ยักษ์ใหญ่อสังหาฯ หลายแห่ง “ตกม้าตาย” จีนต้องดิ้นรนช่วยเหลือ

ซีรีส์ เศรษฐีตกม้า “ตกม้า”

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนเผชิญกับความผันผวนเป็นเวลานาน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชน Country Garden ผิดนัดชำระพันธบัตรสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐเมื่อเร็ว ๆ นี้ สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นสถานการณ์ที่ยากลำบากของบริษัทในบริบทของภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนที่ไม่มีทีท่าจะดีขึ้นเลย

Country Garden ผิดนัดชำระดอกเบี้ยพันธบัตรมูลค่า 15.4 ล้านดอลลาร์ในช่วงระยะเวลาผ่อนผัน 30 วัน หลังจากผิดนัดชำระเงินเดิมเมื่อวันที่ 17 กันยายน การที่ Country Garden ไม่ชำระดอกเบี้ยพันธบัตรในช่วงระยะเวลาผ่อนผันที่สิ้นสุดเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ถือเป็นเหตุการณ์ผิดนัดชำระ ตามหนังสือแจ้งที่ส่งถึงผู้ถือพันธบัตร

สถานะผิดนัดชำระหนี้ได้รับการยืนยันเกือบทั้งหมดแล้ว หลังจากที่บริษัทกล่าวเมื่อสัปดาห์ที่แล้วว่าคาดว่าจะไม่สามารถชำระหนี้ต่างประเทศทั้งหมดได้ตรงเวลา Country Garden อาจกำลังวางแผนปรับโครงสร้างหนี้ครั้งใหญ่ที่สุดครั้งหนึ่งของจีน

นอกจากนี้ยอดขาย Country Garden ยังตกต่ำเมื่อเร็วๆ นี้ และโครงการพัฒนาต่างๆ หลายพันโครงการทั่วประเทศจีนก็ต้องหยุดชะงัก นอกจากนี้ยังเน้นย้ำถึงความยากลำบากของปักกิ่งในการรับมือกับวิกฤตยืดเยื้อซึ่งสั่นคลอนเศรษฐกิจที่ใหญ่เป็นอันดับสองของโลก

ยอดขายหกเดือนแรกของปีลดลง 44% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน หุ้นของบริษัทก็ลดลงประมาณร้อยละ 70 ในปีนี้

คาดว่ากลุ่มบริษัทนี้จะเข้าร่วมกับนักพัฒนาอีกหลายสิบรายในการปรับโครงสร้างหนี้ในต่างประเทศ อย่างไรก็ตาม หนี้จำนวนมากของพวกเขา รวมถึงเงินกู้จากธนาคารและบริษัทการลงทุน ยังคงไม่แน่นอนที่จะได้รับการแก้ไข

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 1 — Evergrande คือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนี้สินมากที่สุดในโลก (ภาพ: SCMP)

เมื่อสองปีก่อน การผิดนัดชำระหนี้ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกรายอย่าง Evergrande ก็ทำให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ของจีนเช่นกัน Evergrande ซึ่งเคยเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของจีน ปัจจุบันเป็นที่รู้จักในฐานะบริษัทที่มีหนี้สินมากที่สุดในโลก โดยมีหนี้สินมากกว่า 300,000 ล้านเหรียญสหรัฐ

Evergrande ยังคงดิ้นรนที่จะดำเนินแผนการปรับโครงสร้างระยะยาวให้สำเร็จ ซึ่งแผนการดังกล่าวต้องล้มเหลวเมื่อเร็วๆ นี้ เนื่องจากไม่สามารถรีไฟแนนซ์หนี้ต่างประเทศได้

จากข้อมูล ดัชนีมหาเศรษฐีของ Bloomberg สินทรัพย์ของนาย Xu Ka Yin ผู้ก่อตั้ง Evergrande Group มีมูลค่าเพียง 979 ล้านเหรียญสหรัฐเท่านั้น เนื่องจากหุ้นของบริษัทร่วงลงไปถึง 86% นับตั้งแต่กลับมาซื้อขายอีกครั้งในช่วงปลายเดือนสิงหาคม

ประธานบริษัทเอเวอร์แกรนด์เป็นบุคคลที่รวยเป็นอันดับสองของจีนในปี 2560 โดยมีทรัพย์สินมากถึง 42,000 ล้านเหรียญสหรัฐ ตั้งแต่นั้นเป็นต้นมาโชคลาภของเขาก็ลดลงถึง 98 เปอร์เซ็นต์ นอกจากนี้เขายังถูกสอบสวนโดยทางการจีนในข้อสงสัยว่าทำกิจกรรมที่ผิดกฎหมายอีกด้วย

เขาจำเป็นต้องขายหุ้นของบริษัทและทรัพย์สินส่วนตัว รวมถึงงานศิลปะและงานศิลป์วิจิตรศิลป์ เมื่อรัฐบาลจีนปฏิเสธที่จะช่วยเหลือเอเวอร์แกรนด์ เมื่อปีที่แล้ว มีรายงานว่าเขาขายวิลล่าอีกหลังมูลค่ามากกว่า 200 ล้านเหรียญสหรัฐในลอนดอน (สหราชอาณาจักร)

ชะตากรรมของบริษัทขึ้นอยู่กับการพิจารณาคดีของศาลฮ่องกงเกี่ยวกับคำขอการชำระบัญชีของเจ้าหนี้ หากศาลตัดสินให้คำร้องดังกล่าวเป็นผลสำเร็จ Evergrande จะต้องเผชิญกับความยากลำบากเพิ่มมากขึ้นในการพยายามดำเนินแผนการปรับโครงสร้างหนี้เพื่อชำระหนี้ให้เจ้าหนี้

ธุรกิจจำนวนมากอาจต้องติดอยู่ใน "หล่มลึก"

Gary Ng นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของธนาคาร Natixis กล่าวว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ก็เสี่ยงที่จะตกลงไปใน "หล่ม"

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวจีนพึ่งพาการออกพันธบัตรในประเทศและต่างประเทศเพื่อสนับสนุนการลงทุนซ้ำมานานหลายปีแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์มักจะขายอพาร์ทเมนท์ก่อนที่อาคารจะสร้างเสร็จและยังคงนำเงินมาลงทุนในโครงการพัฒนาใหม่ๆ

แต่ในขณะที่ผู้กำหนดนโยบายพยายามที่จะควบคุมการปล่อยสินเชื่อใหม่โดยใช้หลักการ “สามเส้นแดง” ที่เข้มงวดในปี 2020 รูปแบบเดิมสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ล้มเหลว

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 2 — บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดมากกว่า 25 แห่งในปี 2020 ล้มละลายแล้ว (ภาพ: SCMP)

ในปี 2020 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ 10 อันดับแรกของจีนส่วนใหญ่เผชิญกับยอดขายที่ลดลงอย่างรวดเร็ว ท่ามกลางความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลง ส่งผลให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับสภาพคล่องของผู้พัฒนา

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าชาวจีนแสดงสัญญาณว่าชอบซื้อบ้านจากผู้พัฒนาที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐ เพราะมีโอกาสล้มละลายน้อยกว่า

เพื่อพยายามแก้ไขแนวทาง ผู้กำหนดนโยบายของจีนได้ประกาศมาตรการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ในเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา

ธนาคารยังได้เปิดสินเชื่อใหม่ให้กับผู้พัฒนาที่มีคุณภาพสูงขึ้น รวมถึง Country Garden ด้วย แต่จนถึงขณะนี้ พวกเขาก็ยังล้มเหลวในการป้องกันวิกฤตสภาพคล่อง

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดมากกว่า 25 แห่งในปี 2020 ล้มละลายแล้ว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวจีนผิดนัดชำระพันธบัตรสกุลเงินดอลลาร์มูลค่าราว 115,000 ล้านดอลลาร์จากพันธบัตรสกุลเงินดอลลาร์ที่ยังคงค้างอยู่ 175,000 ล้านดอลลาร์ตั้งแต่ปี 2021 ตาม ข้อมูลของ Bloomberg สินเชื่อธนาคารในประเทศจำนวนมากยังต้องเผชิญกับการปรับโครงสร้างหรือการลงทุนใหม่อีกด้วย

ในขณะที่ผู้พัฒนากำลังตกตะลึง ปักกิ่งและรัฐบาลท้องถิ่นได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการทำให้โครงการที่อยู่อาศัยที่ยังไม่เสร็จเสร็จสมบูรณ์

แม้ว่าจะไม่มีข้อมูลที่ครอบคลุมเกี่ยวกับจำนวนโครงการพัฒนาที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ แต่ข้อมูลที่มีอยู่ชี้ให้เห็นว่าจำนวนโครงการที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ทั้งหมดลดลงเมื่อเทียบกับปี 2564 แต่ยังคงอยู่ในระดับสูง

ปัญหาเชิงนโยบาย

ในปีนี้รัฐบาลจีนพยายามที่จะให้การสนับสนุนผู้ซื้อมากขึ้น ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อชำระเงินจำนองครึ่งหนึ่งในเดือนกันยายน รัฐบาลเมืองบางแห่งได้ยกเลิกข้อจำกัดในการซื้อบ้านตั้งแต่เดือนกรกฎาคม

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าวิกฤตในภาคอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ทำให้ราคาบ้านผันผวนรุนแรงแต่อย่างใด ราคาบ้านใหม่ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีน ลดลงในเมืองใหญ่บางเมือง แต่ยังคงเพิ่มขึ้นในเมืองอื่น ๆ

“นโยบายหลายอย่างมุ่งเป้าไปที่การรักษาเสถียรภาพของตลาดในประเทศและจัดหาสภาพคล่องเพียงพอให้กับผู้พัฒนาเพื่อสร้างอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่ให้เสร็จและลดหนี้ แต่เมื่อมีเป้าหมายมากมาย การดูแลให้ทุกอย่างเรียบร้อยจึงเป็นงานที่ยาก” ผู้เชี่ยวชาญจากธนาคาร Natixis เน้นย้ำกับ Financial Times

นักวิเคราะห์กล่าวว่าจีนได้ออกนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม นโยบายเหล่านี้ยังไม่มีประสิทธิผล เนื่องจากต้องดิ้นรนเพื่อรักษาสมดุลระหว่างการให้การสนับสนุนสภาพคล่องที่เพียงพอและพยายามควบคุมการเก็งกำไรในภาคส่วนนี้

Loạt đại gia bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu - 3 — ผู้เชี่ยวชาญเผยวิกฤตอสังหาฯ ยังไม่ทำให้ราคาบ้านผันผวนรุนแรง (ภาพ: CNBC)

“จีนพยายามอย่างหนักเพื่อรักษาสมดุลในนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา และยังคงดิ้นรนหาหนทางแก้ไขวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ มาตรการต่างๆ ที่จีนใช้ยังไม่เพียงพอที่จะลดความเสี่ยงด้านสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่” แลร์รี หู หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จากมหาวิทยาลัยแม็กควารี กล่าวกับ Financial Times

วิกฤตอสังหาริมทรัพย์เป็นปัญหาที่ยากลำบากสำหรับประเทศจีน เนื่องจากการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์เป็นแรงกระตุ้นสำคัญของการเติบโตของประเทศ อสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องมีส่วนสนับสนุนประมาณหนึ่งในสี่ของ GDP ของจีน

Rory Green ผู้เชี่ยวชาญธนาคาร TS Lombard กล่าวว่าผู้กำหนดนโยบายของจีนดูเหมือนจะเข้าใจถึงความจำเป็นสำคัญในการลดอัตราการกู้ยืมเมื่อ 2 ปีก่อน

“แต่ข้อผิดพลาดคือไม่มีแผนว่าจะเปลี่ยนแปลงอย่างไรและเตรียมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นในภาคส่วนนี้ เป็นเรื่องยากมากที่จะเปลี่ยนรูปแบบการเติบโตอย่างกะทันหันและพยายามจัดสรรทรัพยากรใหม่จากอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่ออสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมโยงสินทรัพย์จำนวนมากกับครัวเรือนและรัฐบาลท้องถิ่นในระบบการเงิน” นายกรีนอธิบาย

แหล่งที่มา