ซื้อบ้านเพื่อเช่าเพื่อผลกำไรที่ดี: เคล็ดลับการตรวจสอบอย่างรวดเร็ว

การซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรูปแบบการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมในเวียดนามในปัจจุบัน นักลงทุนมักจะได้รับประโยชน์จากธุรกิจประเภทนี้เนื่องจากมีศักยภาพทำกำไรที่มั่นคงและมีความสามารถในการสะสมสินทรัพย์ในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าก็มีความเสี่ยงอยู่บ้างเช่นกัน แม้ว่าคุณจะเป็นเจ้าของบ้าน แต่การหาผู้เช่าหรือรับเงินสดคงที่จากการปล่อยเช่าบ้านก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเสมอไป นอกจากนี้ ต้นทุนการบริหารจัดการ บำรุงรักษาซ่อมแซม ฯลฯ ยังสามารถส่งผลกระทบต่อผลกำไรของนักลงทุนได้อีกด้วย

แล้วจะมีวิธีการใดที่จะพิจารณาได้ว่าทรัพย์สินนั้นๆ คุ้มค่าแก่การลงทุนเพื่อให้เช่าหรือไม่? BiggerPockets เครือข่ายโซเชียลด้านการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในอเมริกา เปิดเผยกฎ 2% เพื่อช่วยให้นักลงทุนประเมินข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นไปได้ได้อย่างรวดเร็ว

ใช้กฎ 2%

กฎ 2% เป็นเครื่องมือที่เรียบง่ายแต่มีประสิทธิภาพที่ใช้ในการประเมินศักยภาพในการสร้างรายได้ของทรัพย์สินที่ให้เช่าอย่างคร่าวๆ ตามกฎนี้ รายได้ค่าเช่ารายเดือนของทรัพย์สินจะต้องเท่ากับหรือมากกว่า 2% ของมูลค่าการซื้อทรัพย์สิน จึงจะถือว่าเป็นผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดี

ขั้นแรกคุณต้องกำหนดจำนวนเงินที่ต้องใช้ในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับภาษี ค่าธรรมเนียม และบริการนายหน้า ขั้นต่อไปคุณต้องคำนวณรายได้ที่คาดหวังที่คุณจะได้รับจากการเช่า

คุณสามารถรวบรวมข้อมูลนี้ด้วยตัวเองหรือผ่านทางบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

หากรายได้จากการเช่ารายเดือนเท่ากับหรือมากกว่า 2% ของราคาซื้อ อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวก็มีศักยภาพที่จะเป็นการลงทุนที่ดี

หากรายได้จากการเช่ารายเดือนน้อยกว่า 2% ของราคาซื้อ การลงทุนอาจไม่ก่อให้เกิดผลตอบแทนตามที่คาดหวัง หากคุณยังต้องการลงทุนในทรัพย์สินนี้ คุณจะต้องปรับราคาค่าเช่าหรือลดต้นทุนการดำเนินงานเพื่อให้ได้อัตรากำไรที่ต้องการ

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณซื้ออพาร์ทเมนท์ราคา 2 พันล้านดอง ตามกฎ 2% รายได้ค่าเช่าขั้นต่ำต่อเดือนเพื่อให้แน่ใจว่าจะทำกำไรได้ดีคือ 40 ล้านดอง

พื้นที่อสังหาริมทรัพย์ในกรุงฮานอย (ภาพ: Tran Khang)

ในกรณีที่กระแสเงินสดจากการเช่าถึง 50 ล้านดองต่อเดือน แสดงว่านี่คือการลงทุนที่มีศักยภาพ ในทางกลับกัน ถ้าราคาเช่าเพียง 30 ล้านดอง/เดือน ก็ต้องพิจารณาปรับราคาเช่าหรือลดต้นทุนเพื่อให้ได้อัตราผลกำไรตามที่ต้องการ

อย่างไรก็ตาม กฎ 2% เป็นเพียงการวัดคร่าวๆ เท่านั้น และไม่รับประกันความแม่นยำแน่นอนสำหรับศักยภาพในการทำกำไรของสินทรัพย์ใดๆ ปัจจัยอื่นๆ อีกมากมายส่งผลต่อผลตอบแทนจริงจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น กระแสเงินสดจากการเช่ารายเดือนขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สิน ที่ตั้ง ขนาดและสิ่งอำนวยความสะดวก และสภาวะตลาด

เครื่องมือทางเลือกอื่น ๆ

กฎ 2% เป็นเครื่องมือง่ายๆ และเป็นที่นิยมซึ่งนักลงทุนจำนวนมากใช้เพื่อประเมินผลกำไรของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าได้อย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงกฎทั่วไปและคุณยังต้องวิเคราะห์อย่างรอบคอบมากขึ้นเมื่อตัดสินใจลงทุนเงิน คุณสามารถใช้วิธีอื่นๆ หลายวิธีเพื่อให้ได้มุมมองที่หลากหลายยิ่งขึ้นก่อนการลงทุน

อันดับแรกคือตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM) การวัดนี้คำนวณอัตราส่วนระหว่างราคาซื้อทรัพย์สินและค่าเช่ารายปีทั้งหมด ตัวอย่างเช่น หากทรัพย์สินมีราคา 3 พันล้านดอง และค่าเช่ารายปีรวมอยู่ที่ 300 ล้านดอง GRM จะเท่ากับ 10 โดยทั่วไป GRM ที่ต่ำลงบ่งชี้ถึงโอกาสการลงทุนที่น่าดึงดูดใจมากกว่า อย่างไรก็ตาม ข้อเสียของเครื่องมือนี้ไม่ได้คำนึงถึงต้นทุนการดำเนินงาน

ลำดับที่สองคือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ดัชนีนี้คำนวณผลกำไรประจำปีของทรัพย์สินหลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานก่อนหักภาษีและค่าผ่อนจำนอง NOI ให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับผลกำไรของทรัพย์สิน หากอัตรา NOI เป็นบวก แสดงว่าทรัพย์สินนั้นสร้างรายได้จากค่าเช่าเพียงพอที่จะครอบคลุมต้นทุนการดำเนินงาน

ประการที่สามคือการวิเคราะห์กระแสเงินสด การวิเคราะห์กระแสเงินสดไม่เพียงแต่เน้นที่รายได้จากการเช่าเท่านั้น แต่ยังพิจารณาถึงกระแสเงินสดทั้งหมดด้วย รวมถึงต้นทุนการดำเนินงาน ดอกเบี้ย ภาษี เป็นต้น กระแสเงินสดที่เป็นบวกเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาสภาพคล่องและสร้างกำไรที่ยั่งยืน

ส่วนที่สี่คืออัตราการลงทุน (Cap Rate) ตัวชี้วัดนี้คำนวณอัตราผลตอบแทนรายปีจากการลงทุนในทรัพย์สินทั้งหมด อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนคำนวณได้โดยการหาร NOI ด้วยราคาซื้อทรัพย์สิน อัตราผลตอบแทนที่สูงขึ้นบ่งชี้ถึงโอกาสในการลงทุนที่ดีกว่า แต่โดยทั่วไปก็มีความเสี่ยงที่สูงขึ้นด้วยเช่นกัน

ส่วนที่ห้าคือการวิเคราะห์มูลค่าในอนาคต แทนที่จะมุ่งเน้นแต่ผลกำไรในปัจจุบันเพียงอย่างเดียว ให้พิจารณาถึงมูลค่าในอนาคตของทรัพย์สินแทน อย่างไรก็ตามวิธีนี้มักต้องอาศัยประสบการณ์และความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์

โดยการผสมผสานทางเลือกเหล่านี้ นักลงทุนสามารถสร้างกลยุทธ์การลงทุนที่ครอบคลุมเพื่อให้ตัดสินใจลงทุนได้ครอบคลุมและมีข้อมูลมากขึ้น

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm