ตลาดอพาร์ตเมนท์คึกคัก

คาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2568 ตลาดอสังหาฯ จะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณเชิงบวกหลังจากที่หยุดชะงักมาเป็นเวลานาน จากชุดโครงการใหม่ๆ ที่เปิดตัวไปจนถึงการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของสภาพคล่อง ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่านี่คือช่วงเวลาสำคัญสำหรับวงจรการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมทั้งหมด

เปิดขาย

ในช่วงต้นเดือนพฤศจิกายน 2567 โครงการ Masteri Grand View ในพื้นที่เมือง Global City (Thu Duc City, Ho Chi Minh City) ซึ่งพัฒนาโดย Masterise Homes ได้เปิดตัวอย่างเป็นทางการในบริบทของการขาดแคลนอุปทานในตลาดโฮจิมินห์ซิตี้ โครงการนี้มีขนาด 2 ตึก 25 ชั้น และมีอพาร์ทเมนต์ 616 ยูนิต ดึงดูดผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 5,000 รายเข้าร่วมงานเปิดตัว แม้ว่าจะยังไม่ได้มีการประกาศราคาขายอย่างเป็นทางการ แต่จากข้อมูลของนายหน้าระบุว่าราคาจะไม่ต่ำกว่า 100 ล้านดองต่อตรม.

โครงการอพาร์ทเมนท์แห่งหนึ่งของ Nam Long เพิ่งเปิดขายในเมือง Can Tho เมื่อวันที่ 17 พฤศจิกายน ดึงดูดความสนใจเป็นอย่างมาก

ในเดือนตุลาคม โครงการอพาร์ทเมนท์หรูอื่นๆ มากมายก็ดึงดูดความสนใจเช่นกันเนื่องจากทำเลที่ตั้งและสิ่งอำนวยความสะดวก ตัวอย่างเช่น Lavida+ ในเขต Phu My Hung เขต 7 นครโฮจิมินห์ ของบริษัท Quoc Cuong Gia Lai Joint Stock ได้เปิดการขายอพาร์ทเมนต์ที่เหลือเกือบทั้งหมดในราคาที่น่าสนใจที่ 50 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าโครงการใกล้เคียง

ในกลุ่มราคาปานกลางและราคาไม่แพง โครงการต่างๆ เช่น Conic Boulevard (เขตบิ่ญจัน นครโฮจิมินห์) ดึงดูดความสนใจของตลาดด้วยราคาที่สมเหตุสมผล (อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน ราคา 2.3-2.4 พันล้านดอง) และสามารถเข้าอยู่ได้ทันที ขณะเดียวกัน โครงการ TT AVIO ที่เพิ่งประกาศเปิดตัวไม่นานนี้ในบิ่ญเซือง ก็ได้รับความสนใจเนื่องจากราคาเริ่มต้นเพียง 1.23 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน ซึ่งต่ำกว่าโครงการอื่นๆ ในพื้นที่ประมาณ 20-50% และก่อสร้างตามมาตรฐานอพาร์ตเมนต์ของญี่ปุ่น

นางสาว Tran Thi Khanh Linh รองผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาการลงทุนของ Savills ให้ความเห็นว่า “โครงการระดับไฮเอนด์ที่มีทำเลใจกลางเมืองหรือมีระบบสาธารณูปโภคที่ครบวงจรกำลังได้รับความนิยมอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ตลาดเริ่มฟื้นตัว และผู้ซื้อให้ความสนใจในมูลค่าระยะยาวมากขึ้น”

นายเหงียน วัน ตุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ดานห์ คอย เรียลเอสเตท เซอร์วิสเซส จำกัด (DKRS) กล่าวว่า “โครงการที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงและมีราคาที่เอื้อมถึงได้จะมีสภาพคล่องที่สูงขึ้น เนื่องจากผู้ซื้อในปัจจุบันระมัดระวังมากขึ้น โดยให้ความสำคัญกับความถูกต้องตามกฎหมายที่ชัดเจนและความคืบหน้าของการก่อสร้างที่รับประกัน”

ตามรายงานของ DKRA Group ตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ในเดือนตุลาคม พ.ศ. 2567 บันทึกจุดสดใสจำนวนมาก โดยอุปทานหลักเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอีกครั้ง ราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่มีตั้งแต่ประมาณ 30 ล้านดอง/ตร.ม. ถึง 493 ล้านดอง/ตร.ม. สะท้อนให้เห็นว่าแรงกดดันด้านต้นทุนปัจจัยการผลิตยังคงสูงมาก ความต้องการของตลาดยังคงฟื้นตัวในเชิงบวก โดยอัตราการบริโภคอพาร์ตเมนต์ในเดือนดังกล่าวเพิ่มขึ้น 93% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะโครงการบางโครงการในจังหวัดที่ติดกับนครโฮจิมินห์มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 3-8% เมื่อเทียบกับยอดขายครั้งก่อน แสดงให้เห็นถึงความต้องการที่เปลี่ยนแปลงจากใจกลางเมืองไปยังพื้นที่ใกล้เคียง

นอกจากนี้ สภาพคล่องของตลาดรองยังคงฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีบัญชีแดงแล้วหรืออยู่ระหว่างเตรียมส่งมอบ เนื่องจากนักลงทุนจำนวนมากวางแผนที่จะเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ในอนาคตอันใกล้นี้ คาดว่าอุปทานของอพาร์ตเมนต์หลักจะมีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน โดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังของเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2567

ตลาดจะมีความน่าตื่นเต้นมาก

สถาบันวิจัยเศรษฐกิจ-การเงิน-อสังหาริมทรัพย์ (FERI) คาดการณ์ว่าในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีผลิตภัณฑ์ใหม่ประมาณ 11,000 รายการ เพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า กลุ่มอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นผู้นำโดยมีผลิตภัณฑ์มากกว่า 9,300 รายการ คิดเป็น 80% ของอุปทานใหม่ โดยเฉพาะภาคใต้ คาดว่าจะเติบโตแข็งแกร่ง มีผลผลิตประมาณ 6,500 ราย เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากไตรมาส 3

คาดการณ์อัตราดูดซับเฉลี่ยจะอยู่ที่ 35-40% โดยราคาหลักจะเพิ่มขึ้น 5-10% ในตลาดสำคัญเช่น นครโฮจิมินห์ และฮานอย อัตราการเติบโตอาจสูงถึง 10%-20% โดยส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังเปลี่ยนจากช่วง “ตั้งรับ” มาเป็น “รุก” แม้ว่ายังคงมีความท้าทายมากมาย เช่น ต้นทุนการผลิตที่สูงและความคืบหน้าทางกฎหมายที่ล่าช้า แต่ผู้เชี่ยวชาญเห็นพ้องต้องกันว่านี่เป็นเวลาที่ดีในการเตรียมพร้อมสำหรับวัฏจักรการเติบโตใหม่” ผู้เชี่ยวชาญจากสถาบันแห่งนี้กล่าว

นางสาวทราน ทิ คานห์ ลินห์ เปิดเผยว่า การที่กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีผลบังคับใช้พร้อมกันตั้งแต่เดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567 ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่สร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน “สภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่มั่นคงและโปร่งใสจะช่วยลดระยะเวลาการอนุมัติโครงการและเพิ่มความน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน นี่คือพื้นฐานสำหรับการเติบโตของตลาดในช่วงเวลาข้างหน้า” นางสาวลินห์กล่าว

นาย Pham Hong Thang รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ DKRA Group ให้ความเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง เช่น จังหวัดบิ่ญเซือง และจังหวัดด่งนาย เริ่มแสดงสัญญาณเชิงบวกหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่มีอุปทานจำกัด

นายทัง คาดการณ์ว่า เมื่อมีโครงการใหม่ๆ จำนวนมากเปิดขายในช่วงปลายเดือนพฤศจิกายนนี้ อุปทานอพาร์ตเมนต์จะมีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งจังหวัดบิ่ญเซืองถือเป็นจังหวัดชั้นนำในการดำเนินโครงการใหม่ๆ ในปัจจุบัน โดยได้รับความช่วยเหลือจากเงื่อนไขทางกฎหมายที่เอื้ออำนวยและกองทุนที่ดินที่มีอยู่ ช่วยให้ตลาดมีความคึกคักมากขึ้น

นายทัง กล่าวว่า นักลงทุนส่วนใหญ่กำลังใช้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ช่วงปลอดการชำระคืนเงินกู้จากธนาคาร และโครงการส่งเสริมอื่นๆ นโยบายเหล่านี้ไม่เพียงเพิ่มสภาพคล่องเท่านั้น แต่ยังเพิ่มความน่าดึงดูดใจให้กับตลาดอีกด้วย

คาดการณ์ว่าภายในครึ่งหลังของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตอย่างแข็งแกร่งเมื่อมีนโยบายทางกฎหมายที่เปิดกว้างมากขึ้นและมีกฎหมายใหม่ๆ เข้ามาบังคับใช้ คาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีโครงการทางกฎหมายครบถ้วนและมีโครงสร้างพื้นฐานที่มีการลงทุนอย่างดี “ตลาดกำลังค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น สัญญาณเชิงบวกจากอุปทานและกำลังซื้อแสดงให้เห็นว่านี่เป็นเวลาที่ดีสำหรับทั้งผู้ซื้อและนักลงทุนที่จะเริ่มกลับมาเล่นเกมอีกครั้ง” นายทังกล่าว

นายเหงียน วัน ตุง กล่าวว่า “ช่วงปลายปีถือเป็นช่วงที่ตลาดคึกคักเสมอ โครงการราคาไม่แพงหรือโครงการในกลุ่มไฮเอนด์แต่มีการรับประกันทางกฎหมายจะยังคงเป็นเป้าหมายในการดึงดูดลูกค้า”

ขาดโครงการควบรวมกิจการและซื้อกิจการ

นางสาวทราน ทิ คานห์ ลินห์ เปิดเผยว่า ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเปิดโอกาสมากมายให้กับนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ของโครงการที่มีศักยภาพหรือความร่วมมือเพื่อการพัฒนากับพันธมิตรในท้องถิ่น ความต้องการของตลาดมีความหลากหลายมากขึ้น โดยมุ่งเน้นไปที่กลุ่มต่างๆ ตั้งแต่ที่อยู่อาศัยไปจนถึงสวนอุตสาหกรรมและสำนักงาน

สำหรับนักลงทุนต่างชาติ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงมีจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม พวกเขามักจะกำหนดข้อกำหนดทางกฎหมายที่เข้มงวด โดยกำหนดให้โครงการต้องมีแผนผังรายละเอียด 1/500 และยังต้องมีการแจ้งการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินด้วย อย่างไรก็ตาม การอนุมัติทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยกำลังล่าช้าลงเนื่องมาจากระยะการปรับปรุงกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ส่งผลให้อุปทานของโครงการบ้านพักอาศัยมีจำกัด ทำให้ผู้ลงทุนต่างชาติหันไปลงทุนโครงการนิคมอุตสาหกรรมและสำนักงานแทน ซึ่งมีสถานะทางกฎหมายชัดเจน พร้อมดำเนินการ และสามารถทำ M&A ได้ง่ายกว่า

ที่มา: https://nld.com.vn/thi-truong-can-ho-soi-dong-196241118203327349.htm