في انتظار دفعة لسوق العقارات

من المتوقع أن يتم إقرار ثلاثة مشاريع قوانين: الأراضي (المعدل)، والأعمال العقارية (المعدل)، والإسكان (المعدل) من قبل الجمعية الوطنية الخامسة عشرة في دورتها السادسة الجارية. ويتوقع كثيرون أن يشكل هذا الأمر دافعاً مهماً لـ"كسر الجمود" في سوق العقارات خلال الفترة المقبلة.

إزالة الحواجز وإنشاء ممرات قانونية

وفيما يتعلق بمشروع قانون الأراضي (المعدل)، يأمل المحامي بوي دينه أونغ (نقابة المحامين في هانوي) في حل المواقف المتداخلة والمتضاربة داخل سياسات وقوانين الأراضي وبين سياسات وقوانين الأراضي والقوانين الأخرى ذات الصلة؛ وبالتالي خلق قوة دافعة مهمة في التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

وقال المحامي أونغ إن الواقع يشير إلى وجود نزاعات ودعاوى قضائية كثيرة ناجمة عن أسعار الأراضي، بما في ذلك تحديد سعر الأرض الذي لا يضمن حقوق جميع الأطراف. أحد أهداف تعديل قانون الأراضي هو تحديد سعر الأراضي بالقرب من السوق. ولذلك اقترح مشروع القانون أساليب تقييم الأراضي بما في ذلك المقارنة والدخل والفائض ومعامل تعديل سعر الأرض. وقال المحامي أونج "نأمل أن تحل اللوائح المتعلقة بتحديد أسعار الأراضي في مشروع قانون الأراضي المعدل هذه المرة المشاكل التي تنشأ في الممارسة العملية".

وفي رأي مماثل، قال فو تيان لوك، رئيس مركز التحكيم الدولي في فيتنام، إن إحدى النقاط الجديدة المهمة في مشروع قانون الأراضي (المعدل) هي تغيير الأدوات القانونية لتقييم الأراضي. في السابق، كان تسعير الأراضي يعتمد على إطار الأسعار الحكومية ويتم تحديده وفقًا للمبادئ الإدارية. وقد اقترح المشروع خيارا جديدا يتمثل في عدم تنظيم أطر أسعار الأراضي واتخاذ القرار بناء على قوائم الأسعار، بما يضمن الالتزام بمبادئ السوق.

عندما نضمن تحديد قائمة أسعار الأراضي بما يتناسب مع سعر السوق، فإننا نضمن التغلب على المشكلات الحالية في تحديد أسعار الأراضي، وتنسيق مصالح جميع الأطراف المعنية. وهذا أيضًا أساس بالغ الأهمية للمعاملات بين الأفراد والشركات، استنادًا إلى السعر المرجعي للدولة وفقًا للوائح. - علق السيد لوك.

ومن المتوقع أن يزدهر سوق العقارات في حال إقرار مشاريع القوانين الثلاثة: الأراضي (المعدل)، والإسكان (المعدل)، ونشاط العقارات (المعدل). الصورة: تان ثانه

وقال الخبير الاقتصادي الدكتور كان فان لوك أيضًا إن القانون يشكل عائقًا كبيرًا عندما تتداخل اللوائح الخاصة بالأراضي والعقارات والبناء في العديد من القوانين والمراسيم والوثائق الإرشادية المختلفة. وهذا يشكل عقبة تم تحديدها ومن المتوقع حلها من خلال القوانين الثلاثة المعدلة المذكورة أعلاه. وقال السيد لوك إنه من الضروري مراجعة وتعديل اللوائح لضمان التوافق بين القوانين ذات الصلة؛ حل مشاكل طرق تقييم الأراضي؛ وقت حساب رسوم استخدام الأراضي، إيجار الأراضي.

كما شارك الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، نفس الرأي عندما قال إن مشاريع القوانين المذكورة أعلاه، وخاصة قانون الأراضي (المعدل)، ستزيل التداخلات في إدارة الأراضي، وبالتالي تحرير الموارد، وخلق الظروف للمستثمرين بإطار قانوني واضح وشفاف، مما يساهم في استقرار سوق العقارات. وقال دينه "نأمل أن تؤدي اللوائح الجديدة عند صدورها إلى "إحياء" المشاريع العقارية التي تواجه صعوبات، أو حتى "مجمدة" بسبب مشاكل قانونية".

آلية اختراق لتعبئة أقصى قدر من الموارد

ماجستير قال الخبير القانوني في مجال العقارات نجوين فان دينه إن مشروع قانون الأراضي (المعدل) الذي قدمته الحكومة إلى الجمعية الوطنية اقترح آلية اختراق لتعبئة أقصى قدر من الموارد لمشاريع الاستثمار. وعلى وجه الخصوص، فإن إحدى القضايا البارزة المتعلقة بتعبئة موارد الأراضي في الآونة الأخيرة هي آلية تلقي تحويلات حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الحضري والتجاري.

وبحسب السيد دينه، في مشاريع القوانين السابقة، اتبعت جميعها الخطة التالية: يجب على المستثمرين أن يحصلوا على نقل حقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية والأراضي غير الزراعية غير السكنية، وأن يدفعوا رسوم استخدام الأراضي أو يدفعوا إيجار الأرض مرة واحدة، ثم يمكنهم تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري. ويؤدي هذا الخيار إلى تضييق نطاق حالات استخدام الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري مقارنة بالقانون الحالي. هذا هو القانون رقم 03/2022/QH15 الذي ينص على أن المستثمرين يجب أن يكون لهم الحق في استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى، والذي يعتبر ضيقًا للغاية، مما يسبب ازدحامًا لنحو 300 مشروع سكني على مستوى البلاد (المستثمرون لديهم "أرض مجمعة" ولكن لا يمكنهم تنفيذها بسبب عدم وجود أرض سكنية).

في التقرير رقم 598/BC-CP بتاريخ 23 أكتوبر/تشرين الأول المرسل إلى الجمعية الوطنية بشأن بعض محتويات مشروع قانون الأراضي (المعدل)، اقترحت الحكومة مراجعة المشروع في اتجاه اختراقي: إلغاء المتطلبات المتعلقة بنوع الأرض التي يجب أن يمتلكها المستثمرون أو يتلقوا تحويلًا لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

وعلى وجه التحديد، تقترح الحكومة إلغاء الحكم الوارد في الفقرة 4 من المادة 123؛ البند 1، البند 6، المادة 128 من المشروع (كان من المقرر سابقاً أنه لا يجوز تغيير غرض استخدام الأرض لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري إلا في الحالات التي كان فيها أو كان يتم فيها نقل الأراضي السكنية والأراضي غير الزراعية غير الأراضي السكنية التي تم دفع رسوم استخدام الأرض أو إيجار الأرض عنها دفعة واحدة).

وبحسب السيد دينه، فإن تقرير الحكومة ذكر أيضًا أن حالات الاتفاقيات لنقل حقوق استخدام الأراضي للتنمية الحضرية تحدث بشكل رئيسي في المناطق المطورة حديثًا والتي غالبًا ما لا تحتوي على أراضٍ سكنية، في حين تتمثل سياسة الدولة في تعزيز التحضر والتجميل الحضري.

أوافق على هذا التعديل لأن فائدته المباشرة تتمثل في إمكانية فتح حوالي 300 مشروع إسكان على مستوى البلاد، أما فائدته على المدى الطويل فتتمثل في تعزيز آلية الاتفاق المتساوي بين الشركات والأفراد في التحويل الطوعي للأراضي، وتجنب الاستحواذ الإجباري على الأراضي. وتكمن المسألة المهمة في أنه عندما يُسمح للمستثمرين بتغيير أغراض استخدام الأراضي، يجب أن يضمن تقييم الأراضي توافقه مع متطلبات السوق، حتى تتمكن الشركات من الوفاء بالتزاماتها المالية بالكامل، وتنظيم فروق إيجار الأراضي بشكل متناغم، كما قال الخبير دينه.

أكد النائب في الجمعية الوطنية ديو هوينه سانج (بينه فوك) أن مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) قد تلقى وشرح وراجع العديد من المحتويات كما أسس بشكل كامل السياسات الرئيسية للحزب والدولة.

وعلى وجه الخصوص، إتقان آلية وسياسات تطوير وإدارة سوق العقارات وسوق حقوق استخدام الأراضي بشكل صارم، وإعادة هيكلة سوق العقارات على أساس تنفيذ تخطيط وخطط استخدام الأراضي؛ وتضمن برامج وخطط تطوير الإسكان التنمية المستدامة لسوق العقارات والتغلب على المضاربة العقارية.

المحامي نجوين تان فونج ، عضو دائم في جمعية وسطاء العقارات في فيتنام:

السيد نجوين تان فونغ

لا بد من مراقبة تطبيق القانون عن كثب.

في حال إقرارها، فإن القوانين الثلاثة: الإسكان (المعدل)، والأراضي (المعدل)، وأعمال العقارات (المعدلة) سوف تحل النزاعات والقصور في أعمال العقارات وإدارتها واستخدامها.

وعلى وجه الخصوص، فإن قانون الأراضي (المعدل) وقانون الإسكان (المعدل) من شأنهما أن يخلقا قاعدة قانونية مهمة لتعزيز التنمية السكنية ودعم تحسين السكن للناس. وهذا أيضًا عامل مهم لتعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

ومن خلال قانون تنظيم الأعمال العقارية، إذا تم إقراره، فإنه سيتغلب على حالة الاستثمار العقاري العفوي، الذي يسبب اختلال التوازن وعدم التوافق بين العرض والطلب على السكن كما حدث في السنوات الأخيرة؛ ضمان تطور سوق العقارات بشكل مستقر وصحي وفعال.

ومع ذلك، أعتقد أن أجهزة الدولة والمنظمات الاجتماعية والأطراف ذات الصلة بحاجة إلى التنسيق الوثيق ومراقبة وتفتيش تنفيذ هذه القوانين. وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري أن تكون لدينا سياسات وآليات دعم مناسبة لمعالجة الصعوبات الناجمة عن التأثير السلبي لوباء كوفيد-19 على سوق العقارات.

تران خانه كوانغ، المدير العام لشركة فييت آن هوا العقارية:

السوق ينتظر إشارة إيجابية

إذا تم إقرار القوانين الثلاثة: الإسكان (المعدل)، والأراضي (المعدل)، ونشاط العقارات (المعدل)، فسوف تكون هذه معلومات إيجابية للغاية بالنسبة لسوق العقارات. لأن القضايا المتبقية سيتم تعديلها، مما يسهل الآليات والمعاملات المتعلقة بأنشطة الأعمال العقارية والأراضي؛ وخاصة تهيئة الظروف السكنية للناس. علاوة على ذلك، فإن سوق العقارات يخضع لسيطرة جيدة، ويتطور بشكل أكثر صحة واستدامة. والأمر الأكثر أهمية هو أنه سيتم إلغاء آلية طلب المنح للشركات والأفراد.

ويمكن القول إنه عند إقرار هذه القوانين الثلاثة، فإنها ستحل تدريجيا ما نسبته 60% إلى 70% من الصعوبات القديمة التي عانت منها سوق العقارات لفترة طويلة. وعادة ما يكون الهدف من ذلك هو إزالة الصعوبات التي تواجه المشاريع التي لا تزال قيد الإنشاء بسبب الإجراءات أو حساب رسوم استخدام الأراضي أو الأنشطة المتعلقة بترخيص المشاريع للمستثمرين.

كتب سون نهونغ

المصدر: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm