การละทิ้งเงินมัดจำการประมูลที่ดินครั้งใหญ่: บางกลุ่มมองว่าเป็นเรื่องตลก ควรได้รับการลงโทษอย่างรุนแรง

“ปรากฏการณ์การเสนอราคาที่ดินบางแปลงด้วยราคาที่สูงมาก จากนั้นก็ละทิ้งการวางเงินมัดจำเพื่อปั่นตลาด”

ล่าสุดผลการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอย เช่น อำเภอหว่ายดึ๊ก อำเภอทานโอย อำเภอดานฟอง... สร้างความตกตะลึงให้กับใครหลายคน เพราะราคาที่ชนะการประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า นอกจากนี้หลังการประมูลทันที แปลงที่ดินส่วนใหญ่ถูกขายออกไปในราคาส่วนต่าง 400-600 ล้านดองต่อแปลง ไม่เพียงเท่านั้น หลังจากการประมูลเหล่านี้ ราคาขายที่ดินในตลาดโดยรอบยังพุ่งขึ้นทันทีเป็น 5-10 ล้านดองต่อตารางเมตร

ล่าสุดการประมูลที่ดิน 68 แปลง ในอำเภอถั่นโอย มี 55 แปลงถูกริบเงินมัดจำ รวมถึงแปลงที่มีราคาสูงที่สุดกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ในที่ดิน 13 แปลงที่ชำระเต็มจำนวน ราคาสูงสุดอยู่ที่เพียง 55 ล้านดอง/ตรม. กว่าๆ

ตามที่กระทรวงก่อสร้างระบุ การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ได้เผยให้เห็นข้อจำกัดและแง่ลบ ในระหว่างกระบวนการประมูลที่ดินในบางสถานที่ ก็เกิดปรากฏการณ์ "นายหน้าประมูล" การสมคบคิด... ที่ส่งผลต่อผู้เข้าร่วมการประมูล: "ปรากฏการณ์ที่จ่ายเงินราคาสูงมากสำหรับที่ดินบางแปลง จากนั้นก็ยกเลิกเงินมัดจำ สร้างระดับราคาเสมือนเพื่อจัดการตลาด ซื้อขายที่ดินที่ประมูลไปแล้วจำนวนมากเพื่อหวังกำไรที่ผิดกฎหมาย ถือเป็นเรื่องปกติในหลายๆ สถานที่ และมีการจัดเตรียมไว้แล้วด้วย"

การประมูลที่ดิน 19 แปลง ใน ฮ่วยดึ๊ก ล่าสุด (ภาพ: Duong Tam)

เมื่อเร็วๆ นี้ คณะกรรมการประชาชนฮานอยได้ออกเอกสารกำกับหน่วยงานต่างๆ เกี่ยวกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กรุงฮานอยขอให้ตำรวจเมืองพิจารณาใช้มาตรการอย่างมืออาชีพเพื่อตรวจจับการละเมิดกฎการประมูลที่ดินอย่างทันท่วงที และแนะนำคณะกรรมการประชาชนของเขต ตำบล และเทศบาล ให้ดำเนินมาตรการเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ที่ละเมิดกฎการประมูลเข้าร่วมการประมูลต่อไป

นอกจากนี้ กองกำลังตำรวจยังต้องเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อป้องกันและจำกัดการเข้าร่วมประมูลต่อเนื่องของผู้ที่เข้าร่วมประมูล จ่ายเงินราคา "สูงผิดปกติ" เพื่อชนะการประมูล แต่ไม่ได้ชำระเงินรางวัลการประมูลตามที่กำหนด

กรุงฮานอยยังขอให้เขตต่างๆ จัดทำรายชื่อกรณีที่ประชาชนจ่ายเงินสูงกว่าราคาตลาดเพื่อชนะการประมูลแต่ไม่จ่าย จากนั้นรายชื่อดังกล่าวจะถูกเปิดเผยต่อสาธารณะบนเว็บไซต์ของเขตและกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

"กลุ่มคนที่ยอมจ่ายเงินจำนวนมหาศาลแต่กลับละทิ้งเงินมัดจำ มองว่าเรื่องนี้เป็นเรื่องตลก"

ทนายความ Pham Thanh Tuan ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าว Dan Tri ระบุว่า การประมูลที่ดินเมื่อเร็ว ๆ นี้ดึงดูดผู้เข้าร่วมได้เป็นจำนวนมาก มีเหตุผล 2 ประการ

ประการแรก ก่อนหน้านี้ การจัดหาที่ดินแบ่งย่อยมาจากบริษัทพัฒนาโครงการ และที่ดินที่รัฐประมูลมักจะเป็นศูนย์พัฒนาและองค์กรกองทุนที่ดิน อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2558 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ ห้ามธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบ่งแปลงที่ดินในเขตเมืองประเภทพิเศษ I, II และ III

ดังนั้นอุปทานที่ดินจึงแคบลง ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านสามารถไปประมูลที่ดินที่จัดโดยรัฐได้เท่านั้น ที่ดินประเภทนี้มีสถานะทางกฎหมายชัดเจนและปลอดภัยจึงเป็นที่นิยมของคนจำนวนมาก

ประการที่สองคือเรื่องราคาเริ่มต้น ในปี 2560 ราคาเริ่มต้นจะกำหนดโดยใช้วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง องค์กรที่ปรึกษาการประเมินที่ดินจะกำหนดค่าสัมประสิทธิ์ จากนั้นส่งไปยังสภาการประเมินที่ดินท้องถิ่นและคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่ออนุมัติ ดังนั้นราคาเริ่มต้นจึงใกล้เคียงกับราคาตลาด ดังนั้นนั่นหมายความว่าเงินฝาก (20% ของราคาเริ่มต้น) ของผู้เข้าร่วมก็สูงเช่นกัน

ทนายความ Pham Thanh Tuan – ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (ภาพถ่าย: NVCC)

อย่างไรก็ตาม พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ปีนี้ กำหนดให้การกำหนดราคาเริ่มต้นต้องดำเนินการโดยคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอเอง โดยไม่ต้องว่าจ้างบริษัทประเมินราคาอีกต่อไป

วิธีการคำนวณราคาเริ่มต้นในปัจจุบัน คือ การใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินรายปีแทนวิธีการคูณค่าสัมประสิทธิ์การปรับครั้งก่อนด้วยบัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดหรือเทศบาลกำหนดไว้ ส่งผลให้ราคาเริ่มต้นและเงินมัดจำต่ำ

ราคาเริ่มต้นที่ต่ำทำให้หลายคนเข้าร่วมภายใต้ความคิดว่า "ถ้ามันโอเคก็ไม่เป็นไร ถ้าไม่ก็ลืมมันไป" นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยธนาคารในปัจจุบันค่อนข้างต่ำ ผู้คนไม่มีช่องทางการลงทุนมากนัก ดังนั้นคนส่วนใหญ่ยังคงมีจิตใจที่จะลงทุนในที่ดินเพื่อแสวงหาผลกำไร

จากการหารือในประเด็นนี้ นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) เปิดเผยว่า การประมูลที่ดินเมื่อเร็ว ๆ นี้มีผู้เข้าร่วมหลายพันคน ในขณะที่จำนวนแปลงที่ดินมีจำนวนจำกัด แสดงให้เห็นชัดเจนถึงปัญหาด้านอุปทานและอุปสงค์ที่ไม่สมดุลกันในขณะที่ความต้องการในการลงทุนและที่อยู่อาศัยสูงมาก

อย่างไรก็ตาม ตามที่เธอกล่าว ราคาที่ชนะการประมูลนั้นสูงกว่าค่าเฉลี่ยมาก ดังนั้นความต้องการด้านการลงทุนและที่อยู่อาศัยจึงยากที่จะยอมรับ นอกจากนี้โดยตรงในการประมูลก็จะมีคนมาเสนอขายในราคาที่สูงกว่า แสดงถึงสัญญาณการเก็งกำไรและราคาพุ่งสูงขึ้น

“อัตราการยกเลิกมัดจำในปัจจุบันสูงและล็อตที่ชำระเต็มจำนวนล้วนมีราคาปานกลาง ซึ่งหมายความว่าล็อตราคาสูงที่ถูกยกเลิกมัดจำนั้นแสดงให้เห็นถึงสัญญาณของการเก็งกำไร” นางสาวเมียนกล่าว

เกี่ยวกับประเด็นว่ามีกลุ่ม “ผู้เล่นรายใหญ่” เข้าร่วมในการเก็งกำไรและก่อให้เกิดการปั่นราคาหรือไม่ นาย Pham Thanh Tuan กล่าวว่า กฎหมายในปัจจุบันไม่มีกฎเกณฑ์ใดๆ ในการกำหนด อธิบาย และลงโทษภาวะเงินเฟ้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการดำเนินการจะยังคงเป็นเพียงในระดับพลเรือนเท่านั้น ผู้ชนะการประมูลที่ไม่ชำระเงินเต็มจำนวนจะสูญเสียเงินมัดจำ

“กฎหมายไม่ได้มีการกำหนดบทลงโทษใดๆ สำหรับการเก็งกำไรหรือพฤติกรรมการปั่นราคาที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ เราควบคุมได้เฉพาะพฤติกรรมการเก็งกำไรหรือพฤติกรรมการปั่นราคาบางประเภทเท่านั้น เช่น การฉ้อโกง การหลอกลวง การฉ้อโกงในธุรกิจอสังหาฯ การปลอมแปลงเอกสาร การจงใจปลอมแปลงข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาฯ... ดังนั้น จึงยังไม่สามารถระบุได้ว่าอะไรคือพฤติกรรมการปั่นราคาหรือการจัดการตลาด ดังนั้นจึงไม่มีฐานทางกฎหมายในการจัดการกับพฤติกรรมที่คล้ายกับการปั่นราคา” นายตวนกล่าว

ตามที่เขากล่าวไว้ การระบุพฤติกรรมเก็งกำไรที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นเป็นเรื่องยาก แต่การจัดการกับมันนั้นยากยิ่งกว่า เพราะถึงแม้จะพบว่ามีการละเมิดราคา แต่ค่าปรับที่เกิดขึ้นก็เป็นเพียงเศษเสี้ยวหนึ่งเมื่อเทียบกับผลกำไรที่ได้รับ

การจัดการกับผู้ที่จ่ายเงินราคาสูงแต่ละทิ้งเงินมัดจำภายใต้กฎหมายอาญาขึ้นอยู่กับกระบวนการสอบสวนเพื่อค้นหาการสมรู้ร่วมคิดระหว่างผู้ประมูลและบริษัทจัดการการประมูล หากองค์กรจัดการการประมูลค้นพบการสมรู้ร่วมคิด เราต้องรอผลจากหน่วยงานสอบสวน

นายตวน กล่าวว่า มีบุคคลและกลุ่มบุคคลจำนวนหนึ่งที่ยอมจ่ายเงินในราคาที่สูงมาก แต่ก็ยกเลิกเงินมัดจำเพราะคิดว่าเป็นเรื่องตลก ผลที่ตามมาก็คือการรบกวนข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ และในขณะเดียวกันก็สร้างทัศนคติในหมู่ผู้คนว่าราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังเพิ่มสูงขึ้น และพวกเขาทั้งหมดจะเก็งกำไรในที่ดินที่นำมาประมูล จริงๆ แล้วกระแส “อาชีพการประมูล” ได้เกิดขึ้นแล้ว

นอกจากนี้กระบวนการจัดซื้อที่ดินของรัฐและรัฐวิสาหกิจเพื่อดำเนินโครงการต่างๆ จะประสบปัญหา เนื่องจากผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินจะถูกจัดซื้อที่ดินจะต้องเปรียบเทียบราคาที่ดินที่ชดเชยให้กับราคาที่ดินที่ประมูลขาย

การประมูลที่ดิน 68 แปลง ในThanh Oai ล่าสุด (ภาพ: Duong Tam)

ในการจัดการประมูลที่ดิน รัฐมีเป้าหมายสองประการคือเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับประชาชน และสร้างรายได้เข้างบประมาณ การเสนอราคาสูงแต่ไม่มีการวางเงินมัดจำได้ทำลายเป้าหมายทั้งสองข้างต้น

ความเห็นบางส่วนระบุว่าผู้เข้าร่วมที่ฝากงบประมาณจะได้รับเงินฝากจากผู้เข้าร่วมมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ที่ดินที่ถูกทิ้งร้างเหล่านี้จะต้องมีการประมูลใหม่ ซึ่งจะทำให้งบประมาณแผ่นดินต้องสูญเสียเพิ่มมากขึ้น

เมื่อพูดถึงผลที่ตามมาหลังจากการประมูลแบบให้ราคาสูงแต่ไม่มีการวางเงินมัดจำ นางสาว Pham Thi Mien กล่าวว่าราคาที่ดินในพื้นที่ประมูลจะยังคงสูงต่อไป ถึงแม้ว่าจะเกิดสถานการณ์การละทิ้งเงินมัดจำ แต่ผู้คนจะจดจำเพียงราคาที่สูงที่ถูกชนะและใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงในการขายที่ดิน “ผลที่ตามมาจะยิ่งใหญ่มากหากที่ดินในพื้นที่ประมูลทั้งหมดถูกดันขึ้นราคาจนสูงเกินควร จนทำให้คนที่มีความต้องการแท้จริงไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินและที่อยู่อาศัยได้” เธอกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญ: หากไม่มีการลงโทษที่ชัดเจน การละทิ้งการฝากเงินจะเกิดขึ้นซ้ำอีก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า สถานการณ์การประมูลที่สูงและการสูญเสียเงินมัดจำในภายหลังจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงระยะเวลาเปลี่ยนผ่าน นั่นคือ การเปลี่ยนผ่านจากกฎหมายที่ดินปี 2556 ไปเป็นกฎหมายที่ดินปี 2567 ในขณะที่รายการราคาที่ดินแบบเก่าที่ออกไว้ก่อนหน้านี้ยังคงถูกใช้งานโดยท้องถิ่นอยู่

“ทุกคนบอกว่าการเสนอราคาสูงแล้วยกเลิกเงินมัดจำเป็นการกระทำที่ทำให้เกิดการปั่นราคา อย่างไรก็ตาม เพื่อกำหนดกฎหมายนี้ ต้องมีการกำหนดกฎหมายให้ชัดเจน เมื่อไม่มีการควบคุม ก็ไม่มีการลงโทษ”

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะมีกลไกการลงโทษก็ตาม ก็ยังคงยากที่จะป้องกันการเก็งกำไรและการพุ่งขึ้นของราคา เช่นในภาคหลักทรัพย์มีกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดการตลาด แต่การละเมิดกฎเกณฑ์ก็ยังคงเกิดขึ้น ปัญหาคือ ผลประโยชน์และการลงโทษในปัจจุบันยังไม่มีอยู่และแทบจะไม่สมดุลกันเลย “มันชัดเจนว่ากฎหมายในปัจจุบันมีข้อบกพร่อง” เขากล่าว

ส่วนประเด็นที่กรุงฮานอยประกาศตัวตนต่อสาธารณะของผู้ที่ประมูลสูงแต่ต้องเสียเงินฝากนั้น นายตวน กล่าวว่า นี่เป็นเพียงมาตรการให้ข้อมูลเท่านั้น และจะไม่ส่งผลกระทบใดๆ ต่อผู้ที่เสียเงินฝาก เนื่องจากยังไม่ได้ถูกห้ามเข้าร่วมประมูลหรือกระทบถึงผลประโยชน์ของตนเองแต่อย่างใด

ตามที่เขากล่าว กฎหมายการประมูลทรัพย์สินที่แก้ไขเพิ่มเติมได้เพิ่มบทลงโทษสำหรับการจัดการกับการละเมิดต่อผู้เข้าร่วมการประมูลในมาตรา 70 ดังนั้น ในกรณีของการจัดสรรที่ดินหรือให้เช่าเพื่อดำเนินโครงการลงทุนหรือสิทธิในการแสวงหาประโยชน์จากแร่ ผู้ชนะการประมูลที่ละทิ้งเงินมัดจำ ทำให้ผลการประมูลถูกยกเลิก จะไม่ได้รับอนุญาตให้เข้าร่วมการประมูลเป็นเวลา 6 เดือนถึง 5 ปี

อย่างไรก็ตามบทบัญญัตินี้ใช้ได้เฉพาะกรณีที่ผู้ดำเนินการประมูลดำเนินโครงการลงทุนและสิทธิในการแสวงหาประโยชน์จากแร่เท่านั้น กฎหมายการประมูลทรัพย์สินฉบับแก้ไขจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2568

การค้นหาและระบุเป้าหมายอัตราเงินเฟ้อราคาอสังหาริมทรัพย์จะไม่มีประสิทธิภาพ เพื่อป้องกันการเก็งกำไร จำเป็นต้องมีเครื่องมือภาษีอสังหาริมทรัพย์ตามปริมาณหรือเวลาการโอน ตัวอย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ที่โอนภายในหนึ่งเดือนจะมีอัตราภาษีแตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหลังจาก 5 ปี นอกจากนี้สามารถเรียกเก็บภาษีได้ตามปริมาณและพื้นที่เมื่อเทียบกับความต้องการใช้เฉลี่ยของแต่ละคน

นางสาวเมียน เผยแนวทางแก้ไขเพื่อป้องกันการเก็งกำไร กล่าวว่า ปัจจุบันมีกฎเกณฑ์ชัดเจนว่า หากราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นผิดปกติถึง 20% ภายใน 3 เดือน หรือเมื่อตลาดมีความผันผวนอื่นๆ ที่กระทบต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและสังคม รัฐบาลจะเข้ามาแทรกแซงควบคุม

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้รับมือกับการเพิ่มขึ้นผิดปกติของราคาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องสร้างระบบฐานข้อมูลและอัปเดตเป็นประจำ เพื่อให้รัฐสามารถดำเนินมาตรการการแทรกแซงได้ทันท่วงที

ในเวลาเดียวกัน เธอกล่าวว่า จำเป็นต้องใช้เครื่องมือทางภาษีและนโยบายการแทรกแซงเครดิต โดยเฉพาะผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากแต่ปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ได้ใช้ประโยชน์ จะต้องเสียภาษีที่สูงกว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อและขายในช่วงเวลาสั้นๆ จะต้องเสียภาษีสูง ยิ่งระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์นานขึ้น ภาษีก็จะถูกลง

ส่วนนโยบายสินเชื่อ นางสาวเมียน กล่าวว่า หากตลาดแสดงสัญญาณไม่มั่นคง ระดับสินเชื่อจะลดลง

ตัวอย่างเช่น โดยปกติการลงทุนด้านทุนจะอยู่ที่ 30% ส่วนที่เหลือ 70% จะเป็นเงินที่ผู้กู้ยืมจะกู้ยืมจากธนาคาร แต่หากตลาดมีการผันผวนแบบไม่สามารถคาดเดาได้ ระดับเครดิตจะลดลงเหลือประมาณ 40-50% ส่วนที่เหลือเป็นเงินทุนที่ผู้ซื้อจะต้องใช้ อาจมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่านี้ อย่างไรก็ตาม เธอตั้งข้อสังเกตว่ามาตรการนี้ควรใช้กับผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่านั้นเท่านั้น สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกเพื่ออยู่อาศัย ควรมีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากขึ้น

นอกจากนี้ เพื่อป้องกันสถานการณ์ประมูลสูงแต่ไม่วางเงินมัดจำ นางสาวเมียน กล่าวว่า ควรมีมาตรการประเมินระดับชื่อเสียง ผู้ชนะการประมูลที่ละทิ้งการวางเงินมัดจำจะถูกห้ามเข้าร่วมเป็นระยะเวลาหนึ่ง

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm