شركات العقارات في دوامة نقص السيولة وجوع رأس المال

[إعلان 1]

صعوبة الوصول إلى رأس المال للشركات والبنوك تواجه صعوبات

في مناقشة حديثة، علق السيد لي هونغ كانغ، مدير التحليل والتصنيف الائتماني في FiinRatings، على أن الوضع التجاري لمؤسسات العقارات في النصف الأول من العام الماضي كان لا يزال منخفضًا بشكل أساسي مقارنة بمتوسط السنوات الخمس الماضية. لقد تحسنت الأعمال، ولكن ليس بشكل كبير.

وقالت وحدة التصنيف إن التقييمات المذكورة أعلاه تستند إلى بيانات تتعلق بالديون والربحية وجودة الأرباح لشركات العقارات عند مستويات متوسطة فقط.

باستثناء عدد قليل من الشركات الكبرى التي تتمتع بأموال الأراضي النظيفة والوضع القانوني الواضح والتي يمكنها تسجيل نتائج أعمال إيجابية هذا العام، فإن معظم الشركات العقارية المتوسطة الحجم في وضع الانتظار. بالإضافة إلى ذلك، يتعين على العديد من شركات العقارات اليوم أن تواجه وتتعامل مع مشكلتين كبيرتين للغاية. المشكلة الأولى هي أن الوصول إلى رأس المال أصبح أكثر صعوبة بكثير مقارنة بالفترة السابقة.

وعلق السيد خانج قائلاً إنه في الماضي، كان بإمكان شركات العقارات الوصول إلى مصادر رأس مال متنوعة ومرنة. ويمكنهم تعبئة رأس المال من عقود التعاون الاستثماري، ومشتري المنازل، والسندات، والقروض المصرفية، وما إلى ذلك. ومع ذلك، واجهت هذه القنوات حتى الآن العديد من الصعوبات، بما في ذلك قناة القروض المصرفية.

في هذه الأثناء، تعرضت البنوك التجارية أيضًا لضغوط كبيرة لدعم الشركات في الفترة الأخيرة بروح التعميم رقم 02 والمرسوم رقم 08، وإعادة هيكلة الديون للعملاء. لذلك، عند الاستثمار في المشاريع العقارية، يجب على البنوك التجارية أيضًا رفع معايير الاستثمار وفحص المشاريع بعناية.

وأضاف أن المشاريع التي تضم مستثمرين قانونيين بالكامل ولكنها ليست في القطاع الذي تركز البنوك على الاستثمار فيه من الصعب للغاية اقتراض رأس المال منها أيضا.

وينعكس تضييق فرص الحصول على رأس المال من القروض بالنسبة لشركات العقارات أيضًا في بيانات التدفق النقدي للشركات. من المتوقع أن ينخفض التدفق النقدي من أنشطة الاقتراض لدى معظم الشركات بشكل حاد في عام 2023، عندما تكون سوق السندات قاتمة وتشدد البنوك من عمليات الإقراض. على سبيل المثال، انخفض التدفق النقدي لشركة نوفالاند من 30,150 مليار دونج إلى 4,876 مليار دونج، وانخفض التدفق النقدي لشركة دات زانه من 7,351 مليار دونج إلى 3,300 مليار دونج.

وبحلول الربع الثاني، لم تتحسن الإيرادات من اقتراض هذه الشركات. بلغت إيرادات الاقتراض لشركة نوفالاند في الربع الأخير ما يعادل 19% من عام 2023، وبلغت إيرادات دات زانه 27%، وبلغت إيرادات شركة DIC Corp 16%.

كما أشار السيد نجوين كوك هونج، نائب رئيس مجلس الإدارة والأمين العام لجمعية المصارف في فيتنام، إلى قضية صعوبة الوصول إلى رأس المال بالنسبة لشركات العقارات.

وقال السيد هونغ إن رأس مال البنك المخصص للقروض العقارية ليس صغيرا. بلغت إجمالي القروض القائمة على العقارات والأعمال العقارية ما يقرب من 22٪ من إجمالي القروض القائمة على الاقتصاد حتى الأول من أغسطس. وتبلغ القروض القائمة على الأعمال العقارية المباشرة حوالي 1.2 مليون مليار دونج والقروض للمستهلكين 1.8 مليون مليار دونج.

وفي تقييمه للمشاكل القانونية التي تبلغ عنها شركات العقارات، تساءل السيد هونغ عما إذا كان ذلك بسبب الآلية أم لأن الشركات تطبق الآلية ولا تستطيع إصلاحها. وقال إن العديد من المشاريع تعاني من مشاكل قانونية لا يمكن حلها بسبب عدم توافقها مع القواعد القانونية.

وفي الوقت نفسه، يواجه القطاع المصرفي تحديات ناجمة عن المشاريع المتراكمة والمشاكل القانونية. بالنسبة للمشاريع التي لم تكتمل إجراءاتها، تواجه البنوك مشكلة الأموال الراكدة في هذه المشاريع مما يجعل من الصعب تحويل رأس المال. "يواجه القطاع المصرفي هذا التحدي، وليس المقصود هنا عدم توفيره ظروفًا مواتية لوحدات الإنتاج والأعمال، بما في ذلك قطاع العقارات. وهذا أمر مثير للقلق حقًا"، أكد السيد هونغ.

وأثار تساؤلاً حول عدم وجود إحصائيات حالياً حول عدد العقارات غير المكتملة التي "تحتكر" أموال الناس والبنوك، وكم من هذه المشاريع يمكن إنجازها.

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — السيد نجوين كووك هونغ، نائب الرئيس والأمين العام لجمعية بنوك فيتنام (الصورة: دان فيت).

وقال السيد نجوين كووك هونغ إن الصناعة المصرفية أوصت أيضًا جميع مستويات الصناعة بإكمال إجراءات التوجيه بسرعة وإزالة العقبات حتى يمكن وضع المشاريع المتوقفة في الاستهلاك قريبًا.

وقال إنه إذا لم تكن الصناعة المصرفية حذرة، فإن العواقب القانونية ستكون هائلة. في الماضي، حتى الشركات التي لا تملك المال قد تقوم بأعمال عقارية ثم تقع في مواقف صعبة وتحتاج إلى الإنقاذ. ثلاثة قوانين عقارية تدخل حيز التنفيذ ستعالج هذه المشكلة وتخلق فرصًا للشركات العقارية القادرة.

وقال السيد هونغ إن البنك مستعد للاستثمار في الشركات التي لديها رأس مال وقدرة حقيقية. وعلى وجه الخصوص، فإن البنوك على استعداد لإقراض شركات العقارات التي تعمل على تطوير الإسكان الاجتماعي. أما بالنسبة لشركات العقارات، فقد قال السيد هونغ إنها بحاجة إلى إعادة هيكلة نفسها وإعادة تقييم مواردها.

يدير

وبما أن الوصول إلى رأس المال من البنوك أو السندات المؤسسية أصبح أكثر صعوبة من ذي قبل، فإن شركات العقارات تضطر إلى النظر في خيارات أخرى. وتشمل قنوات تعبئة رأس المال الأخرى لهذه المؤسسة إصدار الأسهم، وبيع المشاريع، واقتراض الدولار الأمريكي.

وقد تمت الموافقة على خطط تعبئة رأس المال للعديد من المستثمرين من خلال إصدار الأسهم في اجتماع المساهمين السنوي لعام 2023. على سبيل المثال، أصدرت شركة نوفالاند 2000 مليار دونج في طرح خاص وأصدرت 11700 مليار دونج في حقوق الشراء للمساهمين الحاليين. أصدرت مجموعة Dat Xanh أسهمًا خاصة بقيمة 1,700 مليار دونج وأصدرت حقوق شراء بقيمة 1,800 مليار دونج للمساهمين الحاليين.

بنك Khang Dien House يصدر 3000 مليار دونج للمستثمرين المحترفين. أنهت شركة فات دات قائمة المساهمين لإصدار حقوق شراء أسهم بقيمة 1300 مليار دونج في مايو الماضي. تخطط شركة DIC Corp لإصدار حقوق شراء بقيمة إجمالية تبلغ 3000 مليار دونج.

هناك خيار آخر تطبقه شركات العقارات، رغم ترددها، للحصول على رأس المال، وهو بيع المشاريع. وتتضمن بعض الصفقات التي تبيع مشاريع للمستثمرين الأجانب قيام شركة تام لوك العقارية المساهمة ببيع مشروع بمساحة 3.68 هكتار في مدينة ثو دوك إلى شركة جامودا لاند مقابل 315.8 مليون دولار أمريكي.

باعت شركة ثوان ثانه المساهمة 2060 مترا مربعا من الأراضي بقيمة 14.3 مليون دولار أمريكي في المنطقة الثامنة في مدينة هوشي منه إلى شركة سكاي وورلد ديفيلوبمنت بيرهاد. تبيع شركة بيكاميكس آي دي سي مشروعًا في منطقة تان ثانه الحضرية بمساحة 18.9 هكتارًا لشركة كابيتال. أعلن أور نام لونج عن خطة لتعبئة حوالي 6000 مليار دونج في السنوات الثلاث المقبلة من خلال بيع رأس مال المشروع والأصول غير الأساسية في الاجتماع العام السنوي للمساهمين في عام 2024.

إذا لم يتم بيع المشروع، تختار المؤسسة إقامة علاقة استراتيجية لتنفيذ مشاريع مثل تعاون HTN مع Marubeni لتنفيذ مشروع المركز الإداري الجديد في مدينة ثو دوك.

وتظهر الأرقام في البيانات المالية هذا أيضًا عندما ارتفع التدفق النقدي من بيع الاستثمارات في أعمال أخرى لشركات العقارات الكبرى بشكل حاد من عام 2022 حتى الآن.