ป้องกันการประมูลที่ดินไม่ให้ก่อกวนตลาด

นับตั้งแต่ต้นเดือนสิงหาคม การประมูลที่ดินในอำเภอThanh Oai และ Hoai Duc ได้ดึงดูดผู้เข้าร่วมเป็นจำนวนมาก โดยมีผู้ลงทะเบียนหลายพันคน ทำให้เกิดความคึกคักในตลาด

ผู้คนต่างนอนดึกเพื่อค้นหาข้อมูลเพื่อรอการประมูลที่ดินในเขตฮว่ายดึ๊ก กรุงฮานอย ภาพโดย: ผู้สนับสนุน

ในการประมูลล่าสุดในจังหวัดฮว่ายดึ๊ก เมื่อวันที่ 19 กันยายน ที่ผ่านมา มีผู้ประมูลที่ดินไปมากกว่า 12 แปลงด้วยราคาที่สูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยแปลงที่สูงที่สุดมีราคาสูงกว่า 133 ล้านดองต่อตารางเมตร

ระดับนี้สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 18 เท่า ซึ่งสูงกว่ามูลค่าจริงเมื่อเปรียบเทียบกับที่ดินแปลงอื่นในบริเวณเดียวกัน

เมื่อดูด้วยตาเปล่าจะเห็นได้ว่าที่ดินเหล่านี้ตั้งอยู่ห่างจากศูนย์กลางเมืองหลวงไปไกลอย่างน้อย 20 กม. และไม่มีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสอยู่โดยรอบ แต่มีราคาสูงกว่าโครงการลงทุนขนาดใหญ่มาก

ราคาที่ดินที่สูงผิดปกติส่งผลกระทบอย่างมากต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม การจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินโครงการโดยเฉพาะโครงการขนส่งและเขตเมือง ส่งผลให้เกิดความผันผวนของตลาด

แต่ก็ต้องยอมรับด้วยว่ากลไกดังกล่าวยังมีช่องโหว่อยู่

ท้องถิ่นใช้พระราชกฤษฎีกา 71 ในการกำหนดราคาเริ่มต้นโดยการคูณค่าสัมประสิทธิ์การปรับกับตารางราคาที่ดินตามกรอบราคาที่ดินเดิม แต่ยังไม่ได้กำหนดใหม่ตามหลักตลาด

ในขณะเดียวกัน การควบคุมการฝากเงินสูงสุด 20% ของราคาเริ่มต้นยังทำให้ราคาเงินฝากต่ำและล้าสมัยอีกด้วย

นอกจากนี้ พ.ร.บ.ประมูลที่ดิน พ.ศ.2567 ยังได้บัญญัติห้ามเข้าร่วมประมูลทรัพย์สินประเภทนั้น ๆ เป็นเวลา 6 เดือนถึง 5 ปี หากผู้ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินฝ่าฝืนข้อผูกพันในการชำระราคาที่ชนะการประมูล การตัดสินใจรับทราบผลการประมูลจะถูกยกเลิก

อย่างไรก็ตามกฎข้อบังคับนี้ยังไม่ได้รับการบังคับใช้

ไม่มีทางอื่นอีกแล้วที่จะต้องปิดช่องว่างนั้น จำเป็นต้องปรับเพิ่มราคาเริ่มต้นเพื่อเพิ่มเงินมัดจำประมูลที่ดิน

หากไม่ออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ตามหลักการตลาดทันเวลา จำเป็นต้องเพิ่มมูลค่าเงินมัดจำเป็น 50% ของราคาเริ่มต้นหรือสูงกว่านั้น

หรือในทางกลับกันก็ต้องปฏิบัติตามกฏระเบียบเดิมไปจนกว่าจะมีรายการราคาที่ดินใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป

นอกจากนี้ ยังสามารถลดระยะเวลาการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหลังจากชนะการประมูลได้อีกด้วย หากปัจจุบันกำหนดเวลาในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินอยู่ที่ 90 วัน ก็สามารถย่อลงเหลือประมาณ 10 วันได้ เพื่อให้ผู้เข้าร่วมการประมูลมีความรับผิดชอบมากขึ้น

พร้อมกันนี้ ให้บังคับใช้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติการประมูลทรัพย์สิน พ.ศ. ๒๕๖๗ โดยห้ามมิให้ผู้ประมูลทรัพย์สินประเภทนั้นเข้าร่วมการประมูลตั้งแต่ ๖ เดือนถึง ๕ ปี หากผู้ประมูลฝ่าฝืนข้อผูกพันต้องชำระราคาที่ประมูลได้ จนเป็นเหตุให้ผลการประมูลถูกยกเลิก

กฎระเบียบนี้จะกำจัดผู้ที่เข้ามาแทรกแซงตลาด

กฎเกณฑ์ข้อหนึ่งที่สามารถนำมาใช้ได้ทันทีคือการสืบสวนกรณีหลีกเลี่ยงภาษีจากส่วนต่างของเงินหลังการประมูล

หลังจากการประมูลที่ดินแต่ละครั้ง จุดขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ก็จะเกิดขึ้นบนที่ดินนั้นๆ

ที่ดินที่นำมาประมูลใหม่นั้นขายได้ในราคาต่างกันหลายสิบถึงหลายร้อยหรือแม้แต่พันล้านดอง เมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่ระบุในใบรับรองการประมูล

เพื่อให้การทำธุรกรรมนี้ถูกต้องตามกฎหมาย ผู้ประมูลที่ชนะการประมูลจะต้องทำการเจรจาและรับเงินส่วนต่างทั้งหมดก่อนจึงจะมอบอำนาจให้กับผู้ซื้อได้

ผู้ซื้อนำหนังสือมอบอำนาจมาเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินและมีชื่อของตนเองอยู่บนใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน

กฎหมายไม่ได้จัดให้มีค่าเบี้ยเลี้ยงต่างกัน การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดจะต้องผ่านสัญญาที่มีการรับรองจากผู้รับรองเอกสาร นี่เป็นพื้นฐานสำคัญในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินอีกด้วย

ในความเป็นจริงมีการทำธุรกรรมแบบไม่ใช้กระดาษมากมาย การแสวงหากำไรเกินควร และการแสวงหากำไรจากการดึงเงินฝากหลังการประมูลแต่ละครั้งเป็นตัวอย่างทั่วไป

เราสามารถตรวจจับการขโมยข้อมูลเงินฝากและการหลีกเลี่ยงภาษีได้อย่างง่ายดายผ่านหนังสือมอบอำนาจ โดยเปรียบเทียบข้อมูลของผู้ชนะการประมูลและผู้ที่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

เมื่อควบคุมพฤติกรรมนี้ได้ ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นในช่วงนี้จะลดลง

ที่มา: https://www.baogiaothong.vn/ngan-dau-gia-dat-gay-nhieu-loan-thi-truong-19224082301211908.htm