تسريع تعافي العقارات

في 9 نوفمبر، تم تنظيم ندوة بعنوان "إزالة العوائق القانونية أمام العقارات" من قبل صحيفة نجوي لاو دونج. وترى آراء كثيرة من جانب المديرين والخبراء والمحامين والجمعيات والشركات أن الاختناقات القانونية يجب إزالتها لمساعدة سوق العقارات على التعافي بشكل أكثر وضوحا.

السوق يصل إلى القاع، ولا يوجد نقص في رأس المال

وفي كلمته خلال الندوة، اتفق العديد من الخبراء وقادة الجمعيات على أن سوق العقارات قد تجاوز الفترة الأصعب، ووصل إلى أدنى مستوياته في الآونة الأخيرة ويتعافى على الرغم من أنه لا يزال يواجه صعوبات.

وتشير البيانات التي استشهد بها الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الوطني الاستشاري للسياسة النقدية والمالية، إلى أن السوق لديه قطاعين إيجابيين نسبيا: العقارات السكنية وعقارات المناطق الصناعية، والتي كانت الأقل تأثرا في الآونة الأخيرة. وفيما يتعلق بالعقارات السكنية، يعكس التقرير الأولي لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام انتعاشًا، حيث كان كل ربع أعلى من الربع السابق. تم إطلاق حوالي 20 ألف منتج؛ وارتفع حجم المعاملات تدريجيا على مدار الأرباع، حيث زاد حجم المعاملات في الربع الثالث من عام 2023 وحده بنسبة 56% مقارنة بالربع السابق.

وفيما يتعلق بالعقارات الصناعية، يوجد في الدولة ما يقرب من 400 منطقة صناعية، منها حوالي 292 منطقة عاملة وتبلغ طاقتها أو معدل الإشغال حوالي 80% - 82%. ويصل معدل الإشغال بنهاية الربع الثالث من عام 2023 إلى نحو 82% في الجنوب و80% في الشمال. من المتوقع أن ترتفع أسعار إيجارات المناطق الصناعية بنسبة تتراوح بين 7% و12% في الربع الثالث من عام 2023 مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ويستمر العرض الجديد في التزايد، مع وجود آفاق كبيرة من مشاريع الاستثمار الأجنبي المباشر، كما أن الطلب على المستودعات والمصانع والإسكان الاجتماعي المرتبط بالمتنزهات الصناعية مرتفع.

الصحفي - الدكتور تو دينه توان، رئيس تحرير صحيفة نجوي لاو دونج، ترأس المناقشة. الصورة: هوانغ تريو

ومن بين الصعوبات التي تواجه سوق العقارات والتي تم ذكرها مراراً وتكراراً هي رأس المال الائتماني، والذي تم حله الآن تدريجياً. وتشير الأرقام الصادرة عن البنك المركزي إلى أن الائتمان للاستثمار والأعمال العقارية والإسكان في الأشهر الستة الأولى من عام 2023 ارتفع بنحو 4.7%، على الرغم من سياق انخفاض الدخل وارتفاع أسعار الفائدة. رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر إيجابي للغاية، ففي الأشهر العشرة الأولى من عام 2023، تم تسجيل ما يقرب من 2 مليار دولار أمريكي في العقارات، تم صرف حوالي 763 مليون دولار أمريكي منها. ويتم أيضًا إصدار قناة تعبئة رأس المال من خلال السندات بشكل نشط من قبل مؤسسات العقارات، والتفاوض على سندات الاستحقاق وإعادة شراء السندات المصدرة...

وعلق السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، قائلاً إن السوق قد تجاوز القاع. وعلى وجه التحديد، وفقًا لبيانات إدارة البناء في مدينة هوشي منه، فإن القاع يبدأ من الربع الأول من عام 2023، عندما يكون نمو قطاع العقارات سلبيًا بنسبة 16.1٪، ولكن بعد ذلك يتحسن تدريجيًا. في نهاية الربع الثاني من عام 2023، لا يزال القطاع العقاري ينمو سلبياً بأكثر من 11%، ولكن اعتباراً من الربع الثالث لم ينمو سلبياً إلا بأكثر من 8%.

ومن بين حزم الائتمان التي من المتوقع أن تخلق زخماً لسوق العقارات مؤخراً حزمة القروض البالغة 120 مليار دونج للاستثمار في تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي. قال بنك فيتنام للزراعة والتنمية الريفية (أجري بنك) إنه منذ اليوم الأول لتطبيق حزمة الائتمان هذه، تم تسجيل 30 مليار دونج.

وقال السيد فام فان دونج، مدير فرع بنك أجريبانك بينه تريو (HCMC)، إن بنك أجريبانك هو بنك مملوك للدولة بنسبة 100%، لذا يجب اتباع جميع اللوائح بدقة، بما في ذلك حزمة بقيمة 120 ألف مليار دونج. لقد تعاملت Agribank مع مشاريع الإسكان الاجتماعي منذ أكتوبر 2022 وواصلت متابعتها حتى الآن. فيما يتعلق برأس المال الائتماني، فإن البنوك لديها فائض وهي مستعدة لإقراض الشركات. لكن المشكلة هي أنه عند توفير رأس المال للمشروع، يجب أن يتوافق أيضًا بشكل كامل مع اللوائح الحكومية. ويقوم البنك الزراعي حاليا بالتنسيق مع الشركات لإزالة الصعوبات التي تواجهها من أجل صرف الأموال للمشاريع بسرعة.

على وجه الخصوص، يُعدّ سعر الفائدة على قروض شراء المساكن الاجتماعية الأدنى في السنوات الأخيرة. حاليًا، يُقرض بنك أجري بنك العملاء لشراء المساكن الاجتماعية بسعر فائدة أقل بنسبة 2% من جدول أسعار الفائدة الاعتيادي. أسعار فائدة منخفضة، ورأس مال متوفر، في انتظار الشركات لإكمال إجراءات الصرف - أكد السيد دونغ.

تعزيز دور مجموعات العمل

لا يوجد نقص في رأس المال الائتماني للإسكان الاجتماعي، ولكن وفقًا للشركات، فإن تنفيذ هذه المشاريع أمر صعب للغاية.

وقال السيد فو مينه هوانج، المدير العام لشركة مساهمة الإسكان الاجتماعي في مدينة هوشي منه، إن الحكومة لديها العديد من الحوافز لتطوير الإسكان الاجتماعي ولكن العديد من الشركات لم تتمكن من الوصول إليها. قبل المشاركة في السكن الاجتماعي كان الأمر صعبًا، ولكن عند المشاركة أصبح الأمر أكثر صعوبة. وعلى وجه التحديد، بالإضافة إلى رأس المال، تواجه الشركات أيضًا صعوبات فيما يتعلق بأموال الأراضي. لذلك، تريد الشركات من الدولة مراجعة صندوق الأراضي للإيجار وإدراجه ضمن قائمة مشاريع الإسكان الاجتماعي وطرحه على المستثمرين للاختيار. ومن ثم تقوم المؤسسة بالمشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي وتحسب تكلفة هذه الأرض ضمن تكلفة تطوير المشروع.

لا تحقق الشركات التي تُنفّذ مشاريع الإسكان الاجتماعي سوى ربح قدره 10%، لكن سعر البيع ومواد البيع يجب أن تخضع لمراجعة وزارة الإنشاءات. في الوقت نفسه، هناك تكاليف لا يُمكن تضمينها في سعر البيع. يستغرق بناء المساكن الاجتماعية وقتًا أطول وأصعب من المساكن التجارية، مما يُقلل من اهتمام الشركات. الانتظار لمدة سنتين أو ثلاث سنوات حتى تُصرف البنوك القروض أمرٌ لا يُمكن للشركات انتظاره. لذلك، يُوصى بوضع آلية صرف أسرع.

وقد تم تحديد الصعوبات المذكورة أعلاه التي تواجه سوق العقارات وتم الإشارة إليها في الآونة الأخيرة. وتتمثل المشكلة المتبقية، وفقا للخبراء وأصحاب الأعمال الذين شاركوا في مناقشة صحيفة نجوي لاو دونج، في اقتراح الحل الأكثر جدوى لحل الصعوبات بسرعة.

قال السيد تاي دوآن هوا، نائب رئيس إدارة تطوير الإسكان وسوق العقارات بإدارة البناء في مقاطعة دونج ناي، إنه من خلال المراجعة، حددت دونج ناي 5 مجموعات من الصعوبات والعقبات في قطاع العقارات. ومن أبرز هذه التحديات الصعوبات والمشاكل في إجراءات الموافقة على سياسات الاستثمار واختيار المستثمرين. هناك مشاريع تمت الموافقة عليها ضمن سياسة الاستثمار منذ سنوات طويلة، لكن الآن تقوم هيئة التفتيش بإعادة النظر فيها وتطلب منها الالتزام بقانون الإسكان، أي أن يكون لديها أرض سكنية. تقييم الأراضي صعب أيضًا. هناك مشاريع تم إسنادها ولكن لا يمكن تسعيرها لأن شركات الاستشارات لا تجرؤ على تسعيرها بسبب مخاوف من صعوبة شرحها للسلطات...

هناك صعوبات كثيرة في تنفيذ مهمة بناء المساكن الاجتماعية في المشروع. نُفِّذت العديد من المشاريع وفقًا للوائح القديمة، لكن التعديلات التخطيطية اللاحقة تعطلت. على سبيل المثال، ينص قانون الإسكان على ضرورة إعادة تقييم المناطق وإلزام الشركات بتخصيص 20% من مساحة المشروع للمساكن الاجتماعية، وهو أمر بالغ الصعوبة. - تطرق السيد هوا إلى الوضع الراهن.

وللتغلب على الصعوبات، تخطط مقاطعة دونج ناي لمواصلة تخطيط صناديق الأراضي للإسكان التجاري من الآن وحتى عام 2030، والباقي للإسكان الاجتماعي. تم الانتهاء من أعمال التخطيط لتكون جاهزة لاستقطاب المستثمرين، ولكن لا تزال هناك صعوبات. من عام 2022 حتى الآن، وجهت لجنة الحزب الإقليمية واللجنة الشعبية لمقاطعة دونج ناي بإنشاء مجموعة عمل للتعامل مع الالتماسات وإزالة الصعوبات التي تواجه الشركات.

منذ بداية عام 2023، أنشأت دونج ناي ثلاث مجموعات عمل لإزالة العقبات أمام المشاريع البطيئة، ومعالجة الصعوبات التي تواجه الشركات، وتطوير الإسكان الاجتماعي. ويرأس مجموعات العمل الثلاث قادة إقليميون. كما قامت الإدارات، وخاصة إدارة البناء، بتشكيل فريق عمل لإزالة الصعوبات التي تقع ضمن صلاحياتها بشكل تدريجي؛ إذا كان الأمر يتعلق بمستوى أعلى، قم بالتسجيل للعمل مع الوزارات والفروع لحلها للمؤسسة.

توقع تعديل 3 مشاريع قوانين قريبا

ومن الحلول المتوقعة مناقشة مشاريع القوانين الثلاثة - قانون تنظيم الأعمال العقارية (المعدل)، وقانون الإسكان (المعدل)، وقانون الأراضي (المعدل) - والتعليق عليها في الدورة السادسة للمجلس الوطني الخامس عشر؛ وفي حال إقراره، فإنه سيزيل العوائق القانونية أمام سوق العقارات.

قال المحامي نجوين تان فونج، العضو الدائم في جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، في تحليله: إن مشروع قانون الإسكان (المعدل) يثير قضية مفادها أن بعض النزاعات سيتم حلها من خلال التحكيم التجاري. في الوقت الحاضر، لا تزال النزاعات قائمة بين المستثمرين ومشتري المنازل ومستخدمي الشقق، حيث لم يتم إصدار شهادات للعديد من المشاريع لسنوات عديدة. وستساعد الأحكام الجديدة في مشروع القانون على توضيح وجهة نظرهم.

ويشير مشروع قانون تنظيم مهنة الوساطة العقارية (المعدل) أيضا إلى ضرورة تحسين نوعية مهنة الوساطة العقارية في الفترة المقبلة...

وقال المحامي فونغ "عندما يتم إقرار هذه القوانين الثلاثة، فإنها ستساهم في نشر القانون وترويجه، وتحسين نوعية المشاركين في سوق العقارات، وخاصة الوسطاء".

تحتاج السلطات إلى تعليمات محددة وواضحة.

وفيما يتعلق بالجوانب القانونية والإجرائية لبناء المساكن الاجتماعية، يرى العديد من الخبراء أن الشركات والجمعيات بحاجة إلى تحديد الإجراءات الصعبة الحالية، والإجراءات التي تحتاج إلى إزالتها. وفيما يتعلق بالنهج، ففيما يتعلق بجميع المشاكل المتشابكة والمتداخلة والمتضاربة، فإن الحكومة والوكالات ذات الصلة بحاجة إلى تعليمات محددة وواضحة؛ وتحتاج المحليات أيضًا إلى التوضيح، وتجنب المشاورات غير المباشرة التي تستغرق وقتًا طويلاً وغير فعالة.

ويرى الدكتور كان فان لوك أن "المؤسسات والجمعيات نفسها تبذل جهوداً كبيرة، ولكن في رأيي، يتعين علينا أن نحاول تقديم توصيات أكثر دقة والحصول على حلول مصاحبة أكثر دقة".

وحدة الشريك

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm