تتمتع العديد من الشركات بحقوق استخدام الأراضي ولكن ليس لديها مساحة أرض سكنية وتواجه صعوبة في الإجابة على السؤال حول ما إذا كان بإمكانها تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري وكيفية القيام بذلك بعد دخول قانون الأراضي حيز التنفيذ.
غادر السيد دانج فان خاي، نائب المدير العام لشركة كونستريسيم للاستثمار والتطوير السكني المساهمة، ورشة العمل "الديناميكيات الجديدة والفرص والتحديات من قانون الأراضي لعام 2024 والقوانين ذات الصلة" في صباح يوم 15 أغسطس بآمال كبيرة.
 |
| السيد دانج فان خاي، نائب المدير العام لشركة كونستريسيم للاستثمار والتطوير السكني المساهمة. |
"ذكر السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة تخطيط وتنمية موارد الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، القرار التجريبي للجمعية الوطنية بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي ولكن هذه الأرض ليست أرضًا سكنية، والتي سيتم مناقشتها في الاجتماع في أكتوبر المقبل. وقال السيد خاي على هامش ورشة العمل التي نظمتها مجلة ثونغ جيا، برعاية جمعية فيتنام لتنمية السلع الاستهلاكية (ACOD) وجمعية هانوي للأعمال (HBA): "سيكون لدينا المزيد من التوصيات بشأن حالتنا، لأننا في الوقت الحاضر نعتمد فقط على خيارات تجريبية".
في السابق، استمر السؤال الذي طرحه السيد خاي في الورشة في إثارة القضايا التي تحتاج إلى مناقشتها بعد أن يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 لأنه حالة نموذجية لمؤسسة لديها حقوق استخدام الأراضي ولكن ليس لديها مساحة أرض سكنية، لذلك لا يمكنها التقدم بطلب للتحويل إلى مشروع مع مساكن تجارية كما هو مطلوب.
يتضمن مشروع الشركة في هاي دونغ، والذي تمت الموافقة على تخطيطه منذ عام 2017، قطع أراضٍ سكنية وأراضي تجارية. على وجه الخصوص، الأرض التجارية بعيدة عن المنطقة السكنية. دفعت الشركة عقد إيجار لمدة 50 عامًا وحصلت على سجل إخلاء، ولكن لا توجد أي مساحة سكنية على الإطلاق.
"نحن قلقون للغاية لأنه إذا استمررنا في بناء المباني التجارية والخدمية، المعتمدة لتسعة طوابق، لضمان تقدم المشروع كما هو مطلوب، فربما نضطر إلى تركها فارغة ولا نستطيع تأجيرها لأنه لا يوجد سكان حولها، فمن سيستأجرها للخدمات؟" سيكون ذلك مضيعة. "نريد أن نسأل ما إذا كان من الممكن تعديل التخطيط لكل من الخدمات التجارية والإسكان، وما إذا كان يتعين علينا إعادة طرح العطاءات أو إعادة المزاد عندما يكون لدينا بالفعل الكتاب الأحمر؟ ..."، ناقش السيد خانه بعد الاستماع إلى السيد فان دوك هيو، العضو الدائم في اللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية والسيد تشينه يعرضان النقاط الجديدة لقانون الأراضي.
المشكلة هي أن قانون الأراضي وقانون الإسكان الحاليين لا يحتويان على آلية تسمح للمؤسسات التي تتمتع بحقوق استخدام الأراضي دون مساحة أرض سكنية ببناء مساكن تجارية بمفردها.
وفيما يتعلق بهذه القضية، اعترف السيد فان دوك هيو بأن هذه القضية تثير قلق العديد من المستثمرين، لكنه أكد أيضاً أنه عندما تم إقرار قانون الأراضي، تمت مناقشة هذه القضايا أيضاً بعناية.
 |
| السيد فان دوك هيو، العضو الدائم في اللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية. |
"إن هذه المسألة لم تنشأ بعد صدور القانون، بل تم النظر فيها على أساس الفوائد والتكاليف، والقوة والعيوب. وتعمل الحكومة على صياغة قرار تجريبي للتعامل مع الحالات التي تتوفر فيها الأراضي ولكن لا يمكن تقديم القدرة على تطوير المساكن التجارية بمفردها إلى الجمعية الوطنية.
أعتقد أن هناك حاجة إلى إجراء تجربة لتقييم الأثر قبل اتخاذ قرار بشأن تشريعه أم لا. "نظرًا لأن هدف قانون الأراضي ليس فقط تطوير الإسكان التجاري، بل تطوير سوق عقاري شامل ومتوازن، وليس إعطاء الأولوية لأي شريحة أو نوع،" ناقش السيد هيو مع رجال الأعمال محتوى قانون الأراضي الذي دخل حيز التنفيذ للتو اعتبارًا من 1 أغسطس 2024.
وفيما يتعلق بهذه القضية، قال السيد تشينه إن هناك بعض المشاكل التي تحتاج إلى توضيح. أحد المشاريع هو ما قبل قانون الإسكان لعام 2015 (بدء اللوائح على الأراضي الأخرى). ثانياً، هناك الأراضي غير الزراعية، والتي يجب نقلها خارج المدينة بسبب المتطلبات...، ولكن لا توجد مساحة أرض سكنية. ثلاثة مشاريع جديدة.
 |
| السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة تخطيط وتنمية موارد الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة). |
"هذا أمر يتطلب المزيد من البحث. وجهة نظرنا هي أنه بالنسبة للحالات التي كانت موجودة قبل عام 2015، والمشاريع المتعلقة بالأراضي غير الزراعية التي تم تعليقها بسبب النقل... يجب أن يكون هناك حل. وقال السيد تشينه "إن القيود ربما تقتصر على المشاريع الجديدة فقط"، واقترح أن تستمر الشركات في إبداء آرائها حتى تتمكن الوكالات من تجميع ودراسة الخيارات المقترحة للحكومة.
تدرس الحكومة حاليا مشروع قرار بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي غير السكنية.
يقدم المشروع خيارين لمعايير المشروع المختارة للتجربة.
الخيار الأول: تجريب مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي غير السكنية بما لا يتجاوز 30% من عدد المشاريع و20% من إجمالي مساحة احتياجات تطوير مشاريع الإسكان المعتمدة في برنامج وخطة تطوير الإسكان حتى عام 2030.
حيث يتم إعطاء الأولوية لقضايا الأراضي في المناطق الحضرية ومناطق التخطيط التنموي الحضري المعتمدة؛ المؤسسات التي تمارس أعمال العقارات وتستخدم الأراضي المخصصة لها من الدولة بتحصيل رسوم الانتفاع أو الأراضي المستأجرة من الدولة بتحصيل رسوم إيجار الأرض لمرة واحدة طوال مدة الإيجار؛ في الحالات التي يتوجب فيها نقل المنشأة بسبب التلوث البيئي أو يجب نقلها بسبب عدم الالتزام بتخطيط البناء أو التخطيط الحضري.
الخيار الثاني هو تجربة للحالات التي تلقى فيها المستثمرون وثيقة من اللجنة الشعبية الإقليمية توافق على تنفيذ مشروع إسكان تجاري من خلال اتفاقية لتلقي حقوق استخدام الأراضي قبل تاريخ سريان قانون الأراضي رقم 31/2024/QH15؛ في حالة أحقية المستثمر في الانتفاع بالأرض من أصلها المخصصة من الدولة عن طريق تحصيل رسوم الانتفاع بالأرض أو إيجار الأرض مع دفع إيجار الأرض لمرة واحدة طوال مدة الإيجار؛ في حالة كان للمستثمر حق الانتفاع بأراض غير زراعية وكان لابد من نقل المنشأة بسبب التلوث البيئي فيجب نقل المنشأة وفقا للمخطط الإنشائي والتخطيط العمراني.
تعليق (0)