ثغرات قانونية تغذي النزاعات في المباني السكنية

تؤدي عقود البيع الغامضة واللوائح القانونية المتساهلة إلى تعريض مشتري المنازل لخطر نزاعات الملكية مع مستثمري المباني السكنية.

وظهرت صور لسكان يحملون لافتات احتجاجية ضد المستثمر في العديد من المباني السكنية في هانوي والعديد من المقاطعات. وتدور النزاعات الأكثر حدة حول المناطق والمرافق ذات الملكية المشتركة والخاصة مثل الأقبية ومواقف السيارات والقاعات المشتركة والصالات الرياضية والمناطق التجارية والإيجارية... ويشير الخبراء والمحامون إلى العديد من الأسباب التي تؤدي إلى هذا الوضع.

عقد البيع الغامض يفيد المستثمر

وأشار السيد تران خانه، رئيس نادي إدارة المباني في هانوي، إلى أن المرسوم 71/2010 نص في السابق على ضرورة ذكر الملكية الخاصة والمشتركة بوضوح في عقود شراء الشقق. ومع ذلك، فإن المرسوم رقم 99/2015 الذي ينظم تنفيذ قانون الإسكان الحالي لا يتضمن هذا الحكم. يحتوي كل مشروع سكني على عقد بيع خاص به، ويمكن تفسير محتواه بطرق عديدة، مما يؤدي إلى النزاعات. إن العديد من عقود البيع التي يحررها المستثمرون ليست تفصيلية، بل وتفتقر إلى الملكية المشتركة بطريقة مواتية للمستثمر.

وبحسب السيد خانه، فإن معظم المشترين يهتمون فقط بسعر وجودة الشقة ولا يهتمون كثيراً بشروط الملكية المشتركة والمنفصلة في العقد. بعد تسليم الشقة، لا يكون لمجلس الإدارة الممثل للسكان أي أساس لتقسيم مساحات الملكية المشتركة والخاصة مع المستثمر. ومن هنا تستمر الخلافات حول مساهمة المستثمرين والسكان في صندوق صيانة الشقق (2% من قيمة الشقة أو مساحة الملكية).

كما علق السيد نجوين مانه ها، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، على أن العديد من عقود شراء وبيع الشقق لا تتوافق مع اللوائح، بل وحتى غير قانونية، مما يؤدي إلى النزاعات. في كثير من الأحيان لا يدرس العملاء الشروط بعناية عند توقيع عقد البيع. في حين أن العديد من المستثمرين يريدون بيع منتجاتهم، فإنهم "يعلنون بشكل مختلف عن الواقع، ثم يقومون بقطع المرافق في المنطقة المشتركة للسكان لتحقيق مصلحتهم الخاصة".

علق سكان ومكاتب مبنى بونانزا (23 دوي تان، هانوي) لافتات تطالب المستثمر بالحوار وتوضيح القضايا المتنازع عليها في 23 أبريل. الصورة: مقدمة من السكان.

ولم يحدد القانون حتى الآن أماكن وقوف السيارات الخاصة بالشقق.

النزاع الأخير حول الملكية المشتركة والخاصة للشقق يتعلق بالمنطقة المخصصة لركن الدراجات النارية والهوائية والسيارات في الطابق السفلي. ينص قانون الإسكان الحالي على أن مواقف الدراجات الهوائية والدراجات النارية هي ملك مشترك. ومع ذلك، بالنسبة لمواقف السيارات، يجب على مشتري الشقق استئجارها أو شراؤها. في حالة عدم الشراء أو الاستئجار فإن موقف السيارات يكون ملك لإدارة المستثمر، وتكلفة الاستثمار في بناء هذا الموقف غير متضمنة في سعر بيع الشقة.

قام المحامي ترونغ آنه تو، مدير مكتب ترونغ آنه تو للمحاماة، بتحليل طبيعة موقف السيارات الخاص بالشقة باعتباره ملكًا مشتركًا ومدرجًا في سعر البيع. اعتبارًا من وقت التسليم، سيقوم المستثمر بإنهاء ملكيته. أسعار الشقق ليست ثابتة بل ترتفع أو تنخفض حسب الوقت، لذا من الصعب إثبات أن المستثمرين لا يدرجون تكلفة بناء موقف السيارات في سعر المنزل.

علاوة على ذلك، فإن موقف السيارات الملحق بمساحة أرضية المبنى السكني هو أيضًا جزء لا غنى عنه من المشروع. "وبالتالي، فإن فصل تكلفة بناء موقف السيارات عن سعر بيع الشقة أمر صعب"، كما قال السيد تو.

ورغم وجود العديد من النزاعات المتعلقة بمواقف السيارات في المباني السكنية، إلا أن قانون الإسكان الحالي ومشروع قانون الإسكان المعدل الذي ينظر فيه مجلس الأمة في دورته الخامسة لم يتضمنا أي تعديلات لتحديدها على وجه التحديد. وقال السيد تو "إن عدم الوضوح في تعريف الملكية المشتركة والخاصة هو سبب النزاعات بين المستثمرين والمقيمين، حيث يكون السكان هم الأكثر معاناة".

طالب سكان مشروع كوزمو تاي هو المستثمر بدفع رسوم الصيانة في شهر مارس/آذار المقبل. الصورة: مقدمة من السكان

لا توجد سجلات للمباني العامة

وأشار السيد تران خانه، رئيس نادي إدارة المباني في هانوي، إلى أوجه القصور في قانون الإسكان الحالي والوثائق الفرعية التي لا تلزم المستثمرين بنشر الوثائق القانونية للمبنى. مثل شهادة حق استخدام الأرض للملكية الخاصة، والتصميم المعتمد، وتسوية المشروع (المدققة). إذا لم ينشر المستثمر سجلات شفافة، فلن يكون لدى المقيمين معلومات كافية لتحديد الملكية المشتركة والخاصة.

في الواقع، عند تسليم وثائق البناء إلى مجلس الإدارة، يطلب من المستثمر تسليم وثائق مثل رسومات الإكمال ومخططات طوابق مواقف السيارات. ومع ذلك، قال السيد خان إنه نظرًا لعدم اشتراط أن تكون الوثائق مصدقة أو موثقة، يمكن للمستثمر تقديم رسم لمنطقة وقوف السيارات غير متوافق مع الوثائق الأصلية، كما أنه من المستحيل تحديد ما إذا كانت تكلفة بناء منطقة وقوف السيارات مدرجة في سعر بيع الشقة أم لا.

تتضمن إدارة وتشغيل مباني الشقق الحالية 5 كيانات بما في ذلك وكالات إدارة الدولة والمستثمرين ومجالس الإدارة ووحدات إدارة التشغيل ومالكي الشقق. عندما يكون هناك نزاع بين المقيمين والمستثمرين، يصبح تدخل أجهزة إدارة الدولة أمراً ضرورياً. ومع ذلك، في ظل اللوائح القانونية الحالية، يبدو أن وكالات الدولة تقف جانباً وتسمح للمستثمرين باتخاذ قراراتهم الخاصة، كما قال السيد خانه، مشيراً إلى أنه عندما تنشأ النزاعات، لا يستطيع الناس طلب سجلات البناء من وزارة البناء أو وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

قال السيد خان: "تكمن المشكلة في نزاعات الشقق في أن الجهات الحكومية لا تُصدر وثائق بناء عامة للمواطنين. فقط عندما يمتلك الناس وثائق قانونية، يمكنهم تحديد المناطق المملوكة ملكية مشتركة وتلك المملوكة ملكية خاصة، ويمكن حل النزاعات بسرعة".

وبالإضافة إلى الأسباب المذكورة أعلاه، قال السيد نجوين نجوك توان، كبير مفتشي وزارة البناء، إن النزاعات حول الملكية المشتركة والخاصة في المباني السكنية ترجع أيضًا إلى الافتقار إلى الوعي القانوني والافتقار إلى التعاون بين المستثمرين ومجالس الإدارة التي تمثل السكان؛ قام المستثمر بتغيير وظيفة العقار المشترك بشكل تعسفي، أو تعدى عليه، أو استغله، أو لم يسلم أو لم يسلم وثائق الشقة كاملة إلى مجلس الإدارة.

قرض دوان

رابط المصدر: https://vnexpress.net/ke-ho-phap-ly-thoi-bung-tranh-chap-o-chung-cu-4602449.html