العقارات لا تزال رائدة في عائد الاستثمار

كيف ستتغير نفسية مشتري المنزل خلال العامين المقبلين؟

استناداً إلى البيانات الضخمة وأبحاث السوق من خلال دورات التطوير، يتوقع السيد نجوين كووك آنه - نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn أنه في العامين المقبلين، قد يمر سوق العقارات الفيتنامي بالمراحل التالية: الانعكاس، والاستكشاف، والتوحيد، والازدهار والاستقرار. في كل مرحلة، سيقوم المشترون بإعطاء الأولوية لعوامل مختلفة عند اختيار العقارات.

وعلى وجه التحديد، من الآن وحتى نهاية عام 2024، لا يزال السوق في مرحلة الاستكشاف، حيث يعطي المشترون الأولوية لعوامل معينة مثل تلبية احتياجات الإسكان الحقيقية، والوضع القانوني الواضح، وسياسات الدعم المالي الجيدة، إلى جانب عائدات الإيجار المستقرة وتحسين التكاليف. في هذه المرحلة، تحظى الشقق باهتمام كبير وتسجل أفضل سيولة بين جميع الأنواع.

مع دخول فترة التوحيد التي من المتوقع أن تبدأ في الربع الأول من عام 2025، سيكون المشترون والمستثمرون أكثر ثقة بالعوامل المالية والقانونية ولكنهم سيظلون يعطون الأولوية للمنتجات التي تخدم الاحتياجات الحقيقية وتجلب تدفقات نقدية جيدة. في الوقت الحالي، إذا كانت العوامل النقدية أكثر ملاءمة، فإن الأنواع ذات التكلفة المرتفعة مثل المنازل الخاصة والبيوت المتجاورة سوف تتحسن تدريجياً في حجم المعاملات.

نفسية المشتري في كل مرحلة من مراحل سوق العقارات (الصورة: Batdongsan.com.vn)

ومن المتوقع أن تكون الفترة من الربع الثاني من عام 2025 إلى الربع الرابع من عام 2025 فترة ازدهار. وسوف يولي الناس المزيد من الاهتمام لاحتياجات الاستثمار ومعدلات نمو الأسعار، ولن يضعوا الكثير من التركيز على سعر البيع والعوامل القانونية كما كان الحال في فترة السوق الكئيبة. وسيكون هذا هو الوقت الذي تستعيد فيه الأراضي والفيلات ميزتها تدريجيا وتتمتع بسيولة أفضل. ومن المتوقع أن يدخل سوق العقارات الفيتنامي اعتبارًا من بداية عام 2026 في دورة مستقرة، مع إعطاء المشترين الأولوية لفرص الاستثمار في الأنواع ذات معدلات نمو الأسعار المرتفعة والكميات الصغيرة ولكنها تجذب الكثير من الاهتمام.

بالإضافة إلى التنبؤ باتجاهات المشترين والمستثمرين في العامين المقبلين، يقوم Batdongsan.com.vn أيضًا بتحليل أذواقهم قصيرة المدى من خلال استطلاع علم نفس المستهلك العقاري للنصف الثاني من عام 2024. وبناءً على ذلك، فإن مؤشر معنويات السوق ثابت. وينتظر المشترون إشارات إيجابية من السوق، وانخفاض أسعار الفائدة مقارنة بعام 2023، وسياسات قانونية جديدة تدخل حيز التنفيذ لخلق نفسية أفضل للناس.

وبحسب خبراء من موقع Batdongsan.com.vn، فإن اقتراح الحكومة بالسماح بدخول قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 هو إشارة إيجابية، مما يساعد على توضيح القانون وتسريع عملية تعافي السوق. وستعمل القوانين الفعالة على تعزيز تقييم الأراضي بشكل أكثر اتساقًا وواقعية، وتشديد المتطلبات للمستثمرين في تطوير المشاريع لضمان حقوق المشترين، وتسهيل ملكية العقارات للفيتناميين في الخارج، وجذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية، وتعزيز الاحتراف والشفافية في مجتمع الوساطة.

العوامل المهمة التي تدفع مشتري المنازل إلى اتخاذ قرار "الدفعة الأولى"

وبالإضافة إلى ذلك، فإن الطلب على العقارات موجود دائمًا، والمشترون الرئيسيون في الفترة القادمة هم العائلات الشابة، وخاصة المتزوجين حديثًا. أظهر استطلاع أجرته هذه الوحدة أن 73% من الأشخاص المتزوجين الذين ليس لديهم أطفال يخططون لشراء منزل في العام المقبل. في حين أن الأشخاص العزاب يعطون الأولوية لمساحة العمل عند اختيار العقارات، فإن الأشخاص المتزوجين يهتمون أكثر بوسائل الراحة مثل المدارس ومراكز التسوق والمتاجر. يتزايد اتجاه شراء المنتجات الثانوية بسبب انخفاض العرض الأولي في حين أن سعر افتتاح المشاريع الأولية مرتفع.

وأظهر استطلاع حول نفسية المستهلك في النصف الثاني من عام 2024 أيضًا أن المشترين يعطون الأولوية للبحث عن المعلومات على مواقع الأخبار الرئيسية والموقع الرسمي للمستثمر. عندما يفكر المستثمرون في الاستثمار، فإنهم يهتمون أكثر بالإمكانات المالية، وعند اختيار المشروع، تكون الشرعية هي العامل الأهم. عند البحث عن وسيط عقاري لمساعدته في إتمام معاملة ما، فإن المشترين يقدرون الخبرة والتجربة والموقف بشكل أكبر، يليهم رسوم الوساطة.

لا يزال العقار يتصدر العائد بين قنوات الاستثمار

تظهر بيانات سوق العقارات للأشهر الستة الأولى من عام 2024 من Batdongsan.com.vn أن معظم قنوات الاستثمار سجلت علامات إيجابية مقارنة بعام 2023. ومن بينها، لا تزال العقارات القناة ذات أعلى عائد استثماري. اعتبارًا من يونيو 2024، ارتفع متوسط ​​سعر بيع العقارات بنسبة 24% مقارنة ببداية عام 2023. وفي الوقت نفسه، ارتفع مؤشر VNIndex، الذي يعكس تقلبات أسعار الأسهم، بنسبة 19%، وارتفع سعر الذهب في SJC بنسبة 17%، وارتفع سعر صرف الدولار الأمريكي بنسبة 8%.

وباعتبارها واحدة من المناطق الرائدة في زيادة الأسعار، سجلت هانوي زيادة بنسبة 32% في أسعار المساكن الخاصة مقارنة بأوائل عام 2023، وزادت الشقق بنسبة 31%، كما زادت الأراضي والفيلات والمنازل بنسبة 10-19%. وفي الوقت نفسه، ظلت أسعار العقارات في مدينة هوشي منه دون تغيير تقريبا على مدى العام والنصف الماضيين. وباستثناء الشقق التي ارتفعت أسعارها بشكل طفيف بنحو 6%، حافظت بقية أنواع العقارات على مستويات أسعارها.

فيما يتعلق بأنواع العقارات المعروضة في السوق، شهدت الأراضي والمنازل الخاصة انتعاشًا معينًا من حيث الفائدة والمعاملات في النصف الأول من عام 2024. وتحديدًا، ارتفع الاهتمام بالمنازل الخاصة بنسبة 87%، وارتفعت الأراضي بنسبة 60% مقارنة بالربع الأول من عام 2021. ومع ذلك، فإن هذا لا يمثل سوى تحسن محلي في بعض المناطق، وخاصة المحافظات الشمالية.

لا يزال العقار هو قناة الاستثمار الأكثر فعالية.

وفي بعض المقاطعات الشمالية وحدها، مثل هونغ ين، ارتفع الاهتمام بالأراضي بنسبة 194%، وزادت المنازل الخاصة بنسبة 70%. وشهدت هانوي أيضًا زيادة بنسبة 75% في الاهتمام بالأراضي و48% في المنازل الخاصة. وعلى وجه الخصوص، ارتفع مستوى الاهتمام والأسعار بشكل حاد في المناطق الضواحي في هانوي بفضل عوامل التخطيط وأنشطة المزادات. وعلى وجه التحديد، في النصف الأول من عام 2024، سجلت الأراضي في دونغ آنه، وجيا لام، وهوآي دوك، وتاش ثات، وكوك أواي زيادة في الطلب من 48% إلى 104%، مما أدى إلى زيادة أسعار الأراضي في هذه المناطق الضواحي من 4% إلى 24% مقارنة بالنصف الثاني من عام 2023.

علاوة على ذلك، تعد الشقق من أكثر الأنواع حيوية في سوق العقارات، وخاصة في سوق هانوي. تُظهر الأبحاث التي أجرتها هذه الوحدة أن الطلب على شراء الشقق في هانوي بلغ ذروته في مارس 2024، بزيادة تقترب من 60% مقارنة بنهاية عام 2023. حاليًا، على الرغم من "تراجع" الاهتمام بالشقق، إلا أن الأسعار لم تنخفض. سعر بيع الشقق في هانوي في مايو 2024 يعادل سعر بيع الشقق في مدينة هوشي منه، حيث يصل إلى 50 مليون دونج/م2. في الوقت نفسه، لا تزال الشقق هي النوع الذي يتمتع بأفضل سيولة في السوق، حيث قال 48% من الوسطاء المشاركين في استطلاع Batdongsan.com.vn إن الشقق في فترة من النمو القوي.

علق السيد دينه مينه توان - المدير الإقليمي الجنوبي لشركة Batdongsan.com.vn بأنه لا توجد حاليًا أي علامات على وجود "فقاعة" في الشقق لأن العوامل التي تخلق هذا الوضع هي الطلب المبالغ فيه، مع وجود طلب استثماري أكبر من الطلب الحقيقي؛ ترتفع الأسعار نسبيا بالنسبة للاقتصاد وأنواع أخرى؛ وساهمت السياسة النقدية المتساهلة في تسهيل هروب رؤوس الأموال إلى السوق.

الشقق هي النوع الأكثر حيوية في السوق، وخاصة في هانوي.

وتظهر بيانات موقع Batdongsan.com.vn أنه مقارنة بالمدن حول العالم، فإن الفجوة بين أسعار الشقق والناتج المحلي الإجمالي لفيتنام لا تزال غير مرتفعة للغاية. تشير التقديرات إلى أن شراء شقة بمساحة 50 متراً مربعاً في بانكوك (تايلاند) يتطلب إنفاق أكثر من 47 عاماً من الدخل، ويصل هذا الرقم في مانيلا (الفلبين) إلى أكثر من 56 عاماً، وفي كوالالمبور (ماليزيا) إلى ما يقرب من 17 عاماً. في هانوي ومدينة هوشي منه، يحتاج الناس إلى إنفاق حوالي 14 إلى 15 سنة من دخلهم لشراء شقة بحجم مماثل.

يُظهر معدل النمو السكاني في المدينتين الرئيسيتين أن الطلب الحقيقي على الشقق لا يزال مرتفعًا للغاية. ومن المتوقع أن يبلغ إجمالي الطلب على المساكن في هانوي 89 مليون متر مربع من المساحات الأرضية للفترة 2021-2030، بينما يبلغ في مدينة هو تشي منه 107.5 مليون متر مربع من المساحات الأرضية. وعلى الرغم من هذا الطلب المرتفع، فإن أسعار الشقق الحالية في هانوي وهو تشي منه ليست مرتفعة للغاية مقارنةً بمدن أخرى في العالم. وفي الوقت نفسه، من غير المتوقع أن تكون أسعار الفائدة على شراء المنازل منخفضة، حيث تم تعديل أسعار الفائدة على الودائع لترتفع. وبالتالي، لا توجد ظاهرة "فقاعة" في سوق الشقق. في الواقع، أدى قلة العرض وارتفاع أسعار الافتتاح إلى النمو القوي الأخير، كما أوضح السيد دينه مينه توان.

تران ثي ماي نهات

المصدر: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html