يشهد قطاع العقارات ازدهارًا، لكن الشركات لا تزال تمتلك مخزونًا بقيمة 291 مليار دونج

ما يقرب من 11.5 مليار دولار أمريكي في مخزون العقارات السكنية

تشير إحصاءات التقارير المالية للربع الثالث من عام 2024 لـ 10 شركات عقارية سكنية في البورصة إلى أن القيمة الإجمالية للمخزونات الصافية اعتبارًا من 30 سبتمبر بلغت 291،439 مليار دونج (حوالي 11.5 مليار دولار أمريكي)، بزيادة 7.9٪ عن نفس الفترة من العام الماضي. حتى بالمقارنة مع 30 سبتمبر 2021، وصل رقم نمو المخزون لهذه المجموعة إلى 45.6%.

ومن بين هذه الشركات العشر، تمتلك شركة No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company (Novaland - رمز السهم: NVL) أكبر مخزون بقيمة حوالي 145،006 مليار دونج، بزيادة قدرها 5.4٪ عن نفس الفترة من العام الماضي. وتمثل نسبة المخزون هذه 49.7% من إجمالي قيمة المخزون لمجموعة المؤسسات المذكورة أعلاه، وهو انخفاض طفيف مقارنة بنحو 51% في نفس الفترة من عام 2023.

وفقًا لملاحظات البيانات المالية، فإن أكبر مخزون لشركة نوفالاند هو العقارات المعروضة للبيع قيد الإنشاء (بما في ذلك بشكل أساسي رسوم استخدام الأراضي، واستشارات التصميم، والبناء، وغيرها من التكاليف). وسجل هذا البند نحو 136,812 مليار دونج، ما يمثل نسبة 94.1%. وفي الوقت نفسه في عام 2023، بلغ مخزون العقارات المعروضة للبيع 126,796 مليار دونج، وهو ما يمثل 92.3% من قيمة المخزون.

وقالت نوفالاند إنه اعتبارًا من 30 سبتمبر، استخدمت المجموعة مخزونًا بقيمة 57.972 مليار دونج كضمان للقروض.

وفي المرتبة الثانية من حيث المخزون جاءت شركة فينهومز المساهمة (رمز السهم: VHM) بـ57,981 مليار دونج، بزيادة 5.2% مقارنة بنهاية الربع الثالث من العام الماضي. وبالمقارنة مع نهاية الربع الثالث من عام 2021، ارتفع مخزون هذه الشركة بنسبة 81.4%.

على غرار نوفالاند، فإن غالبية مخزون فينهومز هو عقارات للبيع قيد الإنشاء بقيمة 50.009 مليار دونج، بشكل أساسي رسوم استخدام الأراضي، وتكاليف إخلاء الموقع، وتكاليف البناء والتطوير لمشاريع المنطقة الحضرية فينهومز أوشن بارك 2، وفينهومز أوشن بارك 3، وفينهومز سمارت سيتي وبعض المشاريع الأخرى.

شركة أخرى شهدت زيادة حادة في المخزون هي شركة Van Phu - Invest Joint Stock Company (رمز السهم: VPI). وفي نهاية الربع الثالث، بلغ صافي مخزون الشركة 3,348 مليار دونج، بزيادة قدرها 64% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. يتكون معظم مخزون هذه الوحدة من عقارات غير مكتملة في مشاريع مثل The Terra Bac Giang، وVlasta Thuy Nguyen، وSong Khe - Noi Hoang.

كما شهدت شركة نام لونغ للاستثمار المساهمة (رمز السهم: NLG) نموًا في المخزون بنسبة 20.9% مقارنة بنهاية الربع الثالث من عام 2023. ويتركز المخزون في المشاريع غير المكتملة مثل مشروع إيزومي (9,037 مليار دونج)، ومرحلة ووتر بوينت الأولى (3,556 مليار دونج)، ومرحلة ووتر بوينت الثانية (1,528 مليار دونج)، وأكاري (1,045 مليار دونج) وبعض المشاريع الأخرى.

لماذا لا يزال مخزون العقارات كبيرًا؟

في الواقع، ليس كل الناس يفهمون تمامًا معنى عناصر مخزون الأعمال العقارية. وفقًا للسيد نجوين هوو ثانه - نائب المدير العام والمستشار الاستراتيجي لشركة ويلاند - فإن العقارات قطاع أعمال خاص يختلف عن قطاع التصنيع.

بالنسبة لشركات التصنيع، عندما يزيد المخزون، يمكن فهم أن الشركة لا تستطيع بيع المنتجات. ولكن في حالة العقارات، كلما زاد المخزون، كلما زاد حجم صندوق الأراضي الذي تمتلكه الشركة.

مشروع سكني في هانوي (تصوير: تران كانج).

حتى المخزون المرتفع يعد علامة جيدة على أن الشركة لديها منتجات متاحة يمكن توصيلها للعملاء. وفي الوقت نفسه، أظهرت الشركات التي تعاني من نقص المخزون أنها لا تملك أراضي جديدة أو منتجات جديدة لبيعها في السوق. وهذه علامة على أن التدفق النقدي المستقبلي والمبيعات المستقبلية للشركة من المحتمل أن تتعرض للاضطراب.

في الأساس، فإن تقلب المخزون له اتجاهان تصاعدي وهبوطي. عندما ينخفض ​​المخزون، سوف تسجل الشركة الإيرادات. إذا استمرت الشركة في تنفيذ المشروع ولم تقم بتسليم المنتج بعد، فإن مخزون العقارات سيستمر في الارتفاع.

على سبيل المثال، في الماضي، كان مشروع Vinhomes في منطقة دونج آنه يشهد معاملات نشطة، لكن الأعمال كانت لا تزال تمثل عملاء الدفع المسبق فقط، وكانت المخزونات لا تزال في ازدياد. لا ينخفض ​​المخزون إلا بعد أن تقوم الشركة بتسليم المنزل للعميل. في هذه الحالة، تم بيع المخزون ولكن لم يتم تسجيله كإيرادات بعد.

وبحسب جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، شهد سوق العقارات الفيتنامي في الربع الثالث على وجه الخصوص والأشهر التسعة الماضية انتعاشًا إيجابيًا بعد فترة صعبة، وذلك بفضل استقرار الاقتصاد وسياسات الدعم الحكومية.

ولذلك فإن مجرد النظر إلى أرقام المخزون في البيانات المالية لشركات العقارات لا يمكن أن يعكس تطورات السوق. لتقييم الوضع التجاري لشركة عقارية، يحتاج المستثمرون إلى تقييم العديد من المؤشرات الأخرى مثل نمو الإيرادات المدفوعة مسبقًا من العملاء خلال الفترة والاعتراف بالإيرادات في البيانات المالية.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm