อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตกลงสู่ระดับต่ำสุด แล้วอสังหาริมทรัพย์จะ "ครองบัลลังก์" หรือไม่?

อัตราดอกเบี้ยตกต่ำถึงขีดสุด

ในเดือนกันยายน พ.ศ. 2566 อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปจะอยู่ต่ำกว่า 10% ต่อปี ในกลุ่ม Big 4 นั้น BIDV มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษต่ำสุดที่ 7.8% ต่อปี และ Vietcombank มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษสูงสุดที่ 9.5% ต่อปี VietinBank และ Agribank มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ 8.2% และ 8% ต่อปี ตามลำดับ

ขณะเดียวกันอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ก็อยู่ในช่วง 8 - 9%/ปี ได้แก่ TPBank (8%/ปี), HDBank (8.2%/ปี), VIB (8.5%/ปี), Eximbank (8.5%/ปี) ธนาคารที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า 9%/ปี ได้แก่ SeABank (9.29%/ปี), UOB (9.49%/ปี), Sacombank (9.5%/ปี)...

สินเชื่ออสังหาฯ ช้าๆ รูปที่ 1 — ภาพประกอบ (ที่มา : MD)

จากการสังเกตการณ์ของศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า One Mount Real Estate พบว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในขณะนี้ลดลงสู่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ และมีความแตกต่างอย่างชัดเจนเมื่อเทียบกับเดือนธันวาคม พ.ศ. 2565

อัตราดอกเบี้ยลดช่วงสูงอยู่ระหว่าง 3% – 5.2% ในแผนภูมิด้านล่าง สำหรับระยะเวลา 12 เดือน ธนาคาร 3 แห่งที่มีอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่ำที่สุดในปัจจุบันคือ Vietcombank, Techcombank และ BIDV ที่ 7.5% ต่อปี

ทั้งนี้ หลังจากที่ธนาคารรัฐปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านถึง 4 ครั้ง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านก็ลดลงอย่างเห็นได้ชัด และคาดว่าจะยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องภายในสิ้นปีนี้

ก่อนหน้านี้ ธนาคารกลางยังเปิดเผยว่า ธนาคารต่างๆ มุ่งมั่นที่จะลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงประมาณ 0.2 - 2.5% ในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี 2566 ขึ้นอยู่กับลูกค้าและภาคส่วน ด้วยผลกระทบจากความล่าช้าของนโยบายและคำมั่นสัญญาในการลดอัตราดอกเบี้ย คาดว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับเศรษฐกิจจะลดลงอย่างต่อเนื่องในอนาคต

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า เมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ประมาณ 8 – 9% ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะตอบสนองในเชิงบวก เพราะนี่คือเกณฑ์ที่นักลงทุนสามารถกู้ยืมได้

นายทราน มินห์ เตียน ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า One Mount Real Estate ให้ความเห็นว่า เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง การออมไม่ใช่ทางเลือกที่ต้องการอีกต่อไป นักลงทุนควรพิจารณาช่องทางอื่นที่ให้ผลกำไรสูงกว่า แต่ยังคงปลอดภัยในเวลานี้

ฉันควรลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้หรือไม่?

นายเตียน เปิดเผยว่า ในช่องทางอสังหาฯ ผลิตภัณฑ์ที่รองรับความต้องการที่อยู่อาศัยจริงถือเป็นจุดเด่นของตลาดมาโดยตลอดนับตั้งแต่ต้นปี และครองส่วนแบ่งตลาดในแง่ปริมาณการซื้อขาย

สถิติจากกระทรวงก่อสร้าง เผยว่าในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา ตลาดมียอดซื้อขายสำเร็จ 187,000 รายการ เพิ่มขึ้น 36.13% เมื่อเทียบกับช่วง 6 เดือนก่อนของปี 2565 โดยปริมาณซื้อขายลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มที่ดิน

ในทางกลับกัน อพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวยังคงเป็นกลุ่มตลาดที่มีการซื้อขายคึกคัก โดยมีปริมาณการซื้อขาย 68,725 รายการในไตรมาสที่ 1 และ 2 ปี 2566

สินเชื่ออสังหาฯ ชะลอตัว ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัว ภาพที่ 2 — ความเห็นบางส่วนบอกว่านี่เป็นเวลาที่เหมาะสมในการ "เท" ทุนเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ (ภาพ : ป.ป.ช.)

นายเตียน คาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2566 ภูมิภาคตะวันตกจะยังคงเป็นผู้นำตลาด ขณะที่ภูมิภาคตะวันออกจะมีอัตราการฟื้นตัวของอุปทานที่แข็งแกร่งกว่า

การบริโภคในภาคตะวันออกแสดงสัญญาณการปรับปรุงตั้งแต่ไตรมาสที่สอง ซึ่งจำนวนธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับไตรมาสแรก

“เห็นได้ชัดว่าอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงทำให้เงินไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยประเภทอพาร์ตเมนต์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะได้รับสัญญาณเชิงบวกเป็นอันดับแรก นักลงทุนปรับเปลี่ยนนโยบายการขาย ทำให้สภาพจิตใจของผู้ซื้อบ้านผ่อนคลายลง ส่งผลให้มีการทำธุรกรรมเพิ่มมากขึ้น" นายเตียนกล่าว

นายทราน มินห์ เตียน ได้ให้ความเห็นเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า การบอกว่านักลงทุนควรลงทุนหรือไม่นั้นเป็นเรื่องยาก เนื่องจากจะขึ้นอยู่กับความต้องการหรือจุดประสงค์ของผู้ซื้อ

อย่างไรก็ตาม การจะหาช่วงเวลาที่ตลาดได้รับการสนับสนุนมากเท่ากับช่วงเวลานี้ ก็เป็นเรื่องยากเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นสัญญาณเชิงบวกของอัตราดอกเบี้ย การลงทุนของภาครัฐ ไปจนถึงนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษของโครงการต่างๆ

“ตัวอย่างเช่น ก่อนหน้านี้ นักลงทุนไม่เคยมีโครงการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยนานถึง 2 ปี 4 ปี 8 ปี” หรือแม้กระทั่งโครงการได้ส่งมอบไปแล้วก็ตาม แต่ระยะเวลาสนับสนุนดอกเบี้ยยังอยู่อีกกว่า 1 ปี” นายเตียน กล่าว

คุณทราน กวาง จุง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท วันฮอสซิ่ง อธิบายว่านักลงทุนหลายรายลดกำไรและสร้างโซลูชันทางการเงินผ่านนโยบายการขาย รวมถึงตารางการชำระเงินและแรงจูงใจสำหรับโปรไฟล์ลูกค้าแต่ละราย นั่นหมายความว่านักลงทุนยอมรับที่จะลดอัตรากำไร และนี่คือโอกาสสำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนที่มีความสามารถทางการเงินที่แท้จริง

นายตรุงเน้นย้ำว่า “อสังหาริมทรัพย์ที่ดีไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยทางการตลาดมากนัก”

แหล่งที่มา