في انتظار دفعة لسوق العقارات

من المنتظر أن يقر مجلس الأمة الخامس عشر في دورته السادسة الجارية ثلاثة مشاريع قوانين: الأراضي (معدل)، والأعمال العقارية (معدل)، والإسكان (معدل). ويتوقع كثيرون أن يشكل ذلك دافعاً مهماً لـ"كسر الجليد" في سوق العقارات خلال الفترة المقبلة.

إزالة الحواجز وإنشاء ممرات قانونية

وفيما يتعلق بمشروع قانون الأراضي (المعدل)، يأمل المحامي بوي دينه أونغ (نقابة المحامين في هانوي) في حل المواقف المتداخلة والمتضاربة داخل سياسات وقوانين الأراضي وبين سياسات وقوانين الأراضي والقوانين الأخرى ذات الصلة؛ مما يخلق قوة دافعة مهمة في التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

وقال المحامي أونغ إن الواقع يشير إلى وجود العديد من النزاعات والدعاوى القضائية الناجمة عن أسعار الأراضي، ومن بينها عملية تحديد أسعار الأراضي التي لا تضمن حقوق جميع الأطراف. أحد أهداف تعديل قانون الأراضي هو تحديد سعر الأراضي بسعر قريب من سعر السوق. ولذلك اقترح مشروع القانون أساليب تقييم الأراضي بما في ذلك المقارنة والدخل والفائض ومعامل تعديل سعر الأرض. وقال المحامي أونغ "نأمل أن تعمل اللوائح المتعلقة بتحديد أسعار الأراضي في مشروع قانون الأراضي المعدل هذه المرة على حل المشاكل التي تنشأ في الممارسة العملية".

وأكد رئيس مركز التحكيم الدولي في فيتنام، فو تيان لوك، عضو الجمعية الوطنية، أن إحدى النقاط الجديدة المهمة في مشروع قانون الأراضي (المعدل) هي تغيير الأدوات القانونية لتقييم الأراضي. في السابق، كان تحديد أسعار الأراضي يعتمد على إطار الأسعار الحكومية ويتم تحديده وفقًا للمبادئ الإدارية. وقد اقترح المشروع خيارا جديدا يتمثل في عدم تنظيم أطر أسعار الأراضي واتخاذ القرار بناء على قوائم الأسعار، مما يضمن الامتثال لمبادئ السوق.

"عندما نضمن أن يتم تحديد قائمة أسعار الأراضي بالقرب من سعر السوق، فإننا سنضمن التغلب على المشاكل الحالية في تحديد أسعار الأراضي وسيتم توحيد مصالح جميع الأطراف ذات الصلة. وهذا أيضًا أساس مهم للغاية للمعاملات بين الأشخاص والشركات على أساس السعر المرجعي للدولة وفقًا للوائح" - علق السيد لوك.

ومن المتوقع أن يزدهر سوق العقارات إذا تم إقرار مشاريع القوانين الثلاثة: الأراضي (المعدلة)، والإسكان (المعدلة)، والأعمال العقارية (المعدلة). تصوير: تان ثانه

وقال الخبير الاقتصادي الدكتور كان فان لوك أيضا إن القانون يشكل عائقا كبيرا عندما تتداخل القواعد المنظمة للأراضي والعقارات والبناء في العديد من القوانين والمراسيم والوثائق التوجيهية المختلفة. وهذا يشكل عقبة تم تحديدها ومن المتوقع حلها من خلال القوانين الثلاثة المعدلة المذكورة أعلاه. وقال السيد لوك إنه من الضروري مراجعة وتعديل الأنظمة لضمان الاتساق بين القوانين ذات الصلة؛ حل مشاكل طرق تقييم الأراضي؛ موعد احتساب رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي.

كما شارك الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، نفس الرأي عندما قال إن مشاريع القوانين المذكورة أعلاه، وخاصة قانون الأراضي (المعدل)، ستزيل التداخلات في إدارة الأراضي، وبالتالي تحرير الموارد، وخلق الظروف للمستثمرين بإطار قانوني واضح وشفاف، مما يساهم في استقرار سوق العقارات. وقال دينه "نأمل عندما تصدر اللوائح الجديدة أن تؤدي إلى "إحياء" المشاريع العقارية التي تواجه صعوبات، أو حتى "مجمدة" بسبب مشاكل قانونية".

آلية اختراق لتعبئة أقصى قدر من الموارد

قال الخبير القانوني في مجال العقارات، نجوين فان دينه، إن مشروع قانون الأراضي (المعدل) الذي قدمته الحكومة إلى الجمعية الوطنية اقترح آلية اختراق لتعبئة أقصى قدر من الموارد لمشاريع الاستثمار. وعلى وجه الخصوص، فإن إحدى القضايا البارزة المتعلقة بتعبئة موارد الأراضي في الآونة الأخيرة تتمثل في آلية تلقي تحويلات حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الحضري والتجاري.

وبحسب السيد دينه، في مشاريع القوانين السابقة، اتبعت جميعها الخطة التالية: يجب على المستثمرين أن يمتلكوا أو يتلقوا نقل حقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية والأراضي غير الزراعية غير السكنية، وأن يكونوا قد دفعوا رسوم استخدام الأراضي أو دفعوا إيجار الأرض مرة واحدة، ثم يمكنهم تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري. يؤدي هذا الخيار إلى تضييق نطاق حالات استخدام الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري مقارنة بالقانون الحالي. هذا هو القانون رقم 03/2022/قح15 الذي ينص على أن المستثمرين يجب أن يكون لهم حق الانتفاع بالأراضي السكنية والأراضي الأخرى، وهو ما يعتبر ضيقاً للغاية، مما يسبب ازدحاماً لنحو 300 مشروع سكني على مستوى البلاد (المستثمرون لديهم "أرض مجمعة" ولكنهم لا يستطيعون تنفيذها لعدم وجود أرض سكنية).

في التقرير رقم 598/BC-CP بتاريخ 23 أكتوبر/تشرين الأول المرسل إلى الجمعية الوطنية بشأن بعض محتويات مشروع قانون الأراضي (المعدل)، اقترحت الحكومة مراجعة المشروع في اتجاه اختراقي: إلغاء المتطلبات المتعلقة بنوع الأرض التي يجب أن يمتلكها المستثمرون أو يتلقوا تحويلًا لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري بالكامل.

وعلى وجه التحديد، تقترح الحكومة إلغاء الحكم الوارد في الفقرة 4 من المادة 123؛ البند 1 البند 6 المادة 128 من المشروع (سابقا كان من المقرر أنه لا يجوز تغيير غرض استخدام الأرض لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري إلا في الحالات التي كان فيها أو كان يتم فيها نقل الأراضي السكنية والأراضي غير الزراعية غير السكنية التي تم دفع رسوم استخدام الأرض أو إيجار الأرض عنها دفعة واحدة).

ووفقا للسيد دينه، فإن تقرير الحكومة ذكر أيضا أن حالات الاتفاقيات لنقل حقوق استخدام الأراضي للتنمية الحضرية تحدث بشكل رئيسي في المناطق المطورة حديثا والتي غالبا ما لا تحتوي على أراض سكنية، في حين أن سياسة الدولة هي تعزيز التحضر والتجميل الحضري.

"أوافق على هذا التعديل لأن الفائدة المباشرة هي أنه يمكن أن يساعد في فك حصار حوالي 300 مشروع إسكان على مستوى البلاد، والفائدة طويلة الأجل هي المساعدة في تعزيز آلية الاتفاق المتساوي بين الشركات والأشخاص في التحويل الطوعي للأراضي، وتجنب الاستحواذ الإجباري على الأراضي. والقضية المهمة هي أنه عندما يُسمح للمستثمرين بتغيير أغراض استخدام الأراضي، يجب أن يضمن تقييم الأراضي الامتثال للسوق حتى تتمكن الشركات من الوفاء بالتزاماتها المالية بالكامل، وتنظيم فروق إيجار الأراضي بشكل متناغم"، قال الخبير دينه.

أكد النائب في الجمعية الوطنية ديو هوينه سانج (بينه فوك) أن مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) قد تلقى وشرح وراجع العديد من المحتويات كما أسس بشكل كامل السياسات الرئيسية للحزب والدولة.

وعلى وجه التحديد، إتقان آلية وسياسات تنمية وإدارة سوق العقارات وسوق حقوق استخدام الأراضي بشكل صارم، وإعادة هيكلة سوق العقارات على أساس تنفيذ تخطيط وخطط استخدام الأراضي؛ وتضمن برامج وخطط تطوير الإسكان التنمية المستدامة لسوق العقارات والتغلب على المضاربة العقارية.

المحامي نجوين تان فونج ، عضو دائم في جمعية وسطاء العقارات في فيتنام:

السيد نجوين تان فونج

لا بد من مراقبة تطبيق القانون عن كثب.

في حال إقرارها، فإن القوانين الثلاثة: الإسكان (المعدل)، والأراضي (المعدل)، والأعمال العقارية (المعدلة) من شأنها حل النزاعات والقصور في الأعمال العقارية وإدارتها واستخدامها.

وعلى وجه الخصوص، فإن قانون الأراضي (المعدل) وقانون الإسكان (المعدل) من شأنهما أن يخلقا قاعدة قانونية مهمة لتعزيز التنمية السكنية ودعم تحسين السكن للناس. وهذا أيضًا عامل مهم لتعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

من خلال قانون تنظيم نشاط العقارات، إذا تم إقراره، سيتم التغلب على حالة الاستثمار العقاري العفوي، الذي يسبب اختلال التوازن وعدم التوافق بين العرض والطلب على السكن كما حدث في السنوات الأخيرة؛ ضمان تطور سوق العقارات بشكل مستقر وصحي وفعال.

ومع ذلك، أعتقد أن أجهزة الدولة والمنظمات الاجتماعية والأطراف ذات الصلة بحاجة إلى التنسيق الوثيق ومراقبة وتفتيش تنفيذ هذه القوانين. وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري أن تكون لدينا سياسات وآليات دعم مناسبة لمعالجة الصعوبات الناجمة عن التأثير السلبي لوباء كوفيد-19 على سوق العقارات.

تران خانه كوانج، المدير العام لشركة فيت آن هوا العقارية:

السوق ينتظر إشارة إيجابية

إذا تم إقرار القوانين الثلاثة: الإسكان (معدل)، والأراضي (معدل)، ونشاط العقارات (معدل)، فإنها ستكون معلومة إيجابية للغاية لسوق العقارات. لأن القضايا المتبقية سيتم معالجتها وتسهيل الآليات والمعاملات المتعلقة بأنشطة الأعمال العقارية والأراضي؛ وخاصة تهيئة الظروف السكنية للناس. علاوة على ذلك، فإن سوق العقارات يتم التحكم فيه بشكل جيد، ويتطور بشكل أكثر صحة واستدامة. والأمر الأكثر أهمية هو أنه سيتم إلغاء آلية طلب المنح للشركات والأفراد.

ويمكن القول إنه عند إقرار هذه القوانين الثلاثة، فمن الممكن حل ما نسبته 60% إلى 70% من الصعوبات القديمة التي عانت منها سوق العقارات لفترة طويلة. وعادة ما يكون ذلك بهدف إزالة الصعوبات التي تواجه المشاريع التي لا تزال قيد الإنشاء بسبب الإجراءات أو حساب رسوم استخدام الأراضي أو الأنشطة المتعلقة بترخيص المشاريع للمستثمرين.

كتب سون نهونغ

المصدر: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm