العقارات السياحية لا تزال في حالة «تقليص الخسائر»

[إعلان 1]

السيولة لم تتحسن بعد

وبحسب دراسة حديثة أجراها موقع Batdongsan.com.vn، فإن حالة "خفض الخسائر" مستمرة مع أنواع العقارات السياحية، وخاصة الشقق الفندقية. على الرغم من عدم وجود مبيعات جماعية كما كان الحال خلال جائحة كوفيد-19 أو فترة السوق "المجمدة" في أوائل عام 2023، إلا أن أخبار "خفض الخسائر" التي يتم دفعها باستمرار إلى أسواق العقارات أظهرت سلبية هذا السوق.

وتأتي إعلانات المبيعات هذه من العديد من المشاريع، بدءًا من كوانج نينه - حيث تتركز معظم مشاريع العقارات السياحية في الشمال - إلى كوانج بينه، ودا نانج، وكييان جيانج، وفونج تاو... وخاصة مع نوع الفيلات السياحية، يلاحظ أنه في بعض المشاريع، انخفض سعر "خفض الخسارة" من 3 إلى 9 مليارات دونج/وحدة مقارنة بالفترة التي كان السوق فيها مزدهرًا.

العقارات المنتجعية لا تزال في حالة سيئة صورة 1 — يتم نشر العديد من إعلانات المنتجعات العقارية "الخاسرة" في أسواق العقارات.

أما بالنسبة لمشروع كوندوتيل، فيبدو أن العديد من المستثمرين سئموا من هذا النوع من العقارات لأن هناك العديد من المشاكل لا تزال قائمة مثل القضايا القانونية التي لم يتم حلها، والأرباح غير المرضية، وخاصة الخلاف مع أساليب التشغيل والإدارة التي يتبعها المستثمر. في هذا النوع، عادة ما يتراوح سعر الخسارة بين 15-30% اعتمادًا على المشروع والمنطقة.

وأظهر تقرير صدر مؤخرا عن شركة DKRA Vietnam أن نقص السيولة مستمر لدى المستثمرين في معظم قطاعات العقارات المنتجعية في جميع أنحاء البلاد. في أغسطس 2023، تم بيع 3 وحدات فقط من منازل المنتجعات/المتاجر، وتم بيع 9 وحدات فقط من فيلات المنتجعات، وتم بيع 17 وحدة من الشقق الفندقية.

وقد أدى هذا الوضع إلى ارتفاع مخزون السوق إلى مستوى مرتفع. وبحلول شهر يونيو/حزيران، ارتفعت مخزونات الشقق الفندقية إلى أكثر من 42 ألف وحدة، في حين بلغ إجمالي عدد المحلات التجارية على الشاطئ والفيلات السياحية نحو 30 ألف وحدة.

لا يزال المنتجع العقاري في حالة سيئة (صورة 2) — يؤدي ضعف السيولة إلى زيادة مخزون العقارات السياحية يوما بعد يوم.

وفي مواجهة هذا الوضع، يواصل مستثمرو المشاريع تطبيق العديد من السياسات التفضيلية على نطاق واسع، مثل خصومات الدفع السريع، ودعم أسعار الفائدة، وفترة السماح بسداد رأس المال، والتزامات إعادة التأجير... لتحفيز الطلب في السوق. في بعض المشاريع الفردية، يتم تخفيض أسعار الفلل المنتجعية بنسبة 40-50% للعملاء الذين يدفعون بسرعة.

وتمت الإشارة بوضوح إلى أسباب تجميد سوق العقارات السياحية ووجوده، بما في ذلك القضايا المتعلقة بتعافي صناعة السياحة. مع قلة عدد الزوار، انخفضت ربحية العقارات السياحية بشكل حاد، مما أدى إلى عدم رغبة العديد من المستثمرين في الاهتمام بهذا السوق.

لن تتعافى صناعة السياحة في الأمد القريب

وبحسب بحث أجرته شركة سافيلز، فإن الأنشطة التجارية المخصصة للاحتياجات الترفيهية مثل الفنادق في معظم دول العالم تتعافى تدريجياً إلى مستويات ما قبل الجائحة، باستثناء منطقة آسيا والمحيط الهادئ.

وفي جنوب شرق آسيا، تقود سنغافورة عملية التعافي، مدفوعة بنمو متوسط أسعار الغرف. وسجلت تايلاند أيضًا معدل تعافي جيد. وفي الوقت نفسه، أصبحت الأنشطة التجارية في السوق الفيتنامية أقل من مستويات ما قبل الجائحة، كما يتضح من معدل إشغال الغرف ومتوسط أسعار الغرف.

علق السيد ماورو غاسباروتي، مدير فنادق سافيلز، قائلاً: "يمكن تقسيم العوامل المؤثرة على سوق المنتجعات الفيتنامية إلى ثلاث مجموعات: قصيرة ومتوسطة وطويلة الأجل. ولكل مجموعة تأثير مختلف على عملية تعافي السوق. على المدى القصير، أدى غياب الزوار الصينيين، الذين شكلوا 32% من إجمالي الزوار الدوليين إلى فيتنام في عام 2019، إلى العديد من التحديات لقطاع المنتجعات. بالإضافة إلى ذلك، أصبحت تكلفة الرحلات الجوية الطويلة أكثر تكلفة، مما أثر أيضًا على تعافي بعض الأسواق، مثل السوق الأوروبية. وبالمقارنة مع نفس الفترة من عام 2019، لا يزال إجمالي عدد الزوار الأوروبيين إلى فيتنام أقل بنحو 38% عن مستواه قبل الجائحة."

لا يزال المنتجع العقاري في حالة سيئة (صورة 3) — السيد ماورو جاسباروتي، مدير فنادق سافيلز.

وتظهر البيانات أنه في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2023، كان سوق السياحة الآسيوية إلى فيتنام أقل بنسبة 32% أيضًا من مستوى ما قبل الجائحة. تعد كوريا الجنوبية حاليًا أكبر سوق سياحية دولية لفيتنام، لكن العدد الإجمالي للزوار لا يزال أقل مما كان عليه في عام 2019.

أما بالنسبة للسوق المزدحمة مثل الصين، فقد بلغ عدد زوار فيتنام 950 ألف زائر فقط، أي ما يعادل 28% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2019. وانخفضت أسواق السياحة الأمريكية والأسترالية بنحو 8% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2019، حيث بلغ إجمالي عدد الزوار 900 ألف زائر، معظمهم من السياح من الولايات المتحدة وأستراليا.

إلى جانب التعافي البطيء للطلب، فإن حالة العرض الزائد تؤثر أيضًا على القدرة على التعافي والتطور. تشير الإحصائيات الصادرة عن فنادق سافيلز إلى أنه منذ عام 2016، دخل ما معدله حوالي 15 ألف غرفة في الفئة المتوسطة إلى الفاخرة إلى سوق الإقامة كل عام. وبالتالي، تضاعف المعروض من الغرف خلال ست سنوات فقط.

لا يزال السياح المحليون يشكلون القوة الدافعة الرئيسية لدعم الأنشطة السياحية في فيتنام. في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2023، استقبلت صناعة السياحة في فيتنام 86 مليون زائر محلي، بزيادة قدرها 7.8% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ومن المتوقع أن يكون هذا بمثابة محرك النمو لصناعة السياحة على المدى المتوسط والطويل.

وفيما يتعلق بقضية أخرى تتعلق بإمدادات السوق، يعتقد خبراء سافيلز أن صناعة المنتجعات في فيتنام تتمتع بإمكانات كبيرة، إلا أن ليس كل النماذج قادرة على العمل بشكل فعال. يسارع بعض المستثمرين إلى دخول السوق دون تقييم ظروف السوق المحلية بشكل شامل، حتى مع افتراض أن جميع نماذج الأعمال الفندقية هي نفسها.

وهذا يجعل تخطيط المشروع وتنفيذه لا يتم بشكل صحيح، مما يحد من قدرة المشروع على العمل بعد اكتماله. وفي الوقت نفسه، واعتمادًا على حقائق السوق، قد تعمل بعض نماذج الفنادق بشكل أفضل.

[إعلان 2]
مصدر