الشركات تتخلى عن مشاريعها بسبب قوانين الأراضي

التخلي عن المشروع لأنه لا يمكن حله

وتشير أرقام وزارة البناء إلى أنه في الربع الثاني من عام 2023، تم ترخيص 15 مشروعًا سكنيًا تجاريًا جديدًا فقط على مستوى البلاد. ومنها المنطقة الشمالية 7 مشاريع والمنطقة الوسطى 3 مشاريع والمنطقة الجنوبية 5 مشاريع.

بعد مرور نحو عام من الجهود الحكومية المتواصلة لإزالة الصعوبات، لم ينجح سوق العقارات في حل مشكلة العرض، لأن 70% من مشاكل المشاريع تعود إلى قضايا قانونية.

في حين من المتوقع أن يخلق مشروع قانون الأراضي المعدل زخما قانونيا للقطاع العقاري، فإن الشركات تشعر بالقلق من أن بعض اللوائح قد تصبح بمثابة عقبات أمام تعافي السوق.

يذكر أن الفقرة (ب) البند 1 والفقرة (6) المادة 128 تنص على استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاقتصادية والاجتماعية من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي.

وعليه، ففي حالة استخدام الأرض لتنفيذ مشروع إسكان تجاري، يتم إبرام اتفاقية بشأن الحصول على حق الاستخدام: الأرض السكنية أو الأرض السكنية والأراضي غير الزراعية غير الأراضي السكنية التي تم دفع رسوم استخدام الأرض عنها أو دفع إيجار الأرض مرة واحدة طوال فترة الإيجار.

بصفته رجل أعمال اضطر إلى التخلي عن مشروع بسبب لوائح الأراضي السكنية، قال السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة الاستثمار العقاري العالمية (GP.Invest) لمراسل VietNamNet، إن شركته كان يجب أن تقوم بمشروع مساحته 4 هكتارات في ها دونج (هانوي) ومشروع في المنطقة 12 (مدينة هو تشي منه)... ومع ذلك، كان عليه أن يستسلم لأنه كان يسعى إلى ذلك لعدة سنوات دون جدوى، ولم يحل أحد المشكلة لمجرد لوائح الأراضي السكنية.

تتخلى الشركات عن مشاريعها فقط بسبب قوانين الأراضي. (الصورة: هوانج ها)

وبحسب السيد هييب، فإنه اعتبارًا من عام 2021، ينص المرسوم رقم 30 (تعديل واستكمال عدد من مواد المرسوم 99/2015 الذي يوضح ويوجه تنفيذ عدد من مواد قانون الإسكان - PV) على أن تحويل الأراضي الأخرى إلى أراض سكنية يجب أن يحتوي على مساحة صغيرة على الأقل من الأراضي السكنية، وهو أمر يصعب تنفيذه للغاية.

"وهذا هو السبب وراء توقف مئات المشاريع وعدم إمكانية تحويلها. حتى في حالة الأشخاص الذين يستخدمون الأرض، فإن التخطيط موجود ولكن التحويل غير مسموح به لأنه لا يوجد متر مربع واحد من الأرض فيها.

ينبغي لمشروع قانون الأراضي المعدل أن يأخذ في الاعتبار ما هو معقول للإبقاء عليه وما هو غير معقول للتغيير. لكن المادة 128 تتكرر، وأعتقد أن هذا يجعل من الصعب للغاية على الشركات تطوير مشاريع الإسكان؛ وقال السيد هييب "كان ينبغي للجنة الصياغة أن ترى ذلك".

في هذه الأثناء، قال السيد فو كوونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك، إن هذه اللوائح تخلق قيودًا على وكالات الدولة.

لقد أعطى السيد كويت مثالاً: تريد إحدى المناطق التخطيط لمشروع، ولكن هذا المشروع لا يقع على أرض سكنية. هل تستطيع هذه المناطق إعداد خطة لطرح المشروع في المزاد؟

"إنني أشعر بالقلق من أن الوكالات الحكومية نفسها قد تواجه صعوبات عندما تتداخل القوانين. أما بالنسبة للأعمال التجارية، فعند التخطيط على أرض بدون أرض سكنية، فهناك العديد منها، أغلبها أراضي تجارية خدمية، وأراضي لزراعة الأشجار... تقع بالقرب من المناطق السكنية، وتقع في المناطق المخططة كمناطق سكنية. في ذلك الوقت، بدون أرض سكنية، لا تستطيع الشركات إعداد الخطط، حتى لو كانت الخطة تتضمن أرضًا سكنية، لكن طبيعة الأرض لا يمكن تحويلها إلى أرض سكنية. وأضاف كويت أن "هذه الأمور ستسبب الكثير من الصعوبات والتعقيدات للشركات التي تعمل على تطوير مشاريع عقارية".

علاوة على ذلك، قال هذا الزعيم، حتى في هانوي، يتم حاليًا تطوير واسع النطاق إلى الحزام 3، الحزام 4... ولكن في الحزام 3، هناك الكثير من الأراضي الزراعية؛ إذا كانت اللوائح كما هي، فسوف تصبح الأرض هدرًا لأن تلك المنطقة مخططة لأراضٍ سكنية، ومن الممكن تطوير المباني الشاهقة والمنخفضة، ولكن إذا لم يكن هناك متر واحد من الأراضي السكنية القائمة، ففي النهاية سيكون هناك طريق مسدود.

وتساءل السيد فو كيم جيانج، رئيس مجلس إدارة شركة مجموعة إس جي أو (SGO Group): إذا تم تمرير اللوائح الموجودة في المسودة، فسيكون لها العديد من التأثيرات، لأن أصل الأرض من الماضي مختلط للغاية في الغالب. إذا كان المشروع الشامل يشمل جزء من أنواع الأراضي مثل الأراضي الزراعية والأراضي الإنتاجية وغيرها فكيف سيتم التعامل معها؟

وقال جيانج "أخشى أنه إذا تم تمرير مشروع هذا القانون، فسنضطر إلى تعديل الخطط العامة للتخطيط وتقسيم المناطق لكل منطقة، لأنه في الماضي، قامت العديد من المناطق بتحديث تخطيط الأراضي في كل منطقة بشكل كامل تقريبًا".

التأثير على العرض السكني وأسعار المساكن الحضرية

وفي حديثه مع مراسل فييتنام نت، قال المحامي نجوين ثانه ها، رئيس مجلس إدارة شركة إس بي لاو، إن اللائحة المذكورة أعلاه من شأنها أن تسبب "انسدادًا" ومزيدًا من الصعوبات لسوق العقارات في حين أن مئات المشاريع القديمة تواجه مشكلات قانونية يتم حلها؛ كما أن تنفيذ المشاريع الجديدة أمر صعب، مما يؤدي إلى انخفاض المعروض من السكن.

وحلل المحامي أن الصعوبة تكمن في التنظيم الذي يوجب وجود أرض سكنية على الأرض المتقدم بطلب تحويل الاستخدام لإقامة المشروع. في حين أن معظم مشاريع التطوير العقاري الجديدة تنفذ حالياً على صندوق الأراضي الأولي من الأراضي الزراعية والأراضي غير الزراعية والأراضي الإنتاجية وأنواع أخرى من الأراضي.

لا يتم الاعتراف بصعوبة السكن إلا في حالة وجود أرض غير زراعية ليست أرض سكنية وتم دفع رسوم الانتفاع بالأرض أو دفع إيجار الأرض مرة واحدة عن كامل فترة الإيجار. لكن في الواقع، يتم تنفيذ معظم المشاريع الحالية في شكل شركات تدفع إيجارات سنوية للأرض. وبالتالي، مع وجود مشاريع تدفع إيجارات سنوية للأرض، فمن المستحيل تطوير مشاريع عقارية.

إلى جانب ذلك فإن اللائحة تجعل من الصعب التفاوض على نقل المشاريع لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية لأن اللائحة تنطبق فقط على الأراضي غير الزراعية وليس الأراضي السكنية والتي تم دفع رسوم الانتفاع عنها أو دفع إيجار الأرض مرة واحدة عن كامل فترة الإيجار.

وفي الواقع، تشجع اللوائح الحالية المستثمرين على التفاوض بمفردهم بشأن نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الحضري والتجاري؛ ومع ذلك، فإن شرط وجود أرض غير زراعية مع دفع إيجار أرض لمرة واحدة سوف يمنع العديد من المشاريع من التحول.

"إذا تم الالتزام بالبند (ب) من الفقرة (1) والبند (6) من المادة (128) من مشروع قانون الأراضي، فلن تتمكن المؤسسات من تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري. وسوف يؤثر هذا على المعروض من الشقق وأسعار المساكن الحضرية.

كما أن هذه اللائحة تتعارض مع التوجيهات الحالية لإزالة العوائق القانونية أمام المشروع، لأنها أضيق من اللائحة الحالية في القانون رقم 03/2022/QH15 بتعديل 9 قوانين، بما في ذلك تعديل الفقرة 1 من المادة 23 من قانون الإسكان لسنة 2014 بشأن أنواع الأراضي المستخدمة للإسكان التجاري. وبناء على ذلك، يتم اعتماد اللوائح الخاصة بالمؤسسات التي تطبق سياسة الاستثمار؛ وفي الوقت نفسه، تتم الموافقة على مستثمري مشاريع الإسكان التجاري إذا كان لديهم حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى التي ليست أراضٍ سكنية والتي تلبي شروط الحصول على إذن لتغيير أغراض استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع استثمارية"، كما قال السيد ها.

مشروع قانون الأراضي: لا تزال آراء كثيرة تبدي انشغالها بمسألة استرداد الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية. ولا يزال العديد من نواب مجلس الأمة يشعرون بالقلق والانزعاج إزاء الأحكام المتعلقة باسترداد الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصلحة الوطنية والعامة في مشروع قانون الأراضي (المعدل).

مصدر: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html