العقارات المنتجعية، "الطفل المفقود" في السوق

العقارات المنتجعية، "الطفل المفقود" في السوق

في القرار 08/2017، قرر المكتب السياسي جعل السياحة صناعة رائدة، وجذب الموارد الاجتماعية للاستثمار في تطوير السياحة، والاستثمار في المشاريع واسعة النطاق، وأماكن الترفيه في المناطق الرئيسية...

وبفضل ذلك، قام العديد من المستثمرين في الآونة الأخيرة بضخ أموالهم في مشاريع العقارات السياحية والمنتجعات والفنادق أو المنتجعات الراقية. ومع ذلك، يواجه قطاع العقارات السياحية والمنتجعات العديد من المشاكل القانونية.

صورة توضيحية. (المصدر: DK)

في ورشة عمل "تعديل قانون الأراضي: إنشاء الأراضي للسياحة"، التي عقدت صباح يوم 19 أكتوبر، قال السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، إن فيتنام لديها حاليًا أكثر من 200 مشروع عقاري سياحي قيد التنفيذ، مما يؤدي إلى إنشاء ما يقرب من 100 ألف شقة فندقية، و3 آلاف فيلا، و15 ألف غرفة فندقية جديدة.

بحلول عام 2030، قد تصبح فيتنام قوة سياحية عظمى، مع استقبالها 160 مليون زائر محلي و50 إلى 70 مليون زائر دولي، وهو ما يتطلب نحو 500 ألف غرفة إقامة، ناهيك عن أنواع أخرى من الخدمات، وخاصة السياحة الراقية، التي تكاد تكون معدومة.

وبحسب السيد دينه، فإن فيتنام لم تحقق في السياق الحالي سوى ثلث نظام البنية التحتية اللازم لتلبية الاحتياجات، كما أن الجودة ليست عالية في المستقبل. وظل هذا العدد راكداً على مدى السنوات القليلة الماضية، لأن القضايا القانونية لم يتم حلها.

وقال السيد دينه إن العقارات المنتجعية هي بمثابة "الطفل الضائع" في السوق. وبما أن قانون الأراضي لم يذكر أسماء مطوري العقارات السياحية، فإن هذه المجموعة من الأشخاص غائبة عن قانون الأراضي وقانون الاستثمار وغيرها من الأنظمة المتعلقة بسوق العقارات.

قال السيد دينه: "هناك أكثر من 100 مشروع سياحي ضخم مُعلّق حاليًا بانتظار حلول قانونية. إذا استمر هذا الوضع، فسيُثبّط الاستثمار السياحي والمستثمرين، وحتى السلطات المحلية التي ترغب في تشجيع الاستثمار ستواجه صعوبات".

هناك العديد من الصعوبات الأخرى.

في هذه الأثناء، قال المحامي نجوين هونغ تشونغ، رئيس مجلس إدارة شركة DVL Ventures، نائب رئيس نادي هانوي للعقارات، إن مشاريع العقارات السياحية والمنتجعات لا تزال تواجه مشكلة أكثر صعوبة و"صعبة" إلى حد ما، وهي تنظيم الحالات التي تستصلح فيها الدولة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصالح الوطنية والعامة.

وبناء على ذلك، تم تحديد المشروع الذي تسترد الدولة بموجبه الأراضي بهدف تطوير البنية التحتية التقنية والبنية التحتية الاجتماعية المشتركة للسكان، وضمان الأمن الاجتماعي للسكان، باستثناء المشاريع التي تهدف إلى تطوير السياحة والترفيه والترويح أو الجمع بين الإسكان التجاري مع تطوير السياحة ومرافق الخدمة والترفيه والترويح.

ومع ذلك، فإن مشروع قانون الأراضي المعدل لا يتضمن قواعد بشأن استرداد الأراضي لمشاريع المناطق الحضرية الجديدة. ومن ثم، فمن الضروري إضافة محتوى "مشروع المنطقة الحضرية الجديدة بمساحة تزيد عن 300 هكتار" إلى أنواع المنتجات العقارية في قانون الأراضي المعدل لضمان تزامن نظام البنية التحتية التقنية والبنية التحتية الاجتماعية.

وبحسب السيد تشونغ، شهدت السياحة تطوراً قوياً في الفترة من 2015 إلى 2019، حيث اعتبرت العديد من المقاطعات والمدن تطوير السياحة اتجاهاً جيداً، وحددت السياحة كرأس حربة. وهذا يؤدي إلى حقيقة أنه على الرغم من أن القانون ينص على أن العقارات السياحية لا تخضع لاسترداد الأراضي من قبل الدولة، لأن المشاريع السياحية يتم تحديدها كمشاريع رئيسية، فإن العديد من المحافظات لا تزال تستعيد الأراضي وتخصصها للشركات.

ورشة عمل علمية بعنوان "تعديل قانون الأراضي: تهيئة الأراضي للسياحة". (الصورة: DT)

ونتيجة لذلك، بدأت تظهر بعد عام 2019 قضايا قانونية تتعلق بالعقارات السياحية. وعندما تم تقديم طلب المراجعة، تم تعليق سلسلة من المشاريع بسبب قواعد تخصيص الأراضي، ونتيجة لذلك، لا تزال هذه المشاريع معلقة في انتظار إطار قانوني جديد.

لكي تصبح السياحة قطاعًا اقتصاديًا رائدًا، أعتقد أن قانون الأراضي الجديد يحتاج إلى لوائح محددة للأراضي السياحية. وفي الوقت نفسه، يجب أن تكون هناك سياسات وآليات منفتحة حقًا بشأن الأراضي والضرائب والاستثمار، وما إلى ذلك، لتنمية السياحة.

إن التنمية الاقتصادية في كل مرحلة لها أولويات مختلفة. "وعندما نحدد السياحة كرأس حربة، يجب إضافة مشاريع سياحية مثل المتنزهات الترفيهية ومناطق الترفيه والمجمعات متعددة الأغراض وما إلى ذلك إلى قائمة الأراضي التي تستردها الدولة من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية"، اقترح السيد تشونغ.

وأشار الخبير القانوني العقاري نجوين فان دينه أيضًا إلى وجود خلل آخر في مشروع قانون الأراضي (المعدل)، وهو في حالات استرداد الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصالح الوطنية والعامة.

وينص المشروع فقط على استرداد الأراضي للمشاريع السكنية والتجارية والخدمية المختلطة إذا قرر ذلك مجلس الشعب الإقليمي وفقًا للظروف المحلية.

وبالتالي، يجب على المشروع أن "يلتزم" بجزء من الوظيفة السكنية (لا يوجد تنظيم على المستوى أو النسبة المئوية) حتى تتمكن الدولة من استعادة الأرض.

أتفق مع الرأي القائل بضرورة استصلاح الأراضي لمشاريع السياحة والترفيه والترويح فقط (دون استخدامات سكنية). ومع ذلك، في المواقع المناسبة للسياحة، ينبغي إعطاء الأولوية لاستصلاح الأراضي لتنفيذ مشاريع سياحية رئيسية، مما يُسهم في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية المحلية، بل ويساهم في تحقيق التنمية للمنطقة بأكملها، كما صرّح السيد دينه.

وحلل السيد دينه أنه في الواقع، إذا لم يُسمح بالاستحواذ على الأراضي، فلن يكون من الممكن تنفيذ مشاريع واسعة النطاق لجذب المستثمرين المحتملين والقادرين. إذا تم الإبقاء على مشروع القانون الحالي، فسيتم إيقاف تنفيذ مشاريع سياحية رئيسية. لتنفيذ مشاريع السياحة والترفيه والتسلية، تضطر المحليات إلى "إدراج" جزء من الأراضي السكنية (ربما نسبة صغيرة للغاية) في مخطط المشروع لتلبية شروط الاستحواذ على الأراضي.

هذا الشكل من "التهرب" سيؤدي إلى عواقب. إن الأراضي السكنية غير المستغلة تسبب هدر الموارد أو إذا تم استغلالها ستشكل وظيفة سكنية ضمن نطاق المشروع السياحي. إن بقاء المقيمين في المشروع لفترة طويلة من الزمن سوف يقلل من مستوى الرفاهية في مشروع المنتجع. ولذلك يرى السيد دينه أنه من الضروري إضافة إلى المادة 79 من المشروع قضية استرداد الأراضي لتنفيذ مشاريع سياحية وترفيهية وترفيهية بحتة ليس لها وظائف إسكانية.

مصدر: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html