو أكثر. (الصورة: CP)

تختلف القدرة المالية للمستثمرين، برأيك ما هو نوع الشقة الأسهل للتأجير؟ ما هو مقدار رأس المال الذي يحتاجه المستثمر لشراء شقة للإيجار؟

- شقق الاستوديو وشقق غرفة نوم واحدة للعزاب الشباب وشقق غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم ستكون مناسبة لعدد كبير من المستأجرين، بما في ذلك العائلات التي لديها أزواج وأطفال صغار. أما بالنسبة للطبقة العليا، على سبيل المثال، كبار الخبراء أو المستشارين أو رؤساء الشركات الذين يصطحبون زوجاتهم وأطفالهم إلى العمل، فهم على استعداد لاختيار استئجار الفلل والشقق الفاخرة... وللاستثمار في الشقق المخصصة للإيجار، يجب أن يكون لدى العملاء أيضًا حد أدنى من حقوق الملكية يبلغ 1.5 مليار أو أكثر. اعتمادًا على قيمة الشقة واستثمارات الأثاث الإيجاري المختلفة، ستكون حقوق الملكية مختلفة أيضًا.

بين أشكال الاستثمار العقاري كالترفيق أو الإحتفاظ الطويل الأمد، لماذا يعد الاستثمار للإيجار هو الأنسب في هذا الوقت يا سيدي؟

- أعتقد أن هذه القصة لا تزال تتعلق بتوقعات العملاء في كل نقطة زمنية. إن المستثمر الذكي يدرك أنه بدلاً من وضع كل البيض في سلة واحدة، فإنه سيضع بيضه في سلال عديدة. وسوف يتعين عليه أن يمتلك منتجات عقارية استثمارية طويلة الأجل حتى يتمكن في المستقبل من الاستفادة فقط من ارتفاع قيمة رأس المال. لكن مع هذا النوع يجب على المستثمرين شراء العقارات بسعر جيد وبوضع قانوني واضح.

أما بالنسبة لأولئك الذين يمتلكون عددًا من العقارات الإيجارية بتدفق نقدي شهري، فلديهم أغراض واضحة جدًا، مثل: الحصول على أموال لتعليم أبنائهم، أو مصروف شهري عند التقاعد، أو السفر... هناك أيضًا من لديهم عقلية استثمارية منهجية للغاية، وهي بناء سلسلة من الشقق في العديد من المشاريع؛ يحتوي كل مشروع على حوالي 3 - 5 شقق لجلب التدفق النقدي الشهري إلى ما يصل إلى 300 - 500 مليون.

في الاستثمار العقاري، كل شيء يتعلق بقيمة الأصول. العقارات التي تجلب التدفق النقدي هي العقارات. لذا، لا يهم مقدار ما تملكه، بل ما يهم هو مقدار التدفق النقدي الذي يجلبه لك عقارك.

شكرا على المحادثة!

[إعلان رقم 2]
مصدر