هل سيكون للضريبة الشاملة على مشتري المنازل الثانية تأثير سلبي على السوق؟

وبحسب الخبراء، فإن الضريبة العقارية الثانية يجب أن تكون مناسبة لظروف فيتنام، وتمنع المضاربة ولا تعيق فرصة الناس في شراء المنازل.

في مواجهة الواقع المؤلم لسوق العقارات الذي "أحدث موجات" في الآونة الأخيرة، اقترحت وزارة البناء إجراء تقييم. ضريبة تعدد مالكي العقارات لمنع المضاربة والتجارة قصيرة الأجل. وعلاوة على ذلك، توصي جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين بتشديد سياسات الائتمان واقتراح فرض ضرائب على مشتري المنازل الثانية، مع زيادة معدلات الضرائب تدريجيا على مدى فترات ملكية أقصر لمنع "فقاعات" أسعار العقارات.

ويحظى اقتراح فرض ضريبة عقارية ثانية بتأييد العديد من الخبراء ويعتبر حلاً فعالاً. ومع ذلك، في الوقت نفسه، تشير العديد من الآراء إلى أن فرض الضرائب على مشتري المنازل الثانية في هذا الوقت وتشديدها بشكل مفرط عندما يكون العرض محدودًا من شأنه أن يؤدي بسهولة إلى التأثير المعاكس المتمثل في استنزاف الاقتصاد.

ويقول الخبراء إن الضريبة العقارية الثانية يجب أن تكون مناسبة لظروف فيتنام، وتمنع المضاربة بدلاً من أن تعوق فرص الناس في شراء المنازل. الصورة: د.ن

وفي الواقع، بالنظر إلى بعض البلدان في المنطقة، فإن تطبيق السياسات الضريبية على أصحاب العديد من الأصول العقارات تم نشره لفترة طويلة. ولكن لم يكن من الممكن السيطرة على ارتفاع أسعار العقارات.

في سنغافورة، عادة، يتعين على المواطنين دفع ضريبة بنسبة 20% عند امتلاك منزل ثانٍ و30% عند امتلاك منزل ثالث. وبالإضافة إلى ذلك، تبلغ ضريبة التسجيل للمقيمين الدائمين 30% و35% على التوالي. أما بالنسبة للأجانب والمنظمات وشركات العقارات، فإن هذه الضريبة أعلى من ذلك وتطبق على جميع المعاملات، وتتراوح بين 35% - 65%.

منذ فرض ضريبة الدمغة الإضافية، ارتفعت أسعار العقارات في سنغافورة بنحو 34.6%. وجاءت المنازل الخاصة في سنغافورة في المرتبة الثانية في آسيا، بعد سعر 18,331 دولاراً أميركياً/م2 في هونغ كونغ (الصين)، بمتوسط سعر 11,749 دولاراً أميركياً/م2. وبناء على ذلك، واصلت أسعار إيجار الشقق في سنغافورة ارتفاعها الصاروخي، حيث بلغ متوسط الإيجار الشهري 2897 دولاراً أميركياً، وهو ما يقرب من خمسة أضعاف أغلى من المدن الباهظة الثمن الأخرى مثل طوكيو (613 دولاراً أميركياً) وسول (677 دولاراً أميركياً).

وفي حديثه لصحيفة كونغ ثونغ، علق البروفيسور دكتور العلوم دانج هونغ فو - نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق - على أن خصائص فيتنام تختلف عن سنغافورة. وأوضح الخبير على وجه التحديد: " إذا كان المنزل الأول يساوي أكثر من المنزل الثاني، فهل يجب علينا فرض الضرائب على المنزل الثاني فقط وتجاهل المنزل الأول؟ ".

وبالإضافة إلى ذلك، إذا تم تطبيق معدل ضريبة يتراوح بين 1% - 1.5% من القيمة على جميع حالات ملكية العقارات كما هو الحال في بعض البلدان، فإن ذلك "سيؤدي إلى ولادة" المزيد من الضرائب، مما يتسبب في ارتفاع أسعار المساكن بشكل أكبر، وسيخسر الناس فرصة الحصول على السكن. لأن في فيتنام دخل الناس لا يزال منخفضا، وإذا تم جمع هذا المستوى، فإن الناس لا يستطيعون تحمله.

وأكد السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، أن فرض الضرائب أو تشديد الائتمان على العقارات يجب أن يؤخذ في الاعتبار فقط عندما تكون هناك أفعال تؤثر سلبًا على السوق.

بالإضافة إلى ذلك، يخشى رئيس جمعية VARS من أن فرض ضريبة عقارية ثانية من شأنه أن يتسبب بشكل غير مرئي في التأثير الفوري على "القوة الشرائية للعقارات" في اتجاه هبوطي بسبب عقلية "الاعتبار والحساب" لدى الناس.

إذا لم نفهم بشكل صحيح ونطبق حساب الضريبة على العقارات الثانية أو أكثر بشكل صارم، فمن المؤكد أن ذلك سيؤدي إلى عواقب غير متوقعة، مما يتسبب في ركود السوق الذي بدأ للتو في التعافي على الفور، أو حتى الاستمرار في الوقوع في حالة صعبة.

ومن أجل تنظيم السوق، اقترحت VARS في السابق عدداً من الحلول بشأن سياسات الائتمان عندما يتقلب سوق العقارات، مما يؤثر على الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي دون التأثير على طلب الناس على السكن. وعلى وجه الخصوص، توصي منظمة VARS بأن تتمكن الحكومة من فرض لوائح على مراقبة جودة الائتمان، مما يتطلب من البنوك الإبلاغ عن مزيد من التفاصيل حول القروض المرتبطة بالعقارات، وبالتالي تعزيز مراقبة المخاطر.

وفي الوقت نفسه، يوصى بوضع سياسة لتشديد سياسات الائتمان للمضاربين. وعلى وجه التحديد، تستطيع مؤسسات الائتمان تعديل حدود الإقراض من خلال تعديل نسب القروض إلى القيمة، وتطبيق أسعار فائدة أعلى على مشتري المنازل الثانية أو اشتراط دفعات أسهم أعلى.

وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري إنشاء آلية ائتمان لمشاريع الإسكان الاجتماعي، وإعطاء الأولوية لتمويل مشاريع تطوير الإسكان الاجتماعي لمعالجة احتياجات الإسكان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

وفي تقديم التوصيات بشأن الحلول، بحسب الخبراء، بالنسبة لفيتنام، فإن إصدار ضريبة مناسبة هو شرط ضروري فقط، والشرط الكافي هو أن يتم تنفيذها بنجاح في الممارسة العملية. ومن الضروري إجراء حساب دقيق وتحديد خارطة طريق مناسبة إلى جانب إعداد حلول شاملة لتطوير البنية التحتية للإدارة وتغيير السياسات في تطبيق حقوق خصوصية الملكية.

ومن الضروري على وجه الخصوص تجنب التغييرات المفاجئة والمتقطعة من دولة إلى أخرى، والتي من شأنها أن تحدث صدمة للاقتصاد والإجماع الاجتماعي بأكمله.

وبحسب السيد دانج هونغ فو، أولاً وقبل كل شيء، لتجنب الإقرار غير الكافي أو الإقرار غير الصحيح لتجنب دفع الضرائب، من الضروري بناء البنية التحتية لإدارة الأراضي التي تربط الوحدات الإدارية الإقليمية.

بالإضافة إلى ذلك، لمنع المالك من نقل الملكية إلى شخص آخر بأشكال مختلفة لتجنب الضرائب أو تقليل الضريبة المستحقة، من الضروري طلب توضيح لمصدر الأموال لشراء العقار. وعلى وجه التحديد، يجب على الدولة أن تدير دخل الشعب.

وفوق كل ذلك، ينبغي للضريبة العقارية الثانية أن تكون مناسبة لظروف فيتنام، بحيث تمنع المضاربة بدلاً من أن تعوق فرص الناس في شراء المنازل.

مصدر