เวลาพลิกกลับของตลาดอสังหาฯ กำลังมาถึง

ในงานประกาศ "รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไตรมาส 3 ปี 2566" ซึ่งจัดโดย Batdongsan.com.vn เมื่อเช้าวันที่ 4 ตุลาคม ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 3 ปี 2566 ยังคงแข็งแกร่ง แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวกของความต้องการในการทำธุรกรรมและจิตวิทยาของผู้ซื้อ

นโยบายส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ

เมื่อทบทวนสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 คุณ Nguyen Quoc Anh รองกรรมการผู้จัดการใหญ่และผู้อำนวยการฝ่ายขายของ Batdongsan.com.vn เปิดเผยว่าในไตรมาสที่ผ่านมา สถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคค่อนข้างคงที่ กิจกรรมทางธุรกิจและการออกพันธบัตรปรับตัวดีขึ้น มีการนำนโยบายใหม่ๆ มากมายมาสนับสนุนตลาด เช่น หนังสือเวียนที่ 06 และประกาศ 297 ของนายกรัฐมนตรีเพื่อแก้ไขปัญหาแหล่งสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้

นอกจากนี้ โครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญหลายโครงการยังคงได้รับการเร่งดำเนินการโดยรัฐบาลและดำเนินการอย่างเร่งด่วน ส่งผลให้มีข้อมูลเชิงบวกจำนวนมากเกี่ยวกับแนวโน้มของตลาดโดยทั่วไป

แม้ว่าสถานการณ์เศรษฐกิจจะยังมีเสถียรภาพ แต่ตลาดอสังหาฯ ในไตรมาส 3 ปี 2566 ยังไม่ดีขึ้น ทั้งจำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์และระดับความสนใจลดลงอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ทั้งนี้ ในส่วนของแปลงที่ดินระดับความสนใจทั่วประเทศลดลงเกือบร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เมื่อเปรียบเทียบกับเดือนมีนาคม พ.ศ. 2566 ที่ดินในภาคเหนือมีอัตราดอกเบี้ยลดลง 73% ราคาที่ดินบริเวณจังหวัดภาคใต้ก็ลดลงถึง 71% และภาคกลางลดลงมากที่สุดถึงกว่า 75% ปริมาณการซื้อขายที่ดินไม่ได้ปรับปรุงดีขึ้น เนื่องมาจากความกังวลเรื่องกฎหมายและราคาขายที่ไม่เหมาะสม

อสังหาฯ – เวลาแห่งการพลิกกลับของตลาดอสังหาฯ กำลังจะมาถึง — คุณเหงียน กัวก์ อันห์ – รองผู้อำนวยการทั่วไปและผู้อำนวยการฝ่ายขายของ Batdongsan.com.vn

สำหรับบ้านพักอาศัยประเภทชั้นต่ำ ความต้องการและกำลังซื้อมักลดลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ ทั้งนี้ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 การค้นหาทาวน์เฮาส์ทั่วประเทศลดลง 52% วิลล่าลดลง 48% และบ้านส่วนตัวลดลง 42% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565

การค้นหาบ้านริมถนนในฮานอยลดลงมากกว่า 40% ส่วนในนครโฮจิมินห์ลดลงเกือบ 60% แม้แต่ประเภททาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ในตลาดท่องเที่ยวสำคัญก็ลดลงอย่างรวดเร็วในไตรมาสที่แล้ว และการฟื้นตัวยังคงไม่ชัดเจน

อพาร์ทเมนต์เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด เนื่องจากตอบโจทย์ความต้องการที่พักอาศัยจริงๆ ในขณะที่ประเภทอสังหาฯ อื่นลดลง จำนวนการค้นหาอพาร์ทเมนท์ทั่วประเทศกลับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 3% และจำนวนการค้นหาที่พักเช่าก็เพิ่มขึ้น 6% เช่นกัน ความต้องการอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 6% ส่วนในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียง 1%

อัตราความสำเร็จในการทำธุรกรรมอพาร์ตเมนต์แสดงให้เห็นถึงสัญญาณการปรับปรุง ซึ่งถือเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะฟื้นตัวได้ดี ราคาอพาร์ทเม้นท์มักไม่ลดลง แต่จะคงที่แม้จะมีการเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยในบางผลิตภัณฑ์และบางพื้นที่ก็ตาม หากเปรียบเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยในไตรมาสที่สามของปี 2566 เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4-5% ขณะที่อพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ยังคงทรงตัวในช่วงที่ผ่านมา

อสังหาฯแต่ละประเภทต้องใช้เวลานานเท่าใดจึงจะฟื้นตัว?

เมื่อแบ่งปันเกี่ยวกับระยะเวลาการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญมีความเห็นร่วมกันว่าปี 2024 จะเป็นช่วงเวลาที่ตลาดกลับตัว อย่างไรก็ตาม เวลาการกลับรายการสำหรับอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทจะแตกต่างกัน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายเหงียน กว็อก อันห์ กล่าวว่า แม้ว่าประเภทที่ดินจะลดลงอย่างมาก แต่ประเภทที่ดินนี้ยังคงเป็นกลุ่มที่ดึงดูดความสนใจอย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม โดยคิดเป็น 28% ของการเลือกซื้อของลูกค้าที่เข้าร่วมการสำรวจของ Batdongsan.com.vn

โดยนักลงทุน 46% เลือกที่จะใช้เงินเพื่อซื้อที่ดิน และลูกค้าที่ต้องการขยายพื้นที่อยู่อาศัย 32% ก็เลือกซื้อที่ดินเช่นกัน

ด้านความผันผวนของราคาราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบัน ทั้งนี้ ราคาที่ดินทั่วประเทศในไตรมาส 3 ปี 2566 ปรับเพิ่มขึ้น 38% จากช่วงเดียวกันของปี 2561 โดยตลาดภาคใต้มีราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นสูงสุดในประเทศ เกือบ 71% ในขณะที่จังหวัดภาคเหนือมีการปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 51% ในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา

จากการสำรวจความคิดเห็นนายหน้าอสังหาฯ จำนวน 1,000 ราย พบว่า นายหน้า 25% เชื่อว่าตลาดที่ดินจะไม่ฟื้นตัวจนกว่าจะถึงไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ราว 17% เชื่อว่าจะฟื้นตัวในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 และ 22.6% เชื่อว่าจุดเปลี่ยนจะเป็นไตรมาสที่ 2 ปี 2567

เกี่ยวกับประเด็นนี้ นาย Quoc Anh กล่าวว่า เมื่อเทียบกับประเภทอื่นแล้ว ตลาดที่ดินอาจฟื้นตัวได้ช้ากว่าเนื่องมาจากปัจจัยหลายประการ

ในด้านการเติบโตทางเศรษฐกิจ คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจะไม่ฟื้นตัวจนกว่าจะถึงปี 2024 การเปิดสินเชื่อเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับต่ำมาก อัตราดอกเบี้ยค่อยๆ ลดลง แต่ด้วยอัตราการลดลงในปัจจุบัน คาดว่าจะใช้เวลา 3-4 ไตรมาสจึงจะกลับสู่ระดับอัตราดอกเบี้ยในปี 2021

นอกจากนี้ คาดว่าอัตราการเบิกจ่ายการลงทุนภาครัฐจะพุ่งสูงแตะระดับสูงสุดในปี 2568 เท่านั้น ส่วนกฎหมายที่ดินคาดว่าจะผ่านภายในสิ้นปี 2567 และจะต้องใช้เวลาสักระยะจึงจะมีผลบังคับใช้ นอกจากนี้ ความรู้สึกของตลาดยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและการเก็งกำไรแทบไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงได้

ดังนั้น คุณ Quoc Anh จึงคาดการณ์ว่าที่ดินจะฟื้นตัวช้ากว่าประเภทอื่น และตลาดนี้อาจจะไม่กลับตัวจนกว่าจะถึงสิ้นปี 2567

อสังหาฯ - เวลาแห่งการกลับตัวของตลาดอสังหาฯ กำลังใกล้เข้ามา (รูปที่ 2) — ที่มา: Batdongsan.com.vn

ในส่วนของอสังหาฯแนวราบ คุณเล เป่า หลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn เชื่อกันว่าในปัจจุบันประเภทบ้านจัดสรรประเภทราบ บ้านเดี่ยวเป็นสินค้าที่มียอดขายดีขึ้น ในขณะที่ทาวน์เฮาส์และวิลล่าที่อยู่ติดกันยังคงมียอดขายซบเซา กิจกรรมทางธุรกิจและการค้าปลีกไม่สามารถฟื้นตัวได้เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยากลำบากและการท่องเที่ยวที่ไม่สู้ดี

ดังนั้นระยะเวลาการฟื้นตัวของบ้านแนวราบเมื่อเทียบกับแปลงที่ดินน่าจะดีกว่า แต่ก็มีความแตกต่างกันในแต่ละภูมิภาค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงฮานอย พื้นที่เขตชานเมืองทางภาคเหนือและภาคตะวันออกคาดว่าจะเป็นสองพื้นที่ที่มีศักยภาพมากที่สุด สำหรับเมืองโฮจิมินห์ ภาคตะวันออกก็ถือเป็นพื้นที่ที่ถือว่ามีศักยภาพดีที่สุดเช่นกัน

แรงกดดันจากการฟื้นตัวหลังการระบาดใหญ่และภาวะเศรษฐกิจถดถอยทำให้การพัฒนาการค้าและการบริการในเวียดนามยังคงเป็นเรื่องยาก ผลตอบแทนจากการเช่ายังคงฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาด และโครงการโครงสร้างพื้นฐานเชื่อมต่อก็ค่อยๆ เป็นรูปเป็นร่างขึ้น ดังนั้นคาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยชั้นต่ำอาจฟื้นตัวได้ในช่วงปลายไตรมาส 3 และไตรมาสที่ 4 ของปี 2567

ในส่วนของประเภทอพาร์ทเม้นท์ จากการสำรวจครั้งก่อน พบว่านายหน้าประมาณ 27% เชื่อว่าอพาร์ทเม้นท์จะฟื้นตัวในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 42% เชื่อว่าประเภทนี้จะฟื้นตัวใน 6 เดือนแรกของปี 2024

โดยทั่วไปถือเป็นประเภทที่คาดการณ์ว่าจะนำแนวโน้มการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ภาคใต้ กล่าวว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้มฟื้นตัวเร็วที่สุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่น คาดว่าจะลดลงในไตรมาสแรกของปี 2567 และอย่างช้าที่สุดในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ก็จะกลับ ตัว

แหล่งที่มา