“ยา” ล้ำค่าของตลาดอสังหาฯ

ในเดือนสิงหาคม 2563 นายกรัฐมนตรีได้จัดตั้งคณะกรรมการกำกับดูแลเพื่อพิจารณาการบังคับใช้กฎหมายที่ดินและจัดทำร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) และมอบหมายให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเป็นหน่วยงานที่รับผิดชอบในการจัดทำร่างกฎหมายดังกล่าว

หลังจากบังคับใช้มาเป็นเวลา 3 ปี กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้รับความคิดเห็นจากประชาชนจากทุกสาขาอาชีพทั่วประเทศหลายล้านคน กฎหมายฉบับนี้จะถูกส่งไปยังรัฐสภาเพื่ออนุมัติในเดือนตุลาคม 2023 ในการประชุมสมัยที่ 6 สมัยที่ 15 ซึ่งจะเปิดประชุมในวันที่ 23 ตุลาคม 2023

เกี่ยวกับผลการปรึกษาหารือกับสาธารณะ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม Dang Quoc Khanh นำเสนอต่อรัฐสภาในการประชุมสมัยที่ 5 สมัยที่ 15 ว่า มีผู้แสดงความคิดเห็นและข้อเสนอแนะมากกว่า 12 ล้านรายการเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

เนื้อหาที่ประชาชนสนใจร่วมบริจาคมุ่งเน้นไปที่ การชดเชย การช่วยเหลือ และการจัดสรรที่อยู่ใหม่ การจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การเปลี่ยนแปลงจุดประสงค์การใช้ที่ดิน การเงินที่ดิน ราคาที่ดิน; การวางแผนการใช้ที่ดิน

ทั้งนี้ ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ที่ผ่านความเห็นชอบแล้ว มี 16 บท 263 มาตรา โดยเพิ่มมาตรา 5 มาตรา เพิ่มมาตราใหม่ 40 มาตรา และตัดมาตรา 13 มาตรา เมื่อเทียบกับร่างเดิมเพื่อรับฟังความคิดเห็นจากประชาชน

ในฐานะผู้เสนอแนวคิดโดยตรงในการแก้ไขกฎหมายที่ดิน ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ Hoang Van Cuong หวังว่ากฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่จะผ่านการลงมติด้วยจิตวิญญาณแห่งนวัตกรรม การบรรลุฉันทามติและความสามัคคีในระดับสูง และสร้างการเปลี่ยนแปลงพื้นฐานในการบริหารจัดการที่ดิน การเอาชนะข้อจำกัดและข้อบกพร่อง โดยเฉพาะปัญหาการร้องเรียนเรื่องที่ดินเช่นเดียวกับในอดีต

กฎหมายที่ดินปลดล็อกทรัพยากร “ปลดพันธนาการ” อสังหาฯ

แบ่งปันกับ Nguoi Dua Tin , Dr. นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ในฐานะของผู้ที่ทำงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ เขาหวังว่ากฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่จะช่วยแก้ปัญหาการทับซ้อนและความเหลื่อมล้ำระหว่างกฎหมาย ซึ่งเป็นสาเหตุของความยากลำบากต่อรัฐ นักลงทุน และประชาชน

ส่งผลให้เกิดความยากลำบากแก่ผู้ลงทุน ธุรกิจ และหน่วยงานจัดการในการติดตามและควบคุมให้ตลาดพัฒนาไปอย่างมั่นคงและแข็งแรง ส่งผลโดยตรงต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะในช่วงปัจจุบันที่อุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีไม่เพียงพอและสภาพคล่องลดลง นายดิงห์หวังว่ากฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะช่วยปลดล็อกทรัพยากร สร้างความมั่นคงให้กับสังคม ฟื้นความเชื่อมั่นของนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเพิ่มแรงผลักดันให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

“นโยบายที่ออกมาอาจไม่ครอบคลุมทุกด้านของชีวิต แต่จำเป็นต้องขจัดความยากลำบากและอุปสรรคต่างๆ ในชีวิต และใช้ทรัพยากรที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด” นายดิงห์ กล่าว

ประธาน VARS คาดหวังเป็นอย่างยิ่งว่ากฎหมายที่ดินที่แก้ไขแล้วจะออกกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงสำหรับกิจกรรมการชดเชยการเคลียร์พื้นที่ในลักษณะที่รับประกันความสมดุลของผลประโยชน์ของรัฐ ประชาชน และนักลงทุน

เพื่อทราบข้อมูลเพิ่มเติม ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าวว่า ในปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์มีโครงการ "ที่ถูกระงับ" นับพันโครงการที่รอการแก้ไขทางกฎหมาย ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญจึงคาดหวังว่ากฎหมายที่ดินจะมีระเบียบปฏิบัติที่เฉพาะเจาะจงเพื่อจะสามารถขจัดอุปสรรคต่อโครงการดังกล่าวข้างต้นได้ และในเวลาเดียวกันก็ขจัดเรื่องราวของหน่วยงานบริหารที่ “กลัวผิดพลาดและกลัวความรับผิดชอบ” ในการอนุมัติโครงการ

ต.ส. เหงียน วัน คอย – ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNRea)

เห็นด้วยอย่างยิ่งครับคุณหมอ นายเหงียน วัน คอย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNRea) แจ้งว่า ในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์เพียงแห่งเดียว มีโครงการราว 400 โครงการที่ถูกเลื่อนมาหลายปีแต่ไม่ได้รับการแก้ไข ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาในช่วงนี้ได้รับผลกระทบอย่างมากจากปัญหาทางกฎหมาย คิดเป็นร้อยละ 70 ของความยุ่งยากของโครงการ

ที่น่าสังเกตคือ มร. ข่อยหวังว่ากฎหมายที่ดินสามารถกำหนดความจำเป็นในการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้ แม้ในความเป็นจริงกองทุนที่ดินท้องถิ่นจะเหลือไม่มาก แต่การแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ธุรกิจสามารถเข้าถึงและใช้กองทุนที่ดินเพื่อลงทุนและพัฒนาที่อยู่อาศัยสาธารณะได้ง่ายขึ้น ยังคงเป็นสิ่งที่ต้องใส่ใจ

นอกจากนี้ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่ารัฐบาลจะควบคุมโดยพระราชกฤษฎีกา ดังนั้นผู้แทน VNRea จึงหวังว่ากระทรวงที่เกี่ยวข้อง เช่น กระทรวงการก่อสร้าง กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงการคลัง ฯลฯ จะออกเอกสารพร้อมกันเพื่อให้สามารถนำกฎหมายไปปฏิบัติได้ทันที

ธุรกิจคาดหวังอะไรจากกฎหมายใหม่?

จากมุมมองทางธุรกิจ ดร. Do Thanh Trung ที่ปรึกษาคณะกรรมการบริหารของบริษัท Phuc Khang Corporation แบ่งปันกับ Nguoi Dua Tin ว่ากฎหมายที่ดินมีความสำคัญมากในระบบกฎหมายของเวียดนาม โดยมีผลกระทบต่อเจ้าของที่เกี่ยวข้องจากรัฐ ธุรกิจ ประชาชน และยังส่งผลต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอีกด้วย

ด้วยเหตุนี้ นายตรังจึงคาดหวังว่ากฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่จะเอื้อประโยชน์ต่อโครงการ โดยเฉพาะโครงการในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท

นักวิเคราะห์กล่าวว่าเวียดนามมีข้อได้เปรียบอย่างมากในการพัฒนาการท่องเที่ยว ในขณะที่กฎระเบียบเกี่ยวกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทไม่ได้ถูกบัญญัติไว้ในกฎหมายฉบับเก่าโดยเฉพาะ ดังนั้น นายตรัง เชื่อว่าในอนาคต กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะสร้างกลไกและนโยบายที่เหมาะสมยิ่งขึ้นเพื่ออำนวยความสะดวกต่อการพัฒนากลุ่มอสังหาริมทรัพย์นี้

ในส่วนของนายเหงียน กว็อก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม และประธานคณะกรรมการบริหารบริษัทร่วมทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก (GP Invest) เขาได้แสดงความหวังว่ากฎหมายที่ดินจะทำให้ข้อมูลที่ดินได้รับการเผยแพร่ในวงกว้างมากขึ้น

ในความเป็นจริง คุณ Hiep กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการ ข้อมูลเกี่ยวกับที่ตั้งของโครงการ ความคืบหน้าของโครงการ ฯลฯ ล้วน “ซ่อนเร้นและล่องลอย” อยู่ในตลาด และเราสามารถทราบได้ผ่านความสัมพันธ์เท่านั้น

ดังนั้น กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขนี้จะวาง "อิฐ" ก้อนแรกสำหรับการประชาสัมพันธ์และทำให้ข้อมูลที่โปร่งใสเกี่ยวกับตลาด ข้อมูลทางกฎหมาย ข้อมูลเกี่ยวกับความคืบหน้าพื้นฐานของโครงการ ข้อมูลเกี่ยวกับสถานการณ์การซื้อและการขาย รวมไปถึงปริมาณและราคาธุรกรรมในแต่ละครั้ง

นายเหงียน ก๊วก เฮียป คาดหวังว่ากฎหมายที่ดินจะควบคุมการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใสของข้อมูลที่ดินในตลาด

ขณะนี้ ธุรกิจและนักลงทุนต่างรอคอยอย่างใจจดใจจ่อที่จะดูว่าระบบกฎหมายจะปรับตัวอย่างไร เพื่อที่พวกเขาจะสามารถคำนวณทิศทางการพัฒนาธุรกิจของตนใหม่ได้ เพราะระบบกฎหมายที่กำลังแก้ไขมีความเกี่ยวข้องโดยตรงและมีผลกระทบอย่างมากต่อการพัฒนาและการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วหรือช้าของตลาดอสังหาริมทรัพย์” นายเฮียปกล่าว

ประธาน GP Invest หวังว่าการเปลี่ยนแปลงระบบกฎหมายของเวียดนามในเวลาที่เหมาะสมจะช่วยแก้ไขปัญหาและส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

“โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับประเทศที่มีประชากรกว่าร้อยล้านคนเช่นเรา ความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นประเด็นสำคัญอยู่เสมอ ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะมีโอกาสพัฒนาได้มากมาย หากเราสามารถสร้างสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่เปิดกว้างและเส้นทางกฎหมายสาธารณะและโปร่งใส” ผู้นำ วิเคราะห์

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-dat-dai-lieu-thuoc-quy-cho-thi-truong-bat-dong-san-a632072.html