منع المستثمرين من رهن منازل العملاء

زيادة الشفافية وزيادة العقوبات

وبحسب خبير العقارات فان كونغ تشانه، عندما يتم رهن منزل ويوافق البنك على السماح للمستثمر ببيعه دون الحاجة إلى التنازل عن الرهن العقاري، يتعين على البنك والمستثمر حل المشكلة بأنفسهم. وفي حالة حدوث أي مخاطر فإن البنك والمستثمر سيكونان مسؤولين عنها، وسيتمتع الأشخاص بحقوقهم المشروعة المحمية بالقانون.

يقوم العديد من المستثمرين برهن المنازل التي باعوها للعملاء للبنوك.

ولكن لوقف حالة المستثمرين الذين يرهنون منازل العملاء، اقترح السيد فان كونغ تشانه أن السلطات بحاجة إلى وضع إرشادات ولوائح لحل مثل هذه الحالات بطريقة تعود بالنفع على الناس. وخاصة عندما يلتزم الناس بالقانون والإجراءات ويسددون المبلغ كاملا، يجب على الدولة حمايتهم وإصدار كتب وردية لهم، وعدم ترك الناس يعانون من الخسائر بسبب النزاعات أو الوفاء بالتزامات المستثمر.

رغم أن القانون يتضمن العديد من اللوائح، إلا أنه لا يزال يحتوي على ثغرات، لذا من الضروري أن تتدخل السلطات وتُعالجها على الفور. عند الضرورة، يمكن للأفراد رفع دعاوى قضائية. كما يجب أن تكون أحكام المحكمة واضحة للغاية، في حالات شبه نموذجية، مثل السوابق القضائية، حتى يتمكن المستثمرون الآخرون والبنوك والأفراد من فهم المشكلة بوضوح والشعور بالأمان. وفي الوقت نفسه، لتقليل المخاطر التي يتحملها العملاء، من الضروري التحلي بالشفافية ونشر المعلومات حول المشاريع المرهونة. يجب أن يكون الإفصاح واضحًا ومفصلًا ومُحدّثًا بانتظام حتى يتمكن الناس من فهمه، وليس مجرد إفصاح عام، مع ذكر اسم المشروع فقط، كما اقترح السيد تشانه.

من منظور آخر، استشهد الدكتور فان فونج نام (من جامعة مدينة هوشي منه للقانون) بالمرسوم رقم 16 لتحليل أن أعمال عدم الإفصاح أو عدم الإفصاح الكامل أو عدم الإفصاح بشكل صحيح عن محتويات مشاريع العقارات أو مشاريع الاستثمار في بناء المساكن يمكن أن يعاقب عليها بغرامة تتراوح من 100 إلى 120 مليون دونج. تبلغ الغرامة المفروضة على قطاع العقارات الذي لا يستوفي الشروط المحددة بالكامل 600 مليون دونج. ولكن بالمقارنة مع الفوائد المكتسبة من استغلال الثغرات القانونية في مشروع عقاري واسع النطاق بقيمة مئات المليارات من الدونغ، فإن هذه الغرامة منخفضة للغاية. ولذلك، يتعمد العديد من المستثمرين انتهاك القانون، ويقبلون بدفع غرامات، مما يؤثر بشكل كبير على حقوق الجهات الأخرى.

وفي الوقت الحالي، أدخل قانون الأعمال العقارية لعام 2024 بعض التعديلات الإيجابية على التزام الكشف عن المعلومات الخاصة بالشركات العقارية. ومع ذلك، فإن الفشل في زيادة إطار العقوبات لضمان التعامل المناسب مع الانتهاكات يشكل أيضًا قيدًا للقانون.

وبالإضافة إلى ذلك، ينص القانون على أنه بعد أن تصدر إدارة البناء إشعارًا كتابيًا بأن المنزل مؤهل للبيع أو الإيجار المنتهي بالتمليك، يمكن للمستثمر رهن المشروع ويجب عليه أيضًا إلغاء الرهن العقاري قبل بيعه للعملاء. وفي الوقت نفسه، من الضروري أيضًا استكمال الإجراءات اللازمة لإصدار إدارة البناء إشعارًا بشأن السكن المؤهل. ومع ذلك، علق السيد تشانه قائلاً: من الصعب للغاية تنفيذ اللوائح عندما لا توجد آلية لضمان امتثال المستثمرين لللوائح. لأنه مباشرة بعد إعلان وزارة البناء عن رهن المستثمرين، فإنهم سيعتمدون على هذا الإعلان لتعبئة رأس المال من العملاء في أقرب وقت ممكن.

يجب تسوية الرهن العقاري قبل البيع للعملاء

وللسيطرة على ممارسة المستثمرين في رهن منازل العملاء للبنوك، قال السيد نجو جيا هوانج (جامعة مدينة هوشي منه للقانون) إنه بدلاً من اشتراط إجراء المعاملات من خلال قاعات تداول العقارات، من الضروري تعزيز وتوسيع نطاق منظمات التوثيق، من خلال اشتراط توثيق المعاملات العقارية التي يكون فيها أحد الأطراف أو الأطراف المشاركة في المعاملة منظمات أعمال عقارية... لأن الطبيعة المستقلة لأنشطة التوثيق ستساعد في التحقق من ومراقبة تنفيذ القانون والامتثال له من قبل المستثمرين ووسطاء العقارات والمستشارين لحماية الفئات الضعيفة.

وفي الوقت نفسه، من أجل الحفاظ على الاستقرار والنظام للتنمية الاقتصادية، من الضروري بناء آلية للسيطرة على معاملات الإسكان المستقبلية لشركات العقارات.

لضمان سلامة مشتري المنازل، ينبغي أن يُكمّل القانون اللوائح المتعلقة بتعزيز مسؤولية البنوك في إدارة الأصول المرهونة. فعند بيع المنازل المستقبلية، يقترض المستثمرون الأموال من البنوك ويحشدون رأس المال من العملاء. وإذا لم يُراقب رأس المال المُحشد عن كثب، فقد يُسيء المستثمرون استخدامه، ويستثمرونه في مشاريع متعددة في آنٍ واحد، مما قد يؤدي إلى فقدان قدرتهم على السداد، وعدم قدرتهم على إكمال المشروع وتسليم المنزل للعملاء. في هذه المرحلة، لا تتأثر حقوق مشتري المنازل فحسب، بل حقوق البنك المرهون أيضًا. لذلك، عند قبول رهن عقاري على مشروع سكني، يجب أن يكون البنك مسؤولاً عن إدارة الأصول المرهونة والإشراف عليها، كما اقترح السيد هوانغ.

وبحسب قوله، من الضروري أن تكون هناك لوائح أكثر وضوحا بشأن ضمان حقوق مشتري المنازل عند التعامل مع الأصول المرهونة في شكل نقل المشروع. لأن الأطراف يستطيعون التصرف في العقار عن طريق نقل مشروع العقار المرهون لاسترداد الدين.

ولضمان سلامة مشتري المنازل، يتعين على القانون أن يكمل اللوائح المتعلقة بتعزيز مسؤولية البنوك في إدارة الأصول المرهونة. لأن عند بيع المساكن المستقبلية، يقوم المستثمرون باقتراض الأموال من البنوك وتعبئة رأس المال من العملاء.

السيد نغو جيا هوانغ (جامعة الحقوق بمدينة هوشي منه)

مستثمر شقق فو ثانه يتعهد بسداد الديون

في 25 يونيو، أصدرت شركة 585، المستثمرة في مبنى شقق فو ثانه (منطقة تان فو، مدينة هوشي منه)، بيانًا صحفيًا أكدت فيه أنها ستسدد الدين "لفداء" المنزل للعميل.

يبلغ العدد الإجمالي للشقق في المشروع حاليًا 833 شقة. حيث رهنت الشركة الكتاب الأحمر على شكل أصول مستقبلية قدرها 219 وحدة وفقًا لعقد الرهن العقاري رقم 104 بتاريخ 4 أغسطس 2010. خلال أعمال العقارات، في عام 2010، تم تجميد العقارات، ووصلت أسعار الفائدة المصرفية إلى 22 - 23٪ سنويًا، مما جعل من الصعب على الشركة تشغيل أعمالها وكذلك ترتيب الديون مع البنك.

في مواجهة صعوبات العمل، وافق بنك فييت أ - فرع مدينة هوشي منه في 3 نوفمبر 2022 على السماح للمستثمر بسداد الدين لكل رمز شقة وسوف يقوم البنك بإصدار الرهن العقاري لكل شقة. حتى الآن، قامت الشركة 585 بمعالجة تحرير الرهن العقاري لـ 6 شقق (منها شقة واحدة تم رهنها حديثًا في أوائل يونيو 2024). واقترح المستثمر أن يواصل بنك Viet A - فرع مدينة هوشي منه دعم الشركة لمدة 3 سنوات قادمة حتى يتوفر للشركة المزيد من الوقت لإعداد الأصول المعادلة للتعامل مع إصدار الرهن العقاري للشقق المتبقية البالغ عددها 213 شقة (من الآن وحتى عام 2027). من بين 213 شقة مرهونة في بنك فييت أ، لا يزال يتعين على شركة 585 تحصيل 5% من قيمة الشقة من السكان، أي ما يعادل أكثر من 41 مليار دونج. وتؤكد الشركة 585 أن المقيمين ليسوا مسؤولين أمام البنك ولكن هم مسؤولية الشركة.

المصدر: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm