سوق العقارات في مدينة هوشي منه - الجزء الأول: المشاكل القانونية ونقص العرض

الدرس الأول: المشاكل القانونية ونقص العرض

وبحسب جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA)، فإن سياسات الدعم، إلى جانب دعم الشركات ووكالات الإدارة، لا تؤدي فقط إلى تحقيق فرص انتعاش قوية، بل تعمل أيضًا على إعادة تشكيل هيكل السوق، نحو رؤية تنمية طويلة الأجل.

التحديات المتبقية

وبحسب تقرير صادر عن مكتب الإحصاء في مدينة هوشي منه، فإن الإيرادات من العقارات في عام 2024 ستصل إلى 199.155 مليار دونج، وهو ما يمثل 60.3% من إجمالي الإيرادات من "الخدمات الأخرى"، بمعدل نمو إيجابي قدره 6.7%. ومع ذلك، ووفقاً لجمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، فإن هذا النمو لا يمكن أن يخفي حقيقة أن الصعوبات استمرت على مدى السنوات الأربع الماضية، مع توقف العديد من المشاريع أو تأخيرها.

ومع ذلك، فإن الجهود المبذولة لإزالة العقبات القانونية من قبل الحكومة ولجنة الشعب في مدينة هوشي منه أسفرت عن نتائج معينة، مثل حل 64 مشروعًا في عام 2024، تم إكمال 8 مشاريع منها. ومع ذلك، لا يزال هناك أكثر من 100 مشروع آخر دون حل، مما يعوق بشكل خطير توفير إمدادات جديدة للسوق.

وقال السيد لي هوانج تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية المطورين العقاريين الماليزيين، إن حقيقة وجود أكثر من 100 مشروع تعاني من مشاكل قانونية لم يتم حلها لا تعيق توفير المساكن الجديدة فحسب، بل تؤثر أيضًا بشكل خطير على هيكل المنتج في السوق. ويواصل قطاع الإسكان الفاخر هيمنته، في حين يتزايد الطلب على الإسكان المتوسط ​​​​والمعقول التكلفة.

علاوة على ذلك، فإن التأخير في الموافقة على مشاريع الإسكان الاجتماعي تسبب في عواقب اجتماعية خطيرة. لا يستطيع أصحاب الدخل المنخفض والمتوسط ​​الحصول على مساكن بأسعار معقولة، مما يؤدي إلى زيادة عدم المساواة في الوصول إلى الموارد الحضرية.

ومن الجدير بالذكر أن مدينة هو تشي منه لديها 12 مشروعًا سكنيًا فقط تمت الموافقة على استثمارها في عام 2024، وهو عدد أقل بكثير من متوسط ​​عدد المشاريع البالغ 60 مشروعًا سنويًا قبل جائحة كوفيد-19. ومن بين هذه المشاريع، تمت الموافقة على مشروع واحد فقط للإسكان الاجتماعي، مما يدل على ركود خطير في تطوير قطاع الإسكان الميسور التكلفة.

بالإضافة إلى ذلك، لم يتم تخصيص أراضٍ أو تأجيرها لأي مشاريع، وتم منح تصاريح بناء لمشروعين سكنيين تجاريين فقط. وتظل العمليات القانونية المعقدة، بدءاً من الموافقة على الاستثمار، والموافقة على التخطيط التفصيلي 1/500 إلى تقييم الأراضي، تشكل عقبات رئيسية أمام تطوير السوق.

ومن ناحية أخرى، يتأثر سوق العقارات في مدينة هوشي منه أيضًا بسلسلة من السياسات القانونية غير المتسقة. إن القواعد المنظمة لتقييم المشاريع بموجب قانون الأراضي وقانون الإسكان والمراسيم ذات الصلة لم تخلق بعد الظروف المواتية لحل العوائق القانونية. ومن المتوقع أن يشكل تنفيذ آليات جديدة مثل المرسوم 115/2024/ND-CP والتعديلات على قانون التخطيط وقانون الاستثمار نقطة تحول، ولكن هناك حاجة إلى مزيد من الوقت لوضعها موضع التنفيذ.

ناهيك عن أن شركات العقارات تواجه حالياً ضغوطاً كبيرة بسبب نقص رأس المال الاستثماري. من المتوقع أن تصل القيمة الإجمالية للسندات المؤسسية المستحقة في قطاع العقارات بحلول عام 2025 إلى 180 ألف مليار دونج. ويؤدي هذا إلى تأخير أو إيقاف العديد من الشركات للمشاريع الجارية، مما يؤدي إلى خلق حلقة مفرغة تؤدي إلى ركود السوق.

اختلال العرض وارتفاع أسعار المساكن

في عام 2024، سيشهد سوق مدينة هوشي منه 31 مشروعًا سكنيًا تجاريًا فقط قيد الإنشاء، بإجمالي 31167 شقة، وهو انخفاض حاد مقارنة بالمتوسط ​​السنوي السابق. يذكر أن هناك 4 مشاريع فقط مؤهلة لجمع رأس المال، وتضم 1611 شقة، جميعها في قطاع الشقق الراقية. وهذه هي المرة الأولى في تاريخ السوق التي لم يعد فيها هناك أي عرض لشريحة الإسكان المتوسطة والمعقولة التكلفة.

علاوة على ذلك، يتجه هيكل المنتجات العقارية نحو وضعية "الهرم المقلوب"، حيث ستشكل المساكن الفاخرة 100% من العرض خلال 11 شهرًا من عام 2024، مقارنة بـ 70.6% في عام 2020. في غضون ذلك، اختفى الإسكان الميسور التكلفة - وهو القطاع الأكثر طلبًا - تمامًا من السوق.

وقد أدى هذا الخلل الخطير إلى ارتفاع أسعار المساكن بشكل لا يمكن السيطرة عليه. بلغ متوسط ​​سعر الشقق الفاخرة 9.39 مليار دونج/وحدة، دون احتساب التكاليف المتكبدة في السوق الثانوية. وفي المناطق المركزية مثل المنطقة الأولى والمنطقة الثالثة، تستمر أسعار المساكن في الارتفاع، في حين لا تزال مدينة ثو دوك ومنطقة بينه تشانه تفتقران إلى مشاريع جديدة، مما يؤدي إلى تعميق الفجوة بين أسعار المساكن وقدرة الناس على تحمل التكاليف.

بالإضافة إلى ذلك، تتوقع وزارة البناء أنه مع تعديل قائمة أسعار الأراضي في عام 2024، قد تستمر أسعار المساكن في الارتفاع بنسبة 15-20% في عام 2025. ولا تؤدي هذه الزيادة في الأسعار إلى تقليص فرصة امتلاك المساكن للفئات المتوسطة والمنخفضة الدخل فحسب، بل تزيد أيضًا من فجوة عدم المساواة في الحصول على السكن في المناطق الحضرية الكبيرة مثل مدينة هوشي منه.

ورغم الصعوبات العديدة، لا يزال من المتوقع أن يتعافى سوق العقارات في مدينة هوشي منه إذا تم حل القضايا القانونية بشكل كامل. ويمكن أن تصبح مناطق مثل بينه تشانه، ونها بي، ومدينة ثو دوك، التي تتمتع بأموال ضخمة للأراضي والبنية الأساسية للنقل المحسنة، محركات رئيسية للنمو.

ومن المتوقع أن تساعد المشاريع الرئيسية مثل خط المترو رقم 1 وطريق هوشي منه - موك باي السريع والطريق الدائري رقم 3 ليس فقط في ربط المنطقة المركزية بالضواحي، بل وأيضًا في خلق فرص التنمية للمدن الساتلية مثل لونغ آن ودونغ ناي وبينه دونغ.

ومع ذلك، للاستفادة من هذه الإمكانات، لا بد من حل الاختناقات القانونية في أقرب وقت. تحتاج مدينة هوشي منه إلى تعزيز آلية الاتصال بين هيئات الإدارة، وتقصير وقت معالجة مشاريع الاستثمار؛ وفي الوقت نفسه، لا بد من التركيز أيضاً على مراقبة أسعار المساكن وموازنة هيكل المنتجات في السوق لضمان التنمية المستدامة.

المقال الأخير: فك العقد، اغتنم الفرصة للاختراق

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406