الشركات تتخلى عن مشاريعها بسبب قوانين الأراضي

التخلي عن المشروع لأنه لا يمكن حله

وتشير أرقام وزارة البناء إلى أنه في الربع الثاني من عام 2023، تم ترخيص 15 مشروعًا سكنيًا تجاريًا جديدًا فقط على مستوى البلاد. ومنها المنطقة الشمالية بـ 7 مشاريع والمنطقة الوسطى بـ 3 مشاريع والمنطقة الجنوبية بـ 5 مشاريع.

بعد مرور عام تقريباً على إزالة الحكومة للصعوبات بشكل مستمر، فإن سوق العقارات لم يتمكن بعد من حل مشكلة العرض لأن 70% من مشاكل المشاريع تعود إلى قضايا قانونية.

في حين من المتوقع أن يخلق مشروع قانون الأراضي المعدل زخما قانونيا للعقارات، فإن الشركات تشعر بالقلق من أن بعض اللوائح قد تصبح بمثابة عنق زجاجة في انتعاش السوق.

يذكر أن الفقرة (ب) البند 1 والفقرة (6) المادة 128 تنصان على استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي.

وعليه ففي حالة استخدام الأرض لتنفيذ مشروع إسكان تجاري يتم إبرام اتفاقية الحصول على حق الاستخدام: الأرض السكنية أو الأرض السكنية والأراضي غير الزراعية غير الأراضي السكنية التي تم دفع رسوم استخدام الأرض عنها أو دفع إيجار الأرض عنها مرة واحدة طوال فترة الإيجار.

بصفته رجل أعمال اضطر إلى التخلي عن مشروع بسبب لوائح الأراضي السكنية، قال السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest)، لمراسل VietNamNet، إنه كان ينبغي لشركته القيام بمشروع مساحته 4 هكتارات في ها دونج (هانوي) ومشروع في المنطقة 12 (مدينة هو تشي منه)... ومع ذلك، كان عليه أن يستسلم لأنه كان يسعى إلى ذلك لعدة سنوات دون جدوى، ولم يحل أحد المشكلة لمجرد لوائح الأراضي السكنية.

تتخلى الشركات عن مشاريعها فقط بسبب قوانين الأراضي. (الصورة: هوانغ ها)

وفقًا للسيد هييب، اعتبارًا من عام 2021، ينص المرسوم رقم 30 (تعديل واستكمال عدد من مواد المرسوم 99/2015 الذي يوضح ويوجه تنفيذ عدد من مواد قانون الإسكان - PV) على أن تحويل الأراضي الأخرى إلى أراضٍ سكنية يجب أن يحتوي على مساحة صغيرة على الأقل من الأراضي السكنية، وهو أمر يصعب تنفيذه للغاية.

هذا هو سبب توقف مئات المشاريع وعدم إمكانية تحويلها. حتى في حالة استخدام الأراضي، فالتخطيط موجود، ولكن لا يمكن تحويلها لعدم وجود متر مربع واحد منها.

ينبغي لمشروع قانون الأراضي المعدل أن يأخذ في الاعتبار ما هو معقول للإبقاء عليه وما هو غير معقول للتغيير. لكن المادة 128 تتكرر، وأعتقد أن هذا يجعل من الصعب للغاية على الشركات تطوير مشاريع الإسكان؛ وقال السيد هييب "كان ينبغي للجنة الصياغة أن ترى ذلك".

في هذه الأثناء، قال السيد فو كوونغ كويت، المدير العام لمؤسسة دات زانه مين باك، إن هذه اللوائح تخلق قيودًا على وكالات الدولة.

وضرب السيد كويت مثالاً: إحدى المناطق تريد التخطيط لمشروع، لكن هذا المشروع لا يقع على أرض سكنية. هل تستطيع تلك المناطق إعداد خطة لطرحها في المزاد؟

أخشى أن تواجه الجهات الحكومية نفسها صعوبات في حال تداخل القوانين. أما بالنسبة للشركات، فعند التخطيط لأراضٍ دون أراضٍ سكنية، فإن معظمها أراضٍ خدمية تجارية، وأراضٍ لزراعة الأشجار... تقع بالقرب من المناطق السكنية، وفي المناطق المُخطط لها كمناطق سكنية. في ذلك الوقت، إذا لم تتوفر أراضٍ سكنية، فلن تتمكن الشركات من التخطيط، حتى لو تضمن التخطيط أراضٍ سكنية، لأن طبيعة الأرض لم تُحوّل إلى أراضٍ سكنية. ستُسبب هذه الأمور صعوباتٍ وتعقيداتٍ كثيرة للشركات التي تُطوّر مشاريع عقارية، كما قال السيد كويت.

وعلاوة على ذلك، قال هذا الزعيم، حتى في هانوي، يتم حالياً تطوير على نطاق واسع إلى الحزام 3، الحزام 4... ولكن في الحزام 3، هناك الكثير من الأراضي الزراعية؛ إذا كانت اللوائح كما هي، فسوف يتم هدر الأراضي لأن تلك المنطقة مخصصة للأراضي السكنية، ومن الممكن تطوير المباني الشاهقة والمنخفضة، ولكن إذا لم يكن هناك متر واحد من الأراضي السكنية القائمة، ففي النهاية سيكون هناك طريق مسدود.

وتساءل السيد فو كيم جيانج، رئيس مجلس إدارة شركة مجموعة إس جي أو (SGO Group): إذا تم تمرير اللوائح الموجودة في المسودة، فسيكون لها العديد من التأثيرات، لأن أصل الأرض من الماضي مختلط للغاية في الغالب. إذا كان المشروع الإجمالي يشمل جزء من أنواع الأراضي مثل الأراضي الزراعية والأراضي الإنتاجية وغيرها، فكيف سيتم التعامل معها؟

وقال جيانج "أخشى أنه إذا تم تمرير مشروع هذا القانون، فسنضطر إلى تعديل الخطط العامة للتخطيط وتقسيم المناطق لكل منطقة، لأنه في الماضي، قامت العديد من المناطق بتحديث تخطيط الأراضي في كل منطقة بشكل كامل تقريبًا".

التأثير على المعروض من المساكن وأسعار المساكن الحضرية

وفي حديثه مع مراسل فييتنام نت، قال المحامي نجوين ثانه ها، رئيس مجلس إدارة شركة إس بي لو، إن اللائحة المذكورة أعلاه سوف تتسبب في "انسداد" ومزيد من الصعوبات لسوق العقارات عندما يتم حل القضايا القانونية لمئات المشاريع القديمة؛ ومن الصعب أيضًا تنفيذ المشاريع الجديدة، مما يؤدي إلى انخفاض المعروض من المساكن.

وحلل المحامي أن الصعوبة تكمن في التنظيم الذي يوجب وجود أرض سكنية على الأرض المتقدم بطلب تحويل الاستخدام لإقامة المشروع. في حين أن معظم مشاريع التطوير العقاري الجديدة تنفذ حالياً على الصندوق العقاري الأولي للأراضي الزراعية والأراضي غير الزراعية والأراضي الإنتاجية وأنواع أخرى من الأراضي.

لا يتم الاعتراف بصعوبة السكن إلا في حالة وجود أرض غير زراعية وليست أرض سكنية وتم دفع رسوم الانتفاع بالأرض أو تم دفع إيجار الأرض مرة واحدة عن كامل فترة الإيجار. لكن في الواقع، يتم تنفيذ معظم المشاريع الحالية في شكل شركات تدفع إيجارات سنوية للأرض. وبالتالي، مع وجود مشاريع تدفع إيجارات سنوية للأرض، فمن المستحيل تطوير مشاريع عقارية.

إلى جانب ذلك فإن اللائحة تجعل من الصعب التفاوض على نقل المشاريع لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية لأن اللائحة تنطبق فقط على الأراضي غير الزراعية، وليس الأراضي السكنية، والتي تم دفع رسوم الانتفاع بها أو دفع إيجار الأرض مرة واحدة عن فترة الإيجار بأكملها.

في الواقع، تشجع اللوائح الحالية المستثمرين على التفاوض بشكل مستقل بشأن نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الحضري والتجاري؛ ومع ذلك، فإن شرط الحصول على أرض غير زراعية مقابل دفع إيجار أرض لمرة واحدة سوف يمنع العديد من المشاريع من التحول.

في حال عدم تمكن الشركات من تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، وفقًا للبند (ب) من الفقرة 1 والبند (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي، سيؤثر ذلك على عرض الشقق وأسعار المساكن الحضرية.

كما أن هذه اللائحة تتعارض مع التوجيهات الحالية لإزالة العوائق القانونية أمام المشروع، لأنها أضيق من اللائحة الحالية في القانون رقم 03/2022/QH15 المعدل لـ 9 قوانين، بما في ذلك تعديل الفقرة 1 من المادة 23 من قانون الإسكان لسنة 2014 بشأن أنواع الأراضي المستخدمة للسكن التجاري. وبناء على ذلك، يتم اعتماد اللوائح الخاصة بالمؤسسات التي تنطبق عليها سياسة الاستثمار؛ وفي الوقت نفسه، تتم الموافقة على المستثمرين في مشاريع الإسكان التجاري إذا كان لديهم حقوق استخدام الأراضي أو حصلوا على حقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى غير السكنية التي تلبي شروط الحصول على إذن لتغيير أغراض استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع استثمارية"، قال السيد ها.

مشروع قانون الأراضي: لا تزال آراء كثيرة قلقة بشأن استعادة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية. لا يزال العديد من نواب الجمعية الوطنية يشعرون بالقلق والانزعاج إزاء الأحكام المتعلقة باسترداد الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصلحة الوطنية والعامة في مشروع قانون الأراضي (المعدل).

مصدر: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html