تحتاج الدولة إلى استصلاح الأراضي لجميع المشاريع.

آلية غير مدروسة تخاطر بمشروع واحد وسعرين للأرض

وتنص المادة 79 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) على 31 حالة محددة تستعيد فيها الدولة الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية بما يخدم المصلحة الوطنية. وتشمل هذه المشاريع مشاريع إعادة التوطين، ومشاريع الإسكان الريفي، والتجمعات الصناعية، والمناطق الحرة، ومرافق تخزين النفط الخام، ومحطات ضخ الغاز والنفط، والأسواق التقليدية، وغيرها.

وبالتالي، لم يتبق سوى عدد قليل من مشاريع التنمية التي يتعين على الشركات التفاوض مع الناس للحصول على تحويلات الأراضي. على سبيل المثال، مشاريع الإسكان التجاري، ومشاريع الإسكان المختلطة والمشاريع التجارية، والخدمات، والمجمعات متعددة الأغراض، ومناطق الترفيه، والمناطق الحضرية واسعة النطاق، وما إلى ذلك.

خلال جلسة المناقشة حول هذا المشروع في نهاية الأسبوع الماضي، قال العديد من نواب الجمعية الوطنية إن الدولة بحاجة إلى الاستيلاء على الأراضي لجميع مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل خلق المساواة والوحدة في جميع أنحاء البلاد. إذا حافظنا على آلية استصلاح الدولة للأراضي والسماح للمؤسسات بالتفاوض بمفردها، فسوف نخلق بشكل غير مقصود عدم المساواة في نفس المشروع عندما يكون هناك نوعان من أسعار الأراضي. ويؤدي هذا أيضًا إلى إطالة أمد التقاضي وإهدار موارد الأراضي.

ينبغي للدولة استصلاح الأراضي لمشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

وأشاد السيد دونج كونج ثوين، نائب المدير العام لإحدى شركات العقارات في مدينة هوشي منه، بشدة بالتوصية المذكورة أعلاه التي قدمها نواب الجمعية الوطنية. وباعتباره الشخص المسؤول عن التعويضات وإخلاء الموقع للمشاريع التجارية، يعترف السيد ثوين بأن مراحل التفاوض وإخلاء الموقع هي الأكثر صعوبة. إذا علم أصحاب الأرض أن الشركة هي التي تنفذ المشروع، فإنهم غالباً ما يطالبون بتعويضات بأسعار مرتفعة جداً، حتى أنها أعلى بكثير من سعر السوق. ولذلك فإن العديد من مشاريع التعويضات لا تزال غير مكتملة على الرغم من أنه لم يتبق منها سوى نسبة قليلة.

كثير من مالكي الأراضي مضاربون ومستثمرون، وليسوا من السكان المحليين، لذا فهم "متشددون" للغاية لأنهم لا يحتاجون إلى مساكن عاجلة. ولكن إذا كانت تعويضات اللاحقين أعلى من تعويضات السابقين، فإن احتمالية عودتهم للمطالبة بمزيد من المال كبيرة جدًا. وهذا هو سبب إطالة أمد العديد من المشاريع، بما في ذلك مشاريع الميزانية، وزيادة رأس المال، وعدم إمكانية تنفيذها حتى. قال السيد ثوين بصراحة وقيّم الوضع: لقد تطرق نواب الجمعية الوطنية إلى قضايا ساخنة، جوهر الحياة الاجتماعية والاقتصادية. لقد تحدثوا باسم الشعب ومجتمع الأعمال.

وأكد السيد ثوين "لذلك، آمل أن تدرس لجنة الصياغة بشكل جدي الآراء والتوصيات المذكورة أعلاه لاستكمال وتعديل قانون الأراضي هذه المرة لتحقيق أقصى قدر من الكفاءة".

نواب الجمعية الوطنية يقترحون على الدولة استصلاح الأراضي لجميع مشاريع الإسكان التجاري

واستشهد رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه لي هوانج تشاو بالقرار رقم 18 للجنة التنفيذية المركزية الذي ينص على طريقتين: الأولى هي أن الدولة تطرح عطاءات ومزادات لتخصيص وتأجير الأراضي، بما في ذلك الشركات التي تقوم بمشاريع الإسكان التجاري. وهذه هي رغبة المستثمرين المحليين والأجانب. الطريقة الثانية هي أن يقوم المستثمرون بالتفاوض بشأن حقوق استخدام الأراضي للمشروع. في حالة اختيار طريقة المزاد العلني للأراضي والمزايدة عليها، يجب على الدولة التعويض لإنشاء صندوق للأراضي النظيفة. إذا قمنا فقط بتقديم عرض للمشروع واخترنا مستثمرًا، فسيكون من الصعب جدًا الحصول على أموال الشركة كتعويض. عادة، في مشروع في المنطقة الأولى (مدينة هو تشي منه)، تفوز الشركة بالعطاء ويتم اختيارها كمستثمر، ثم تقوم الشركة بتحويل الأموال إلى الدولة للحصول على تعويض. لكن الناس رفضوا لأنهم كانوا يعرفون من هي الشركة المستثمرة في المشروع وأرادوا من الشركة فقط التفاوض. ولذلك استمر المشروع لسنوات طويلة، واضطرت الدولة إلى تنفيذه.

إذا استصلحت الدولة الأراضي، فعليها استصلاح جميع المشاريع. ثم تُطرح الأراضي في مزاد علني، وستستخدم الدولة فرق الإيجار للاستثمار في البنية التحتية للمواطنين، بدلاً من أن يصب في جيوب الشركات. إذا تم ذلك بشكل جيد، فستسيطر الدولة على سوق الأراضي الرئيسية وتُديرها للاستثمار العام والخاص على حد سواء، كما اقترح السيد تشاو.

ينبغي التعامل مع المشاريع على قدم المساواة.

ولم يقتصر الأمر على الاستحواذ على الأراضي، بل تم "نسيان" صناعة السياحة في مشروع قانون الأراضي (المعدل)، ولكن ثانه نين كان لديه أيضًا سلسلة من المقالات التي علق فيها على مشروع قانون الأراضي والتي تحدث عنها أيضًا العديد من نواب الجمعية الوطنية في البرلمان الأسبوع الماضي.

وفقًا للمندوب تا فان ها (وفد كوانج نام): القرار رقم 08/2017 الصادر عن المكتب السياسي بشأن تطوير السياحة لتصبح قطاعًا اقتصاديًا رائدًا. ومع ذلك، فإن مشروع قانون الأراضي (المعدل) يحتوي على إجمالي 16 فصلاً و265 مادة في 226 صفحة، "ولكن هناك 11 كلمة سياحية فقط، منها كلمتان سياحيتان لصناعة السياحة، والكلمات السياحية الأخرى التسع هي لحل مشكلة تعديل قانون الغابات".

وقال إن التعامل مع قطاع اقتصادي رائد ينتظره الكثيرون ليس مرضيا، مؤكدا أهمية الاستحواذ على الأراضي لتنمية السياحة. ولذلك اقترح مندوب الجمعية الوطنية إضافة موضوع تنظيمي للمادة 79 وهو الأراضي المخصصة للتنمية السياحية والتي تخضع أيضا لاسترداد الدولة.

ورحب الدكتور هوينه ثانه دين من جامعة نجوين تات ثانه بنواب الجمعية الوطنية الذين قدموا آراء صحيحة بشأن إنشاء صناديق الأراضي لمشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية، وأكد أنه في أي مشروع في أي مجال، فإن تطهير الموقع هو دائمًا الخطوة الأكثر صعوبة، وخاصة بالنسبة للمشاريع الكبيرة. الشركات نفسها لا تملك الحق في المطالبة، بل تعتمد فقط على الاتفاقيات، وبالتالي سيكون من الصعب للغاية تركيز المباني.

على سبيل المثال، لبناء مناطق سياحية كبيرة، والمناطق الحضرية متعددة الاستخدامات بما في ذلك الإسكان والمراكز التجارية والترفيهية... تتطلب مساحة كبيرة جدًا من الأرض. إن السماح للشركات بالتفاوض مع الناس ثم جمع الأراضي سيؤدي إلى غياب الوحدة. في بعض الأحيان يتم الاستثمار في مشروع كبير بشكل شامل ودقيق، ولكن لا يزال هناك بعض البقع غير المنتظمة، مثل "بقع جلد النمر" لأن الناس لا يقبلون تسليم الأرض. ومن ثم، يطول أمد تنفيذ المشاريع، وترتفع التكاليف، ولا يتحقق هدف تعزيز التنمية الاقتصادية المحلية أو الإقليمية. ناهيك عن أن ارتفاع تكاليف المشروع يؤدي أيضًا إلى ارتفاع أسعار المنتجات والخاسر في النهاية هو المستهلك.

تتولى الدولة مسؤولية استعادة الأراضي، والتخطيط، وإنشاء المشاريع، ثم تُجري مناقصات لاختيار مستثمرين مؤهلين وذوي خبرة بطريقة علنية وشفافة. هذه هي الطريقة الوحيدة الشاملة والمنهجية للقيام بذلك، بما يتماشى مع تخطيط التنمية، ولن تكون هناك أي شكاوى. ناهيك عن أنه عند استعادة الدولة للأراضي، سيكون سعرها موحدًا، ولكن إذا اتبعت سعر السوق، فما هو سعرها؟ هذه اللائحة غامضة جدًا. من الضروري مراعاة أن مشاريع التنمية الاقتصادية جميعها جزء من التخطيط العام للتنمية المحلية، والتنمية الإقليمية، والتنمية الاقتصادية العامة للبلاد ككل، مما يوفر المزيد من فرص العمل للمواطنين، لذا يجب معاملتها على قدم المساواة. حتى المشاريع في المناطق الاقتصادية ذات المجالات الوظيفية مثل المناطق الصناعية، ومناطق الخدمات، والمناطق السياحية، والمناطق الترفيهية، والمناطق الحضرية يجب أن تخضع أيضًا لاستعادة الدولة للأراضي. لذلك، من الضروري وضع لوائح مفصلة للمشاريع الخاضعة لاستعادة الأراضي، بما في ذلك مناطق الترفيه، والمناطق الحضرية الجديدة، إلى جانب الشركات التجارية والخدمية، والمناطق الترفيهية، والمنظمات. مجمع متعدد الأغراض؛ "منطقة ترفيهية، منطقة سياحية، منطقة حضرية وغيرها من المناطق الوظيفية في المنطقة الاقتصادية..."، كما أوضح الدكتور دين.

مندوب الجمعية الوطنية: هل يجب على المنظمات والأفراد الذين أنشأوا مخططات معلقة وأراضي بور دفع تعويضات؟

إن السماح للشركات بتعويض نفسها يجعل من الصعب تنفيذ مشاريع كبيرة.

في هذه الأيام لا يوجد شيء أكثر صعوبة من شراء الأراضي من الناس. إذا تم ذلك بشكل جيد، فإن التراكم المالي للدولة سوف ينمو بشكل أكبر وأكبر. وتقوم الدولة باستصلاح الأراضي لكافة المشاريع بما فيها المشاريع السياحية والمناطق الترفيهية متعددة الأغراض. إذا سمحنا للشركات بتعويض نفسها، فلن يكون هناك أي مشاريع كبيرة أو مناطق حضرية كبيرة.

السيد لي هوانغ تشاو   (رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه)

لا تلوم العمل على الصعوبة.

إذا تُركت الشركات لتسبح وتتولى الجزء الأصعب من عملية إزالة الأراضي، فلن تتمكن من تطوير المناطق الحضرية والاقتصاد بشكل منهجي. ولا ينبغي للحكومة أن تلقي باللوم في الصعوبات على الشركات، وخاصة في قطاع الأراضي. يجب أن يتضمن القانون لوائح مفصلة ومحددة حتى تتمكن المحليات من توحيد التنفيذ. لأن إذا لم ينص القانون بشكل واضح فإن أجهزة الدولة لن تجرؤ على تنفيذه وسوف يتعطل المشروع. وهذا هو أساس تعديل قانون الأراضي في هذا الوقت، وإلا فإننا سنكون في طريقنا إلى الوراء.

الدكتور هيونه ثانه دين (جامعة نغوين تات ثانه)

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm