في 9 نوفمبر، أقيمت ندوة بعنوان "إزالة العوائق القانونية أمام العقارات" والتي نظمتها صحيفة نجوي لاو دونغ. ويعتقد العديد من المدراء والخبراء والمحامين والجمعيات والشركات أن الاختناقات القانونية يجب إزالتها لمساعدة سوق العقارات على التعافي بشكل أكثر وضوحا.
السوق يصل إلى القاع ولا يوجد نقص في رأس المال
وفي حديثهم في الندوة، اتفق العديد من الخبراء وقادة الجمعيات على أن سوق العقارات قد تجاوز الفترة الأكثر صعوبة، ووصل إلى أدنى مستوياته في الآونة الأخيرة ويتعافى على الرغم من أنه لا يزال يواجه صعوبات.
وتشير البيانات التي استشهد بها الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الوطني الاستشاري للسياسة النقدية والمالية، إلى أن السوق يضم قطاعين واعدين نسبيا: العقارات السكنية وعقارات المناطق الصناعية، وهما القطاعان الأقل تأثرا في الآونة الأخيرة. وفيما يتعلق بالعقارات السكنية، يعكس التقرير الأولي لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام انتعاشاً، حيث كان كل ربع أعلى من الربع السابق. تم إطلاق حوالي 20 ألف منتج؛ ارتفع حجم المعاملات تدريجياً على مدار الأرباع، حيث زاد في الربع الثالث من عام 2023 وحده بنسبة 56% مقارنة بالربع السابق.
وفيما يتعلق بالعقارات الصناعية، يوجد في الدولة نحو 400 حديقة صناعية، يعمل منها نحو 292 وتبلغ الطاقة الاستيعابية أو معدل الإشغال نحو 80% - 82%. ويصل معدل الإشغال بنهاية الربع الثالث من عام 2023 إلى نحو 82% في الجنوب و80% في الشمال. من المتوقع أن ترتفع أسعار إيجارات المناطق الصناعية بنسبة تتراوح بين 7% و12% في الربع الثالث من عام 2023 مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ويستمر العرض الجديد في التزايد، مع وجود آفاق كبيرة من مشاريع الاستثمار الأجنبي المباشر، كما أن الطلب على المستودعات والمصانع والإسكان الاجتماعي المرتبط بالمتنزهات الصناعية مرتفع.
- ترأس المناقشة الصحفي الدكتور تو دينه توان، رئيس تحرير صحيفة نجوي لاو دونج. الصورة: هوانغ تريو
ومن بين الصعوبات التي تواجه سوق العقارات والتي تم ذكرها مراراً وتكراراً هي رأس المال الائتماني، والذي تم حله الآن تدريجياً. وتشير الأرقام الصادرة عن البنك المركزي إلى أن الائتمان للاستثمار والأعمال العقارية والإسكان في الأشهر الستة الأولى من عام 2023 ارتفع بنحو 4.7%، على الرغم من سياق انخفاض الدخل وارتفاع أسعار الفائدة. رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر إيجابي للغاية، ففي الأشهر العشرة الأولى من عام 2023، تم تسجيل ما يقرب من 2 مليار دولار أمريكي في العقارات، تم صرف حوالي 763 مليون دولار أمريكي منها. ويتم أيضًا إصدار قناة تعبئة رأس المال من خلال السندات بشكل نشط من قبل مؤسسات العقارات، وذلك من خلال التفاوض على سندات الاستحقاق وإعادة شراء السندات المصدرة...
وعلق السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، قائلاً إن السوق قد تجاوز القاع. على وجه التحديد، وفقًا لبيانات إدارة البناء في مدينة هوشي منه، فإن القاع هو من الربع الأول من عام 2023، عندما يكون نمو قطاع العقارات سلبيًا بنسبة 16.1%، ولكن بعد ذلك يتحسن تدريجيًا. في نهاية الربع الثاني من عام 2023، لا يزال القطاع العقاري ينمو سلبيا بأكثر من 11%، ولكن منذ الربع الثالث لم يكن سلبيا إلا بأكثر من 8%.
ومن بين حزم الائتمان التي من المتوقع أن تخلق زخماً لسوق العقارات مؤخراً حزمة قروض بقيمة 120 ألف مليار دونج للاستثمار في تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي. قال بنك فيتنام للزراعة والتنمية الريفية (أجريبنك) إنه منذ اليوم الأول لتطبيق هذه الحزمة الائتمانية، تم تسجيل 30 مليار دونج.
وقال السيد فام فان دونج، مدير فرع أجريبانك بينه تريو (HCMC)، إن أجريبانك هو بنك مملوك للدولة بنسبة 100%، لذا يجب اتباع جميع اللوائح بدقة، بما في ذلك حزمة بقيمة 120 ألف مليار دونج. لقد تعاملت Agribank مع مشاريع الإسكان الاجتماعي منذ أكتوبر 2022 وواصلت متابعتها حتى الآن. فيما يتعلق برأس المال الائتماني، فإن البنوك لديها فائض وهي مستعدة لإقراض الشركات. لكن المشكلة هي أنه عند توفير رأس المال للمشروع، يجب أن يتوافق أيضًا بشكل كامل مع اللوائح الحكومية. ويقوم أجريبنك حاليا بالتنسيق مع الشركات لإزالة الصعوبات من أجل صرف الأموال للمشاريع بسرعة.
"وبشكل خاص، فإن معدل الفائدة على القروض لشراء المساكن الاجتماعية هو الأدنى في العديد من السنوات الأخيرة. حاليًا، يقوم Agribank بإقراض العملاء لشراء المساكن الاجتماعية بمعدل فائدة أقل بنسبة 2% من جدول أسعار الفائدة العادي. معدل فائدة منخفض، "رأس المال المتوفر، في انتظار أن تستكمل الشركات إجراءات الصرف" - أكد السيد دونج.
تعزيز دور مجموعات العمل
لا يوجد نقص في رأس المال الائتماني للإسكان الاجتماعي، لكن وفقًا للشركات، فإن تنفيذ هذه المشاريع صعب للغاية.
وقال السيد فو مينه هوانج، المدير العام لشركة مساهمة الإسكان الاجتماعي في مدينة هوشي منه، إن الحكومة لديها العديد من الحوافز لتطوير الإسكان الاجتماعي ولكن العديد من الشركات لم تتمكن من الوصول إليها. قبل المشاركة في السكن الاجتماعي كان الأمر صعبًا، ولكن عند المشاركة أصبح الأمر أكثر صعوبة. وعلى وجه التحديد، بالإضافة إلى رأس المال، تواجه الشركات أيضًا صعوبات فيما يتعلق بأموال الأراضي. ولذلك تطالب الشركات الدولة بمراجعة صندوق الأراضي للإيجار وضمه إلى قائمة مشاريع الإسكان الاجتماعي وطرحه على المستثمرين لاختيارهم. ومن ثم تقوم المؤسسة بالمشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي وتحسب قيمة هذه الأرض ضمن تكلفة تطوير المشروع.
"لا تحقق الشركات التي تقوم بمشاريع الإسكان الاجتماعي سوى ربح بنسبة 10%، ولكن سعر البيع وهدف البيع يجب أن يمرا عبر وزارة البناء. وفي الوقت نفسه، هناك تكاليف لا يمكن تضمينها في سعر البيع. يستغرق تنفيذ الإسكان الاجتماعي وقتًا أطول ويتطلب تكاليف إضافية. "إن العجز التجاري يجعل الشركات غير مهتمة. والانتظار لمدة 2-3 سنوات حتى تقوم البنوك بصرف القروض هو أمر لا تستطيع الشركات تحمله. لذلك، فمن المستحسن أن يكون لدينا آلية صرف أسرع" - اقترح السيد هوانج.
وقد تم تحديد الصعوبات المذكورة أعلاه التي تواجه سوق العقارات وتمت الإشارة إليها في الآونة الأخيرة. أما المسألة المتبقية، وفقا للخبراء ورجال الأعمال الذين شاركوا في مناقشة صحيفة لاو دونج، فهي اقتراح الحل الأكثر جدوى لحل الصعوبات بسرعة.
قال السيد ثاي دوان هوا، نائب رئيس إدارة تطوير الإسكان وسوق العقارات بإدارة البناء في مقاطعة دونج ناي، إنه من خلال المراجعة، حددت دونج ناي 5 مجموعات من الصعوبات والعقبات في قطاع العقارات. ومن أبرز هذه الصعوبات والمشاكل التي تواجه إجراءات الموافقة على سياسات الاستثمار واختيار المستثمرين. هناك مشاريع تمت الموافقة عليها ضمن سياسة الاستثمار منذ سنوات طويلة، لكن الآن تقوم هيئة التفتيش بإعادة النظر فيها وتطلب منها الالتزام بقانون الإسكان، أي أن يكون لديها أرض سكنية. تقييم الأراضي صعب أيضًا. هناك مشاريع تم إسنادها ولكن لا يمكن تسعيرها لأن شركات الاستشارات لا تجرؤ على تسعيرها بسبب مخاوف من صعوبة شرحها للسلطات...
"هناك صعوبات كثيرة في تنفيذ مهمة بناء المساكن الاجتماعية في المشروع، حيث تم تنفيذ العديد من المشاريع وفق أنظمة قديمة، ولكن في وقت لاحق، توقفت التعديلات التخطيطية، على سبيل المثال، ينص قانون الإسكان على أن المحليات يجب أن "من الصعب جدًا "إعادة تقييم وإجبار الشركات على تخصيص 20٪ من مساحة المشروع للإسكان الاجتماعي" - أوضح السيد هوا الوضع الحالي.
وللتغلب على الصعوبات، تخطط مقاطعة دونج ناي لمواصلة تخطيط صناديق الأراضي للإسكان التجاري من الآن وحتى عام 2030، والباقي للإسكان الاجتماعي. تم الانتهاء من أعمال التخطيط لتكون جاهزة لاستقطاب المستثمرين، ولكن لا تزال هناك صعوبات. اعتبارًا من عام 2022 حتى الآن، وجهت لجنة الحزب الإقليمية واللجنة الشعبية لمقاطعة دونج ناي بإنشاء مجموعة عمل للتعامل مع التوصيات وإزالة الصعوبات التي تواجه الشركات.
منذ بداية عام 2023، أنشأت دونج ناي ثلاث مجموعات عمل لإزالة العقبات أمام المشاريع البطيئة، ومعالجة الصعوبات التي تواجه الشركات، وتطوير الإسكان الاجتماعي. ويرأس مجموعات العمل الثلاث قادة إقليميون. كما قامت الإدارات، وتحديداً إدارة البناء، بتشكيل مجموعة عمل لإزالة الصعوبات التي تقع ضمن صلاحياتها على مراحل؛ إذا كان الأمر يتعلق بمستوى أعلى، قم بالتسجيل للعمل مع الوزارات والفروع لحلها للمؤسسة.
توقع تعديل 3 مشاريع قوانين قريبا
ومن الحلول المتوقعة مشاريع القوانين الثلاثة - قانون تنظيم العمل العقاري (المعدل)، وقانون الإسكان (المعدل)، وقانون الأراضي (المعدل) - التي تجري مناقشتها في الدورة السادسة لمجلس الأمة. تمت مناقشة وإبداء الآراء في الجلسة الخامسة عشرة؛ وفي حال إقراره، فسوف يؤدي ذلك إلى إزالة العوائق القانونية أمام سوق العقارات.
قال المحامي نجوين تان فونج، العضو الدائم في جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، في تحليله: إن مشروع قانون الإسكان (المعدل) يثير قضية حل بعض النزاعات من خلال التحكيم التجاري. في الوقت الحاضر، لا تزال النزاعات قائمة بين المستثمرين ومشتري المنازل ومستخدمي الشقق، حيث لم يتم إصدار الشهادات للعديد من المشاريع لسنوات عديدة. ومن شأن الأحكام الجديدة في مشروع القانون أن تساعد في توضيح وجهة نظرهم.
ويشير مشروع قانون تنظيم مهنة الوساطة العقارية (المعدل) أيضاً إلى ضرورة تحسين نوعية مهنة الوساطة العقارية في الفترة المقبلة...
وقال المحامي فونج "عندما يتم إقرار هذه القوانين الثلاثة، فإنها سوف تساهم في نشر القانون وترويجه، وتحسين نوعية المشاركين في سوق العقارات، وخاصة السماسرة".
تحتاج السلطات إلى تعليمات محددة وواضحة.
وفيما يتعلق بالجوانب القانونية والإجرائية لبناء المساكن الاجتماعية، يرى العديد من الخبراء أن الشركات والجمعيات بحاجة إلى تحديد الإجراءات الصعبة الحالية، والإجراءات التي تحتاج إلى إزالتها. وفيما يتعلق بالنهج، وبالنسبة لجميع المشاكل المتشابكة والمتداخلة والمتضاربة، فإن الحكومة والجهات المعنية بحاجة إلى تعليمات محددة وواضحة؛ وتحتاج المحليات أيضًا إلى التوضيح وتجنب المشاورات غير المباشرة التي تستغرق وقتًا طويلاً وهي غير فعالة.
ويرى الدكتور كان فان لوك أن "المؤسسات والجمعيات نفسها تبذل جهوداً كبيرة، ولكن في رأيي، نحن بحاجة إلى محاولة تقديم توصيات أكثر دقة والحصول على حلول مصاحبة بشكل أوثق".
وحدة الشريك
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do- إعادة تأهيل العقارات 20231109222055675.htm
تعليق (0)