حل مشكلة شراء الشقق تحت ضغط ارتفاع الاسعار

أسعار الشقق ترتفع بشكل مطرد

أدى التطور الاقتصادي السريع والتوسع الحضري إلى زيادة حادة في الطلب على السكن في حين يتم استنفاد أموال الأراضي تدريجياً ويتناقص العرض السكني باستمرار بسبب بطء تنفيذ المشاريع بسبب السياسات المتعلقة بمصادر رأس المال وقرارات الوكالات والإدارات في السيطرة على سوق العقارات. لقد أدى التوافق مع زيادة قيمة الأراضي الحضرية مع تحديث البنية التحتية والخدمات العامة إلى دفع أسعار الشقق إلى تحديد مستويات جديدة بشكل مستمر على مدى السنوات العديدة الماضية.

1. في هانوي، ارتفعت أسعار الشقق بشكل مستمر في كل من الأسواق الأولية والثانوية.

تظهر بيانات البحث الصادرة عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن مؤشر أسعار الشقق في هانوي في عام 2023 ارتفع بنحو 38 نقطة مئوية مقارنة بعام 2019. وفي مدينة هوشي منه، بلغ 16 نقطة مئوية.

وعلى وجه الخصوص، يعد مؤشر أسعار الشقق أحد المؤشرات في مشروع مؤشر أسعار العقارات الذي تقوم VARS بالبحث فيه ليعكس تقلبات أسعار العقارات تحت تأثير تحركات السوق بمرور الوقت.

وعلى وجه التحديد، سجلت أسعار الشقق في هانوي زيادات مستمرة في كل من الأسواق الأولية والثانوية. وفي الوقت نفسه، بدأت أسعار الشقق في مدينة هوشي منه أيضًا في الدخول في دورة من ارتفاع الأسعار مرة أخرى، إلى جانب الانخفاض التدريجي في الأسعار في المشاريع الفاخرة الراقية في السوق الثانوية.

إن الزيادة القوية في الطلب على السكن لا تأتي من احتياجات السكن لدى الأسر الحضرية فحسب، بل أيضاً من الزيادة المستمرة في القوى العاملة والطلاب الذين يتدفقون إلى المدن للعمل والدراسة، وخاصة في هانوي. كما ساهم في ذلك أيضًا قدر كبير من الطلب الاستثماري المتزايد حيث ارتفعت أسعار إيجار الشقق القديمة والجديدة في المناطق السكنية بشكل مستمر منذ فترة التباعد الاجتماعي، وخاصة في سياق تعافي السوق.

تشير الإحصائيات الصادرة عن Batdongsan.com.vn إلى أن مستوى الاهتمام بالشقق المعروضة للبيع على مستوى البلاد في يناير 2024 ارتفع بنسبة 66% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023، كما ارتفع عدد العقارات المعروضة أيضًا بنسبة 46%. وعلى وجه التحديد، ارتفع عدد عمليات البحث عن الشقق في يناير 2024 في هانوي بنسبة 71% خلال نفس الفترة. وعلى نحو مماثل، ارتفع الطلب على الشقق في مدينة هوشي منه أيضًا بنسبة 59%. وهذا الاتجاه مماثل في معظم المحافظات والمدن الأخرى.

وعلى الرغم من الزيادة القوية في الطلب من جانب مشتري المنازل، فإن العرض من الشقق لا يزال ينمو بشكل غير متناسب. سجل المعروض من الشقق في عام 2023 انخفاضًا في أسواق هانوي ومدينة هوشي منه.

وفي هانوي، من المتوقع أن يبلغ المعروض من الشقق الجديدة في عام 2023 نحو 10500 وحدة، بانخفاض بنحو 31% مقارنة بالعام السابق. وفي مدينة هوشي منه، من المتوقع أن يبلغ المعروض من الشقق الجديدة نحو 7500 وحدة، بانخفاض يزيد عن 50% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022.

انخفض العرض من الشقق في الآونة الأخيرة بسبب ندرة المشاريع العقارية المعتمدة حديثًا في حين تعاني المشاريع الجارية بسبب المشاكل القانونية ورأس المال. وعلى الرغم من أن الجهود المبذولة لإزالة الصعوبات من قبل الحكومة والوزارات والفروع قد حققت بعض النتائج الملحوظة، إلا أن عدد المشاريع التي تم تنفيذها وإعادة تشغيلها في عام 2023 قد زاد بشكل حاد، إلا أن ضغط التدفق النقدي لم يخف بعد بالنسبة لشركات العقارات.

توقعات بارتفاع أسعار السكن الاجتماعي وانخفاض أسعار الشقق

وبناء على ذلك، تحسنت تدريجيا حالة تعبئة رأس المال من خلال إصدار سندات الشركات منذ منتصف عام 2023 بفضل جهود أجهزة إدارة الدولة.

ومع ذلك، لا يزال ضغط استحقاق السندات يشكل تحديًا للشركات في عام 2024، وخاصة شركات العقارات، مع استحقاق ما يقرب من 115.7 تريليون دونج من سندات الشركات العقارية، وهو ما يمثل 41.4٪ من إجمالي قيمة سندات الشركات المستحقة هذا العام، وفقًا لأحدث البيانات من جمعية سوق السندات في فيتنام (VBMA).

1. وفي الفئات المتوسطة والرخيصة، من المتوقع أن تستمر أسعار الشقق في الارتفاع، وخاصة في المدن الكبرى.

كما بدأت أنشطة الإصدار في الأشهر الأولى من عام 2024 تواجه عوائق بسبب الظروف الأكثر صعوبة لإصدار السندات وتداولها مثل اللوائح المتعلقة بالمستثمرين المحترفين في الأوراق المالية ولوائح التصنيف الائتماني الإلزامي عندما يتم إعادة تنفيذ المرسوم 65/2022/ND-CP من بداية عام 2024 بعد فترة التمديد والتأجيل وفقًا للمرسوم 08/2023/ND-CP. ومع ذلك، فهذه ليست سوى صعوبة قصيرة الأجل. وعلى المدى الطويل، فإن تنفيذ المرسوم 65 من شأنه أن يساعد سوق السندات للشركات على التطور بشكل أكثر صحة.

وفيما يتعلق برأس المال الائتماني، فقد ارتفع الائتمان المستحق لأنشطة الأعمال العقارية بشكل مستمر بفضل الحلول التي قدمها القطاع المصرفي والحكومة والهيئات ذات الصلة في إزالة الصعوبات التي تواجه المشاريع.

ومع ذلك، من المتوقع أن يستمر انخفاض الائتمان الاستهلاكي وقروض العقارات في الأشهر الأولى من عام 2024 مقارنة بعام 2023 على الرغم من أن أسعار الفائدة على الإقراض ظلت منخفضة. لأن الأحداث المتعلقة بالتضخم وأسعار الفائدة لا تزال غير متوقعة. يصبح اقتراض المال لشراء منزل وسداد ديون شهرية تزيد عن 10 ملايين دونج عبئًا على العديد من العائلات، عندما لا يكونون واثقين حقًا في وظائفهم المستقبلية ووضع دخلهم.

ومع ذلك، بعد تيت، ارتفع الائتمان لشراء المساكن بشكل طفيف في بعض البنوك التجارية ذات النظم البيئية العقارية المتنوعة، حيث بدأ الناس في الاستثمار مرة أخرى.

ومن المتوقع أيضا أن يرتفع المعروض من الشقق في المنطقتين الحضريتين الخاصتين مرة أخرى بعد فترة طويلة من التراجع، وذلك بفضل تعافي السوق والجهود المبذولة لإزالة العقبات القانونية أمام المشاريع من قبل وكالات إدارة الدولة. وخاصة توفير السكن الاجتماعي وسكن العمال. لكن هذا العرض يحتاج إلى وقت لإتمام الإجراءات القانونية قبل طرحه رسميا في السوق، ويأتي في الغالب من مناطق بعيدة عن المركز.

ولذلك، تتوقع شركة VARS أن تستمر أسعار الشقق في وسط المدن الكبرى في الارتفاع على المدى القصير، وخاصة في الفئات المعقولة والمتوسطة. في هذه الأثناء، قد تسجل أسعار الشراء وإعادة البيع للمشاريع الفاخرة الراقية انخفاضاً طفيفاً.

وتتوقع شركة VARS أنه إلى جانب تأسيس سلسلة من العوامل الإيجابية للسوق الحالية، فإنه بحلول منتصف عام 2025، عندما يتم تمرير القوانين الجديدة المتعلقة بقطاع العقارات مع لوائح جديدة تهدف إلى إزالة الصعوبات التي يواجهها المستثمرون ومشتري السكن الاجتماعي والسكن للعمال، فسوف تدخل حيز التنفيذ رسميًا. سيزداد العرض من المساكن الاجتماعية، وستنخفض أسعار الشقق إلى مستوى أكثر ملاءمة للأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية.

نجان جيانج

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html