أسباب ارتفاع أسعار الشقق بشكل متزايد؛ نادرًا ما يحقق مستثمرو الإسكان الاجتماعي ربحًا بنسبة 10٪

في عام 2025، سترتفع أسعار الشقق ذات الأسعار المعقولة أكثر من الشقق الفاخرة؛ هانوي على وشك أن تفتح للبيع ما يقرب من 14 ألف منزل، معظمها باهظة الثمن؛ هانوي تطلب من الشرطة التعامل مع قضية "الرشاوى" لشراء المساكن الاجتماعية.

أسباب ارتفاع أسعار الشقق؛ نادرًا ما يحقق مستثمرو الإسكان الاجتماعي ربحًا بنسبة 10٪

في عام 2025، سترتفع أسعار الشقق ذات الأسعار المعقولة أكثر من الشقق الفاخرة؛ هانوي على وشك أن تفتح للبيع ما يقرب من 14 ألف منزل، معظمها باهظة الثمن؛ هانوي تطلب من الشرطة التعامل مع قضية "الرشاوى" لشراء المساكن الاجتماعية.

فيما يلي أبرز أحداث العقارات هذا الأسبوع.

كل متر مربع من الشقة يحمل عشرات التكاليف.

قام مراسلون من صحيفة الاستثمار الإلكترونية - Baodautu.vn بمسح السوق واتصلوا بالعديد من الشركات، وقالوا جميعًا إن زيادة الأسعار لم تكن "مفروضة" من قبل المستثمر، ولكنها كانت على أساس تكاليف الاستثمار. وعلى وجه التحديد، بالنسبة لمشاريع الشقق، فإن سعر المتر المربع المباع للعملاء سيتضمن ما لا يقل عن 10 أنواع من التكاليف.

وقد أدى ارتفاع تكاليف الأراضي والبناء، إلى جانب الوقت المستغرق للحصول على التصاريح، إلى ارتفاع أسعار الشقق بشكل كبير.

الأول هو أموال شراء الأرض. لكي يتمكن المستثمر من إقامة مشروع عقاري، يجب عليه أن يمتلك أرضًا، وأسعار الأراضي حاليًا مرتفعة جدًا. على سبيل المثال، في منطقة بينه دونج، وهي منطقة حدودية مع مدينة هوشي منه، فإن صندوق الأراضي الذي تزيد مساحته عن 5000 متر مربع والذي يمكن استخدامه في مشروع عقاري سيكلف ما بين 200 إلى 300 مليار دونج. وتستخدم الشركة 30% فقط من رأس مالها الخاص لشراء هذه الأرض، وسيتم اقتراض الباقي من البنك، وعادة ما يكون معدل الفائدة 10% سنويا.

ثانياً، إذا كان هناك صندوق أرض، ولكن إذا لم يتم تنظيف الأرض، فسوف يتعين إجراء تعويضات لتنظيف الموقع، وعادة ما تمثل هذه التكلفة 30٪ من تكلفة الاستثمار.

ثالثا، بعد الحصول على صندوق الأرض، تقوم المؤسسة بإجراء الإجراءات القانونية للمشروع، وتبلغ تكلفة التقدم للحصول على الوثائق القانونية للمشروع من 10٪ إلى 15٪ من إجمالي رأس مال الاستثمار للمشروع.

رابعا: ضريبة استخدام الأراضي. يتم تطبيق هذه الرسوم وفقاً لقائمة أسعار الأراضي التي تصدرها المحافظة أو المدينة بناءً على قائمة أسعار الأراضي الحالية.

خامسا: تكلفة إنشاء المشروع. في الوقت الحالي، ترتفع أسعار الأسمنت والطوب والصلب والمعدات الصحية والأثاث. بالنسبة للمشاريع الراقية، ستكون التكلفة 20 - 30 مليون دونج/م2، أما المشاريع المتوسطة فستكون التكلفة 15 - 20 مليون دونج/م2. عادة، يقوم المستثمر باقتراض تكلفة بناء المشروع من البنك لإجراء الاستثمار الأولي. إذا كان المشروع يتكون من 20 طابقا، مع أكثر من 700 منتج و1 قبو، فإن تكلفة البناء ستكون حوالي 1000 مليار دونج، ومعدل الفائدة على القرض المشترك هو 10٪، وسوف تكون مدة البناء 28 شهرا. وبالتالي، سيكون هناك ما يقرب من 300 مليار دونج من فوائد القروض المخصصة للبناء، وسيتم تضمين هذه الفائدة في سعر المنزل عند بيعه للعملاء.

السادس هو تكاليف التسويق والمبيعات. وتمثل هذه التكلفة حوالي 10% من رأس مال الاستثمار في المشروع، كما تضاف إلى سعر البيع للعملاء.

السبت هو يوم تكلفة العمولة للوسطاء. في قطاع الشقق الحالي، تبلغ عمولة السماسرة 6-7% من المنتج المباع. وتضاف هذه التكلفة أيضًا إلى سعر بيع المنزل.

ثامناً تكاليف المبيعات، والخصومات مثل إهداء الذهب، وإهداء السيارات... للعملاء. وتمثل هذه التكلفة حوالي 1% من قيمة المنتج.

التاسعة هي ضريبة دخل الشركات، وهي 20%.

العاشر هو تكلفة الربح للشركة في كل مشروع. سيتم حساب الربح من قبل الشركة بما لا يقل عن حوالي 20٪.

وأخيرا، هناك تكاليف إدارة المشاريع ورواتب موظفي الشركات.

ناهيك عن ذلك، إذا كانت الإجراءات القانونية للمشروع بطيئة، وتستغرق 4-5 سنوات، فإن معدل الفائدة البنكية السنوية التي يتعين على الشركة دفعها مقابل القرض سيتم تطبيقه مباشرة على سعر المنزل.

في عام 2025، سترتفع أسعار الشقق ذات الأسعار المعقولة أكثر من الشقق الفاخرة

أعلنت شركة Vietnam Report Joint Stock Company مؤخرًا عن تصنيف 10 شركات عقارية مرموقة في عام 2025. وعلى وجه الخصوص، تبرز التعليقات على أسعار العقارات في الفترة المقبلة. وبحسب الاستطلاع، تعتقد معظم الشركات أن الأسعار ستستمر في الارتفاع في عام 2025.

تقلبات أسعار العقارات حسب القطاع.

وتحديداً، ستشهد أسعار قطاعات السكن والشقق الفاخرة والمكاتب للإيجار والعقارات الصناعية والأراضي ارتفاعاً طفيفاً بنسبة تقل عن 10%.

وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن يشهد قطاع الإسكان، الذي يشمل الشقق منخفضة التكلفة إلى المتوسطة، زيادة أكبر تتراوح بين 20% و30%. أما بالنسبة لقطاع العقارات المنتجعية، فيعتقد أصحاب الأعمال أن الأسعار لن تتقلب كثيراً. وهذا أيضًا هو النوع الذي يتمتع بأبطأ معدل تعافي بعد فترة صعبة.

يذكر أن تقرير فيتنام أشار إلى أن سوق العقارات يشهد العديد من التقلبات بسبب المعلومات حول عمليات الاندماج المحلية. في الوقت الحالي، يبحث العديد من المستثمرين عن الأراضي في المناطق التي من المتوقع أن تصبح مراكز إدارية. وقد أدى ذلك إلى ارتفاع حاد في أسعار الأراضي، في بعض الأماكن بنسبة تصل إلى 20%، على الرغم من عدم وجود إعلان رسمي.

هانوي على وشك أن تفتح للبيع ما يقرب من 14 ألف منزل، معظمها باهظة الثمن

قامت إدارة البناء في هانوي للتو بتحديث قائمة مشاريع الإسكان المستقبلية المؤهلة للبيع في المنطقة. وبناء على ذلك، تمت الموافقة على 11 مشروعاً سكنياً جديداً، مما أضاف 13,995 وحدة سكنية إلى المعروض في السوق.

تم افتتاح مشروع سكني جديد للبيع في منطقة ها دونج. الصورة: ثانه فو

ومن بين هذه المشاريع، لا تزال الشقق هي المهيمنة بواقع 8,798 وحدة في 5 مشاريع. ويضم قطاع المباني المنخفضة الارتفاع 6 مشاريع توفر 5,197 وحدة.

تقع معظم مشاريع الشقق في منطقتين حضريتين، أوشن بارك وسمارت سيتي. ومن بينها، يمتلك المستثمر ماسترايز هومز أكبر عدد من الشقق المعروضة للبيع بواقع 2,461 وحدة. هذه هي المنتجات الشاهقة من المباني Z34 و U38 و U38A في المجموعة B6-CT01 (Ocean Park 1).

وبالإضافة إلى ذلك، سيتم افتتاح مشروع آخر في أوشن بارك أيضًا للبيع بأكثر من 2000 شقة في المستقبل القريب. هذا هو مجمع الشقق U26A، T26M، Z30 على قطعة الأرض B4-CT01، التي تستثمرها شركة CapitaLand.

وفي قطاع الإسكان المنخفض الارتفاع، يقع المشروعان الأكبر حجماً في المنطقة الغربية من هانوي. تمت الموافقة على فتح منطقة Sunshine Grand Capital New Life Urban للبيع بحوالي 2300 وحدة. يغطي هذا المشروع بلديات تان لاب وتان هوي (منطقة دان فونج) ودوك ثونج ودوك جيانج (منطقة هوآي دوك).

كما تم السماح لمنطقة جرين سيتي الحضرية التابعة لشركة فينجروب في منطقة دان فونج بفتح 2279 شقة للبيع. تبلغ مساحة المشروع 133.4 هكتارًا، ويقع في 4 بلديات هي تان هوي، وتان لاب، وليين ها، وليين ترونج (منطقة دان فونج). تم إطلاق هذا المشروع للتو في 10 مارس.

بحلول عام 2025، لن يكون العرض السكني في هانوي نادرًا. لكن هناك معضلة أخرى تنشأ. وهذا هو الخلل بين العرض والطلب، عندما يهيمن قطاع المنتجات الراقية على السوق بأكمله تقريبًا. وفي الوقت نفسه، يعاني قطاع الإسكان بأسعار معقولة من نقص خطير.

أرباح مستثمري الإسكان الاجتماعي نادرا ما تصل إلى 10%

وفي حديثه لمراسلي صحيفة الاستثمار الإلكترونية - Baodautu.vn ، قال الممثل الإعلامي لشركة BIC Vietnam إن قانون الإسكان لعام 2023 ينص على أن الحد الأقصى للربح لمستثمري الإسكان الاجتماعي هو 10٪. ومع ذلك، في معظم المشاريع، من الصعب على الشركات تحقيق النسبة المذكورة أعلاه.

في الوقت الحالي، يتمتع المستثمرون بربح أقصى قدره 10% فقط عند بناء المساكن الاجتماعية. الصورة: ثانه فو

في الواقع، هامش الربح الذي تحققه هذه الوحدة هو حوالي 7% فقط. إن هذا الربح يكفي فقط لتشغيل آلات الشركة. ومع ذلك، لا تزال الشركة تصر على تطوير المساكن بأسعار معقولة لإظهار المسؤولية الاجتماعية وبناء السمعة ومن ثم بيع المنتجات التجارية الأخرى.

في وقت سابق، ردا على صحيفة الاستثمار الإلكترونية ، قال السيد تران دوك فينه، رئيس مجلس إدارة مجموعة تران آنه، إن شقق الإسكان الاجتماعي التي تبلغ مساحتها 40 مترًا مربعًا، مع طابق نصفي، تباع في مقاطعة لونغ آن بحوالي 15 مليون دونج/متر مربع. ومع ذلك، وصلت تكلفة البناء إلى 10 ملايين دونج/م2، ناهيك عن رأس مال القرض، وتكلفة الأرض...

"بالنسبة لكل متر مربع، نحسب الربح بمبلغ مليون دونج فقط، أو حوالي 5٪"، كما قال السيد تران دوك فينه.

وفي وضع مماثل، قال السيد لي هوو نغيا، مدير شركة لي ثانه العقارية، إن الحد الأقصى للربح بنسبة 10% منخفض للغاية. في حين أن الوقت الإجمالي لتنفيذ المشروع، من الترخيص إلى الاستثمار في البناء، يستغرق حوالي 7 سنوات.

وعلق السيد لي هوو نجيا قائلاً: "تشير التقديرات إلى أن المستثمرين يحصلون كل عام على ربح يتراوح بين 1.3% إلى 1.5% فقط، وهو ما لا يكفي لإعادة الاستثمار".

وفي مواجهة الوضع المذكور أعلاه، تسعى وزارة البناء إلى الحصول على آراء حول مشروع قرار يهدف إلى تجربة عدد من الآليات والسياسات المحددة لتطوير الإسكان الاجتماعي لكي تدرسها الحكومة وتقدمها إلى الجمعية الوطنية للموافقة عليها. وينص المشروع على العديد من الآليات التفضيلية والأكثر انفتاحا للمستثمرين في مشاريع الإسكان الاجتماعي.

يذكر أن وزارة الإعمار اقترحت رفع هامش الربح للمستثمرين في بناء المساكن الاجتماعية من 10% إلى 13% كحد أقصى من إجمالي تكلفة بناء المشروع. وسيعتمد المستثمرون على مستوى الربح هذا لبناء قائمة الأسعار الخاصة ببيع وتأجير واستئجار المساكن الاجتماعية.

سيتم تطبيق مستوى الربح الجديد على جميع مشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان للقوات المسلحة الشعبية المبنية على أموال الأراضي العامة و20٪ من أموال الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري. وبالإضافة إلى ذلك، تنطبق هذه السياسة أيضًا على مشاريع الإسكان الاجتماعي المنجزة التي لم تتم الموافقة على أسعار البيع والإيجار والتقسيط من قبل وكالة إدارة الدولة.

هانوي تطلب من الشرطة التعامل مع قضية "الرشاوى" لشراء المساكن الاجتماعية

في الآونة الأخيرة، طلبت إدارة البناء في هانوي من شرطة المدينة تعزيز توجيهات الشرطة على مستوى البلدية (حيث تقع مشاريع الإسكان الاجتماعي) لمراجعة والتعامل مع السماسرة الذين يستغلون تلقي الإعلانات وتقديم وثائق الشراء / الإيجار / الإيجار بالتقسيط في انتهاك للقانون. سيتم التعامل مع أي أعمال احتيالية في الإعلان عن سجلات الإسكان الاجتماعي وتأكيدها، عند اكتشافها، بما في ذلك أثناء مرحلة ما بعد التفتيش، وفقًا للوائح الحالية.

كما طلبت وزارة الإنشاءات من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة توجيه مكتب تسجيل الأراضي لتهيئة الظروف المناسبة للمواطنين للإعلان عن الوثائق التي تؤكد حالة السكن. وفي الوقت نفسه، يتعين على اللجنة الشعبية على مستوى البلدية أيضًا دعم المواطنين في تأكيد الشروط المتعلقة بالسكن والدخل والقروض التفضيلية.

أمام مشروع الإسكان الاجتماعي رقم 1 ها دينه (منطقة ثانه تري)، افتتحت شركة عقارية بكل وقاحة خدمة معالجة الوثائق. الصورة: ثانه فو

يرجى ملاحظة أنه لا يمكن للأشخاص تقديم الطلبات إلا للمستثمر مباشرة، وليس من خلال الوسطاء أو وسطاء تداول العقارات. قبل بيع/تأجير/استئجار-شراء السكن الاجتماعي، يكون المستثمر مسؤولاً عن إبلاغ الوزارة بنشر معلومات علنية على صفحة المعلومات الإلكترونية لهذه الوحدة حول موعد استلام المستندات وسعر البيع.

في السابق، وفقًا للتحقيق الذي أجراه مراسل صحيفة الاستثمار الإلكترونية - Baodautu.vn ، أعلنت بعض طوابق التداول والوسطاء بشكل مستمر عن حصص شراء المساكن الاجتماعية الجديدة بفارق يتراوح بين 200 مليون دونج إلى مليار دونج مقارنة بالسعر الأصلي.

وعلى شبكات التواصل الاجتماعي، يقوم العديد من الخبراء العقاريين الذين يسمون أنفسهم خبراء عقاريين ببيع مشتريات الإسكان الاجتماعي "التي من المؤكد أنها ستفوز". ويؤكد هؤلاء الأفراد بشكل صارخ أن لديهم علاقات مع الشركات، وهذا هو السبب في حصولهم على مثل هذه المزايا.

حتى الاستشارات المتعلقة بإعداد الوثائق، والتي تتم عادة بالمجان من قبل المستثمرين، يتم استغلالها من قبل المنظمات والأفراد الذين يتقاضون رسومًا تتراوح بين 5 إلى 10 ملايين دونج. حتى أن بعض الوحدات تقوم بتعليق لافتات علنية لقبول الطلبات أمام بوابة مشاريع الإسكان الاجتماعي.

وزارة الإعمار تطلب توضيحات بشأن وقوف المواطنين تحت الأمطار وتطالب بتسليمهم السكن الاجتماعي

أرسل نائب وزير البناء نجوين فان سينه للتو وثيقة إلى لجنة الشعب بالمدينة. هانوي تطلب التحقق من المعلومات المتعلقة بالأشخاص الذين يقفون تحت المطر، وتطلب من المستثمرين تسليم السكن الاجتماعي.

في وقت إطلاقه، كانت أسعار المساكن الاجتماعية في منطقة داي مو الحضرية مساوية تقريبًا لأسعار الشقق التجارية في المنطقة. الصورة: دونج مينه

في وقت سابق، في 25 فبراير، تجمع العشرات من العملاء الذين اشتروا شققًا في مبنى HH4 من مشروع المنطقة الحضرية الوظيفية داي مو (منطقة داي مو، منطقة نام تو ليم، هانوي) في مبنى FLC Landmark Tower في شارع Le Duc Tho. ورفع العديد من الأشخاص لافتات تحت المطر للمطالبة بأن يسلم المستثمر، شركة ألاسكا للاستثمار العقاري، وهي شركة تابعة لمجموعة FLC، المنازل كما وعدت.

وقال العملاء إنهم وقعوا عقد شراء شقة في عام 2020، ومن المتوقع تسليمها في الربع الثاني من عام 2022. إلا أن المستثمر لم يف بالتزاماته وأخر التسليم 3 مرات. وقد قام بعض العملاء بدفع القيمة الكاملة للشقة، بما في ذلك رسوم الصيانة البالغة 2% كما هو مقرر، ولكنهم لم يستلموا منازلهم بعد.

بموجب البند 15، المادة 75 من المرسوم الحكومي رقم 100/2024 الذي يوضح عدداً من مواد قانون الإسكان بشأن تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي، تطلب وزارة البناء من اللجنة الشعبية للمدينة. وجهت هانوي الوكالات المعنية بفحص وتوضيح الانعكاس أعلاه والإبلاغ عن النتائج إلى الوزارة قبل 30 مارس 2025.

وفي الإشعار الأخير الذي أرسله إلى العملاء في 25 فبراير، يتوقع المستثمر إكمال ربط الشبكة قبل 15 مارس؛ من 15 مارس إلى 15 أبريل، سيتم إجراء اختبار النظام الفني وتفتيش الوقاية من الحرائق ومكافحتها؛ قبل 25 أبريل، سيتم دعوة السلطة المختصة للقبول. ومع ذلك، أعرب العديد من السكان عن مخاوفهم بشأن شرعية هذا الإشعار، حيث أن توقيع الممثل لا يحمل عنوانًا محددًا.

يتكون مبنى الإسكان الاجتماعي HH4 من 29 طابقًا، ويضم 173 شقة اجتماعية للبيع، و57 شقة للإيجار، و58 شقة تجارية. مساحة الشقة من 48 إلى 70م2.

يبدأ وقت تلقي طلبات شراء المنازل من أبريل 2021. موعد تسليم المنزل الذي التزم به المستثمر هو الربع الثاني من عام 2022. سعر البيع المعتمد من قبل إدارة البناء في هانوي هو أكثر من 16.8 مليون دونج (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪، باستثناء رسوم الصيانة بنسبة 2٪).

كوانغ نجاي تفكك مشروع الإسكان الاجتماعي بقيمة 450 مليار دونج

مشروع الإسكان الاجتماعي في فو ماي - HUD هو عبارة عن قطعة أرض سكنية شاهقة الارتفاع ضمن مشروع منطقة فو ماي الحضرية، مدينة كوانج نجاي. يتم استثمار المشروع من قبل مؤسسة الإسكان والتطوير الحضري (HUD).

سيستثمر المشروع في بناء برجين جديدين بارتفاع 9 طوابق، بهما حوالي 384 شقة على مساحة إجمالية قدرها 15,567 متر مربع، ومساحة أرضية إجمالية تبلغ 36,700 متر مربع، لتلبية احتياجات حوالي 1000 شخص. يبلغ إجمالي رأس مال الاستثمار حوالي 450 مليار دونج، وفترة تنفيذ المشروع من 2025 إلى 2028.

صورة منظورية لمشروع الإسكان الاجتماعي في فو ماي - HUD.

وبحسب ممثل المستثمر، فإنه حتى هذه اللحظة، من إجمالي ما يقرب من 16 ألف متر مربع من الأراضي (المخصصة لبناء مشروع إسكان اجتماعي)، هناك حوالي 2955 متر مربع من تعويضات إزالة الأراضي التي لم تكتمل.

أما بالنسبة للمساحة المتبقية (بدون مشاكل)، فإن المستثمر يقوم بتنفيذ البنية التحتية التقنية الأساسية، ومن المتوقع الانتهاء منها في عام 2025.

وفيما يتعلق بتقدم التنفيذ، قامت شركة HUD بتعيين منظمة استشارية لإعداد تقرير دراسة الجدوى والتصميم الأساسي والوثائق المكتملة، كما تقوم بتنظيم المراجعة الفنية.

ومن المتوقع أن يتم الانتهاء من الموافقة على مشروع الاستثمار وتصميم الرسومات الإنشائية في عام 2025؛ من عام 2026 - 2027 استكمال تنفيذ المرحلة الأولى من المشروع بمساحة 192 شقة في الكتلة ب؛ ومن المقرر الانتهاء من المرحلة الثانية بحلول عام 2028، بمقياس 192 شقة في الكتلة (أ).

تم الانتهاء من 4 مشاريع تخطيطية لمباني الشقق القديمة في منطقة دونج دا في شهر مارس

20 مارس، مكتب لجنة الشعب بالمدينة. أصدرت هانوي الإشعار رقم 139/TB-VP بشأن استنتاجات نائب رئيس لجنة الشعب بالمدينة. هانوي دونج دوك توان في جلسة العمل بشأن 4 مشاريع تخطيط مفصلة لتجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة في كيم لين، وترونج تو، وخونج ثونج، وهاو نام، ومنطقة دونج دا، المدينة. هانوي.

وبناء على ذلك، وبعد الاستماع إلى تقرير قادة لجنة الشعب لمنطقة دونج دا، ومستشار التخطيط، وآراء المندوبين الحاضرين في الاجتماع، اختتم نائب رئيس لجنة الشعب في المدينة... هانوي دونج دوك توان الاجتماع وأصدر توجيهاته بالإجماع على النحو التالي:

وفيما يتعلق بالتقدم، تتعاون لجنة الشعب في منطقة دونج دا بشكل وثيق مع أقسام المدينة وفروعها. هانوي، تنشر في الوقت نفسه إجراءات لجمع آراء المجتمع، وتقدم تقريراً إلى المجلس لتقييم تخطيط البناء والتخطيط الحضري للمدينة. هانوي والوكالات ذات الصلة، استكمال مشاريع التخطيط التفصيلية الأربعة المذكورة أعلاه في مارس 2025، وتقديمها إلى إدارة التخطيط والهندسة المعمارية لتقييم المشاريع في أبريل 2025، وتقديمها إلى لجنة الشعب بالمدينة. تدرس هانوي الموافقة عليه في مايو 2025.

فيما يتعلق بطريقة حساب صندوق طابق الإسكان اللازم لإعادة ترتيب مشاريع التخطيط: يتم تحديد مساحة طابق الإسكان في مشاريع التخطيط على أساس مبدأ التوافق مع برنامج تطوير الإسكان، القرار رقم 34/2024/QD-UBND بتاريخ 27 مايو 2024 للجنة الشعبية للمدينة. هانوي.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html