การซื้อบ้าน “แบบกระดาษ” ภายใต้กฎระเบียบใหม่ ลูกค้าจะได้รับความคุ้มครองอย่างไร?

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขเพิ่งผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติ และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 คาดว่าจะแก้ไขข้อบกพร่องหลายประการในกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2557 ได้

ที่น่าสังเกตคือ กฎหมายฉบับใหม่นี้มุ่งเน้นไปที่การคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต (เรียกอีกอย่างว่าที่อยู่อาศัย "กระดาษ")

ผู้ลงทุนจะต้องได้รับการอนุมัติจากธนาคารจึงจะออกหนังสือค้ำประกันได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนที่เกี่ยวกับการรับประกันในการซื้อขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต (มาตรา 26) กฎหมายฉบับนี้กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับการอนุมัติจากธนาคารจึงจะออกการค้ำประกันได้ก่อนขายหรือเช่าที่อยู่อาศัยในอนาคต

ด้วยเหตุนี้ ธนาคารจะค้ำประกันภาระทางการเงินของผู้ลงทุนต่อผู้ซื้อบ้านหรือผู้เช่าเมื่อผู้ลงทุนล้มเหลวในการส่งมอบบ้านตามที่ตกลงไว้ในสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 1 — ในความเป็นจริงนักลงทุนหลายรายไม่ได้ส่งมอบบ้านให้ลูกค้าตรงตามเวลาที่ตกลงไว้ ทำให้เกิดความหงุดหงิด (ภาพประกอบ: Tran Khang)

ภาระผูกพันทางการเงินของผู้ลงทุนที่มีต่อลูกค้าที่ซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัย เมื่อผู้ลงทุนไม่ส่งมอบที่อยู่อาศัยตามที่ตกลงไว้กับลูกค้าในสัญญาซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต ได้แก่ จำนวนเงินที่ผู้ลงทุนได้รับล่วงหน้าจากลูกค้าและจำนวนเงินอื่น ๆ หากมี

ธนาคารผู้ค้ำประกันมีหน้าที่รับผิดชอบในการออกหนังสือค้ำประกัน

มาตรา 26 แห่งกฎหมายฉบับนี้กำหนดอีกว่า ในกรณีที่ธนาคารผู้ค้ำประกันตกลงที่จะออกการค้ำประกันให้กับผู้ลงทุน ธนาคารผู้ค้ำประกันและผู้ลงทุนจะต้องลงนามในข้อตกลงการค้ำประกันตามเนื้อหาที่ระบุไว้ข้างต้น

โดยอิงตามข้อตกลงการค้ำประกันที่ลงนามไว้ ธนาคารผู้ค้ำประกันจะส่งคำมั่นสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรให้กับผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อยืนยันว่าธนาคารจะออกหนังสือค้ำประกันให้แก่ลูกค้าทุกรายที่ซื้อหรือเช่าซื้อบ้านในโครงการที่ได้รับการอนุมัติให้ผู้ลงทุนค้ำประกัน

ผู้ลงทุนมีหน้าที่รับผิดชอบในการส่งสำเนาเอกสารการมุ่งมั่นฉบับนี้ให้กับลูกค้าเมื่อทำการลงนามในสัญญาซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในอนาคต

นอกจากนี้ เมื่อทำการเซ็นสัญญาซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในอนาคต ลูกค้าสามารถเลือกได้ว่าจะให้มีการรับประกันภาระทางการเงินที่ผู้ลงทุนมีต่อตนหรือไม่

การปฏิเสธของลูกค้าที่จะค้ำประกันภาระผูกพันทางการเงินของผู้ลงทุนที่มีต่อเขา/เธอจะต้องตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรในขณะลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

ธนาคารผู้ค้ำประกันมีหน้าที่ออกหนังสือค้ำประกันให้กับลูกค้าที่ได้ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตกับผู้ลงทุนตามระเบียบข้อบังคับ พร้อมกันนี้ธนาคารผู้ค้ำประกันยังส่งให้กับผู้ลงทุนด้วยเพื่อให้ผู้ลงทุนส่งต่อให้แก่ลูกค้าแต่ละรายที่ได้เซ็นสัญญาซื้อ ขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

นักลงทุนจะได้รับเงินเมื่อลูกค้าได้รับหนังสือค้ำประกันแล้วเท่านั้น

ขอบเขตการค้ำประกัน เงื่อนไขที่ต้องใช้ในการปฏิบัติตามภาระผูกพันค้ำประกัน เนื้อหา และค่าธรรมเนียมค้ำประกัน จะต้องตกลงกันโดยทั้งสองฝ่าย แต่ต้องให้มั่นใจว่าธนาคารผู้ค้ำประกันปฏิบัติตามหน้าที่ของตนตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 26 แห่งพระราชบัญญัตินี้ และต้องบันทึกไว้ในข้อตกลงค้ำประกันที่ลงนามระหว่างธนาคารผู้ค้ำประกันกับผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 2 — นักลงทุนทิ้งโครงการไว้ "ชั่วคราว" ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านประสบปัญหาหลายประการ (ภาพประกอบ: Tran Khang)

ข้อตกลงการค้ำประกันที่ลงนามระหว่างธนาคารผู้ค้ำประกันและผู้ลงทุนโครงการ และหนังสือค้ำประกันที่ธนาคารผู้ค้ำประกันออกให้แก่ลูกค้าที่ซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในอนาคตจะต้องระบุระยะเวลาการใช้งานอย่างชัดเจน

ผู้ลงทุนจะต้องจัดเตรียมหนังสือค้ำประกันให้แก่ลูกค้าภายใน 10 วันทำการ นับจากวันที่ลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต หรือระยะเวลาอื่นตามที่คู่สัญญาตกลงกันในสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

ผู้ลงทุนสามารถรับชำระเงินจากลูกค้าตามสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตได้เฉพาะเมื่อมอบเงินดังกล่าวให้กับลูกค้าและลูกค้าได้รับหนังสือค้ำประกันจากธนาคารผู้ค้ำประกันแล้วเท่านั้น

ธนาคารผู้ค้ำประกันมีหน้าที่รับผิดชอบในการชำระเงินแทนนักลงทุน

กรณีผู้ลงทุนไม่ส่งมอบบ้านตามที่ตกลงไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาเช่าซื้อโดยไม่ปฏิบัติตามหรือไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อลูกค้าให้ครบถ้วนตามที่กำหนดในมาตรา 26 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้

หากลูกค้าร้องขอ ผู้ค้ำประกันจะมีหน้าที่รับผิดชอบในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อลูกค้าในนามของนักลงทุนตามข้อผูกพันในจดหมายค้ำประกัน