مشروع شقق سكنية في كاو جياي، ارتفع بنسبة 30.7% خلال عام واحد
في عام 2023، من المتوقع أن يدخل سوق العقارات في حالة ركود، رغم أنه لم يصل بعد إلى مستوى الأزمة. ومع ذلك، لا تزال أسعار المساكن، وخاصة في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه، تشهد ارتفاعا حادا.
في ندوة "تحديد التدفقات المالية العقارية" التي عقدت في 12 ديسمبر، تحدث السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي. يرى إنفست أن المشكلة الأهم التي تحتاج إلى حل في الوقت الحاضر هي اختلال التوازن بين العرض والطلب في السوق.
نظرة عامة على ندوة "تحديد التدفقات المالية العقارية". (الصورة: بي تي)
وقال السيد هييب إن أسعار بيع المشاريع العقارية لا تزال ترتفع كل يوم. على سبيل المثال، تم الإعلان عن مشروع للبيع في منطقة ماي ديتش، مقاطعة كاو جياي، في الربع الثاني من عام 2022، بأسعار تتراوح من حوالي 45 إلى 60.4 مليون دونج/متر مربع. ومع ذلك، في الربع الثالث من عام 2023، ارتفع إلى 58.8 - 69.2 مليون دونج/م2.
وبذلك ارتفع سعر بيع الشقق في هذا المشروع بنسبة تتراوح بين 14.5% - 30.7% خلال العام الماضي. وهذا يدل على أن الطلب الحقيقي في قطاع العقارات مرتفع للغاية ولكن العرض نادر.
وفيما يتعلق بأسباب هذا الخلل بين العرض والطلب، قال رئيس مجلس إدارة شركة جي بي: ويعتقد المستثمرون أن المشكلة تكمن في الاختناقات القانونية.
وقال السيد نجوين كووك هييب "70% من المشاكل قانونية. لقد تحدثت عن هذا عدة مرات في العديد من المنتديات، ولكن اليوم لا يزال يتعين علي التأكيد على أنه من خلال حل القضايا القانونية فقط يمكن فك حجب سوق العقارات".
زعيم GP. وتشير الاستثمارات إلى أن هناك حاجة إلى الكثير من الإجراءات الإدارية في الوقت الحالي، مما يؤثر بشكل كبير على الشركات.
ولتحفيز تمويل العقارات، اقترح السيد نجوين كووك هييب أنه من الضروري الاستمرار في استعادة الثقة في سندات الشركات لأن العديد من شركات العقارات تواجه صعوبات في التعامل مع السندات.
السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة GP. يستثمر. (الصورة: بي تي)
بالإضافة إلى ذلك، رئيس مجلس الإدارة GP. وأوصى إنفست نجوين كووك هييب أيضًا بأن شركات العقارات بحاجة إلى الاستفادة الجيدة من رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر لأن تدفق رأس المال هذا رخيص للغاية.
وأخيرا، لحل الصعوبات الحالية في سوق العقارات، اقترح السيد نجوين كووك هييب أيضا أن تقوم الوكالات ذات الصلة بإعداد خطة لتقييم الأراضي للتطبيق المحلي في أقرب وقت ممكن، وفي الوقت نفسه تقصير العملية لدعم الائتمان للشركات بشكل أسرع.
واتفق المحامي نجوين ثانه ها، رئيس شركة إس بي لو للمحاماة، مع هذا الرأي، وقال إنه من أجل التوصل إلى سياسة استثمارية لمشروع عقاري، هناك في الواقع العديد من الصعوبات التي يواجهها المستثمرون. ولا تكمن الصعوبات فقط في رأس المال والموارد اللازمة لتنفيذ المشاريع، بل تكمن أيضا في وكالات ترخيص المشاريع.
وفي الوقت الحالي، وفي ظل عملية إقرار قانون الأراضي وعدم وضوح القواعد القانونية المتعلقة بالاستثمار والعطاءات، هناك خوف من مسؤولية أجهزة الدولة في ترخيص المشاريع الجديدة.
وقال المحامي نجوين ثانه ها إنه عادة عندما يتم تقديم مشروع ما، تثير السلطات العديد من القضايا القانونية المختلفة.
وبحسب المحامي فإن القانون في فيتنام غير واضح في كثير من الحالات، كما أن العديد من الإجراءات معقدة. يستغرق الأمر من 3 إلى 4 سنوات حتى تتم الموافقة على المشروع، كما أن المستثمرين أيضًا غير صبورين للغاية.
لذلك، يعتقد المحامي نجوين ثانه ها أنه من أجل تحفيز التمويل العقاري، بالإضافة إلى جهود المستثمرين، يجب أن يكون هناك دعم من وكالات إدارة الدولة.
تركيز كافة الموارد على الإسكان الاجتماعي
في هذه الأثناء، قال الدكتور لي شوان نغيا، عضو المجلس الوطني الاستشاري للسياسة المالية والنقدية، إن التدفق المالي الحالي في جميع أنحاء الاقتصاد متوقف ومن المرجح أن يستمر.
وبحسب السيد نجيا، هناك اتجاه عالمي نحو الادخار، ولكن ليس لأن الناس لا يملكون المال.
في أمريكا، معدلات البطالة منخفضة، والوظائف جيدة، والدخول مرتفعة، والأوروبيون كذلك، ولكنهم لا يزالون يدخرون. إنهم يوفرون المال لأنهم يشعرون بارتفاع الأسعار وارتفاع أسعار الفائدة، في حين يلجأ الأميركيون في أغلب الأحيان إلى الاقتراض من أجل الإنفاق.
"ثانياً، يشعرون بخطر الحرب وارتفاع أسعار الطاقة، لذلك لا يجرؤون على الإنفاق. ثانياً، يشعر الناس بالحاجة إلى استثمارات جديدة، لذلك يحتاجون إلى الادخار أكثر والعيش ببساطة أكثر"، كما شارك الدكتور لي شوان نجيا.
الدكتور لي شوان نجيا، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة النقدية والمالية. (الصورة: بي تي)
قال الدكتور لي شوان نغيا إنه اعتبارًا من عام 2026، يتعين على جميع المنتجات الفيتنامية المصدرة إلى أوروبا الإبلاغ عن انبعاثات الغازات المسببة للاحتباس الحراري.
وأصدرت هيئة الأوراق المالية أيضًا دليلاً إرشاديًا بشأن الإبلاغ عن انبعاثات الغازات المسببة للاحتباس الحراري للشركات. وفي المستقبل القريب، من الممكن أن تطلب هيئة الأوراق المالية الحكومية من الشركات الإبلاغ عن انبعاثات الغازات المسببة للاحتباس الحراري مع بياناتها المالية وإخضاعها للتدقيق.
وأضاف السيد نجيا قائلاً: "مع ذلك، بدأت الشركات الحالية تخشى اقتراض رأس المال، كما تخشى البنوك أيضًا الإقراض خوفًا من حظر القروض القديمة وقد لا تفي القروض الجديدة بالمعايير الخضراء".
"إن التدفق المالي موجود فقط في العقارات لأن لا أحد يطلب من شركات العقارات الإبلاغ عن الانبعاثات. هذه فرصة عظيمة لاستعادة سوق العقارات، على الرغم من أنها ليست فرصة جيدة، لكن ليس لدينا مكان نذهب إليه لذا يتعين علينا الذهاب. في الأوقات الصعبة، هناك حاجة أيضًا إلى مكان لإحياء احتياجات استهلاك رأس المال"، قال الدكتور لي شوان نغيا.
وأوضح الطبيب أن سوق العقارات وسوق البناء وسوق رأس المال في الوقت الحالي في وضع حرج، حيث وصلت ديون المقاولين والشركات ذات الصلة إلى 170 تريليون دونج. لا يجرؤ مقاولو البناء حاليًا إلا على استغلال الاستثمار العام، ولا يجرؤون على القفز إلى الاستثمار.
وقال الدكتور لي شوان نغيا: "يمكننا أن نرى أن التدفق الاقتصادي قد وصل بالفعل إلى طريق مسدود، وهو طريق مسدود للاقتصاد بأكمله، ولا يوجد سوى مخرج واحد: العقارات".
ولإطلاق تمويل العقارات، قال الدكتور لي شوان نغيا إنه ينبغي تركيز جميع الموارد المالية على بناء المساكن منخفضة التكلفة والإسكان الاجتماعي. هذا سوق يتمتع بتدفقات نقدية جيدة جدًا وطلب مرتفع، ولكننا لا نستطيع القيام بذلك بعد.
ومن خلال مسح لخمسة مشاريع إسكان اجتماعي في هانوي، وجد الدكتور لي شوان نجيا الصعوبات التالية:
أولا، لا يتعين على الإسكان الاجتماعي دفع ضريبة استخدام الأراضي، وهذه الأراضي هي أراضي عامة ولا يمكن رهنها للبنوك للحصول على قروض، وبالتالي فإن البنوك ليست مهتمة.
"لماذا لا نفرض ضرائب بنسبة قليلة لجعلها أرضًا خاصة لمدة 50 عامًا، وبعد ذلك يمكن للبنك قبول الرهن العقاري؟"، تساءل الخبير لي شوان نجيا.
ثانياً، ينبغي أن تكون آلية تقديم العطاءات بأكملها أكثر انفتاحاً، وينبغي تكليف أي شركة قادرة بالبناء من أجل التنفيذ السريع.
ثالثا، إزالة القاعدة التي تنص على أن الأرباح لا يمكن أن تتجاوز 10%، بحيث تصبح الشركات التي تبني المساكن الراقية والمتوسطة والمنخفضة المستوى متساوية.
رابعا، فيما يتعلق بتمويل مشتري المنازل، ينبغي تمويله مباشرة من خلال الميزانية، وليس من خلال البنوك. أو يمكنك استخدام البنك للتمويل كما تفعل سنغافورة، على سبيل المثال، لشراء مسكن اجتماعي، حيث يمكن للمشتري اقتراض المال من البنك ودفع سعر فائدة قدره 2.5% سنويًا فقط، ويتم تعويض الفائدة الزائدة من قبل الحكومة.
وأكد الدكتور لي شوان نغيا أن أزمة العقارات الحالية ترجع إلى نقص العرض والطلب الزائد، وأن وكالات الإدارة لا تعمل على خلق بيئة متوازنة. ويؤكد الخبراء على ضرورة تركيز كافة الموارد (القانونية والإدارية والمصرفية والميزانية) لحل مشاكل الإسكان الاجتماعي، وبالتالي خفض مستوى الأسعار في السوق بأكمله، وبالتالي إعادة هيكلة هذا النظام.
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)