 |
| انفجار "قنبلة عنقودية" في إيفرجراند، وسوق العقارات في الصين يكشف عن جروح يصعب شفاؤها. بالصور: شهدت الصين طفرة عقارية كبيرة، حيث ظهرت العديد من الشقق الشاهقة مثل الفطر في جميع أنحاء البلاد. (المصدر: وكالة اسوشيتد برس) |
العرض ينخفض والطلب ينخفض بشكل أسرع
وبحسب استطلاع بلومبرج ، فإن الاستثمار العقاري ربما استمر في الانخفاض في يوليو 2023، ليصل الانخفاض على مدى سبعة أشهر منذ بداية العام إلى 8% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. وهذا انخفاض متتالي من 7.9% في الأشهر الستة الأولى من العام.
ومن الجدير بالذكر أن ظروف عمل المطورين العقاريين لم تتحسن. انخفضت مبيعات المنازل الجديدة من قبل شركات بناء المنازل الكبرى بأكبر قدر في عام في يوليو، على الرغم من تخفيف العديد من المدن للقيود المفروضة على شراء المنازل. وقد شكل هذا ضربة موجعة للمطورين الذين يحتاجون إلى السيولة النقدية لتخفيف أزمة الائتمان المستمرة منذ سنوات.
ستنضم شركة كانتري جاردن هولدينجز، التي كانت أكبر شركة تطوير عقاري في القطاع الخاص في الصين من حيث الإيرادات، إلى سلسلة من الشركات المتعثرة مثل مجموعة تشاينا إيفرجراند إذا فشلت في سداد الفائدة المستحقة الأسبوع الماضي على سندات بقيمة دولارين في غضون 30 يومًا.
حذر محللون في شركة تشاينا إنترناشيونال كابيتال كورب، ومن بينهم تشانج وينلانغ، من أن الضغوط على طول سلسلة قيمة العقارات مثل المبيعات والاستحواذ على الأراضي والبناء قد تستمر في التأثير على النمو الاقتصادي في الصين.
عند مشاهدة بطولة كرة القدم لمقاطعة دونغجيانغ في مقاطعة قويتشو على التلفاز أو الفيديو، يمكنك أن ترى أن الملعب محاط بمباني شاهقة.
تبلغ مساحة منطقة دونج جيانج أكثر من 3300 كيلومتر مربع، ويبلغ عدد سكانها أقل من 300 ألف نسمة. على الرغم من أن مساحتها أكبر بثلاث مرات من مساحة هونج كونج (الصين)، إلا أن عدد السكان لا يشكل سوى حوالي 4% من سكان هونج كونج. ونظراً لانخفاض الكثافة السكانية، فمن المقدر أن معدل إشغال هذه المباني الشاهقة لن يكون مرتفعاً للغاية.
كان متوسط مساحة المعيشة للفرد الواحد من سكان المناطق الحضرية في الصين في عام 1978 3.6 متر مربع، وقد ارتفع الآن إلى ما يقرب من 40 متر مربع. حوالي 97% من الأسر الحضرية لديها منازل، وفي المتوسط كل أسرة لديها 1.5 منزل، 40% من الأسر الحضرية لديها 2 منزلين أو أكثر. وفي سبتمبر/أيلول 2016، بدأت الحكومة بتنظيم سوق العقارات، وانخفضت الأسعار المتوسطة بشكل كبير.
في عام 2020، بلغ متوسط السعر الوطني 9860 يوان (حوالي 1360 دولار أمريكي)/م2.
بحلول نهاية عام 2022، من المتوقع أن ينخفض متوسط سعر العقارات إلى 9800 يوان/متر مربع. في ظل مستوى أسعار المساكن الحالي، أصبح العرض أكبر من الطلب، مما يدل على ارتفاع أسعار المساكن. ويوجد في سوق العقارات أيضًا فقاعة، مما سيجعل من المستحيل على المدى الطويل بالنسبة للعديد من الأشخاص تحقيق رغبتهم في تحسين مساكنهم. ومع ذلك، إذا انخفضت أسعار المساكن، فسوف يؤثر ذلك أيضاً على العمالة والاستهلاك في الأمد القريب.
وبحسب بيانات المكتب الوطني للإحصاء في الصين، انخفضت مساحة مبيعات المساكن التجارية في النصف الأول من هذا العام بنسبة 5.3% على أساس سنوي، ومن بينها انخفضت مساحة مبيعات المساكن السكنية بنسبة 2.8%. ارتفعت مبيعات المساكن التجارية بنسبة 1.1%، مع ارتفاع مبيعات المساكن السكنية بنسبة 3.7%. ارتفعت أسعار المساكن الجديدة بشكل طفيف، كما دعمت أسعار السوق الأولية المرتفعة أسعار المساكن المستعملة. في بعض المدن، أعاقت أسعار المساكن المرتفعة مبيعات المساكن المستعملة.
وبحسب إحصائيات موقع lianjia.com ، ارتفع عدد لافتات المنازل المستعملة للبيع في بكين وشنغهاي وقوانغتشو وشنتشن في النصف الأول من العام بنسبة 48.2% و36.7% و35.8% و30.9% على التوالي مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. في حين انخفض عدد المعاملات الناجحة للسكن المستعمل بنسبة 12.7%، و11.1%، و10.3%، وارتفع بنسبة 0.8% خلال الفترة نفسها على التوالي.
يشكو العديد من المستثمرين الصغار من أن "هناك سعرًا ولكن لا يوجد سوق"، حتى عندما يكون السعر مستقرًا، ولكن إذا لم ينخفض السعر بشكل حاد، فلا يمكن بيعه.
أسعار المساكن في المدن من الدرجة الثانية والثالثة والرابعة منخفضة، ودخول الناس منخفضة نسبيا أيضا، والمساكن الجديدة بطيئة عموما، وسوق المساكن المستعملة أكثر كآبة.
وتتمتع مدينتا تشونغشان وجيانجمن في منطقة خليج سان فرانسيسكو الكبرى بأعداد كبيرة من المنازل الشاغرة، كما أن معاملات الإسكان المستعملة متقطعة.
كيفية علاج الجروح البطيئة الشفاء؟
لا يزال سوق العقارات في الصين غير متفائل بشكل عام في النصف الأول من عام 2023، حيث تغيرت العلاقة بين العرض والطلب في سوق العقارات، وستستمر أسعار المساكن في الانخفاض على الأقل في الأمد القريب.
في منتصف يوليو/تموز، أكد بنك الشعب الصيني (البنك المركزي) أن "العلاقة بين العرض والطلب في سوق العقارات خضعت لتغييرات عميقة".
في 21 يوليو، أكدت الدورة العادية لمجلس الدولة الصيني على ضرورة إصلاح القرى الحضرية في المدن الكبرى بشكل مستقر.
في 24 يوليو، عقد المكتب السياسي مؤتمرا لمناقشة سوق العقارات، مؤكدا على ضرورة التكيف مع الوضع الجديد للتغيرات الكبرى في علاقة العرض والطلب في سوق العقارات الصينية، وضبط وتحسين سياسات العقارات على الفور. واقترح المكتب السياسي مرة أخرى الترويج بنشاط لتجديد القرى الحضرية وبناء البنية التحتية العامة ذات الاستخدام المزدوج "العادية والطارئة"؛ التأكيد على ضرورة تطوير السكن الإيجاري منخفض التكلفة من خلال قنوات مختلفة.
في الأول من أغسطس، عقد بنك الشعب الصيني وإدارة الدولة للنقد الأجنبي مؤتمر عمل للنصف الثاني من العام، وأعلنا دعمهما للتنمية المستقرة والصحية لسوق العقارات. وقد مدد المؤتمر فترة القرض لضمان تسليم المساكن، وقدم تمويلاً رأسمالياً مستقراً ومنظماً لسوق العقارات، وزاد الدعم المالي لتأجير المساكن، وتجديد القرى الحضرية، وبناء المساكن منخفضة التكلفة.
وفي الوقت نفسه، أكد المؤتمر على ضرورة استكمال منظومة مراقبة وتقييم ومنع المخاطر المالية، والحفاظ على خطوط حمراء لمنع وقوع المخاطر المالية النظامية. وشددت الجهات التنظيمية أيضًا على تنفيذ سياسات الائتمان السكني المتمايزة، وتوجيه خفض أسعار الفائدة على قروض الإسكان الفردية ومعدلات الدفعة الأولى، لتلبية احتياجات الإسكان.
وفي الأشهر الأخيرة، أعلنت الحكومة الصينية بشكل مستمر عن معلومات التحفيز الاقتصادي. حيث يتضمن المحتوى الأساسي ما يلي:
أولا، تحول سوق العقارات في الصين من الطلب الذي يتجاوز العرض إلى العرض الذي يتجاوز الطلب. لا يزال العقار يشكل عنصرا رئيسيا في ثروة الأسرة، ولكن عصر شراء المنازل كوسيلة أساسية لتجميع الثروة قد انتهى. وانخفضت أيضًا استثمارات التطوير العقاري في الصين في النصف الأول من العام بنسبة 7.9%، في حين انخفض الطلب بوتيرة أسرع.
ثانياً، إن التمويل المصرفي للعقارات اليوم له هدفان مهمان: الأول هو ضمان تسليم المنازل، ودعم المطورين لتسليم المنازل وفقاً للعقود، ومنع انهيار سوق العقارات. ثانياً، تجديد القرى الحضرية، وتطوير المساكن منخفضة التكلفة والمساكن الإيجارية منخفضة التكلفة. ورغم أن بعض الوثائق لا تذكر ذلك رسميا، فإن الإجراء المحدد لا يزال يتمثل في تنفيذ "منازل للسكن، وليس المضاربة". ومع ذلك، من دون المضاربة، من الصعب الحفاظ على أسعار المساكن المرتفعة.
ثالثا، تعزيز مراقبة المخاطر وإدارتها. في 27 يوليو، أعلنت مجموعة إيفرجراند للتطوير العقاري أن إجمالي ديونها في نهاية عام 2022 تجاوز 2.4 تريليون يوان. بحلول نهاية عام 2022، سيكون لدى شركة إيفرجراند أكثر من 100 ألف موظف؛ ديون تعاقدية تزيد عن 720 مليون يوان، تتعلق بمئات الآلاف من الشقق المباعة ولكن لم يتم تسليمها بعد.
إن كيفية التعامل بشكل صحيح وقانوني مع شركات العقارات المفلسة وغير السائلة والخاسرة مثل إيفرجراندي يشكل اختباراً للنظام المصرفي الصيني والدائنين الآخرين.
رابعا، يهدف خفض أسعار الرهن العقاري والدفعات المقدمة في المقام الأول إلى مساعدة مشتري المنازل لأول مرة وأولئك الذين يحتاجون إلى تحسينات منزلية. إذا لم يتغير دخل الناس وأسعار المساكن، فإن خفض معدل الدفعة المقدمة سوف يتسبب في انتشار فقاعة العقارات إلى الائتمان المالي. ويتناقض هذا مع هدف منع المخاطر المالية النظامية، مع وجود مجال محدود للمناورة.
إذا ظلت أسعار المساكن دون تغيير لفترة طويلة وارتفعت الأجور، فسوف يتم هدم بعض المباني القديمة، وقد تدعم القدرة الشرائية للمقيمين الجدد الأسعار الحالية بعد بضع سنوات.
وقد قدمت الحكومة بشكل مستمر تدابير مواتية لاستقرار أسعار العقارات من أجل استقرار الاقتصاد، ولكن بشكل عام، ستستمر أسعار العقارات الصينية في الانخفاض في الأمد القريب، وخاصة في سوق المساكن المستعملة.
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)